0二三线城市大型房地产企业的资本运营模式研究最新修改.docx
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0二三线城市大型房地产企业的资本运营模式研究最新修改
二三线城市大型房地产企业的资本运营模式研究
摘要
经过多年的发展，我国的房地产业已成长为经济发展的支柱产业。
随着房地产业的不断发展，资金问题日益凸现，国家一系列宏观调控政策表明房地产企业通过银行贷款获得足够资金的融资方式已成过去。
在新政策和新的经济环境下，突破传统思维，借鉴海外成熟的融资方式经验，提出适合我国房地产企业的新的融资方式已经刻不容缓。
为此，本文主要针对我国二三线城市大型房地产企业，对其在资本运营模式以及融资方式上进行研究。
本文的第一部分是绪论，介绍了本文的研究背景和相关的基本理论。
第二部分对现有的房地产业的融资方式做了介绍。
第三部分对我国二三线城市大型房地产业不同融资方式进行了可行性分析。
最后对此进行了具体的案例分析并得出结论。
关键词：
二三线城市；房地产企业；资本运营；融资
Abstract
Afteryearsofdevelopment,China'srealestateindustryhasgrownintoapillarindustryforeconomicdevelopment.Withthecontinuousdevelopmentofrealestate,financialproblemshavebecomeincreasinglyapparent,aseriesofmacro-controlpoliciesstatethattherealestatebusinessthroughabankloanfinancingadequatefundingisover.Underthenewpolicyandneweconomicenvironment,thebreakthroughoftraditionalthinking,learnfromoverseasexperienceinsophisticatedfinancingmethodsproposedfortherealestatebusinessofthenewfinancingisdesperatelyneeded.Therefore,thisarticleaimedatChina'ssecondandthirdtiercitiesinlargerealestatecompany,itsbusinessmodelinthecapital,andfinancingresearchon.
Thefirstpartofthisintroduction,describestheresearchbackgroundandrelatedbasictheories.Thesecondpartoftheexistingmeansoffinancingtherealestateindustryhavebeendescribed.ThethirdpartofthesecondandthirdtiercitiesinChinaindifferentlarge-scalerealestatefinancingafeasibilityanalysis.Finallythisspecificcasestudiesconductedandconcluded.
Keywords:
Secondandthirdlinecities;realestatebusiness;capitaloperation;financing
目录
第一章绪论4
1.1研究背景4
1.1.1主要研究内容4
1.1.2研究使用的方法4
1.1.3最终要达到的成果5
1.2关于房地产融资的国内外研究现状5
1.2.1国外研究现状5
1.2.2国内研究现状6
1.3房地产行业的特征及其规模的界定7
1.3.1不同规模的房地产企业其定位有何差异7
1.3.2如何界定二三线城市的大型房地产企业7
1.3.3二三线城市大型房地产企业的特征7
1.4房地产行业资本运营的特点8
1.4.1不同规模房地产企业的资本运营特点8
1.4.2定位于二三线城市的房地产企业资本运营的特点8
1.5我国现行金融体系下房地产业的融资现状8
1.5.1我国现行金融体系下房地产业的融资现状8
1.5.2大型房地产企业在现有体系下的融资现状9
1.5.3二三线城市大型房地产企业的融资现状9
1.6房地产资本运营对房地产企业的重要意义10
1.6.1房地产企业的资本运营及其构成要素10
1.6.2房地产企业核心竞争力与资本运营的关系11
1.6.3资本运营的成败对房地产企业的意义11
