上海万科项目红牌黄牌警告制度实施办法.docx
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上海万科项目红牌黄牌警告制度实施办法
关于《上海万科项目红牌、黄牌警告制度实施办法（v4.0）》的通知
上万（工）【2016】050号
一、工程
1．目的
●保持上海万科项目现场安全管理、质量管理的常态化。
●控制项目现场的安全质量风险。
●强化项目部及合作伙伴的安全质量管理意识。
●提高项目部和合作伙伴的工程质量品质。
2．适用范围
本办法适用于所有上海万科所属全资、代建项目以及合资、合作但由万科负责经营管理的所有在建项目。
3．操作办法
事业部、工程部、日常巡检组等对项目巡视中发现下表所列的各项情况，将视触犯工程安全质量管理底线，对项目给予黄牌或红牌警告。
●凡违反以下重点项所列明的任一项，此评价项将直接“黄牌”警告；
●凡违反重点项所列明的任意两项以上（包含两项），此评价项将直接“红牌”警告。
●凡违反以下控制项所列明的任意两项，此评价项将给予“黄牌”警告；
●当次检查大于五项控制项不合格的，将给予“红牌”警告；
●获得黄牌警告的相关施工单位将处以20000元的罚款；获得红牌警告的相关施工单位将处以50000元的罚款
●获得红牌警告的项目部将按集团规定对相关单位实施“拉闸”，停工整改。
●检查结果以邮件形式直接通报上海公司管理层；红黄牌的次数将与项目负责人季度考评挂钩。
（具体详见工程系统的考核办法）
●相关的总包单位的红黄牌奖罚将以月度现场签证单和扣款单进行及时处理，并将完成流程抄送工程管理中心。
4．相关文件与标准
●《关于实施质量管理“拉闸”制度的通知》（万字[2008]001号）
●《项目质量风险与工程管理评估办法》（VK-GC/Q-15）
●《万科上海区域季度过程评估vkS2版》
●《防渗漏工程作业指引》SHVK-GC-ZY11
●《施工样板验收作业指引》SHVK-GC-ZY12
●《装修房工程管理作业指引》SHVK-GC-ZY01
●《安全文明施工作业指引》SHVK-GC-ZY02
●《重要工序质量点停歇检查制度》
●《项目防渗漏质量停歇验收台账（动态）》
●《上海万科项目工程管理考核制度2.0》
●《上海万科项目施工安全质量奖惩制度v2.0》
5．本办法的解释权归上海万科工程管理中心所有。
附表：
上海万科项目现场红、黄牌警告考核原则（4.0）
序
评价项目
重点项
控制项
1
场容场貌管理混乱
●现场材料乱堆乱放超过100m2；
●施工现场无万科专用标识标牌，外立面脚手架上无质量标语；
●现场出入口无专人管理，人员进出随意；
●主要施工道路高低坑洼，现场无排水设施，严重影响通行安全；
2
动火作业严重违规
●动火作业，没有防火措施（灭火器、接火斗）；周围随意堆放易燃材料
●动火操作人员无上岗证；
●动火作业无安全监护人员；
●氧气乙炔不满足安全距离；
3
大型机械设备施工违反安全规定
●大型机械设备未按要求验收，违规使用
●工业化施工场地未按万科标准设置
●起重设备无专人指挥，无警戒设置；
●违反起重吊装“十不吊”原则；
●起吊未采用专用吊具
●现场钢筋加工场地无防护棚；
●吊篮不得直接支撑在建筑物女儿墙上或挑檐边缘或建筑外墙；
●PC构件堆放场地积水、堆放混乱、无专门的人员通道、无PC构件保护措施等；
4
“三宝、四口、五临边”存在严重安全风险
●现场多处临边洞口无安全防护、或缺失严重（超过3个）；
●现场不戴安全帽人员超过3个；
●施工人员高空作业不戴安全带；
●无专项施工方案
●电梯井内无硬隔离；
●脚手架上堆放大量施工材料；脚手板不贯通；
●外架安全网破损严重；
