房地产开发建安及配套费土地费.docx

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房地产开发建安及配套费土地费

天津房地产开发建安及配套费

土地费

●土地使用权转让费:

开发商在项目开发征用土地的过程中，为获得土地使用权所支付的费用。

其具体数额和该地块的等级有关。

（土地等级请参见下表）

天津市中心城区住宅用地基准地价表

土地

级别

一

二

三

四

五

六

七

八

九

十

基准

地价

5370

4670

3700

2950

2290

1630

1180

790

480

340

其中具体数字除以开发项目的容积率即为每平方米建筑的土地使用转让费的参考价格。

比如，一块三级土地,新建项目的容积率定为3，则这块地上每平方米建筑的土地使用转让费的价格即为3700/3=1233.3元/平方米。

●土地征用相关费用

1、土地出让金：

由开发商向土地局缴纳的费用，就住宅而言，以楼面价格作为收费标准。

天津市中心城区住宅用地分为十个等级（见上表），根据用地等级不同，土地出让金从65—320元/平方米不等。

2、土地评估费：

按天津市土地价格评估收费办法，向土地评估所缴纳的用于土地评估的费用，这笔费用从评估价格的0.1‰—4‰不等。

3、土地交易费：

全国的大中城市都有土地交易中心，负责收取土地交易费用。

开发商买地、企业卖地都需要到土地交易中心办理相关手续。

根据交易额的不同，收费费率也不同。

一般来讲，评估值高的土地，费率低；反之，评估值低的土地，费率高。

一般为评估价的2‰—3.5‰。

4、土地公告费：

开发商向土地局交纳的相关费用，基本在6000元左右。

开发商在办理征用土地手续的过程中，要取得建设规划许可证，由土地局统一在媒体上进行公告，以表示该开发商取得了该土地的使用权。

5、土地交易契税：

向财政局缴纳的有关契税，一般标准是以土地转让金、土地出让金以及大配套费三项之和的3%交纳。

●土地拆迁及有关费用

1、原有建筑物/构筑物/市政设施/地上地下障碍拆除费：

开发一个项目时，所征用地只要不是空地，就需要进行拆迁。

该地块房子叫做建筑物；烟囱、水塔等叫做构筑物；调压站、变电站等叫做市政设施；树木花草等叫地上障碍物；管网等叫做地下障碍物。

为了清理地块，需要找具有拆房资格的公司进行拆除工作，具体费用由甲乙双方签署的合同决定。

一般来讲，费用标准和原有存在物的现状情况有关，按结构不同、材料不同、新旧程度不同、难易程度不同而有很大差别。

2、拆迁补偿费：

（1）绿化补偿费：

一般来讲，开发商在开发用地范围内都会有树木、草皮等存在，为了不妨碍新项目的进行，会对这些植物做一些清理工作。

因为影响到城市绿化，所以要向主管绿化工作的园林局交纳一定的补偿费用。

该项费用按占用绿地所处地域的土地价格、绿地建设费用以及地上绿化设施迁移费用的三项之和计收。

（2）公厕拆除费：

开发商由于拆除了用地上的公厕而向环卫局交纳的费用。

天津市环卫局是全市所有的公厕的管理部门，根据设施条件的不同把公厕分为各个等级，各个等级的公厕对应着相应的拆除费用。

（3）绿地建设费：

各个区的园林局或城建局会统一安排每个开发项目的绿化建设。

由开发商向各区绿化办交纳的相应费用，就是绿地建设费。

费用在50元/平方米左右。

（4）人防拆除补偿费：

如果开发商在新征土地上需要拆除原有的人防设施，则需要向人防办缴纳人防拆除补偿费。

费率依原人防建设的结构不同而不同；如果是砖混结构的，按1200/平方米收取；如果是钢筋混凝土结构的，则按1700/平方米收取。

（5）水电等市政设施：

