城中村改造的总结.docx
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城中村改造的总结
篇一：
《城中村项目策划经验总结》
"深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要"
项目策划经验总结
项目特点
本项目类型比较特殊,没有确定的规范可循或可供借鉴的先例,其策划工作尤为重要。
实际上笔者接这个项目时,可谓"战战兢兢，如履薄冰"，因为不知道怎么看手,更不知道能不能做好,甚至担心会开个头就开展不下去了——当时很多专家都对城中村改造持怀疑态度。
真的开始了以后,也非常艰难。
项目组从2004年10月29日开始初步接触这个项目,11月初正式开工,直到12月才提出一个工作框架，相比于一般的项目,这已经是很慢了。
但是,这个工作框架在已经得到包括王局在内的市城改办领导基本认可后,在院里一讨论,还是被彻底否定了。
王院长认为,这个包括八方面内容的工作框架太过按部就班,照这样做至少需要两年的时间才能理出眉目来,在时间上无法配合全市城中村改造的迫切形势。
于是只有一个字改。
改了多久？
又改了一个多月,其间比较正式的工作大纲就陆续提出了3个方案。
直到第二年元月中旬的一个周末,新的工作大纲才得到局领导和院领导的一致认可,这前后就已经用了3个月的时间。
后来在这个工作大纲基础上制定了"深圳市城中村（旧村）总体规划纲要编制办法"，后续的工作就基本比较顺利了。
现在回过头来看，这个项目的工作过程,特别是其策划,还是有一些经验可以总结的。
工作经验
—、迅速建立一定的小权威的地位
这非常重要。
对于这些没有先例可循的项目,实际上不管是甲方还是专家,谁都没有很多经验,谁也不知道怎样做就肯定合适。
这时候,项目负责人就有机会成为在相关问题上最有发言权的人。
以本项目为例,项目组除了对城中村本身社会经济、规划建设及改造政策等方面一般的调研外，对市里所有关于农村城市化、特区外规划管理、土地转制等政策文件和领导讲话,以及各区正在开展的相
关工作的动向都进行了广泛的搜集和敏感的跟踪,针对各种大大小小的相关问题,为甲方和管理部门提供了远超出项目本身的咨询和服务。
通过这些工作,项目组使自己迅速成为对于此问题信息最全面的人,并且培养了甲方对自己的依赖,也就扩大了发言权,这样,在尽管还不清楚路该怎么走的情况下,就已经建立了小权威的地位,从而保证后来项目组提出的工作大纲能够顺利的得到广泛认
可。
二、面向操作需要按层次分解工作任务,达到举重若轻的效果
按照甲方要求,在项目开展的一年左右时间里,要为我市城中村改造工作完成全面的建章立制任务。
这里面包含的内容非常广泛，既涉及改造的目标、原则、基本政策和实施计划,也涉及规划管理的体系和规范,还要理顺各级政府、各相关职能部门之间的分工,更要平衡政府、村民、村集体、开发商等利益主体的目标诉求,工作任务可谓既难且重。
本次规划中,项目组经过多次反复梳理,最后提出将整个工作分解为6项子任务,后来正式形成了5个子项目，并且根据甲方工作的实际操作需要，调整了各项任务的工作进度,特别是把一些虽然重要、但是并不太迫切、暂时也没有条件解决的问题,比如中长期的实施计划和相关政策性的"实施细则”等,放在较后的阶段研究，而避免了对其他更应该及早解决的问题，比如"深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要"和”深圳市城中村（旧村）改造专项规划编制技术规定"的干扰。
这样的安排，保证了在这一年的时间中,各项工作成果能够陆续及时出台。
三、建立有效的工作组织和人员配备
对于这类比较复杂的项目,参与的人员必然较多。
在本项目中,除王院长亲自担任主管总师并实际审定了工作大纲外,我院前后共有12人参加并开展了实际工作（不含市政）,其中项目主任以上4人、项目负责人4人。
而因其多,人员发生变化的可能就比较大,而越是复杂项目,越需要保持整个工作过程中重要信息的连续和重要思路的稳定,这就形成了潜在的矛盾。
解决的办法,在于恰当而富弹性的分工、核心人员的相对稳定和项目负责人的全面把握。
