租赁合同培训讲义.pptx

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第四节租赁合同,P264租赁可以区分为使用租赁和用益租赁，仅以使用为目的的，称为使用租赁；以使用及收益为目的的，称为用益租赁。

一、租赁合同的概念,合同法第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

二、租赁合同的特征,租赁合同是转移使用权的合同。

在我国，一个具体的租赁合同的内容，是否包括收益，应依法律规定或依双方当事人约定。

租赁合同是不要式合同城市房屋租赁合同为要式合同租赁合同的标的物为特定的不可消耗物在特殊情况下，物的部分也可以作为租赁合同的标的物。

租赁合同是诺成合同、双务合同、有偿合同,中华人民共和国城市房地产管理法（2007修正）第五十四条房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。

三、租赁合同的内容和形式,（）租赁合同的内容,合同法第二百一十三条【合同的主要条款】租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

合同法第二百一十四条【租赁期限】租赁期限不得超过二十年。

超过二十年的，超过部分无效。

租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

（二）租赁合同的形式,合同法第二百一十五条【租赁合同的形式】租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

四、租赁合同当事人的权利和义务,

（一）出租人的主要义务,P267租赁物交付及保持租赁物适租义务出租人的维修义务权利瑕疵担保义务,1租赁物交付及保持租赁物适租义务,第二百一十六条【出租人基本义务】出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

例：

甲租赁给乙汽车一辆，交给乙后，汽车发动不起来。

经查汽车发动机已经报废，则乙可解除合同。

2出租人的维修义务,合同法第二百二十条【租赁物的维修】出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

合同法第二百二十一条【出租人履行维修义务】承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。

出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。

因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

3权利瑕疵担保义务,合同法第二百二十八条【租赁物的权利瑕疵】因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。

（二）出租人的主要权利,合同法第二百一十九条【未正当使用租赁物的责任】承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

（三）承租人的义务,按约定使用与按性质使用妥善保管义务添附禁止义务禁止转租义务租金支付义务返还租赁物义务,1按约定使用与按性质使用（违反此义务，出租人可解除合同并要求赔偿损失）,合同法第二百一十七条【承租人基本义务】承租人应当按照约定的方法使用租赁物。

对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。

合同法第二百一十八条【正当使用租赁物的责任】承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。

2妥善保管的义务,合同法第二百二十二条【租凭物的保管】承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。

3添附禁止的义务,合同法第二百二十三条【租赁物的改善】承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

4禁止转租义务,合同法第二百二十四条【转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。

承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

出租人承租人次承租人三人关系是：

（1）出租人与次承租人之间无合同关系

（2）若无特别约定，承租人可以从中赚取租金差价（3）次承租人损害租赁物的，其权利主张方式为：

承租人就次承租人行为对出租人负责，承担损害赔偿责任（合同相对性）；尔后，承租人可向次承租人主张违约损害赔偿；出租人不可以直接向次承租人主张违约损害赔偿（合同相对性）；出租人可基于所有人地位向次承租人主张侵权外孙还赔偿或物上请求权。

未经出租人同意，承租人擅自转租的，三人关系如下：

出租人可解除与承租人之间的租赁合同；第一个租赁合同解除后，承租人与次承租人之间的租赁合同亦应终止，承租人对次承租人（不知情的）负违约责任；承租人赚取的差价租金，应作为不当得利返还出租人。

（2004-3-59）冯某与张某口头约定将一处门面房租给张某，租期2年，租金每月1000元。

合同履行1年后，张某向冯某提出能否转租给翁某，冯表示同意。

张某遂与翁某达成租期1年、月租金1200元的口头协议。

翁某接手后，擅自拆除了门面房隔墙，冯某得知后欲收回房屋。

下列选项哪些是正确的？

冯某与张某间的租赁合同为不定期租赁张某将房屋转租后，冯某有权按每月1200元向张某收取租金冯某有权要求张某恢复原状或赔偿损失冯某有权要求翁某承担违约责任答案：

AC,5租金支付义务（无正当理由迟延支付，经催告于合理期间内仍不支付的，出租人得解除合同）,合同法第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。

对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

按该条规定，对租金支付期限的确定有三个递进的层次：

第一，要按照约定；第二，没有约定或者约定不明确，按照合同法第61条关于补缺的规定确定；第三，按合同法第61条不能确定的，以年为时间单位确定租金的交付期限。

从合同法）第226条的规定来看，租金的支付还是体现了“后付主义”。

合同法第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。

承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

6返还租赁物义务,合同法第二百三十五条【租赁物的返还】租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。

返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

（四）承租人的主要权利,占有、使用、收益权买卖不破租赁优先购买权与承阻人生前共同居住人的继续履行请求权,1.占有、使用、收益权,合同法第二百二十五条【租赁物的收益】在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。

2.买卖不破租赁,合同法第二百二十九条【所有权变动后的合同效力】租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释2009-07第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。

但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

3.优先购买权,合同法第二百三十条【优先购买权】出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。

但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使优先购买权的；

（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

4.与承阻人生前共同居住人的继续履行请求权,合同法第二百三十四条【共同居住人的居住权】承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

5.承租人在某些情形下可以解除合同,合同法第二百三十一条【租赁物的灭失】因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

合同法第二百三十三条【租赁物的瑕疵担保】租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

五、不定期租赁合同的解除,

（一）不定期租赁合同的几种情形,1.没有约定租赁期或者约定不明确,合同法第二百三十二条【租期不明的处理】当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。

当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

2.租赁期限六个月以上，但未采用书面形式的,合同法第二百一十五条【租赁合同的形式】租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

3.约定的租赁期届满，依推定形式继续成立的,合同法第二百三十六条【续租】租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

不定期租赁合同的双方当事人均有权随时解除合同，即享有任意解除权，不以对方违约为要件。

但出租人解除的，应于合理期限前通知承租人。

张某于1月租住何某一套房屋，租期一年。

半年后何某出国。

租期届满，何某并未作任何表示。

次年3月何某归来，要求张某立即搬出。

下列选项哪个是正确的双方没有续订合同，租赁关系消灭次年1至3月，双方存在无偿合同关系次年1月起，原合同应视为续订一年次年1月起，该合同转变为不定租租赁答案：

D,甲将其所有的房屋出租给乙，双方口头约定租金为每年5万元，但未约定租赁期限，后来甲乙双方又无法就租赁期限协议补充，下列关于合同解除的何种说法是正确的？

甲无权随时解除合同甲可以随时解除租赁合同，但应在合理期限之前通知乙乙可以随时解除租赁合同若合同解除，乙仍应支付解除之前实际租赁期限的租金答案：

BCD,