1.7结论12
第二章现有房地产业的融资方式介绍12
2.1房地产股票融资12
2.2房地产投资基金13
2.3房地产信托14
2.4其他融资方式简介15
2.4.1基金15
2.4.2租赁融资15
2.4.3房地产典当融资15
2.4.4联合开发16
2.4.5夹层融资16
2.5结论16
第三章二三线城市大型房地产业不同融资方式的可行性分析17
3.1房地产信贷的可行性分析17
3.1.1房地产信贷的总体把握17
3.1.2房地产信贷基本业务18
3.2上市融资的可行性分析19
3.2.1房地产上市融资的效益分析20
3.2.2借壳上市融资20
3.3信托投资的可行性分析21
3.3.1房地产信托融资的基本结构21
3.3.2房地产信托融资的利弊权衡22
3.4其他可行的融资方式的探讨23
3.4.1住房抵押贷款证券化（MBS）23
3.4.2合作开发25
3.5结论26
第四章案例分析27
4.1公司简介27
4.2融资状况29
4.2.1初创期单一的融资方式29
4.2.2成长期多元化的融资方式30
4.2.3成熟期理性的融资方式31
4.3融资方式分析31
4.3.1树立正确的经营观念31
4.3.2走专业化、产业化的道路32
4.3.3转变重开发、轻经营管理的思想32
4.3.4培养和利用专业人才32
4.3.5建立一个的高效的管理团队以及企业管理架构33
4.4结论33
第五章公司主要资本运营方式的研究34
5.1现阶段大型房地产公司改制上市可行性和必要性探讨34
5.2发起房地产信托基金（REITs）分析35
5.3银行贷款的必要性探讨36
5.4未来资本运营可行性方案37
5.5结论38
参考文献38
第一章绪论
1.1研究背景
房地产业素有永远的朝阳产业之称，同时又是一切经济活动的基础和载体。
国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。
近年来，随着我国国民经济的强劲发展，人民生活水平的持续提高，房地产市场已逐渐迈向成熟。
目前，由于政府对房地产行业启动新一轮宏观调控，以及城建、环保等多方面要求，一线城市（省会城市、东部沿海发达城市）的房地产开发准入门槛越来越高，竞争压力越来越大，进入二三线城市（非省会城市，与沿海地区相比较相对落后的地区）开发是大势所趋。
1.1.1主要研究内容
本文首先进行了相关背景知识的介绍，接下来对房地产行业现有的融资方式做了介绍，接下来对二三线城市大型房地产业不同融资方式进行可行性分析，最后进行了某房地产企业的案例分析。
1.1.2研究使用的方法
本文的分析方法主要是从理论到实证的分析过程，从一般到特殊的方式，最后通过案例分析了我国房地产企业资本运营总体战略模式选择。
1.1.3最终要达到的成果
从以上的分析我们可以看出如何改变房地产企业融资过分依赖银行贷款的局面，如何优化资本结构成为了当前二三线城市房地产企业资本运营的核心内容。
因此，本文站在房地产企业的角度，通过对房地产业资本运营特征的分析，并结合我国现有金融体系的发展阶段，针对现阶段国家出台的一系列房地产政策，提出一些行之有效且又基于现实的二三线房地产企业资本运营模式及战略建议。
1.2关于房地产融资的国内外研究现状
1.2.1国外研究现状
目前，房地产信托（主要是指房地产投资信托即RealEstateInvestmentTrust通称为REIT）在美国发展得最为成熟，规模也最大，对房地产信托的理论研究也最领先。
美国对房地产信托的研究已经超越定性的层面，主要是收集大量相关数据，建立数学模型，从定量的角度对REITs的分红收益率（分红/股价）、净收益、经营所得资金乘数等盈利能力同宏观经济的相关性、股市的相关性等进行定量分析。
如SuHanChan等人都从微观的角度对REITs作了深入探讨。
美国陈淑贤、约翰.埃里克森、王诃对REITs作了较新的研究，他们在《房地产投资信托--结构、绩效与投资机会》（RealEstateInvestmentTrusts:
Structure，Performance，andInvestmentOpportunities）一书中系统地整合了已有房地产投资信托的研究成果，从理论和实践相结合的角度，十分出色地对REITs市场进行了综合分析，对REITs的组织结构、规模、分红和债务政策、REITs证券的发行及绩效进行了深入的研究。
1.2.2国内研究现状
近年来，我国学者对房地产信托进行了一些研究，如刘洪玉在首届中国房地产金融高峰论坛上发表的《美国房地产投资信托发展的经验与启示》一文中分析了美国房地产投资信托发展的主要经验包括：
