南昌400亩地市场报告及产品建议.docx

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南昌400亩地市场报告及产品建议

南昌象湖项目简报

一、南昌房地产宏观市场分析

[特征：

发展取得“五项突破”]

1、房地产开发投资额首次突破100亿元

2005年南昌市房地产开发投资在上年高位增长的基础上再创新高，全年完成投资达到110.12亿元，同比增长29.3%（增幅高于全国平均水平8个百分点），其中住宅投资72亿元，同比增长22.5%。

2005年，南昌市房地产开发投资占全市固定资产投资总额的比重达21%，占全市GDP的比重达11%，与上年持平。

另据市地税局和市财政局提供的数据，2005年全市共完成房地产地税收入8.57亿元，较上年多征2.27亿元，增长36%；完成房地产契税收入4.51亿元，比上年多征0.66亿元，增长17%。

两项税收合计达13.08亿元，占全市财政总收入的比重达10.4%，较上年提高0.1个百分点。

房地产业仅仅加上与其密切相关的建筑业，“两业”产生的地税收入已占到地税收入总量的一半，增量更是接近占到三分之二。

这些数据表明房地产业在南昌市经济发展中的贡献显著，仍然是拉动经济增长的强大动力、增加财政收入的重要来源。

2、商品房销售金额首次突破100亿元

在宏观调控的政策背景下，2005年南昌市商品房销售保持了平稳态势，全市（含四县）商品房预销售金额达110.97亿元，较上年增长16.34%；其中商品住宅预销售金额98亿元，较上年增长24.1%。

2005年全市市区商品房预销售金额87亿元，较上年增长11.8%。

其中商品住宅预销售金额77亿元，较上年增长19.8%。

3、全市商品房销售面积首次突破400万平方米

2005年全市（含四县）商品房预销售面积达410万平方米，

较上年增长5.6%；其中商品住宅预销售32352套，较上年增长17.5%，面积380万平方米，较上年增长9.3%。

　　2005年全市市区商品房预销售面积282万平方米，较上年增长1.8%；其中商品住宅预销售22348套，较上年增长15.6%，面积259万平方米，较上年增长5.7%。

2005年全市市区商品住宅销售总量中，本市居民购买的比重达85%，较上年提高12个百分点。

本地居民购房比重的上升，说明住房消费得到有效拉动，自住型消费占了主导地位，投资性需求、投机性需求均得到有效遏制。

4、存量房交易套数首次突破2.5万套，存量房交易面积突破250万平方米

南昌市存量房市场依然活跃，交易量平稳上升。

2005年全市（含四县）共完成存量房交易25100件，较上年增长15.39%，完成存量房交易面积251.73万平方米，同比增长16.86%，其中存量住房23277套，面积199.66万平方米，分别较上年增长14.43%和11.17%。

　　2005年全市市区共完成存量房交易面积191.23万平方米，较上年同期增长19.38%；其中存量住房18506套，面积146.44万平方米，分别较上年增长13.23%和12.60%。

5、住房公积金贷款额首次突破7亿元，达到7.21亿元，当年贷款额首次超过当年归集额

人民银行南昌中心支行数据显示，2005年房地产开发贷款、个人住房贷款稳步增长。

截止2005年末南昌市商业银行自营性房地产贷款余额为162.2亿元，比年初增26.4亿元，同比多增5.7亿元。

从贷款结构分析，全年共发放房地产开发贷款83.2亿元，同比增长4.5%。

同时受需求拉动和政策导向作用，个人住房贷款继续保持稳步增长态势，全年共发放个人住房贷款12.3亿元，较上年增长24.6%。

企业资金来源结构也出现了一些变化。

南昌市统计局数据显示，2005年房地产开发企业资金来源累计为148.7亿元，同比增长15.7%，其中国内贷款20.1亿元，占本年到位资金的13.5%，企业自筹资金所占比重达22.8%，定金及预售款占比重的40.7%。

从资金来源情况看，银行贷款比重下降，与上年相比，降幅为1.5个百分点，自筹资金、定金及预售款比重有所上升，增幅分别为2.3个百分点和5.3个百分点。

[特征：

市场实现“三个基本”]