●违规登高、违规使用活动脚手架、无安全方案审批、无安全人员监督；
●高支模、高于3米的门式活动架无搭设方案，或现场与方案不符合；
5
施工用电管理不当
●用电设备不符合“一机、一闸、一漏、一箱”规定；
●未采用三级配电两级漏电保护系统；
●线路穿墙、穿洞或过路无保护装置；现场私拉乱接现场普遍；
●电箱设置无基础，电箱门不上锁，无巡视记录；
●违反用电设备“十不准”原则；
●现场电焊机未设置二次降压保护器；
6
外架拆除严重违规
●存在高空抛物现象
●无专项施工方案
●无专人指挥；
●无警戒设置；
●无外架拆除方案
7
基坑现场开挖严重违规
●现场基坑土方超挖、周边存在大量堆载、开挖方案与工况不一致；
●基坑周边未采取环境检测控制手段；
●基坑周边无有效排水组织；
●上下基坑无专用坡道或爬梯；
8
系统性质量通病
●PC构件竖向受力构件超过3个套筒未灌满溢浆得，PC灌浆滞后主体结构三层以上。
●结构连续出现露筋、爆模、烂根等现象；
●楼板出现负偏差的；
●项目交付后出现大面积质量问题
●目测存在系统性的洞口变形，连续出现蜂窝，麻面现象；
●结构楼板出现明显脚印及高低不平；
●项目交付后出现大面积渗漏、墙体发霉、地板变形发黑等系统性问题
●违反上海区域35条禁止做法中的任意两条，
●钢筋工程中，未按规范设置垫块
9
防渗、防裂、防空鼓
措施不到位
●现场地下室墙地面、外墙、门窗、楼板、屋面等存在明显的渗漏痕迹；
●室内粉刷层、面砖完成面存在大量的空鼓和裂缝现象；
●专项工艺节点不符合集团标准要求；
●施工现场无相关渗漏、开裂工艺样板；
●现场对防渗防漏等隐蔽工程缺少过程验收资料；
10
管理行为违规
●与图纸、封样单、现场样板对比，现场材料存在货不对版的情况；
●现场资料管理混乱；
●现场工序倒置情况严重；
●违规使用未验收的电梯设备；
●现场未按施工规范施工和验收；
●现场无施工工艺样板、无交付标准样板、无材料封样单、无交付品质策划书；
●现场施工与工序样板对比存在严重差异；存在重大偷工减料现象；
●重要质量工序停歇点验收缺失或记录不全；
●进度计划管理严重滞后；
●重要工程资料、材料检测资料缺失、弄虚作假或不全；
●电梯设备使用无专人操作，无专人保养；
●电气系统隐蔽前必须按要求进行检查、试验及验收（特别对高空施工等难以检查与修复部位）；
11
成品保护措施不到位
●门窗、地板、石材、橱柜、空调、木制品等装修部品部件或成品件发生损毁情况
●装修阶段成品和半成品无专项保护措施；
●界面移交不合理，工序倒置，后道工序严重污染前道工序；
●室外道路污染严重（面积超过50平方）
●玻璃、不锈钢、电梯门、进户门、橱柜、电气设备等表面出现明显的划痕和破损；
二、客服
1．目的
●通过定期复查和巡检发牌督促项目夯实“6+2步法”基础工作，保证步法落地，提高集团检查成绩，提升客户服务，降低客户风险。
●通过定期复查和巡检发牌督促项目对重大风险进行及时上报，保证项目风险可控。
2．适用范围
本办法适用于所有上海万科所属全资、代建项目以及合资、合作但由万科负责经营管理的所有在建项目。
3．操作办法
1）6+2步法评估：
工程管理中心客户关系部严格比照“6+2步法”评估表定期至项目进行复查和巡检,并发布检查报告责令项目限时整改，根据整改时限要求凡在复查或巡检时发现以下情况，将给予红、黄牌警告。
●凡复查或巡检时发现任意1项未整改完成，将直接“黄牌”警告。
●凡复查或巡检时发现任意3项及以上未整改完成，将直接“红牌”警告。
●检查结果将直接以邮件形式通报，黄牌通报事业部总经理，红牌通报上海公司管理层；红黄牌的次数将与项目负责人季度考评挂钩。
（具体详见工程系统的考核办法）
2）风控评估：