相关法律法规的大力支持；房地产投资信托自身在所有权形式、专门化程度、结构形式、管理结构、规模经营等方面的不断改革和创新；机构投资者的广泛参与，从而提出我国发展REITs的策略：
重视法律法规建设的基础作用；重视机构投资者的参与和支持；加大创新和发展的研究力度；建设专业管理队伍；正视REITs的作用。
陈柳钦在《美国房地产投资信托基金（REITs）的发展及其对我国的启示》中，阐述了美国REIT的发展历程、设立条件、种类和优势，探讨了我国REITs的发展意义、模式选择和政策建议。
文中借鉴美国REITs的发展经验，建议我国采用权益型有期限、自我偿付式REITs，粗略地分析了REITs的规模、期限、组织形态和变形方式。
伊伯成，华伟，伊其振在《房地产金融学概论》一书中介绍了房地产信托的内容、作用、资金的筹集及房地产信托业务。
霍津义的《中国信托业理论与实务研究》一书中分析了房地产业发展的政策环境及制约其发展的瓶颈，粗略的提出了房地产产业投资基金信托业务流程。
张雪宁的《我国发展房地产信托投资基金的可行性分析》中，分析了我国发展房地产投资信托基金的意义、资金来源、组织形式和面临的障碍，并提出政策建议如：
加强我国对房地产投资信托理论的研究探索，推动政策的市场化；建立完善的法律体系；创造条件，加快培养大量的机构投资者[8]。
同国外相比，我国房地产金融发展的相对滞后，相应地导致了对房地产信托理论的研究滞后。
国内对房地产信托的研究大多限于对房地产投资信托基金的起源、概念、国外运作模式、运作规则、现状的介绍，对于在我国设立REITs的必要性、可行性、设立的障碍及政策建议等进行了较多的研究。
但是对我国目前的房地产信托市场、信托产品的设立和设计要点都未作深入细致探讨，对房地产企业如何运用信托资金进行融资的研究可以说是空白地带。
由此可见，我国对房地产信托理论和实务的研究并未形成系统的体系，对于房地产企业如何利用信托进行融资的研究更是缺乏。
各国的成功实践充分证明，房地产业的发展与房地产融资密不可分，在今后我国大规模的经济建设进程中，房地产信托将与房地产业相辅相成，共同繁荣。
房地产信托实务的发展需要理论研究的支撑，我国应该加强对房地产信托理论的研究。
1.3房地产行业的特征及其规模的界定
1.3.1不同规模的房地产企业其定位有何差异
不同规模的房地产企业在定位上是不同的，2005年以来，随着国家土地、金融等调控政策力度的加大，房地产业开始进入市场盘整期。
对实力强劲的大型房地产企业遇到的可能是困难、瓶颈，但对众多中小型房地产企业（本文专指房地产开发企业）而言，面临的却是困境，甚至绝境。
如何应对变化，如何在调控和竞争中立足和发展，是当前中小房地产企业面临的最要和最紧迫的问题。
1.3.2如何界定二三线城市的大型房地产企业
CRIC的监测数据显示，万科和保利的一线城市贡献率下降非常明显，特别是保利地产，其一线城市的贡献占比从09年第四季度的41%下降到本季度的35%。
从两家企业的城市贡献比重和土地储备情况可以看出，企业在一线城市的开发和储备正在逐步下降，特别是上海市场。
企业正逐步把精力投入到二、三线城市的拓展和运营中，加大企业在这些区域的开发量和城市圈布局，通过潜力市场的高速增长为企业业绩的新一轮爆发寻找市场突破点。
1.3.3二三线城市大型房地产企业的特征
城市规模的大小差异比较简单，也比较直接。
因为中小城市和上海的城市规模相比肯定不是在同一个档次。
相比与大城市，城市小，更容易产生“小市场，大品牌”的局面，小城市同样存在巨大的市场机会和品牌运作空间。
这在现在的不少城市里已经屡见不鲜。
由于中小型城市尤其是长三角经济发达城市的经济发展速度比较快，观念更新也比较迅速，房地产发展水平也日新月异，居民的梯度消费、品牌消费、个性消费等理念都已经得到长足发展，对企业品牌、项目品牌、楼盘特色等要求比较高。
加上这几年的区域强势品牌尤其是外来强势品牌比较少，也比较弱，这种市场机会给品牌的创立提供了巨大的空间，在中小型城市可以取得比上海等大型城市更加明显的效果。
1.4房地产行业资本运营的特点
1.4.1不同规模房地产企业的资本运营特点
房地产投资期限一般比较长，但在完善的金融市场条件下，房地产资本通过恰当的运营，可以在流动循环中实现增值。
也可通过兼并、收购托管等形式进行资产重组，盘活沉淀和利用效率低下的存量资产，使房地产资本能根据自身运营特点而改变其形态，提高资本增值效率和效益。
1.4.2定位于二三线城市的房地产企业资本运营的特点
资本运营要求经营者打破地域、行业以及部门界限，积极参与国内外市场的竞争。
房地产企业可以面向国内外市场，通过与国内外大企业的战略联盟、合作等形式，加速企业资本运营的国际化进程。