在人员分工上,以本项目为例,由于早期工作大纲反复调整,在工作计划中
不同时期的工作重点也有变化,因此项目负责人在将人员进行分组的同时,—直强调各人的分工是阶段性的,并要求所有项目组成员都必须参与对工作大纲的每次重要讨论,要求每个人努力理解自身分工在整个工作中的位置,以适应随时可能发生的分工调整。
实际上,相对于固化、独立、任务切块式的分组,我们这样的安排对于项目组成员的能力提高也是很有好处的,也更容易调动大家的积极性。
更为重要的是核心人员的稳定。
即使是大型项目,有效的核心人员一般也就是2~3人。
在本项目中，尽管任务复杂，后来还划分成5个子项目，但是由黄金、陈敦鹏和我构成的核心成员一直不变。
我作为项目负责人,不仅应当保证项目按计划推进,而且面对甲方要能够成为项目相关问题的较为全面的发言人,面对项目组内成员要能够统一工作思路和协助解决技术问题,面对外协等其他合作方要能够统筹各专业之间相关信息和工作衔接。
同时,另外两位核心成员也要了解项目进展中所有的重要环节、重大变故,特别是甲方的意图和工作需要,以备必要时能够临时承担项目负责人角色。
此外,大型项目往往还有一个外部组织问题,其组织的好坏对于项目的运行质量也会产生重要影响。
事实上经常有些项目负责人抱怨甲方组织不力、夕卜协质量不高,这些抱怨一般来说都有道理，但是从我负责过十多个项目,也与七、八家外协机构合作过的经验看,抱怨了也没有用,有用的是项目负责人要破除倚赖思想”对外部组织工作做全面深入的参与。
本项目不仅邀请了4个专业机构作为外协开展了5个方面的专题研究,而且通过甲方将各区的城中村改造工作机构组织到本项目运行中来。
市城改办内实际上没有很强的规划专业力量，对城中村改造工作本身也没有很多管理经验,本项目组就将自己当作城改办的成员,与他们一起摸索工作方法,这样既协助了城改办的工作,又有利于与各区相关机构建立良好的关系，保证了他们配合和参与规划研究工作的积极性。
对于各外协机构的研究工作,项目组不仅对他们下任务、提资料,而且与他们一起拟订和调整研究方法,讨论关键问题,—轮又一轮地审查他们的报告、提出修改意见,甚至在最终成果阶段由本项目组的内部人员直接修改完成最后文件。
这样做,虽然花费了项目组人员更多时间，但是既保证了专题研究的质量,又促使我院人员实实在在地拿握专题知识,从而更有利于在吸收
专题研究成果的基础上提高规划成果本身的质量。
最后,还是要强调,多花些时间在项目策划和工作大纲上是值得的。
一份好的工作大纲,必须要有恰当的工作内容和优秀的技术路线,这就要求准确把握工作对象的特征、切实考虑甲方和相关管理部门的管理操作需要、并且对项目组的技术力量和工作时间有客观的估计。
所以,如果你接到的项目是类似城中村改造这样的没有先例可循的特殊项目,最好不要忙于罗列成果的构成甚至研究报告的提纲,而要先扎扎实实地做些调研、信息搜集和沟通的工作,然后找到高效务实的工作方法。
篇二：
《城中村改造进展情况汇报》
关于"城中村”改造进展情况的汇报
齐市梅里斯达斡尔族区人民政府
（2011年4月11H）
市政府｛城中村改造的总结｝.
按照本次会议要求,我将梅里斯达斡尔族区"城中村”改造进展情况简要汇报如下
—、"城中村”改造的进展情况
（―）加强领导,建立"城中村"改造工作的保障机制。
我区把"城中村"和
"新农村"改造工作列入全区"十二五"建设规划。
成立了"城中村"改造工作领导小组,完善了各项工作制度,做到人员到位,职责到位，办公经费落实到位。
梅里斯村改造开发的申请报告已报市城中村改造办公室待批,梅里斯村和鲜明村的改造建设总体方案和实施办法,正在看手制定之中。
（二）调查摸底,做好两村改造的前期准备工作。
为了确保改造各项基础数据的准确,我区先后于2010年6月、2011年2月两次对梅里斯村和鲜明村进行现状摸底”对梅里斯村和鲜明村的人口、土地、房屋、集体资产、生活就业等情况进行细致调查。
据初步统计梅里斯村全村农户1322户、居民人口约4000人，占地约3000亩，建筑面积122043平方米，临时建筑112000｛城中村改造的总结｝.
