大京旅游风景区PPP项目汇报专业技术方案.docx

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大京旅游风景区PPP项目汇报专业技术方案

株洲市芦淞区大京风景区开发

PPP项目

项目汇报

株洲芦淞国有资产投资发展集团有限公司

二〇一七年五月

目录

一.前言3

二.项目概况3

（一）项目名称3

（二）项目建设内容及投资规模3

（三）项目建设的必要性4

（四）项目建设的意义5

三.PPP运作方式5

（一）项目实施机构5

（二）政府出资代表5

（三）PPP运作方式的选择6

（四）项目公司股权结构7

（五）项目交易结构7

（六）项目融资结构8

四.PPP项目社会资本选择9

（一）社会资本的选择方式9

（二）社会资本的资格条件9

五.初步开发方案11

（一）开发战略11

（二）项目核心产品12

（三）项目功能分区13

六.项目请求解决的问题14

株洲市芦淞区大京风景区开发PPP项目

项目汇报

1.前言

大京风景旅游区作为株洲市重要的旅游资源，实现有序开发、高效运营，对于株洲市实现从“旅游城市”向“旅游强市”的跨越意义重大。

大京风景区的开发运营具有规模大、投资大、重运营的特点，这要求在开发模式上需寻求相适应的操作方式，以充分发挥政府、当地村集体、社会资本方的优势，实现各方优势互补，共同将大京风景区打造成长株潭休闲后花园，湖南省旅游重要目的地，中国知名特色旅游小镇。

2.项目概况

（一）项目名称

株洲市芦淞区大京风景区开发PPP项目（下称“项目”或“本项目”）。

（二）项目建设内容及投资规模

大京风景区地处株洲市东南方位，东经113°15ˊ25〞，北纬27°50ˊ35〞。

场地东西长6.3km，南北长6.8km，总面积27.87平方公里。

境内包括残梅、苦竹、烟竹、线江四个村和沙堤村的一部分以及白关乡林场，大京水库等七个单位。

项目总投资约40亿元，分二期进行建设，建设周期约5年。

其中，一期建设周期1~3年，投资额约28亿，主要包括度假综合体、人文村落、绿野仙踪亲子主题乐园、田园综合体。

二期建设周期1~3年，投资额约12亿元，主要包括金轮禅修体验区、秘密森林户外运动区。

（三）项目建设的必要性

1、响应国家产业战略号召。

2009年，《关于加快发展旅游业的意见》提出把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业，成为我国旅游发展的一个重要转折点。

此后，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》更是明确提出大力发展旅游产业。

眼下，旅游产业的发展已成为国家重要的支柱产业。

大京风景区的开发，正是株洲响应国家产业战略号召，大力发展旅游产业的重要决策。

2、宏观政策引导的需要。

当前，在项目建设领域，BT模式已被禁止，项目融资则受限于抵押物不足等因素难以开展。

同时，国家鼓励和支持发展融资期限长、融资成本低、经营风险小的PPP模式。

基于大京风景区建设资金投入大，运营水平要求高等实际情况，PPP模式将是推动大京风景区开发的最佳方式。

3、“旅游强市”建设的需要。

大京风景区作为“长株潭”城市群的后花园，芦淞“四城一带一中心”建设主阵地之一，其具有独特的生态环境和区位交通优势。

大京风景区旅游的成功开发，将是推动株洲市实现从“旅游城市”向“旅游强市”跨越的重要一环。

4、芦淞区经济发展需要。

未来3-5年，项目可带动一、二级开发投资超40亿元，产生税收超4亿元，新增就业岗位2万人以上。

（四）项目建设的意义

本项目通过公开、公平、公正的竞争性方式引入社会资本，负责株洲市芦淞区大京风景区开发PPP项目的投融资、建设和运营维护，实现尽快完成大京风景区的开发运营，将大京风景区打造成长株潭休闲后花园，湖南省旅游重要目的地，实现由国家级3A景区提升到4A景区，成为国内知名的特色旅游小镇。

本项目是株洲市芦淞区政府响应党中央、国务院以及湖南省、株洲市鼓励和推广政府和社会资本合作模式的一次重大举措，是政府职能转变的一次重要尝试，也是政府丰富投融资渠道、构建多种公共产品供给模式的一次重要探索，对株洲市今后城市建设具有重要意义。