资本运营的目的是实现企业资本价值最大限度地增加，它是以资本运作为中心的导向机制，要求企业运营的重点放在加速资本周转以及在经济活动中始终以资本的保值增值为核心，注重投入产出，提高资本积累的效率，使有限的资本取得最大的经济效益。
在房地产方面，因投资于不动产的资本在资本运营过程是对利润的追求，所以它也应具有增值性。
房地产企业资本运营不但要重视企业内部的资源，而且还要最大限度地支配和使用企业外部资本，使企业内部资本与社会资源相结合进行优化配置，以获得更大的资本增值。
1.5我国现行金融体系下房地产业的融资现状
1.5.1我国现行金融体系下房地产业的融资现状
房地产企业融资是指房地产企业为支持房地产的开发建设，促进房地产的流通及消费，运用多种方式为房地产的生产、再生产及销售筹集与融通资金的金融活动。
房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高产出的特性。
房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持：
处于发展初期的开发商需要融资来开发项目；处于发展期的需要融资来维持项目；已经发展到一定阶段、一定规模的公司需要融资扩大规模，进一步发展。
因此，如何筹集资金成为房地产资本运作中最为重要的一环。
一般来说，房地产融资可以分为内部融资和外部融资两种。
内部融资主要是房地产企业的自有资金，包括一些抵押贴现的票据，债券，立即出售的楼宇，以及在近期内可以收回的各种应收账款，近期可以出售的各种物业的付款，也包括公司向消费者预收购房定金。
外部融资有可以分为间接融资和直接融资。
间接融资主要是从金融机构获得的资金，主要是房地产贷款，解决房地产开发中短期的资金需求。
直接融资主要是从资本市场获得的资金，主要满足长期投资的资金需求，包括股票融资、债券融资、房地产产业投资基金、房地产信托等多种融资方式。
1.5.2大型房地产企业在现有体系下的融资现状
目前，我国房地产企业的融资方式有三种：
一是股票市场融资。
目前我国约有房地产开发企业3万余家，而在深沪两地以房地产为主业的上市公司仅80家左右（2003年为76家），房地产上市公司占全部房地产开发企业的比例仅为2‰-3‰，和房地产在国民经济的比值完全不符。
即使是已经上市的房地产公司，由于其业绩的波动性比较大，也只有很少一部分公司具备再融资的条件。
二是企业债券融资。
在过去七八年间，债券融资在房地产企业全部资金中所占比重呈下降趋势。
目前债券融资仅占房地产企业全部资金的极小一部分，即使在所占比例最高的1999年，也不过2‰。
2003年，债券融资仅为0.3亿元，所占比例接近于零。
三是房地产投资信托基金和房地产信托等其他直接融资方式。
统计资料显示，目前通过房地产信托方式筹集到的资金仅占房地产贷款的1‰。
由于我国没有《产业投资基金法》，目前尚无严格意义上的房地产基金，个别属于试验性质的房地产基金并未形成规模。
1.5.3二三线城市大型房地产企业的融资现状
为了抑制房地产投资过热，防范银行信贷风险，同时也为了配合宏观经济的整体调控，2003年以来，政府已采取了一系列房地产宏观调控措施，这些紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金链非常紧张，不得不开始多渠道融资的尝试。
这些尝试既包括股权合作、联合开发、项目组合等，也包括通过房地产信托等方式筹集资金等。
以房地产信托为例，从2002年信托业务重开到2003年央行121号文件出台的一年时间内，全国信托公司推出的房地产类信托产品只有20只。
121号文下发之后，仅2003年第四季度一个季度内，全国就发行了房地产信托37只，产品数量和募集金额都直线上升。
1.6房地产资本运营对房地产企业的重要意义
1.6.1房地产企业的资本运营及其构成要素
房地产企业资本运营,主要是指房地产企业根据自身行业特点,以资本增值最大化为目的,在现有的宏观政策及制度安排下,将可以从外部取得的资本以及内部拥存的各种资本全部纳入价值资本的运行轨道,通过借贷、并购、重组、上市、产权转让等各种方式,为企业融得资金,实现投资及资本结构优化,将潜在的资本转变为活化资本并进行优化配置的经营活动。
房地产企业资本运营的构成要素主要分为两个方面:
首先是融资。
企业资本所有者为使资本增值而对资本进行的各种筹划和运用是资本运营的起点。
资本的筹集包括自有资本的积累、权益资本和负债资本的筹集。
其中权益资本的筹集主要有吸收直接投资、发行股票等方式;而负债资本筹集主要有房地产经营贷款、房地产抵押贷款、房地产信托以及发行债券等方式。
其次是资本结构的优化组合。