平方米,大棚121000平方米,果树5000棵,水井1400个。
鲜明村全村农户360户现有宅基地占地约600亩建筑面积25786平方米临时建筑7185平方米。
（三）招商引资，吸引投资公司共同改造开发"城中村”。
从我区目前的财政状况和两村集体经济、群众收入状况等实际出发,只有通过招商引资才能解决我区的城中村改造资金问题。
为此,我区广拓门路,积极寻求有实力、能做事的开发企业到我区投资城中村改造。
经多方考察与多次沟通,我区与河南中亨集团初步达成城中村改造投资意向,并签定了框架协议。
协议规定梅里斯村整村改造开发分3年完成，首期改造开发占地1129亩，约拆迁592户,先期投入资金30万元/亩，共需投入资金约4亿元（不含开发建设资金和区块基础设施建设资金1鲜明村整体改造开发2年内完成,改造开发占用旧宅基地600亩，新占村集体建设用地100—400亩,拟开发建设总用地1000亩。
拆迁217户,先期投入资金27万元/亩,共需投入资金9亿元不含开发建设资金和区块基础设施建设资金\中亨集团现已在我市注册公司——齐齐哈尔合利开发建设有限公司,先期启动资金已经到户。
该公司还表示将在我市打造样板工程及标志性工程,力争创造全国"城中村"改造的"齐齐哈尔市模式"。
（四）加强衔接,与市直部门通力合作做好有关工作。
我区按
照改造开发的整体设想和投资商的要求,积极与市建设局、市规划设计院、市国土局等有关部门沟通建设、规划相关事宜。
同时,市国土局、市规划院现场办公,推进两村的改造开发建设。
现两村的总体规划和控详规划已经基本完成,正在申请办理土地预审、立项、规划等审批手续。
二、存在和急需解决的问题
（-）城中村改造开发,土地整体出让（征收）招拍挂问题。
根据市政府《关于中心城区"城中村”改造土地开发建设规划》的整体要求和《中华人民共和国招投标法》相关规定,城中村改造开发应走市土地（招拍挂）审批程序。
由于我区财政紧张,无力投入"三通一平"等先期建设资金,—切费用都由开发单位投入。
梅里斯村和鲜明村的改造开发前期招商工作进展顺利,现已和河南中亨集团签定了改造开发合同,建议市政府相关部门给予优惠政策，保证（招拍挂）招投标工作顺利通过。
（二）建筑主体材料（红砖）延续使用问题。
按照我市建筑市场管理有关规定,从去年开始建筑主体（楼）就禁止使用红砖。
由于我区是农业区,城区人口少，收入水平低,与其他县区相比,商品房价格偏低。
两年来,市政府为加快我区发展,给予了我区很多优惠政策,在棚户区改造主体上允许使用红砖砌筑,降低了
成本、解决了低收入家庭上楼难的问题。
若开发建设禁止使用红砖,使用其他主体材料,货源主要来源于中心城区,要经过嫩江公路大桥,运输成本过大。
另夕卜与中心城区"城中村"改造同一时间集中使用,也可能出现材料供应不足现象。
为做好梅里斯村和鲜明村改造开发建设,请市政府及相关部门延续梅里斯建筑市场红砖的使用政策,降低改造开发成本，保证两村改造开发建设顺利进行。
（三）基础设施资金短缺问题。
梅里斯村改造首期建设总需资金约10.5亿元,鲜明村改造建设总需资金约6亿元。
按照市"城中村"改造实施方案要求，基础设施建设资金按土地出让金本宗地价、拆迁成本、还建安置房建设成本之和的15倍的溢价收入的20%提取，用于基础设施建设。
由于梅里斯村改造开发拆迁住房、临时用房、大棚、树木数量较大，补偿费用现测算30万元/亩，如在加上基础设施建设资金4500万元（包括道路、排水、路灯等）,开发单位难以承受,我区现有的财政状况又无力支付。
为使"城中村"改造工作稳步向前推进」青市政府及相关部门全额返还土地出让金，支持梅里斯村的改造建设。
｛城中村改造的总结｝•
（四）夕卜来购房户免收嫩江公路大桥过桥费问题。
为促进新城区建设的良性循环，吸引中心城区、周边县区及夕卜地居民到我