1、市场供需基本平衡

2005年，南昌市房地产完成投资总额110.12亿元，同比增长29.3%，略高于全国平均水平，但较上年同期回落13个百分点，表明宏观调控见到成效，投资过快增长的势头得到遏制；商品房销售金额达到110.97亿元；2005年全市（含四县）商品房竣工面积413万平方米，销售面积409.9万平方米。

投资总额和销售金额基本持平，竣工面积和销售面积也基本持平。

由此可见，2005年南昌市房地产市场供需基本平衡。

　　另外，2005年，南昌市商品房施工面积1179万平方米，同比增长10.4%；其中住宅922万平方米，同比增长16.4%。

全市商品房新开工面积达520万平方米，同比增长37.2%；其中住宅407万平方米，同比增长47.3%。

新开工面积和竣工面积的高位增长对于拉动投资、保持市场后续供应量，满足市场消费需求将产生积极作用。

2、住房结构基本合理

　　2005年，南昌市执行国家宏观调控政策，结合南昌实际，连续出台了一系列相应的政策和措施，制定了普通住房标准。

　　2005年，南昌市商品房竣工面积413万平方米，其中商品住房竣工面积339万平方米，比重达82%；全市商品房销售面积409.9万平方米，其中普通住宅（即单价在3600元/平方米以下且单套建筑面积在144平方米以下的商品住房）销售面积258.8万平方米，比重占到了63%。

南昌市的住房结构还是基本合理的。

根据南昌市国土局提供的数据，2005年，南昌市本级新增房地产用地63宗，面积5361亩，交易金额58.44亿元，平均成交价为109万元/亩，规划建筑面积783万平方米。

2005年房地产开发用地的供应量是上年的3倍，供地速度增长较快。

2005年全市市区核准商品房（不含经济适用房）上市面积270万平方米，其中商品住宅233万平方米；2005年全市市区完成商品房（不含经济适用房）登记销售面积248万平方米，其中商品住宅登记销售面积225万平方米。

2005年，市区核准新上市商品房和商品房住宅面积均超过同期登记销售面积，商品房和商品住宅供求比分别为1.09：

1和1.04：

1。

表明商品房市场的供求关系已发生变化，由供小于求转向供略大于求

3、住房价格基本稳定

　　2005年，南昌市（含四县）商品房预销售均价为2707.25元/平方米，较上年上涨10.16%，月环比平均涨幅为0.85%，其中商品住房预销售均价为2567.01元/平方米，较上年上涨13.60%，月环比平均涨幅为1.49%。

全年市区商品房预销售均价为3085.16元/平方米，较上年上涨9.91%，月环比平均涨幅为1.46%；其中商品住房预销售均价为2958.80元/平方米，较上年上涨13.32%。

2005年第一季度市区商品住房预销售均价为2871元/平方米，第二季度为3144元/平方米，环比上涨9.5%，第三季度为3182元/平方米，环比上涨1.21%，第四季度为3197元/平方米，环比上涨0.47%。

