房地产经营的几个要点.docx
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房地产经营的几个要点
房地产经营的几个核心问题
1解析房地产成功开发的九大理念
房子的价值是价位最关键的热点，老百姓认为不值，不管怎样吹嘘，怎样用物去弥补都是徒劳的
变幻莫测的房地产市场，包含有：
"环境、外观、质量、户型、适用、方便、随意、工期，价位"等九大理念。
要占领市场，百分之百地赢得市场回报，必须坚持切实惠民的理念。
环境--在开发商的共识中称为包含交通、购物等在内的优越的地理环境和宜人的人文景观等。
开发什么样的品牌，其内涵应该是以人为本，创造优质优势来适应各层次的需要。
比如打造住宅品牌，一定要给人以环境的安居气氛，绝不能靠监控和保安的单一方式去营造安居气氛，这样不太符合大众的正常心理。
外观--在一些开发商的眼里是：
闭门造车，即从个人的主观意向出发对外观和色彩任意构成。
其实，应该尊重购房者的欣赏品味，用高低结合的方法来进行认可。
比如怎样运用欧式建筑外观设计，怎样在雾都之地确定永久保持的色调而让人共誉等等。
绝不能将不伦不类的造型和复杂繁琐的含蓄艺术附加到"大方明快"上，也不能忽视"民族共识同赏"的习惯。
质量--部分开发商认为它是建筑安全所必须强调的要素，就工程项目开发而言，质和量是两个概念。
从建设上来讲，真正的质必然要物有所值；其二，建筑的面积和物看成全量，让老百姓自我考核。
老百姓的了解认可值是更高的，不然谁也不会掏钱的。
购买力是质和量最认可的检验?
quot;户型--市场上，开发商由于受流行风的误导，单一化发展已经成了通病。
把户型置入大众化习惯性认可范围之内，让户型布局多样化，使购房者在自已的需要范围之内和艺术享受上挑选适合的房子。
这才是开发商应当做的。
适用--有一部分开发商自作主张，将自己的意识强加给消费者，这是不可取的。
适用是购房者的鉴定表态，开发商不能自己说了算。
开发企业要在适用上下功夫去考虑，去了解百姓需要什么样的房子，然后在开发阶段提前去为购房者作出正确判断。
方便--个别开发商认为是交通。
其实是传统的生活方式及行为习惯等，比如采光、走绕、床设、厨位等。
随意--不是任意设想。
有些开发商留出超大的空间去让住户强调个性。
其实可以在套房内增加恰如其分的浪漫感，以减少住户的不现实布置和经济上的过大浪费。
工期--是到时竣工交房。
这是对购房者的承诺，也体现了企业经济运作和管理实力，工期的准时和提前是给购房者的"慰心丸"，是企业的荣誉。
价位--一般开发商很看重价位。
因为对开发商来说是赢利的关键，对老百姓来说是房的价值。
老百姓会用走数字的方式来衡量房的单位值，不确实不会去买的。
贝迪业主认为，房子的价值是价位最关键的热点，老百姓认为不值，不管怎样吹嘘，怎样用物去弥补都是徒劳的。
2为现代房地产企业家定格
决策者必须培养感性、情性及悟性，来佐以理性决策能力的提高。
这也是管理哲学中的智慧决策
现代房地产企业家除了具有企业家的一般特征外，还应具备一些专门的技能与素质：
一、具有强烈的经营意识与高超的管理技能。
新世纪之交的房地产行业，各种合力把房地产企业家推向一个无可选择的地步，逐渐融入全国经济一体化乃至全球经济一体化的范围。
市场对企业最大的挑战也在于竞争性。
虽然人们不时以"不以成败论英雄"的理念告诫自己，但市场竞争法则却把人们信仰"胜者为王，败者为寇"表现得淋漓尽致。
输，意味着企业生命的结束；赢，体现企业的生存空间。
在新一轮房地产战略中，市场呼唤具有大智慧、大气魄的房地产企业家用大手笔勾画房地产发展蓝图。
从这层意义上说，房地产企业家不一定是技术型，但必须是经营型，以市场或客户为中心，商业天赋是企业家的本性。
世界著名的IBM公司首席执行官兼总裁郭士纳，在其上任之前，IBM公司亏损50亿美元，郭士纳上任第二年，IBM公司魔术般地盈利30亿美元，使人们更为吃惊的是，郭士纳本人对电脑完全是外行，"我们的责任是把当地的所有IBM的队伍整合起来，提供整合的解决方案，给外面提供整合的IBM形象"。
房地产行业实践也证明：
像万科集团董事长王石、北京现代城总经理潘石屹都非房地产科班出身，但特有的商业经营意识是他们的共同特点。
二、具有战略头脑，对大势判断的前瞻性与智慧决策的正确性。
房地产业发展至今，市场透明度、成熟度已较高，仅靠人际关系、特权开发房地产的时代一去不复返了。
土地有基准价格，建筑有定额，各种费税有标准。
换言之，无论你在何处开发房地产，固定成本与变动成本都是相差无几，大多发展商深知其中奥秘，都想方设法在楼盘的附加值上做文章。
新开盘的广告一幅比一幅漂亮，环境、户型、智能化等都不断在升级换代。
但从战略角度看，一个优秀企业家首先应对国民经济运行走势审时度势，对房地产发展有独特悟性与理性判断。
正是这点构成行业发展伊始，众?