随着房地产市场竞争的日趋激烈,房地产企业更应注重企业资本结构的优化组合,分散投资及运营风险,获得最大的资本收益。
调整资本结构,具体来说包括企业负债结构、投资结构、资产结构、经营结构、来源结构等,企业需要在总资产与净资产、负债资本与权益资本、长期负债与短期负债、专业化经营与多元化经营、长期投资与短期投资、金融资本经营收益等构成要素中进行目标结构的选择与合理比例的确定。
1.6.2房地产企业核心竞争力与资本运营的关系
对于众多房地产企业来说，资本运营有助于企业迅速实现规模经营效益，增强扩张能力，企业规模的扩大也将提高其开发新产品的能力，以及抵抗市场风险的能力。
同时，通过资本运营，企业可以达到放弃不良资产，及时调整经营方向，达到企业运营效率的最大化。
房地产企业资本运营的作用具体表现为：
首先，通过资本运营可以迅速实现企业自身营销网络、信用关系、自身企业与其它企业竞争及合作的整合，扩大企业的市场份额，形成更有力的市场竞争优势。
如房地产企业通过对一些外地房地产开发企业的兼并与收购，可以扩大自己的土地储备量，有效地占领当地的房地产市场。
其次，房地产企业资本运营可以将企业自身的优势与经营特许权结合起来，迅速打开某些法律与政策禁入的通道。
通过资本运营降可以低经营成本，迅速增加可支配资本，利用资金进行再投资，可以改进企业的资产负债状况，增强股东和投资者的信心，树立更好的企业形象。
最后，通过资本运营可以激活企业之间的资本存量。
一个投资项目，在投资当时可能是正确的，但不能保证其会永远有市场需求。
在市场变动的情况下，存量资本一般比增量要大得多，企业可以通过兼并和收购来激活相互之间的“存量资本”。
资本运营可以促进企业制度、产权制度的改革，促进资源的优化配置，并导致权责利的重新组合。
通过资本运营还可以使企业获得地区优势、进行多元化经营。
1.6.3资本运营的成败对房地产企业的意义
1.融资成本给予了房地产企业资本运营压力早期企业自筹资金进行房地产开发的格局很难再生存下去,银行融资不再成为企业开发项目唾手可得的资金来源。
进入2004年,开发商资金普遍吃紧,开发企业的前期资金运作面临着极大的考验。
常规的银行融资渠道的门槛已大大提高,房地产企业纷纷开始寻求新的融资渠道,其中以信托基金和产业基金为投资来源的资金运作模式将成为今后房地产开发企业的主要运作模式。
2.土地资源的出让方式改变了企业资本运营的基础。
由于土地是房地产的发展源泉,国家对土地的宏观调控会整体上影响房地产企业的发展方向。
近几年来,我国连续调整了土地使用权出让相关政策法规,提高了招标出让土地使用权的比例;明确了协议出让最低价的确定标准和国有土地出让的程序,从而对协议出让土地作出了严格限制。
这些规定使土地获取难度更大,那些靠关系炒地为生的企业将被淘汰,那些市场化程度高、专业化能力强的大型企业将获得竞争优势。
3.加息政策将改变房地产结构。
中国人民银行在2004年11月份（近八年来）首次调高了基准利率。
并同时于2005年3月份提高了公积金房贷与商业性房贷利率。
中央银行加息政策对房地产业产生重大影响。
主要体现在两方面:
一是融资成本上升;二是融资规模下降。
融资成本上升,将使公司中长期的业绩和利润下降。
融资规模下降,一方面直接反映出开发商贷款需求受到制约;另一方面隐含着“从紧”的政策信息,意味着开发商通过信托、股票发行等渠道进行融资也会受到影响。
1.7结论
从分析的结果来看，我国房地产企业资本运营之路应该是以现在迅速发展的房地产信托等多种融资方式为契机，改变当前以银行信贷为主的较为单一的融资体系。
同时，应该利用土地政策等宏观条件变化加强房地产企业的重组、并购，发展多种资本运营战略，从而达到房地产企业快速发展与壮大的目的。
第二章现有房地产业的融资方式介绍
2.1房地产股票融资
房地产企业股票融资就是指房地产企业通过发行上市获得资金或者借壳上市后再进行增发或者配股从而获得资金的一种方式，它是房地产企业和资本结合的理想方式，是国际房地产企业通行的一种房地产融资方式。
具体来说，前一种就是直接上市融资，也就是首次发行上市，即通过IPO（InitialPublicOffering）来直接上市获得资金，其中又分为国内A股上市和海外上市两种。
另一种是间接上市融资，也就是人们常说的买壳上市，即购买上市公司的股权做大股东，然后通过优良资产和有良好收益预期的资产的注入和置换，彻底改变上市公司的经营业绩，从而达到证监会规定的增发和配股的要求，实现从证券市场融资的目的。
买壳上市的方式又有两种，一种是场内交易即在二级市场公开收购，但这种方式通常成本很高，因为中国证券市场上市
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