房价走势稳中趋升，但涨幅逐渐回落。

　　2005年南昌市房价涨幅低于全市GDP增幅6.64个百分点，也低于城市居民人均可支配收入增幅7.64个百分点，房价涨幅仍在合理范围之内。

在中部六省会城市中，南昌市房价排列第五，涨幅排列第四。

附：

中部六省会城市2005年房地产业主要数据

项　　　　目

武　汉

郑　洲

长　沙

南　昌

合　肥

太　原

南昌在各城市中的总量增幅排位

数量

同比

数量

同比

数量

同比

数量

同比

数量

同比

数量

同比

总量排位

增幅排位

增长

增长

增长

增长

增长

增长

房地产投资额（亿元）

297.99

27.70%

100

4.20%

256.35

46.04%

110.12

29.30%

150

8.70%

75

20%

4

2

商品房交易面积（万m2）

813.89

7.60%

599

19%

639.02

41.94%

409.9

5.60%

449.54

-8.50%

167.5

-5.90%

5

4

其中：

住宅

756.91

5.00%

532

16%

563.49

37.24%

380.1

9.30%

378.89

-11.90%

127.58

5.20%

4

3

商品房均价（元/m2）

3869.8

8.10%

2966

12%

2651.4

12.87%

2707.3

10.20%

3262.2

16.10%

3985

-4.10%

5

4

其中：

住宅

3345.8

25.40%

2614

12%

2234.4

10.35%

2567

13.60%

3001.5

17.80%

2938

-4.50%

5

3

存量房交易面积（元m2）

521.76

17%

139

21%

187.54

16.77%

251.73

16.90%

169.99

-8.87%

43.44

-22.30%

2

3

其中：

住宅

330.13

17.20%

136

20%

145.31

32.41%

199.66

11.20%

136.2

-11.50%

24.23

-3.50%

2

4

2005年，为控制房地产投资规模过快增长，稳定住房价格和调整住房结构，国家出台了一系列宏观调控政策。

南昌房地产市场发展取得了“五项突破”，实现了“三个基本”，总体保持了持续、稳定、健康、快速发展的态势。

2006年，南昌市城市总体规划目标为根据“一江两岸、一核五片，沿着赣江、两头延伸，多点组团推进”的城市空间布局要求，坚持统一规划、合理布局、因地制宜、成片开发、配套建设的原则；适度调控市、县住宅楼盘的建设规模，实现土地利用的最大价值化。

在南昌市“一江两岸、一核五片、沿着赣江、两头延伸、多点组团推进”的城市规划总体思路下，南昌正经历着“由单核中心向多核中心”的转变

二、南昌二手房市场分析

[特征：

城区二手房交易依旧火暴，单价直逼一手房]

至2005年第三季度结束，南昌市区共完成二手房交易14138套，而同时期的市区一手房交易为12547套，市区二手房交易套数首次超过一手房。

这一突破在南昌还是第一次。

2005年三季度，南昌市（含四县）二手房交易均价为2801元／平方米。

而2005年三季度，南昌市（含四县）一手房预销售均价为2834元／平方米，两者仅相差33元。

一些交通便利、生活配套设施齐全的地段二手房价已超过了3500元／平方米，有的更是达到了3800元／平方米，与新推出的一手房均价相差无几。

三、区域市场分析

[关键词：

象湖新城]

在南昌市“一江两岸、一核五片、沿着赣江、两头延伸、多点组团推进”的城市规划总体思路下，南昌正经历着“由单核中心向多核中心”的转变。

根据南昌市“一核五片”的总体规划，城南被市规划委员会定位为“以产业为支撑的开放式城市副中心”，具体目标是“本着可持续发展的原则，对整个区域内的多样功能进行整合，优化城市空间结构，提高城市综合实力，完善城市机能，把南昌市城南城区建设成为产业发达、基础设施完善、生态环境良好、生活水准较高的城市综合区。

”这一决策给城南带来了前所未有的机遇，“象湖新城”正处于这个城市副中心的居住功能核心区。

“象湖新城”与南昌市高速外环线相隔，是朝阳洲地区自然延伸的重要地区。

具体范围是：

南隔堤（高速外环线）以南、雄溪河以西、赣江以东，规划总用地面积约为22平方公里。

其总体定位从南昌市城市总体功能出发，志在打造一个自然、生态、健康，以高尚居住、休闲娱乐、商业服务为主的新型城区。

地块内部水系相连，阡陌纵横，自然条件优越，生态环境良好。

用地地势较为平坦，大致呈西高东低走势，目前基本处于未开发状态。

规划区西望赣江，北靠象湖，与象湖风景区紧紧相连。

区域内水质清澈、缓缓流淌的雄溪河、抚河及其丰富的水系和绿色植物，利于营造自然、生态、健康的城区环境。

该区可借助南昌市的发展，带动全区的发展。

特别是生米大桥的修建，使该区域与昌北红谷滩新区的联系更加便捷。

另外，作为南昌市放射状快速路之一的桃花路在用地内穿过，与南昌市南部环城高速相接，是南昌市南部出入口，这为该区域的发展带来一定契机。

根据已知的规划目标，“象湖新城”将大力保护象湖新城区域内天赋及优越的自然生态环境。

建构大尺度自然空间与中微观环境相结合的城市生态架，在不超越适宜自然生态，自我修复的环境开发容量下，协调城市建设与生态环境的关系，实现新城区与自然生态的共融、共生、共长。

