瑞安花园二期项目可行性研究报告.docx
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瑞安花园二期项目可行性研究报告
瑞安花园二期项目
一、项目概况
（一）项目地理位置及条件
《瑞安花园》项目位于广州荔湾区窖口汽车客运和广州五号线地铁总站（已在建设中，2008年底通车）旁约150米，临近广州西南方向必经出入口——国道广佛公路上。
具体位置：
北至南海大厦南侧分界线，西与黄竹岐居民住宅相邻，南、东分别与广州市芳村土地相接，人称广州“中山九路”。
项目整体置身于大广佛商圈中心位置，周边有全国最大的茶叶市场、鲜花批发场和国际包装印刷城，还有大型板材装饰市场及大型小五金商品批发市场等，商机无限，发展潜力巨大。
项目虽然属于南海地域，但确可以说是“广州概念”楼盘（电话可安装广州市话）。
特别是作为地铁上盖物，2008年底广州五号线地铁通车，更为其升值带来了非常可靠的保障。
（二）项目用地、建筑规模及已投入情况
整个《瑞安花园》项目开发分为一、二、三、四期，总占地面积49574平方米，总建设规模240000平方米，其中一、三期已建好并销售，现启动建设第二期（以下简称二期项目，或项目），二期项目的基本情况：
（1）二期项目总用地面积为23880平方米，总建筑面积约112000平方米，其中，住宅建筑面积为71500平方米，商业建筑面积为30500平方米。
项目由2栋31层高层住宅建筑及1栋41层酒店式公寓组成，首层至五层的商场裙楼，地下负一负二层是停车场和设备层。
项目现状是：
目前已建好框架的住宅、商场、酒店式公寓（可作写字楼）共80000平方米，含带二层地下室、面积达30000多平方米的五层裙楼大型综合商场，其中二幢高级住宅楼已建至23层、一幢酒店式公寓已建到23层。
（2）项目累计已投入情况：
A.以建筑面积计地价及前期费用：
110000㎡x400元=4400万元
B.已投入基建费用（地面部份）：
80000㎡x800元=6400万元
C.负两层地基（含桩基础）：
4000万元
合计：
A+B+C=14800万元
（3）项目容积率4.8，建筑密度40%，设计总户数1150户，汽车车位150个，临时停车位约100个。
（4）项目住宅和公寓部分每套平均建筑面积及比例如下表所示：
户型比例分布表
建筑类型
户型
平均建筑面积（㎡）
户数（户）
总户数比（%）
7-41F公寓
套间
45--65
750
70%
7F-31F高层
二房一厅
66
200
13%
二房两厅
88
200
17%
合计
1150
100%
（三）市场价格定位预测
根据周边的市场情况，结合市场价格增长情况，估计到项目推出时（明年底），本项目住宅市场价格可达4000元/㎡左右；小户型公寓楼约4000元/㎡；商铺均价约8000元/㎡，汽车位约10万元/个。
这是比较可靠的估算，因为，紧邻的《逸彩新世界》现销售价均在6000元/平方米左右（毛坯房）；现在正热卖中的、相距《瑞安花园》约2000M左右的黄岐《中南海晖园》销售价均在4100元/平方米以上。
目前在黄岐销售的比较大型的楼盘总价售价均在4000元/平方米（毛坏）以上，再考虑到该盘是地铁上盖物，所以《瑞安花园》将来销售价均肯定在4000元/平方米以上，整体投资收益非常可观。
此外，由于整个二期项目均是小面积的户型，符合国家有关房地产的支持政策，肯定受到广大工薪阶层的欢迎，销售一定不成问题。
（四）建设方式
项目由于占地面积大，计划进行一次性全面开发建设，项目从前期复工到基本销售完毕，计划用30个月左右时间。
（五）项目规划指标
项目规划指标表
序号
内容
指标
1
总用地面积
23880㎡
2
总建筑面积
112000㎡
其中：
住宅
71000㎡
商业
30500㎡
公建及物业（含车位）
10000㎡
3
容积率
4.8
4
绿地率
60%
5
建筑密度
40%
6
总户数
1150户
7
停车位（含摩托车及室外）
250个
（六）公共配套及装修
外墙：
高级墙面砖，高级玻璃窗，玻璃墙幕，高级装饰构件
大堂：
地面及墙身用名贵石材或高级瓷砖
电梯：
知名厂商名牌电梯，OTIS、三菱或其它知名品牌
园林：
现代风格园林，由大面积艺术广场及休闲绿化组成
智能化：
可视对讲，有线电视、电话、宽带入户
二、项目背景分析
（一）全国及广东房地产市场现状