开发商如果要拆除征用地上原有的水电等市政设施，依据原水电设施的现状情况与市政主管部门商定交纳的赔偿费用。

前期费用

●前期开发费用

1、项目整体报建费：

（1）规划管理费：

规划局负责项目的规划、设计的审批工作，开发商为此交纳的相应费用叫做规划管理费，一般是建筑安装造价的1‰—3‰。

（2）人防押金：

人防办公室为了保证住宅人防设施的建设，统一向开发商收取的建设押金。

开发商顺利建成人防设施后，人防办会返还全部押金。

一般按建筑面积收费，费率为1000元/100平方米。

（3）墙改基金：

长期以来，我国的基本墙体建筑材料都是粘土烧制而成的砖，为了保护农田土地资源，国家有关部门要求推广新型、高效、节能、轻质、保温好的墙体材料。

为了支持这一举措，开发商向墙改办交纳的相应费用就是墙改基金。

该费用按建筑面积收费，费率为8元/平方米。

根据项目实际应用新材料的比例进行返还。

（4）招投标管理费：

为了保证房屋的建筑质量。

防止“豆腐渣”工程的出现，国家要求开发商通过招标来确定新项目的设计、施工单位。

这项工作由政府有关部门统一组织安排，为此向招标办交纳的管理费用是招投标管理服务费，按招标形式不同，费率一般为建筑安装造价的0.2%—0.3%。

（5）合同审查费（施工合同、设计、勘察合同）：

开发商签署的设计、施工、勘察合同需要交到“建交中心：

审查。

政府部门会依据指导价格，审查合同价格的合理性，保证住宅建设的质量，以及甲乙双方的利益。

合同审查费按合同价格的0.3‰收取，其中甲乙双方各承担0.15‰。

2、设计费：

开发商向建筑设计单位支付的建筑设计费用，主要包括规划设计、单体设计、管线综合、设计、模型制作、方案评审、人防与其他专业设计费。

一般为建筑安装造价的2%—5%。

3、勘测费：

开发商向勘测单位交纳的相关费用。

（1）地形测绘：

向测绘院交纳的用于地形测绘的费用，按土地面积的大小来收费。

（2）管网勘测：

向测绘院交纳的相关费用，也按土地面积的大小来收费。

4、地名费：

给一个项目起名字，要符合政府部门的要求，并经过地名办公室的同意，为此需向地名办交纳一定的管理费。

费率为0.7元/平方米。

5、销售许可证公告费：

任何一个开发商在销售自己产品之前，都需要得到天津市产权管理处的同意，由产权处审核开发商提交的各种文件、证书、批文等等，以保证购房者的利益。

通过审批后，方可得到销售许可证，再由产权处统一安排在媒体上进行公告。

该项费用一般为6000元。

6、户外广告管理费：

向市容管理委员会交纳的用于户外广告管理的费用。

费用价格根据广告内容的性质及广告牌的面积来计算。

目前，市容委强调户外广告都要有夜景灯光。

7．建档保证金：

每个建设项目，从第一个文件的签署开始，一直到最后完成的竣工图纸，都要交给城建档案馆进行存档，以满足城市管理的要求和方便相关从业人员及后人的查阅。

收取工程准为1.5%，但最高均不超过12万元。

该费用在竣工资料交齐后反还。

●工程前期费

1．临时设施费：

临时设施主要指临时用电和临时用水。

根据用途的不同，电价、水价会有很大不同，新项目施工时，需到有关政府部门办理相应的施工用水、施工用电手续，交纳一定的费用。

2．预算编审费：

每个新项目在开工之前都需要做出预算，交给建交中心审查，以保证房屋建设施工具有合理的投入。

开发商向建交中心交纳一定的管理费用，以保证此项工作的顺利进行。

3．质量监督费/工程监理费：

一般来讲，质量监督属于政府行为，由市、区两级监督部门代表政府监督住宅的建设质量，以保证广大住户的切身利益；社会力量的监督叫监理，就是说，除了政府监督之外，政府部门还要求开发商委托工程监理公司代表业主依据国家有关规定对建筑成本、建筑质量、工程进度等进行监督、管理。