同时，充分挖掘发扬新城区的历史文化底蕴，大力提高城市自然与人文环境品位，建设配套齐全的城市基础设施，形成功能完善，环境优越，最适合人居住的综合新城。

“象湖新城”空间形态——“自然”、“城市”

    由于象湖新区地处城市边缘，该地区从整体上讲应该呈现一种城市形态与自然形态相融合的肌理。

依据总体规划要求，新城东部为南昌市绿化契口，且该区水系纵横，自然环境得天独厚，充满“灵秀之色”。

因此，该地区应更多表现自然化的环境景观。

临赣江一侧的西部更多的应表现一种城市感的空间肌理，与赣江对岸的红角洲遥相呼应，隔江相望。

“象湖新城”道路结构——“TOD”模式

“TOD”（TRANSIT－ORIENTED－DEVELOPMENT）——即公交导向的发展。

城市结构的基础是城市轴向快速通道网。

“象湖新城”的道路规划采用“TOD”公共交通导向开发模式，强调公共交通与土地利用规划紧密结合，主张集约化，高效率的土地利用模式，以形成紧凑、生态化的区域空间形态。

以快速路和轨道交通为骨干，倡导公交优先的主导原则，形成以公交汽车为主力，出租车为补充的多层次、多元化、立体化、智能化的公交网络系统。

在各个分区内部发展的高质量公共交通，组织方便的服务网络，以环状为主，解决组团各部分到主快速换乘点的客流集散。

“象湖新城”城市生活——“健康”

    从布局来看，对于“象湖新城”的规划，充分利用了现有的赣江、象湖、抚河及雄溪河等河流水系及快速路、铁路线，从而将象湖新城用地自然分隔成四个功能区，即“一区，三组团”的总体规划结构。

    “一区”——是以河流水系，自然景观风貌为主的生态园区，集休闲度假、文化娱乐、旅游观光为一体的低密度、高绿化的健康生态园区。

“三组团”——三个生态型综合开展组团（CDA），每个生态组团功能相对完整、独立，以高尚居住、商业文化、行政办公等功能为主。

并且，在每个组团的中间规划有带形公园及体育公园，将外部的生态基质引入到组团内，围绕中间的公园绿地两侧布置公建中心，公建中心的外围布置密度相对集中的居住区，最外侧布局密度较低，绿化环境良好的别墅组团，在天际线形成一个梯度演变模式。

[区域现状]

象湖新城板块为南昌最大板块区域,大盘相对非常密集，最大抗性为目前的配套、教育、医疗、交通等非常贫乏，政府支持力度也弱，各大开发商在宣传上互相之间配合不够默契等众多因素导致目前的被动局面难于打开目前的困境。

[区域楼盘位置示意图]

[区域内楼盘分析]

项目名称：

南昌居住主题公园

项目地址：

南昌县象湖新城中心区金沙大道

项目类别：

普通住宅（多层、花园洋房、联排别墅）

开发商：

南昌市平海房地产开发有限公司

发展商：

利嘉（上海）股份有限公司

规划设计：

PA置利轩际有限公司

景观设计：

澳大利亚五•贝国际设计有限公司

占地面积：

940000平方米

总建筑面积：

1300000平方米

总户数：

12000户

主力户型：

二房、三房

开发周期：

现已开发二期，其它的未定

绿化率：

40℅

一期开盘时间：

2005-5-1

一期开盘均价：

2300元／平方米

现均价：

2600元／平方米

销售情况：

一期已售完，二期全面上市

项目介绍

南昌居住主题公园占地1400亩，总建筑面积130万平方米，社区凭借邻象湖，雄溪河、抚河故道的独特地理优势，以开发“夏威夷岛居生活”为项目理念，营造居于南昌人自己的居住天堂。