1、全国房地产市场简况
2005年上半年，全国房地产开发完成投资6193.06亿元，同比增长23.5%，增幅比去年回落了5.2个百分点，比同期固定资产投资增幅（25.4%）低1.9个百分点，占同期固定资产投资的比重为18.8%。
房地产开发投资中，商品住宅投资占67.0%，其中，经济适用房占商品住宅的比重为3.3%。
东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为17.9%、37.8%、37.7%。
东部地区商品住宅开发投资增幅明显低于中、西部地区。
2005年上半年，全国完成购置土地面积16299.69万平方米，同比增长3.9%，同比去年增幅回落了39.3个百分点，低于商品房施工面积涨幅的14.9个百分点、新开工面积7.0个百分点。
随着宏观调控政策措施的贯彻落实，房地产投资过快增长势头得到了一定的控制，但是当前一些地区存在房地产投资规模过大，商品住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等突出问题。
为此，2005年5月由建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会七部门又联合出台了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，指出在今后一段时间里，要强化规划调控，改善住房供应结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理；调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管；加强房地产信贷管理，防范金融风险；明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费；加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度；切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为；加强市场监测，完善市场信息披露制度。
这一新的中国房地产市场宏观调控举措，效果值得关注。
2、广东省房地产市场状况
今年上半年，广东国民经济保持平稳、理性发展的良好势头，完成国内生产总值8902.36亿元，比上年同期增长12.6%。
全社会固定资产投资2681.94亿元，同比增长16.2%，增幅同比回落9.7个百分点。
城镇居民人均可支配收入7828.78元，同比增长7.8%。
（1）房地产投资
A.完成开发投资
上半年房地产开发投资614.84亿元，同比增长10.36%。
整体开发投资增长是由住宅和其它类型房屋投资拉动，增幅分别为10.78%、25.17%。
办公楼、商业用房同比均下降5％多，与去年同期办公楼71.9%、商业用房50.1%的增幅，形成强烈反差。
B.开发资金来源
上半年房地产开发本年到位资金979.46亿元，同比增长11.83%，增幅与去年同期相比下降6.37个百分点。
其中，国内贷款、利用外资分别同比下降5.8%、14.36%，自筹及其它（包括订金、预付）资金分别同比增加29.00%、11.03%。
在到位资金结构中，国内贷款所占比重同比下降3.3个百分点，自筹资金所占比重则同比增加4.12个百分点。
（2）土地开发与购置
与去年同期相比，房地产开发企业土地开发投资下降15.95%，土地开发面积增长26.87%；土地购置投资增长23.38%，而土地购置面积下降了3.82%，出现了购置土地面积同比减少，开发土地面积同比增加的现象。
（3）商品房建设
与去年同期相比，商品房屋施工面积、新开工面积均有不同程度的增长，而竣工面积下降12.56%。
（4）商品房交易
商品房销售额和实际销售面积同比分别增长6.75%和8.17%。
商品房平均价格为3735元/m2，同比下降1.32%。
其中，商品住宅平均价格为3525元/m2，同比下降1.23%。
而去年同期商品房销售额、实际销售面积及商品房平均价格增幅分别是32.5%、16.8%、13.4%，说明目前商品房屋市场销售速度有所放缓，市场观望气氛较浓，消费者抱谨慎态度。
（5）商品房空置