3.PPP运作方式

（一）项目实施机构

株洲市芦淞区组建大京风景旅游区综合开发领导小组和办公室。

大京风景旅游区综合开发办公室（以下简称“开发办”），具体负责PPP项目运作的组织、推进和协调，并代表政府作为大京风景旅游区PPP建设项目的实施机构，积极协调地方关系，开展有关产权回购和存量资产梳理。

（二）政府出资代表

株洲市芦淞区政府授权株洲芦淞国有资产投资发展集团有限公司（以下简称“芦淞国投集团”）作为大京风景旅游区PPP建设项目的政府方出资代表。

芦淞国投集团组建于2008年6月，目前注册资本为8亿元，属国有独资的有限责任公司，集团下设综合部、财务部、投融资管理部、审计部、项目前期部、工程建设部、资本运营部等7个部门以及5个全资子公司，目前集团本部共有员工52人。

主要经营内容：

城乡基础设施和社会公益性投资项目的开发、建设、经营和授权资产的投资经营管理；芦淞区棚改项目及“两城”之外“两安”项目建设的投资活动及配套商业的地产开发；京姚片区建设开发项目的投资活动。

（三）PPP运作方式的选择

PPP运作方式的选择需要充分考虑项目的产业特性以及实际情况。

项目首先是旅游产业项目，而旅游产业的核心在于运营，这就要求社会资本方拥有高水平的运营能力。

与此同时，也只有持续稳定的运营时间，才有利于体现运营价值，才能让社会资本方有信心、有决心对项目进行重投资，实现项目的高起点、高水平的发展。

其次，大京风景区现阶段的开发必然面临其他旅游项目的竞争。

因此作为一个规模作为27平方公里的大型项目，需要进行整体的策划、规划、运营，避免各自为战，削弱项目的整体竞争力。

另一方面，项目开发规模大，则意味着投资额大，资本运营能力对于本项目而言至关重要。

因此，对于本项目需采用整体BOO模式运作。

BOO（Build-Own-Operate）是建设、拥有、运营的模式，对于本项目的主要意义如下：

1、不需将项目移交政府，企业拥有永续的经营权，更利于企业提升投资信心、加大投资规模，实现高起点、高质量地建设项目。

2、企业将项目建成后，只有精心经营才能得到回报。

能保证充分发挥私营机构的能动性与创造性，提高项目的运营效率。

（四）项目公司股权结构

根据财政部《关于规范政府和社会资本合作合同管理工作的通知》（财金[2014]156号），SPV项目公司由芦淞国投、村集体经济组织和社会资本方共同出资设立，股权结构比例暂定为10%：

10%：

80%，具体股权结构以实际出资比例为准。

村集体经济组织吸纳村民征收土地及流转土地款进行入股，计入SPV资本金。

股东各方按持股比例履行出资义务，芦淞国投、社会资本方对项目公司运营管理行使表决权（对涉及重大社会公共利益事项政府方拥有否决权），并参与项目公司分红。

村集体经济组织不参与SPV公司的经营，仅享受分红，并且在分红不足的情况下享有保底收益。

（五）项目交易结构

特许经营期内，以BOO模式项目包组建SPV进行运作。

项目全部由SPV投入项目建设所需的全部资金，特许经营期内产权归SPV所有并负责运营；

项目包示意图如下：

项目交易结构示意图

1、由芦淞国投集团作为执行机构引入社会资本，并与中标的社会资本签署股东协议、公司章程后组建项目公司；

2、株洲市芦淞区政府与项目公司签署《PPP项目合同》，约定在项目合作期内，由项目公司负责对本项目进行投资、融资、设计、建设和运营维护，项目公司对工程的质量、安全、工期、造价以及项目设施的运营维护全面负责。