区购房居住,请市政府给予在梅里斯村和鲜明村购房居住的居民车辆过桥免费的优惠政策。
（五）土地征收（出让）封闭通告提前发布的问题。
目前,我区城中村私建、滥建房屋、大棚现象较多,按照正常程序,城中村改造封闭公告的下达主体为市政府,需要经过一系列复杂程序,如果依程序进行封闭,势必增加改造建设成本,是否可以采取适当简易程序，对"城中村"进行先期封闭。
三、下一步工作打算
（-）抓紧完成总体规划、立项报告及各项审批工作。
（二）制定改造实施方案,经村民代表大会通过后,报市城中村改造领导小组批准实施。
（三）做好拆迁前期各项准备工作,做到依法拆迁,和谐拆迁”确保社会稳定。
（四）协助开发单位按照项目内容具体要求组织实施城中村改造各项工作。
（五）配合建设开发单位解决在建工程中遇到的实际问题,加快项目进程。
篇三：
《城中村改造案例分析与总结》
城中村改造案例分析与总结
第一节北京的城中村改
造2
-.城中村现状2
二•改造历程2
4.改造实例（以"马家堡三期"为例）4
第三节广州的城中村改
造4
—.城中村现状特点4
二•改造背景5
三•改造措施5
四•试点村改造兄7
第三节深圳的城中村改
造9
—.改造背景9
二•改造措施10
三.改造实例（以渔民村为例）错误!
未定义书签。
第四节珠海的城中村改造——"珠海模式"
13
-•改造背景13
二•改造措施撕吴!
未定义书签。
4
三•改造实例（以吉大村为例）错误！
未定义书签。
第五节西安的城中村改造
18
-•城中村基本特征18
2.改造历程18
3.改造措施19
四•改造实例（以碑林区改造为例）20
第六节结论与启示
21
21
24
20世纪80年代末,我国最早的"城中村”现象开始出现。
随看全国经济的发展和各城市建成区的不断扩张，城中村问题成为各个城市的普遍现象。
"城中有村,村中有城；村外现代化，村内脏乱差"的城中村现象，不仅在特大城市中存在,在许多新兴城镇和小城市中也广泛出现。
近年来,由于城中村产生的各种问题不断凸现和激化，引起各方的广泛重视。
城中村改造已成为我国城市化过程中的一道难题。
目前,在城中村、城边村的改造方面,国内包括广州市在内的一些城市已经在实践中积累了一定的经验。
借鉴这些经验，对广州市区的城中村改造具有重要意义。
第一节北京的城中村改造
-.城中村现状
北京市的"城中村"主要分布在城市建成区的边缘地带和城乡结合部地区,这些地区城市化进程相对滞后,人口密度大，外来人员相对集中,违法建设、违章建筑和私搭乱建严重,市政基础设施匮乏,房屋破旧,环境脏乱,社会管理混乱,城市公共安全隐患多。
据统计,北京市的"城中村"大体分为两类第一类是指在建成区内环境脏乱的城市角落。
北京城八区约有这类的"城中村"231个,具体分布的区域为东城区4个，西城区3个，崇文区7个z海淀区70个,朝阳区57个，丰台51个，石景山20个，宣武区19个。
总占地面积1092公顷，建筑面积275万平方米;第二类"城中村"主要是指规划城区内的行政村,大多分布在城乡结合部釣有112个，占地面积8万公顷，建筑面积7221万平方米。
目前这两类"城中村"均集中分布在北京的朝阳、海淀、丰台三个区。
另据首都社会治安综合治理委员会办公室统计,目前,仅朝阳、海淀、丰台、石景山四个区，包括规划城区外的地区就有"城中村"311处，居住人口75万人，占地面积5万公顷,违章建筑19万间，建筑面积196万平米，违章建筑涉及常住人口8万户。
目前,"城中村”已成为城市公共安全隐患的突出地区。
二•改造历程
2002年5月，北京市城市环境综合整治办公室组织调研组对北京的所有"城中村"进行了普查。
此后,在市政府主导下,"城中村”改造工作进展顺利。
04年9月「北京市市政府召开第61次市长办公会议，研究并通过了整治"城中村”工作方案。