商品房空置情况有明显改善，空置面积共1970.68万平方米，同比下降11.11％，这是自2002年以来再次降至2000万平方米以内。
待销部分（空置一年以内）同比大幅下降21.85%；滞销（空置1－3年）和积压（空置3年以上）面积同比下降5.08%。
合理空置（待销部分）占空置总量31.58%，不合理空置（滞销和积压部分）占空置总量68.42%，而去年同期这两个比例是35.92%和64.08%。
也就是说，在空置时间结构上，合理空置同比下降和不合理空置同比上升各4.34个百分点。
各类型物业，空置住宅大幅下降，降幅达18.37%；空置办公楼有小幅增长；空置商业用房与去年同期基本持平，增速比去年同期回落24.73个百分点。
各类型物业的空置时间结构方面，住宅、办公楼及商业用房都有恶化的迹象。
（二）佛山房地产市场现状
1、中高端产品供应量较大
今年1月～4月，由于几个大盘还未开盘，佛山中心楼市还继续处于一个相对的断档。
从5月份开始，楼市供应逐渐加大，南海·颐景园、文华花园、怡翠玫瑰园等楼盘相继推出，虽然正逢房地产新政出台，影响了这些楼盘的推盘计划，但价格却毅然坚挺，均价在每平方米4000元～4500元。
下半年楼市，中高档住宅项目继续唱主角。
“十一”前后，佛山中心楼市供应量将继续加大，禅、桂两大“地王”项目天湖郦都、中海万锦豪园将相继登场，而位于顺德北滘，面向佛山五区的高端住宅项目———君领世纪将于8月中下旬正式推出，中心组团楼市中高档货量进一步加大，竞争将更加激烈。
下半年虽然有几个中高端住宅项目登场，而且供应较为集中，但毕竟是为数不多，下半年中心楼市供应量比上半年略有增长。
2、 楼价或略有调整，观望心理有所缓和
楼价走势受宏观政策影响较大，但最终决定其走向的还是供求关系。
佛山房地产资深人士骆仪克表示，近几年的佛山楼价呈现一定的上升趋势，但总的来说还是比较合理的，佛山楼市以自住为主，受政策冲击不大，楼市继续呈现平稳发展，下半年供应量会有所增加，佛山楼价可能会有所调整，但调整的幅度不会太大。
珠江恒昌地产策划代理公司符海华经理认为，下半年佛山楼价会平稳发展。
近年来佛山楼价呈现较快增长，主要是因为楼市结构性影响，中高档楼市供应增加导致楼价较快上扬。
下半年佛山中心楼市中高档楼盘供应继续加大，这部分楼盘压力较大，楼价可能会有所调整。
从6月份开始，受宏观政策影响，市场观望心理开始蔓延。
业内人士认为，随着下半年几个大盘的推出，楼价走势影响渐明朗后，市场观望心理会有所缓和，下半年楼市交易量会有较大幅度增长。
三、项目市场分析
项目区域房地产整体市场状况
随着《规划》及佛山大交通网络建设进程的加快，黄岐房地产发生了质的变化，引发新一轮的房地产开发及投资热潮，黄岐及相邻的广州荔湾区位优势明显，主要表现在如下二个方面：
一是房地产销售出现旺售局面，销售价格由原先（2003年销售价格）的3000-3400元/㎡上升到现在的3800-4500元/㎡，升幅在达到30%以上；二是房地产客户源不断拓宽，近年推出的楼盘广州客户所占比例高达90%，左右目前黄岐被称为“广州中山九路”。
在项目的同一地段上，由于无地开发，以后基本上无地产开发项目了，《瑞安花园》可以说是该区域的唯一大型行商住项目，到2008年广州地铁5号线通车后，整体升值潜力巨大。
黄岐房地产开发已经累积十多年的经验，整个地区的市政配套已经非常完善，交通网络发达。
政府部们在房地产开发项目上的政策非常配合，支持黄岐的房地产是地方重要的财政收入，目前黄岐城区由原来几万人的小镇发展到有几十个大中小楼盘，常住人口已经达到四、五十万人口。
其中广州市民占常住人口的50%以上。
显然，由于黄岐周边地区今、明两年只有本项目推出，基本没有其它项目与本项目竞争，因此，项目的市场前景较为乐观。
四、开发企业简介
我司现总部设在瑞安花园瑞景阁首层，由佛山南海华邦贸易有限公司占75%，香港新建业投资有限公司占25%组成，是中外合资房地产开发公司，注册资本8450万元。
公司投资约2亿元成功开发的瑞安花园第一期高层住宅和第三期低层住宅已基本销售完。
五、财务指标分析
（一）项目主要数据
1、净用地面积：
23310平方米
2、容积率:
4.8
3、总建筑面积:
112000平方米
4、住宅:
1150户
5、商铺:
30500平方米
6、公建配套:
10000平方米
（二）项目经营收入
序号
类型
面积（㎡）
销售均价（元）