作为一个大规模的复合型社区，产品涵括了多层住宅，高层公寓、花园洋房、联排别墅独立别墅、双拼别墅，同时兴建了南昌最大的会所、商业街学校、超市等配套设施。

在物业管理中导入先进理念，为每一位入住业主提供优越的服务。

    前后私家大院，告别一梯多户居住模式。

9平米超大阳台，将私家花园移植至空中，4.8米面宽超大观景客厅。

将阳台、园景、纳为私藏；厨房连工作阳台、贮藏室、解决洗衣服、择菜、贮物空间，体现人性化设计，会客厅、餐厅分隔、空间上又浑然一体、是家人亲友聚会、开Party的理想场所。

项目名称：

九里象湖城

项目地址：

南昌县象湖新城中心区金沙大道

项目类别：

普通住宅（多层、小高层、高层、酒店式公寓、联排别墅）

开发商：

江西平海房地产开发有限公司

现均价：

2600元／平方米

占地面积：

450000平方米

总建筑面积：

600000平方米

绿化率：

48℅

容积率：

1.36

物业管理费：

0.75元／平方米•月（小高层：

1.2元／平方米•月）

主力户型：

目前在售以两房和三房为主力户型（两房79-104平方米，三房102-138平方米）

项目介绍：

九里象湖城占地面积666亩，总建筑面积约60万平方米，容积率1.36，绿地率48%，建筑密度为22%，主要产品有联排别墅、多层公寓、小高层公寓、高层公寓、酒店式公寓及商铺，小区分四期开发，首期开发有象湖里和康健里，1000多套房源。

目前基本销售完毕。

小区规划有“一心、二环、X轴、三大公园、九个组团”。

“一心”：

景观休闲公园，基地中部是由八幢十八层至三十三层高层建筑所围合而成的中心公园---平海公园。

“二环”：

蓝绿交织生态景观环，中内绿环是指高层住宅与周边多层住宅之间的景观环，与交通主环重叠，是中心公园的延伸；外绿环是每个组团集中绿地的集合，构建了小区步行系行统的框架，每一个节点是代表每个组团的主题。

“三大公园”：

平海公园、滨河公园、中央公园

“九大组团”：

九大组团由“象湖里”、“静安里”、“嘉和里”、“翰领里”、“平海观澜”、“象湖公馆”、“九里坊”、“康健里”、“水晶岛”组成

“X轴”二条功能景观轴

“X轴”是指由西南角九里大道与东北角和平大道所形成的轴，以及西北角西街主干道与东南角水系所构成的绿轴，既是视觉通廊与绿带，又把“一心”“二环”紧密地组合在一起，构成小区的绿化景观框架。

项目名称：

丰源·淳和

开发商：

江西丰泰实业有限公司

投资商：

丰源集团

代理商：

泓源顾问

项目地址：

南昌县象湖外环线

物业性质：

普通住宅

物业形式：

多层、花园洋房、小高层、高层、别墅

占地面积：

324000平方米

建筑面积：

400000平方米

容积率：

1.20

绿化率：

42%

停车位：

地下990个，地上145个

总户数：

3083户

开盘时间：

2005-12-11

交房日期：

2006年底

最低单价：

2200元/平方米

平均价格：

2400元/平方米

主力户型：

目前在售以120平方米左右的三房为主力户型

项目介绍：

地处象湖新城区核心，比邻“城市绿肺”的象湖，北靠500米宽的城市绿化道带，西临抚河故道，享受自然的最高礼遇。

金沙二路、八月湖路、外环行线构成四通八达的道路系统，从社区驾车至南昌市仅需10分钟，都市的繁华多彩与私家庭院的幽闲自得在瞬间转换。

占地487亩，总建筑面积40万平方米，以“一带、一轴、一环、多核”的总体布局将小区分为6大主题景观组团，赏心园、怡心园、朗心园、瑞心园、凌心园依次分布，形成特色鲜明的居住空间。