会议决定北京市将利用奥运场馆"瘦身"而节省下来的资金,加快全市社会环境和市政基础设施建设,加快"城中村"的改造,实现"新北京、新奥运”的战略构想。
市长办公会议决定,北京要下决心尽快改造”城中村”，首先先对建成市区内的231个"城中村"展开集中整治，2007年底前完成拆除奥运场馆周边及四环路以内的171个"城中村"的任务,其余的60个"城中村"将在
2008年以后继续完成。
至2005年北京已经完成了奥运场馆周边及四环路以内近
50%的"城中村"改造任务，2006年北京市正在改造的"城中村"有80个。
三•改造措施
在"城中村"整治工作中,北京市政府决定全市区别不同情况采取相关政策
1.对征地未建形成的"城中村",凡土地闲置不满两年的，责成土地使用者限期开工,
逾期不建的,收回土地使用权；土地闲置满两年的,由原批准机关依法撤销其项目建设用地规划许可证,无偿收回土地,进入市政府土地储备。
2.对因开发甩项形成的"城中村”,限期由开发商解决，确有困难的政府可给予一定的补贴,
3.对已经形成而无主的"城中村",由市、区政府出资拆除。
4.对城市建设遗留下来、又没有危改和开发项目的破旧建筑形成的"城中村",由市、
区政府共同解决。
坚持规划先行,将”城中村”改造纳入规划修编范畴,并按轻重缓急制定不同的解决对策和科学的改造计划,加快整体规划和开发建设。
在具体做法上,现在"城中村"表现的形态有以下几种,应根据不同形态的"城中村"采取不同的改造方式
1.第一种、位于城市建成区内,早已没有农民户口和农业用地,早已改成街道办事处、居委会城镇管理,撤消了乡、村行政建制,已经没有农民集体财产和宅基地产权的地区。
这类地区实际上等同于城市的危旧房改造区,适用城镇房屋、土地、居民拆迁管理办法。
可以采用成片改造危旧房的有关政策。
但是在改造"城中村"过程中,妥善安置外来人口,让他们有能够继续安身立命的廉租屋。
2.第二种村内已没有耕地。
原自然村除宅基地以外的土地已被征用，变为城市建设用地,村内已无农民集体财产。
虽然一些村已将农村村委会改为城市型居民委员会,农民也已农转非,成为城镇人口,但农民宅基地还未被征为国有,宅基地和房屋产权还是农民产权。
对这些农民宅基地和房屋按征用农民土地给予足够的补偿,拆迁房屋则结合拆迁城镇私房和农民房的政策区别不同情况,制定相关补偿政策,妥善安置农民。
特别是对无业、无生活来源的农转非人员,建立相应社会保障制度。
3.第三种”城中村”现有土地产权还属于农村集体所有，村民以非农收入为主。
土地已经全部或大部份被国家征用,虽然村中农民已全部转为城市户口,但农民宅基地还未被征为国有,其土地本质仍未发生变化,这部分”村“至今仍然还是"村建制”,实行村的管理方式。
甚至还有不少农民集体财产和村办企业经济实体。
房屋出租加上村里的分红收入，可以使村民们过上相当富裕的物质生活。
这些地区的改造难度最大。
市场经济使政府已不能像过去那样解决农民就业问题,货币安置又很难达到农民满意。
因此这些地方不宜强行将村内土地征用为城镇国有土地,农民原有集体企业财产可以仍归农民所有,可以改组为集体所有制的商贸公司,人口就地消化,就业就地解决,土地产权性质不变，仍归集体所有。
对需要占用的土地,还可以用土地入股或出租的方式,年年有收入，以保证征地居民的生活来源。
4.第四种还有部分耕地，仍是乡政府、村委会建制。
还有不少人是农民户口。
农牧种植业仍占一定比重的村落。
这样的地区改造时,农民转为城市户口,乡政府改组为街道办事处、村委会改组为居委会,但土地产权和经济组织形式可以不变。
原村集体所有财产、土地可以改组为农工贸股份公司,人员就业由农工贸股份公司就地解决,成为公司职员。
可以用
发展都市农业的办法,发展现代化农业,养殖业。
首先改造的231个"城中村”主要是第一、二种，今后则会转向第三、四种,对不同”城中村”采取不同的改造方式,因地制宜,”一村一案”进行改造。