总收入（万元）
备注
1
高层住宅
31000
4000
12400
2
公寓楼
40500
4000
16200
3
首层商铺
6500
10000
6500
二至五层商铺
24000
6000
14400
4
汽车位
150个
100000元/个
1500
合计
50600
（三）项目经营支出
项目名称
单价
金额（万元）
计算标准
备注
一
土地费用（元/㎡）
1.1
土地价款
800
1684.80
1.2
补地价
116.55
土地费用小计
1981.35
在1992年已付清
二
勘察设计和前期工程费
2.1
建筑施工图纸设计费
30
336.00
含规划、土建、水电、管网、园林设计等
2.2
地质勘察费
2
22.40
2.3
招标费
2
22.40
2.4
施工报建费
7
78.40
2.5
消防报建
3
33.60
2.6
前期筹备费
200.00
勘察设计和前期费用小计
692.80
1997年前已付清
三
建筑安装工程费（元/㎡）
3.1
动测、静载费
10
114.00
3.2
土建费用
1800
20160.00
已完成部分主体结构
3.3
市政建设费
50
560.00
含消防设施费
3.4
供电工程费
60
672.00
含小区电网、增容、安装、公共路灯、基建用电等
3.5
供水工程费
30
338
含小区外、内水网安装、负荷费、基建用水等
3.6
消防工程
100
1120.00
3.7
防雷检测费
10
112.00
3.8
电梯安装（万元/台）
120
1344.00
建筑安装工程费用小计
23408.00
已支付部分款项
四
公共配套设施费用
4.1
智能化配套费
25
280.00
4.2
通讯管线建设费
10
112.00
包括住宅、商铺及室外部分
4.3
燃气配套费（元/户）
2000
230.00
2000元/户，共380户
4.4
附属设施
20
224.00
含有线电视、信报箱、水泵等
4.5
园林绿化
500
560.00
4.6
小区配套设施费
60
672.00
含绿化、休闲、康乐活动及周边设施
公共配套设施费用小计
2078.00
五
其它费用
5.1
售楼部及样板房
1200
72.00
售楼处面积约500平方米,样板房8套（约895平方米）
5.2
工程监理费
10
112.00
5.3
模型
30.00
5.4
预售款监管费
0.2%
101.20
其它费用小计
315.20
六
管理费用
1120.00
按一至五项和的5%计算
七
投资利息
2600.00
按贷款额20000万计算，周期为2年，利率6.336%.利息计算按复利利息计算公式A=P[（1+i）n-1]计算
八
销售费用
8.1
广告宣传费用
1.5%
759.00
按销售收入的1.5%计算
8.2
代理费用
1.5%
759.00
按销售收入的1.5%计算
销售费用小计
1518.00
九
各种税费
9.1
营业税
5%
2530.00
按销售收入的5%计算
9.2
城市维护建设税
7%
177.10
按营业税的7%计算
9.3
教育附加费
3%
75.90
按营业税的3%计算
9.4
地方附加税
4%
101.20
按营业税的4%计算
9.5
堤围防护税
3%
75.90
按营业税的3%计算
9.6
土地增值税
1%
506.00
按销售收入的1%计算
9.7
印花税
0.03%
15.18
按销售收入的0.03%计算
各种税费小计
3841.28
十
不可预见费用
1000.00
总计
34703.35
（四）项目收益表
序号
项目
单位
数值
备注
1
投资总额
万元
34703.35
2
销售总额
万元
50600
全部销售收入累计
3
单位成本
万元
3098.51
投资总额/总建筑面积
4
销售均价
元/平方米
4518.00
销售总额/可售面积
5
税前利润
万元
15896.65
销售总额－投资总额
6
税前利润率
%
45.80
税前利润/投资总额×100%
7
应交所得税
万元
5245.89
税前利润×33%
8
税后利润
万元
10650.75
税前利润－应交所得税
9
投资利润率
%
30.69
税后利润/投资总额×100%
（五）项目经济效益敏感性及盈亏平衡分析
1、销售价格的变动
评价指标敏感因素
销售价格的变动
-10%
-5%
0%
5%
10%