为此开发商所交纳的费用就是质量监督、监理费。

建安费

●建安费用

包括土建工程费用及设备安装费用。

1、土建工程费：

建筑结构工程的施工所用的费用。

包括基础、主体、梁、内墙、外墙、屋面、地面等的施工费用。

2、设备安装费用：

包括给排水、消防、采暖、电气照明、通风、电梯等的安装费用。

目前市场建安费用综合价格为：

砖混住宅650元/平方米—1000元/平方米；框架高层住宅为1500元/平方米—1800元/平方米。

配套费

●区外配套费：

1、非营业性配套（小配套）费：

配套费属于建筑取费，专项用于居民区内非营业性公共服务设施的建设，范围包括：

文教卫生、行政管理、市政公用设施、社区服务和专项费用，费用按建筑面积计算，为70元/平方米。

2、市政大配套费：

红线外工程，包括：

污水、雨水、燃气、自来水、道路、绿地等项目。

基本收费标准普通住宅项目为165元/平方米。

3、供热费：

为解决住宅供热办交纳的费用，按建筑面积收取，普通住宅该项费用的价格为80元/平方米；公建部分的价格为130元/平方米。

4、供电费：

为完成住宅的供电，向电力公司交纳的供电贴费和相关的工程费，按建筑面积收取，收费标准为100元/平方米——160元/平方米。

●区内配套费：

1、给水管网施工费：

向自来水公司交纳的施工费用，按建筑收费标准为29元/平方米。

2、

3、供热管网施工费：

供热管道的铺装费用，根据实际情况确定费用金额。

4、煤气费：

（1）增容费：

20元/平方米

（2）工程费：

28元/平方米（不含表灶费）

5、路灯及庭院灯费：

有关小区院内照明设施的工程费用。

6、各类业主活动球场、儿童活动场：

用于修建各种业主活动场所的费用，费用金额视实际情况而定。

7、区内物业设备：

住宅小区内部修建公共物业设备的费用，具体金额根据实际情况而定。

8、围墙与大门：

按照有关政府部门的要求，修建围墙与大门的费用。

9、变电站、调压站及换热站土建工程费用：

按有关部门的要求修建此类设备的费用。

10、．各类泵房/水池的全部安装费：

按照规范和有关部门的要求，修建各类泵房、水池的费用。

11．弱电系统设备线路及安装费：

电力系统分为强电、弱电，主要是按电压区分的。

强电包括照明用电，电压为220伏及动力用电，电压为380伏，如电梯、泵房用电等；弱电系统包括：

如欲留电话、有线电视、网络、对讲机、安全监控系统等设施。

收费金额根据实际情况而定，收费范围是主体楼与小区内全部弱电系统。

其他开发成本

●物业维修基金

虽然开发商会向业主收取一定的物业管理费用，但这些管理费对于维修小区内有些大型的公共设施来讲，可以说是杯水车薪。

为了妥善维护公社设施，政府要求开发商拿出建安费用的2%，交给物业管理公司作为维修基金，以便更好地为业主服务。

营业税及附加

●营业税

由于商品房销售活动向税务部门交纳的相关税款，金额为商品房销售额的5%。

●城建税

为城市建设向税务部门交纳的相关税款，金额为营业税的7%。

●教育费

为支援教育事业向税务部门交纳的相关税款，金额为营业税额的3%。

●防洪费

为了大家共同的利益，防洪抢险人人有责。

为了防备不时之需，税务部门向开发商征收的相关税款，为营业税额的1%

销售费用

●销售费用

包括各种广告费、样板间装修装饰费及相关家具、家饰费、售楼中心建安维修费用，这笔费用一般为商品房销售额的2%——5%。

管理费用

●管理费用

主要指开发商维持本公司正常运转所需的费用，如办公室开销、人员工资、书报费用等等，具体金额依各个公司的情况不同而有所不同。

财务费用

●贷款利息

开发商在项目开发中会向银行贷款，除了偿付本金之外，还要偿付贷款利息，具体金额视贷款和银行规定的利率而定。

●货款抵押物保险费

一般来讲，银行为了防范金融风险，会要求开发商在贷款时为相应的抵押物上保险。

这笔费用为申请贷款额的0.15%。

●贷款抵押物登记费

此项费用一般为申请贷款的0.2%。

●印花税

向税务部门交纳的相干税款，具体金额为申请贷款额的0.05%。

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