（六）项目融资结构

一期项目投资估算28亿元，资本金暂定为不低于7亿元，项目资本金由股东各方及时实缴到位。

其余21亿元以项目公司为主体，根据投资进度需求及时通过向金融机构融资的方式筹集。

当项目公司不能及时完成融资时，由中标的社会投资人负责完成，以保证项目的及时建设完工和运营。

二期根据项目总体进度需求，股东各方实缴不少于二期总投资22%的项目资本金，并根据投资进度需求及时通过向金融机构融资的方式筹集其余二期总投资的78%。

鉴于项目公司在运营期通过政府购买服务费获得现金流，项目公司可通过收益权质押及其他合法合规的方式获得债务资金（不得以土地进行抵押），根据金融机构的要求，如需项目公司提供相应的增信措施的，社会资本应为项目融资提供股东担保。

芦淞区政府及芦淞国投集团不为本项目提供任何形式的增信或担保措施。

4.PPP项目社会资本选择

（一）社会资本的选择方式

根据《中华人民共和国政府采购法》规定，结合本项目复杂度高的情况，本项目拟实行“竞争性谈判”的方式，即是由芦淞国投代表政府直接邀请三家以上国内知名社会资本方就PPP项目合作事宜进行谈判的方式。

一次竞争性谈判流程同时确定PPP项目的投资人和施工总承包单位。

本项目允许联合体参与，联合体由不超过3家的独立法人组成。

（二）社会资本的资格条件

1、具有独立法人资格并依法取得企业营业执照，营业执照处于有效期；具有良好的银行资信、财务状况以及相应的投融资、偿债能力；

2、同时具备行政主管部门核发的市政公用工程施工总承包壹级及以上资质、建筑工程施工总承包壹级及以上资质、城市园林绿化贰级及以上资质，且具有有效的施工企业《安全生产许可证》；

3、近五年（2012年1月至今，以合同签订的时间为准）类似经验要求：

（1）在市政或旅游或城镇开发领域至少具有一个单项合同不低于5亿元的投融资经验或项目业绩。

（2）至少具有一个3A级及以上景区或省级以上风景名胜区或投资额不低于5亿元旅游项目或投资额不低于5亿元的市政项目的运营经验。

4、最近三年内无骗取中标或严重违约的情形；

5、本项目允许联合体参与，联合体参与的基本要求为：

（1）联合体成员均应具备独立法人资格；

（2）联合体成员不得超过3家，联合体成员均应符合第1条、第3条和第4条的资格条件；联合体中拟担任本项目施工总承包单位的成员应符合第2条的资格条件；

（3）已作为联合体成员参与的社会资本，不得另行单独或通过加入其他联合体参加本项目的谈判；

（4）联合体正式进入“竞争性谈判”流程时，应附上由所有成员签署的具有法律约束力的联合体协议书，明确各成员之间就本项目的责任以及分工。

（5）基金通过联合体形式参与谈判的，基金方在项目公司中不得作为联合体牵头人，原则上基金方作为项目公司股东一方，其回报、期限、风控、退出由项目公司中的社会资本方兜底承担。

5.初步开发方案

为了向社会资本方更好地展示项目的开发前景，强化社会投资方的理解，提升社会投资方对项目的价值认同，芦淞国投集团已开展大量前期工作，邀请知名策划、规划机构编制了多个初步开发方案，以下为其中的优选方案，以供参考。

最终方案将由组建后的SPV公司编制，而实际的投资额预计以及收益预计则由最终方案为准。

（一）开发战略

1、项目开发战略

融入长株潭旅游圈，抓住中国文化兴盛契机，全面注入株洲人文，打造以人文游、亲子游为核心的旅游度假区，构筑株洲完整旅游格局，争取2020年年度旅游人数超200万人，成为株洲首屈一指，具有全国影响力的旅游项目。

采用“特色小镇+全域旅游+产镇融合”模式，融合农业产业、文旅产业、环保产业、服饰设计业，以"文化"塑魂，以"产业"兴镇，以"生态"涵养，创造人与人、人与自然、人与产业和谐相处，带动新经济、新产业、新商业的发展。

2、项目开发目标

长株潭亲子游首选目的地

湖南省旅游重要目的地

中国人文旅游特色目的地

3、项目目标客群

城市近郊休闲的亲子游家庭客群

自驾车旅游、露营地休闲爱好者

重视生活品质的中高收入家庭

重视内心感受的度假客群

（二）项目核心产品

做足人文游、亲子游，全面满足并引导目标客群需求，做到无可替代是竞争的关键，以下为产品说明：

旅游产品

理念

开发项目

说明

人文