税前利润
14306.98
15101.81
15896.65
16691.48
17486.31
税后利润
9585.67
10118.21
10650.75
11183.28
11715.82
投资利润率
27.62%
29.16%
30.69%
32.22%
33.76%
2、单位成本的变动
评价指标敏感因素
单位成本的变动
-10%
-5%
0%
5%
10%
税前利润
19367.07
17631.90
15896.65
14161.58
12426.41
税后利润
12975.94
11813.37
10650.75
9488.26
8325.70
投资利润率
37.39%
34.04%
30.69%%
27.34%
23.99%
分析：
从以上敏感性分析结果可以看出，本项目对于销售价格和单位成本的变动都较为敏感（特别是成本）。
因此，在项目开发和销售过程中应严格控制好这两项指标，实现预期的收益，尽量把投资风险降到最低。
（六）项目现金流量表
序号
项目
2006年
2007年
2008年
合计
一
现金流入量
10000
13000
47600
70600.00
1
销售收入
3000
47600
50600.00
2
银行贷款
10000
10000
20000.00
3
自筹资金
14703.35
14703.35
二
现金流出
6307.00
7635.23
40761.12
54703.35
1
土地费用
0
2
前期费用
0
3
建筑安装工程费
3834.34
4227.94
998.22
9060.50
4
公共配套设施费
946.71
547.37
416.64
1910.72
5
其它费用
193.14
64.38
57.68
315.20
6
管理费用
350.56
329.06
340.38
1020.00
7
投资利息
650.00
1300.00
650.00
2600.00
8
销售费用
32.25
200.73
1185.02
1418.00
9
各种税费
0.00
765.75
1916.53
2682.28
10
不可遇见费
300.00
400.00
300.00
1000.00
11
偿还贷款本金
20000.00
20000.00
三
净现金流量
3693.00
5364.77
6838.88
15896.65
四
累计净现金流量
3693.00
9057.77
15896.65
六、项目进度
1、项目建设方式为一次性开发建设完成，约1150套住宅。
项目施工时间约2年，计划在2008年底销售完毕。
2、项目工程进度安排及时间安排：
2006年6月10日前完现状工作，包括规划、设计、招标及定标，各种报建手续的及工程施工、监理、园林施工单位等。
2006年6月底——9月15日其中一栋住宅封顶
2006年9月——12月中旬另一栋住宅封顶
2006年12月下旬——2007年2月主体工程完成
2007年2月——8月底公共配套及园林
2007年12月项目竣工
2008年底项目基本销售完毕
七、风险分析
1、政策风险
本项目为黄岐城区最楼层高档商住项目，不属于别墅项目，不属于国家控制项目。
项目销售价格中等，两年内上缴所得税近5000万，具有良好的社会效益和经济效益。
另一方面，由于银行利率的提高以及个人购房贷款额度由原来的八成降低为7成，对个人购房有一定影响，宏观政策对本项目有一定影响。
2、经营风险
从项目敏感性分析可以看出，本项目经济效益对项目销售价格和成本都较敏感，由此可见，在商品房销售过程中，应密切注意市场行情，采取各种有效措施，提高项目市场竞争力，扩大商品房销售市场，这对确保投资效益非常重要。
此外，严格控制开发成本，在开发过程中广泛引入竞争机制，实行招标承包将是行之有效的管理办法。
3、市场风险
从近年来的市场情况来看，黄岐的房地产发展状况一直保持良好的态势，预计未来两年将继续保持这种良好的态势。
本项目位于大广佛商圈黄岐的中心，项目的发展将带动黄岐房地产行业的发展，给城区房地产市场注入新的活力，带动城市的发展。
从这方面看，本项目具有良好的市场前景。
4、建设投资风险
近年，由于房地产发展速度过快，银行和金融机构均采取收紧银根，控制房地产开发贷款和加
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