在建筑规划上，多层、高层、小高层、花园洋房、别墅等多种形态的居住空间，建筑层层递进、围中有透，有效保障生活私密性。

楼盘分为三期开发，总户数有3000多户，目前一期基本销售完毕。

项目名称：

江西奥林匹克花园

项目地址：

南昌象湖新城内，东临金沙大道，西为金沙二路，南接东莲路、北至芳草路

项目类别：

普通住宅（多层、小高层）

开发商：

江西奥林匹克花园置业有限公司

现均价：

预计2006年5-6月开盘

占地面积：

430000平方米

总建筑面积：

600000平方米

绿化率：

大于35℅

容积率：

1.4

总户数：

5000户

主力户型：

以两房和三房为主力户型

项目介绍：

 江西奥林花园将以奥林匹克的“友谊、团结、平等、和平”的宗旨和“更高、更快、更强”为精神为指导，将“运动，健康、自然、和谐、时尚”作为核心理念，在象湖南岸土地上倾力打造的大型体育主题健康社区，在新运动主义与新健康主义的指导下，将被打造成一个健康、安乐、舒适的大型社区，让运动成为最好的休息和调试，使江西奥林匹克花园的生活成为时尚生活的坐标。

    奥林匹克花园登陆南昌，将彻底改变南昌人以往的居住模式，将为南昌人营造一个自然和谐发展的生活环境，倡导健康向上的奥林匹克生活方式，实现全新的奥林匹克生活理想。

    江西奥林匹克花园倡导一种健康、科学、文明的生活方式，这种生活方式的构成不仅仅是优美的社区环境、舒适合理的居住空间、完美的生活配套和先进的现代化设施，更重要的是奥林匹克花园拥有与社区生活融为一体的各种体育运动设施、以奥林匹克文化为主要内涵的社区文化和交流活动以及以“健康管理”为核心的健康管家服务系统。

这一切旨在为业主构筑融健康的身心、健康的生活观念和行为、健康的家庭、健康的人际关系、健康的成长、健康的环境、健康的文化为一体的和谐社区生活。

项目名称：

绿地兰宫（国际山庄）

开发商：

上海绿地集团南昌绿都置业有限公司

项目地址：

南昌县象湖路南隔堤以南

物业形式：

独栋、联排别墅、双拼别墅、叠加别墅

占地面积：

832500平方米

建筑面积：

400000平方米

容积率：

0.5

绿化率：

47%

总户数：

1762户

开盘时间：

2005-5

交房日期：

施工期计划于2007年结束

平均价格：

6000元/平方米

销售动态：

2006-3-11推出西班牙风格84套联排，面积170-200平方米，首日预购70%

项目介绍：

绿地兰宫位于南昌象湖南岸，雄溪河畔，占地1250亩，距市中心八一广场约15分钟车程，是目前南昌真正意义上做到生活在城区，居住在景区，离尘不离城的纯别墅区。

绿地兰宫在建筑品质和园林景观上全面提升。

墙面采用外墙挤塑颗粒保温、抗尘，外窗全部采用中空玻璃，名牌彩铝门窗，并增加了楼寓访客对讲系统和访客引导系统等智能化配置。

在园林景观上充分利用自然坡景和原生湿地造景植林，南区入口处2万平方米景观广场及精巧设计的人工景观小品，更是绿地兰宫尊贵别墅区的点睛之笔。

诺亚会所内设泳池，健身房，酒吧，棋牌室，幼儿园，网球场，足球场,篮球场、超市便利店等，小区内还分布一些零星商业配套．智能化配置完备,设有电信通讯网络系统（包括每户预留网络接口、宽带接入、外部电话通信系统、有线电视接口预留到户）、公共安全系统（包括可视对讲、红外线周界防范、CCTV监控）  

四、产品建议

综合分析周遍项目情况，我们可以得出以下结论：

Ø周遍项目都有一定规模，本案没有体量优势；

Ø周遍楼盘产品形态复杂，别墅、联排、叠加、多层、小高层、高层、情景洋房基本都有；

Ø周遍楼盘产品风格多样化，已经出现了现代风格、欧式风格、西班牙风格等；

Ø容积率范围从0.5-1.4；

Ø各项目都有自身推广主题，体育、人文、景观、环境等等；

建