工程管理中心客户关系部严格比照“风险检查八步法”定期至项目进行风险检查复查和巡检，凡在复查或巡检中发现以下风险动作瞒报漏报，将对项目给予红牌、黄牌警告。
●凡违反以下重点项所列明的任意1项，将直接“黄牌”警告；
●当次检查大于3项重点项不合格的，将直接“红牌”警告；
●凡违反以下控制项所列明的任意3项，此评价项将直接“黄牌”警告；
●凡违反控制项所列明的任意7项以上（包含7项），此评价项将直接“红牌”警告。
●检查结果将直接以邮件形式通报，黄牌通报事业部总经理，红牌通报上海公司管理层；红黄牌的次数将与项目负责人季度考评挂钩。
（具体详见工程系统的考核办法）
4．相关文件与标准
●《万科集团客户关系6+2步法（2016版）内评估项目评分表》
●《上海万科项目风险检查八步法》
●《上海万科客户经理评价管理办法》
5．本办法的解释权归上海万科工程管理中心客户关系部所有。
附表：
附表1
上海万科6+2红、黄牌警告考核原则（4.0）
序号
检查项
集团内评估检查细项
1
阳光宣言
公示标准及内容
是否以楼盘为单位使用统一的《阳光宣言》版本（尺寸、色系、字体、内容类型均有统一标准）；放置在销售动线范围内，要求清晰可见。
如有差异户型，也必须展示
2
是否在样板间内外张贴以交房标准为依据制定的各功能区间风险提示以及非交付标准的统一法律提示语；门扇在样板区域内做公开展示并标明材质
3
是否在区域沙盘、项目沙盘标识红线外/内不利因素，并与《阳光宣言》展示内容一一对应
4
销售公示资料存档
是否在每次集中开盘前将当期所有销售公示资料存档（以邮件或纸质档案为准）
5
全面服务
样板间开放及开盘前风险检查
是否有销售样板间展示前各专业端口参与的风险检查（检查报告、问题清单、销项清单）
6
是否有开盘前风险检查（检查报告、问题清单、销项清单）
7
销售员名片标注
是否在销售人员名片的正面标注“万科服务监督热线”八个字
8
开盘宣读阳光宣言
是否在集中开盘时宣读项目重要信息（包括不限于阳光宣言、选购流程、开盘折扣等）
9
神秘客户暗访
是否有神秘客户暗访实施总结
10
阳光签约
认购客户须知确认
是否有讲解认购客户须知并让客户确认签字；“须知”应包含红线内、外不利因素、车位公示、差异户型等的详细信息。
11
工艺工法及材料部品展示、介绍
是否有工艺工法及材料部品展示，并在销售动线中有相关介绍（作为亮点介绍）；展示标准须参照集团发布的《工艺工法示范区域制作、展示及相关工作操作指引》执行。
其中板材须有的剖面展示；如果运用了轻钢龙骨材质，也必须有剖面展示。
12
二次工地开放日
交付样板间完成后的风险检查
是否有交付样板间完成后的风险检查总结（检查报告及整改记录，报告须有风险检查询问项，包括：
与合同交标、合同附图及前期销售承诺是否一致、工程质量是否合格）
13
举行工地开放
是否在工地开放前客服部门对于开放风险有过审核并反馈整改（或者取消的K2审批）
14
问题反馈
是否有问题跟进整改记录（要求有纸质业主确认签字、质量问题要求100%整改）
15
精益交付流程
集中交付联合风险检查
是否在集中交付前30天以前（邮件）上报联合风险检查报告（报告内容与联合风险检查报告模板要素一致）
16
交付风险问题督办、整改
是否针对风险问题制定整改计划，并跟进解决（有问题清单、整改责任人、整改时间等信息）
17
交付方案
是否制定交付方案，需包括交付场地布置、交付活动流程、应急预案、服务标准等
18
交付公示资料
是否提前准备室内环境质量检测报告、主要装修材料的进场检验报告清单、备案验收资料等，并在交付现场进行公示
19
验房指引
是否在验房时向客户提供《装修房客户验房指引表A1版》（提前准备好模板）
20
验房问题处理