四•改造实例（以"马家堡三期"为例）
位于北京南三、四环之间的丰台区"马家堡三期"是一个典型的"城中村",总占地193公顷,计划总投资14亿元,拆迁居民800户2500人，其中绝大部分已"农转居"。
由于流动人口多，私搭乱建严重。
在这块被高楼大厦包围的约3平方公里的土地上,到处是私搭乱建的各式建筑。
有的楼与楼之间连两辆自行车都无法并排通过，防火通道也被挤占甚至堵死。
马家堡小区分三期进行开发建设。
—、二期1994年已改造完工，但是由于多种原因，三期拆迁改造久拖未决。
马家堡三期危改历程1998年7月马家堡三期被列为市、区危改项目;2002年市人代会15名代表提出"关于加快马家堡三期危改工程建设"的建议；2003年市人代会12名代表再次提出"关于尽快启动马家堡三期危改"的议案；2002年、2003年丰台区政府连续两年与市政府签订目标责任书,将马家堡三期危改作为必须完成的目标任务；2004年3月副市长刘敬民就马家堡三期危改问题做出批示,要求"抓紧运作"；直至2006年8月，丰台区市政管委才正式张贴拆迁公告,启动马家堡三期"城中村"环境整治居民拆迁,拆迁日期从8月19B起到10月7日。
根据政府公告,马家堡三期"城中村"被拆迁居民可拿到区位补偿款每建筑平方米为4050元。
"但拆迁补偿的建筑面积指的是首层建筑面积,二层以上建筑需取得规划许可才能进行补偿。
政府对配合环境整治工作的居民另外设置了奖励措施，在45天拆迁公告期内完成拆迁的居民户将奖励5000元的提前搬家奖，此外,在公告期前30天完成搬迁的居民户还可另外获得5万元的工程配合奖，后15天的每户可获2万元奖励。
丰台区还提供了550套低价商品房，按每建筑平方米5500元至5800元的价格向率先搬迁的居民定向销售。
拆迁后,丰台区将建设规划中的30米宽的马家堡路,完善南三环和南四环连接线。
第二节广州的城中村改造
-•城中村现状特点
广州城中村问题具有其独特的地区背景和特点
（1）数量规模大，在广州385平方公里的城市规划发展区范围内,共分布看138个行政村,其规模为一般约为深圳、珠海、福州等大中城市的2—5倍；
（2）分布范围广，几乎遍布城市规划区内的每一区、每一角落或各种功能区；（3）建筑密度高，尤其是位于市中心区的40多个城中村，其建筑密度普遍在60%以上，有的甚至达90%,而容积率—般高达5以上；（4）违章建筑量大,依城市规划标准,政府批给农民的自有住宅一般为3层左右，但绝大多数村民都擅自加扩建到了5、6层，甚至10层以上,—户多宅和一宅超面积现象普遍,违法建设和无证物业比重很高；（5）夕卜来人口多,租住在城中村的外来人口一般为本地人口的5-10倍,远高于内陆甚至沿海其它中心城
市的水平。
二•改造背景
2000年9月，广州市吹响了"城中村"改造的号角，广州市委、市政府召开了全市村镇建设管理工作会议，对"城中村"改造工作做出具体部署。
2000年12月，广州市建委牵头制定了"城中村"整治方案,首次明确提出广州市"城中村"改造目标——先投资50个亿改造7个"城中村"，2~3年内将位于城市建成区内、农业人口人均耕地面积不足66平方米的"城中村"改制完毕；到2010年,广州将把全市规划发展区范围内的138个"城中村"基本纳入城市一体化管理轨道,逐步改造成为现代化文明社区。
鉴于自身的特殊情况,广州市政府坚决不允许开发商插手城中村改造。
因为广州市在旧城改造中有过教训。
在商业利益的驱动下,开发商把旧城区的多层旧房变成了高层新房,结果旧城区人口越来越多,交通也越来越拥挤。
不让开发商插手,政府将通过优惠政策,如免除回迁的相关税费等来支持城中村改造,改造资金将由区
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