是否针对验房问题制定专项应对预案（包括维修时限、维修资源、备品管理等），并主动与客户沟通验房问题整改时限。
21
交付问题整改确认
是否在交付问题整改后与业主进行确认（书面或电话录音），或邮寄《维修完成确认函》，保留快递回执。
（所有维修记录应与明源保持一致）
22
零星交付
是否在集中交付后15天内寄发《交付催告函》，并对未交付房屋进行定期排查、整改和催收。
集中交付前15天必须准备好盖有公章的《交付催告函》模板。
23
搬家通道便利度
是否提供便捷的搬家运输通道（车辆直达单元门为最佳（含地库和地上））
附表2
上海万科风控红、黄牌警告考核原则（4.0）
序
评价项目
重点项
控制项
1
图纸与实际不一致
●图纸上配电房、通风井、垃圾站等设置与实际有重大变化
●标准户型、特异户型的一户一图与实际有重大变化
●图纸上入户大堂等公共部位与实际有重大变化
●图纸上出入门岗、消防通道、地库出入口等设置与实际不一致
●小区平面、立面、景观图与实际不一致
●标准户型、特异户型的一户一图与实际不一致（尤其注意底层、顶层、边套，特异户型）
●其他户型图与实际不一致的情况
2
宣传与实际不一致
●关于红线内外不利因素的介绍与实际不一致
●关于周边教育等资源的介绍与实际不一致
●关于附赠面积及使用功能介绍或展示与实际不一致
●区域模型关于周边配套展示与实际不一致
●沙盘模型关于小区规划展示与实际不一致
●楼栋单体关于外立面颜色、造型等展示与实际不一致
●户型模型关于户型展示与实际不一致
●样板房关于户型展示与实际不一致
●关于特异户型的产品信息介绍与实际不一致
●关于样板房非交付标准的介绍与实际不一致
●关于楼栋公共部位的介绍展示与实际不一致
●是否有改变平、立面及景观的设计变更事项
●其他宣传单页及物料关于产品、服务信息展示与实际相符
3
合同、协议风险
●合同、协议存在履约风险
●合同、协议内基本信息及附件是否完整、正确
●合同、协议内交付标准是否与实际匹配
4
系统性质量风险
●室内存在系统性质量问题
●墙地面是否平整、垂直
●室内是否存在渗漏、裂缝、空鼓等质量问题
●室内是否存在其他质量问题
5
功能缺陷及设计问题
●存在影响客户日常生活的设计缺陷，造成客户重大损失或无法正常使用
●室内存在影响使用空间或破坏风水的粱、柱体等
●进户门、室内门、室内窗开启方向存在对碰和安全隐患
●电梯入口设置坡度或挡水条，卫生间、阳台设置地漏和坡度
●洗衣机位、冰箱位、空调外机位不满足放置条件和日常使用需求
6
热点集中性问题
●其他被判定为有重大风险的热点问题
●其他被判定为有较大风险的热点问题
三、设计
1．目的
●保持上海万科项目施工图设计质量管理的常态化，强化各设计端口的图纸质量管理意识。
●控制施工图设计质量问题，有效减低客户群诉率。
●为设计供方成果及服务质量评估提供基础依据。
2．适用范围
本办法适用于上海万科所属全资、代建项目以及合资、合作但由万科负责经营管理的所有在建项目。
3．操作办法
工程管理中心技术组组织对各项目施工图进行不定期抽查，将依据《设计错误分类标准》对违反《上海万科住宅项目施工图底线标准审控表》及《上海区域防治住宅产品质量通病、功能缺陷的强制规定》相关内容的项目给予黄牌或红牌警告，并予公示。
具体操作：
●凡违反《设计错误分类标准》所列明的任意一项Ⅰ类设计错误的或十项Ⅱ类设计错误，此评价项将直接“黄牌”警告；
●凡违反《设计错误分类标准》所列明的任意四项Ⅰ类、或任意一项底线类设计错误的，此评价项将直接“红牌”警告。
●检查结果以邮件形式即时通报相应事业部、项目部、责任设计单位，并上报上海公司管理层。
●年终对结果以年度为单位进行年度汇总，根据汇总结果，对年度累计结果进行通报公示，并作为设计供方的评估重要依据。
4．相关文件与标准
●《关于开展上海产品质量普查的通知》（上万【2016】033号文件）
●《上海万科住宅项目施工图底线标准审控表》（2016版）
●《上海区域防治住宅产品质量通病、功能缺陷的强制规定》（2016年6月）
5.本办法由上海万科工程管理与技术中心负责解释。
附表1
上海万科住宅产品设计错误分类表
专业及部位
审查内容
错误分类
备注
底线类
Ⅰ类
总体
图纸一致性
核查各专业的平面图、立面图纸应保持一致，如卫生间、阳台、电梯厅等降板区，空调机位，电梯井道等等。
√
建筑
围墙
占用公绿化指标的底层庭院围墙禁止采实体围墙
√
建筑专业
单体建筑室内部分
门窗
开启
门窗开启范围不应与各种管线、设备等打架，平开窗开启扇宽度不宜大于700,（如内开应不超过飘窗台深），平开窗五金应带限位调节功能。
√
入户门外门垛
入户门外门垛宽度≥100mm
√
入户门槛
入户门门槛必须设置企口，避免形成通缝。
√
室内门宽
厅室单扇门门洞宽度≥900mm；厨卫、阳台单扇门门洞宽度≥800mm,厨房双扇推拉门门洞宽度≥1600mm
√
飘窗
复核飘窗高度，进深，净高，防护栏杆满足规范
√
室内门垛宽
室内门垛宽度≥50mm
√
天窗
禁止采用非系统天窗。
√
外墙门窗
禁止外墙门窗采用金属副框。
√
通窗
禁止两层以上的通窗。
√
低窗台防护
外窗窗台距楼地面净高低于0.9米时，应设净高≥900mm的防护栏杆或其它防护措施。
防护范围上部有开启扇时，禁止设易于儿童攀爬的横杆；防护范围内有开启扇时，防护栏杆应按临空阳台栏杆设计
√
厨卫
厨房烟道
烟道靠近灶台并且烟道排烟口应正对灶台
√
厨房操作台
布置应符合洗、切、烧操作流程，长度宜≥2.1米（公寓除外），建议2.5米（公寓除外）；复核厨房是否满足国家规范最小面积（3.5㎡,4㎡）
√
厨卫管井
厨卫管井内部必须用混凝土浇筑到管井外完成面标高以上。
厨房烟道必须设计合理，应设置避免排风不畅及串味的措施。
√
厨卫水管
禁止任何管线穿越厨卫、阳台的防水反坎，禁止在地面埋设水管（厨房中岛给水管穿越地面时必须全程设置无接头套管）
√
厨卫饰面
禁止厨卫使用砂岩、洞石等多孔材料,带生活阳台的厨房应设地漏。
√
卫生间布置
变异户型的卫生间不应布置在下层住户的厅室、厨房及餐厅上方；马桶不宜靠邻卧室的墙布置；淋浴间宽度≥900mm，浴缸宽度≥800mm（首置首改主卫建议700MM），坐便器宽度≥800mm。
复核卫生间是最小面积（2.5㎡）
√
卫生间降板
卫生间降板范围应合理，降板不应对下层住户厅室产生影响；沉箱式卫生间降板高度不大于H-0.4米（H为楼层建筑标高）
√
厨房卫生间反坎
厨房卫生间墙体根部必须设置200高防水反坎
√
阳、露台
出露台门避雨
出露台外门上方应设置雨棚，雨棚挑出宽度≥800mm。
√
阳露台降板
结构降板应满足防水排水、保温隔热等建筑做法的厚度要求，降板范围应考虑对下方房间的影响，设置地暖应预留相应的建筑完成面高度，出露台的门应设置门槛防止水倒灌,如有条件地漏应靠外侧设置，排水向外找坡
√
阳台设施
燃气表、热水器、洗衣机等设施，应各得其位；燃气表与热水器边缘最小距离≥300mm，阳台如设置燃气热水器应考虑与厨房紧邻;燃气热水器、给水管等在室外时应考虑防冻措施。
√
外廊地面
禁止外廊地面铺设玻化砖等室内地砖。
√
阳露台栏杆（外走廊、内天井等同）
1、阳台、外廊栏杆（板）高度在规范要求基础上调到1.2m,可踏面宽度调整到小于50mm。
注：
阳台找坡长度超5米时，应在相对两边分设两个地漏2、栏杆垂直杆件间净距≤110mm；栏杆不应设横向易攀爬杆件
√
阳露台分户墙不应低于2100mm
√
大于10平方露台及种植屋面应预留给水点,洗衣机给排水、电源位置是否一致。
√
防水反坎
如露台不做降板处理，与露台相邻外墙应考虑设置250-300高防水反坎。
√
空调
空调室外机
空调外机须满足无吊板安装的条件。
应设可靠的固定机位并应有足够空间。
冷凝水管不得超过3米长，冷凝水不得排放到阳台，需有单独立管。
室外机化霜水应有组织排放。
√
空调室外机安装
禁止空调外机设置为向阳台内吹风散热且不得影响封闭阳台。
空调外机位的设置必须满足不借助吊装机械设备实现安装、更换。
√
空调室外机位置
如需通过窗检修室外机，机位应靠近窗开启扇，并且是开窗见机，可方便到达进行安装；室外机水平相对距离不足2米时，应避免直接对吹；垂直叠放，每组不超过2台；中央空调外机不宜放置在内天井。
√
室内机位置
室内机出风不宜直吹床，不应与衣柜、窗帘位置冲突；
√
室内机冷媒管
室内空调管不应穿越相邻房间、露管长度不应超过600mm
√
空调管留洞
留洞直径Φ80；洞中心距上方板底高度≥370mm；距地面完成面高度宜≥2200mm,（20平方以上客厅预留柜机洞，留洞位置应与电源位置一致，留洞不应与外墙雨水立管位置冲突，空调管如穿过阳台应考虑阳台封闭，专门留洞）
√
空调室外机百叶
独立或通长的封闭空调机位，当设有通风装饰百叶时，百叶透风率不应小于70%，同时应在正对空调机处设置能开关的百叶门，尺寸≥800x800mm
√
建筑单体公共部位
大堂入口
防坠落措施
单元公共出入口上方，应设置挑出宽度≥1000mm的防坠落雨棚或其它措施
√
护墙板
禁止在公共区域采用木质踢脚板或木质护墙板落地。
√
大堂外门宽
大堂外门:
单独门洞宽度≥1300mm，门联窗外门宽度≥1200mm,（高度不宜大于2400，防止过重）
√
电梯
电梯机房噪音
电梯机房不得紧邻住户布置，开窗不应正对住户门窗，禁止电梯井与卧室相邻（可通过储物间分隔，精装修应同步落实）
√
候梯厅
候梯厅净宽应大于1800（无障碍要求），如有担架电梯，应复核担架电梯候梯厅净宽大于轿厢深度。
√
电梯选型
禁止采用曳引机、控制模块安装在底坑的型号的电梯。
√
电梯前室
电梯前室必须与消防疏散楼梯联通，并避免开敞式设计。
√
电梯门套
禁止在电梯门套顶面、天花等部位湿贴墙砖。
√
电梯厅排水沟
与外廊或室外相邻的电梯厅必须设置地面高差或隔离排水沟。
√
电梯基坑防、排水
1、电梯基坑侧壁及底板采用钢筋混凝土
2、普通客梯基坑应有排水措施，一般是在底部设排水管通向邻近的消防电梯积水坑
√
楼梯
梯段宽度
六层以上住宅梯段设计宽度≥1150mm；六层及以下住宅，一边设栏杆的梯段设计宽度≥1050mm（注：
在设计尺寸基础上，考虑粉刷设计宽度加50mm；遇特殊装修、保温层及其它墙体突出物时需另行考虑，完成面净宽尺寸应≥设计尺寸-50，以下涉宽度要求的均同）
√
梯段高度
梯段处设计净高≥2250mm。
梁位及两端踏步前缘的要求见《通则》条文说明6.7.5图示
√
平台宽度
平台设计宽度不小于梯段宽度，同时≥1250mm（剪刀梯≥1350mm）
√
平台高度
平台处设计净高≥2050mm。
√
楼梯碰头
检查入地下室处、四跑楼梯以及变异楼层处的楼梯是否碰头，同时复核结构图
√
楼梯栏杆高度
从踏步前缘量起，栏杆扶手高度≥900mm；水平段长度大于500mm时，栏杆扶手高度≥1050mm
√
楼梯栏杆做法
栏杆垂直杆件间净距应≤110mm，楼梯井宽度应≤110mm
√
屋面
上人屋面栏杆高度
复核找坡层厚度，最不利处栏杆扶手顶面净高≥1150m
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