quot;豪杰"与现代企业家的重要分水岭。
加之房地产投资巨大而且具有不可逆转性，不能像一般产品那样可以批量试用，所以投资决策正确性显得尤为重要，一旦决策失误，后果惨重。
值得一提的是：
投资决策是一个非常痛苦的过程，决策总是与风险同在。
北京现代城总裁潘石屹的成功，不只是豪华楼书的创意，也不是独特的设计风格，恰恰是他对大势判断的准确性与及时性，在房产走势这条经济链上，他这一拍踏准了。
但做决策的毕竟是人，是情感动物，不可能完全是一个理性决策，在实践中还是要提高理性决策的效率，决策者必须培养感性、情性及悟性，来佐以理性决策能力的提高。
这也是管理哲学中的智慧决策。
三、特有的应变能力与不可替代性。
房地产成功的一个重要方面在于"变"，变规划、变环境、变房型、变结构、变营销手段等。
变的目的固然在于制衡，即在一个充满变数的环境中，实现永续经营目标，从管理哲学分析，变是一种现象，任何房地产企业遇到的变数是各不相同的，但其中有一条不变是相同的，即自我巩固，永立于不败之地的要求与努力，万变则是指环境、房型结构等种种变化。
但在不变的过程中，企业会借外来变数来充实、强壮自己，以培养应变的能力。
房地产开发经营在我国涉及面甚广，自始至终的126个图章本身说明了纵横交叉的人际关系、公共关系、平衡关系、协调关系、制衡关系、权术策略，非一般人士所能替代。
这就要求房地产企业家不仅要有对行业走势纵向的认识深度，还要有横向的交际广度。
正如一个坐标中，四个区位都要发挥作用。
3房地产经营的决策要素
检验房地产经济运行质量的标志是综合效益，即社会、经济、环境效益的反映
房地产企业在经济体制转轨时期，经历了"大喜大悲"的阶段以后，比较理智、实际地从经营角度，总结、研究中国式的社会主义房地产市场，主要应当把握好以下几点：
一、投资决策的科学性房地产投资经营资金额巨大，投资周期长，是其他经营行为不能比的。
投资行为的成功与否，首先取决于项目选择的优越性和不同时期市场需求的准确把握。
这就为科学的投资决策提供了保证和依据，所以，认真编报、审阅（论证）、批准建设项目的可行性研究是至关重要的。
凡实施顺利和取得较好市场效果的项目，一般都能体现出项目决策思想的正确性和可操作性。
二、开发结构的合理性房地产投资开发可以是单一（单元）开发，也可以是综合（多元）开发，从经营角度上可以是一级市场开发，也可以是二、三级市场的开发。
房地产投资开发的结构思想应该是满足市场的有效供给。
结构的合理性往往会最终体现在满意的投资效果上。
所以，不必局限于投资结构的理论讨论，而要从市场去把握、从市场中所收集到的消费心理和实际需求能力的最佳结合点来分析、研究和定位，最终确定房地产开发项目的规模、性质、类型、档次、规格等的结构和比例。
房地产企业的经营结构同样必须合理，在不同的时期，确定不同的经营方式和开发重心。
如劳务型的前期开发，服务型中介咨询，社会型的物业管理，辅助型的装潢工程等都可以因地制宜、因时制宜开展。
这样才能取得较好的社会、经济和环境效益。
三、项目管理的先进性经过科学决策，确定了结构比较合理的项目以后，实施阶段还必须靠先进的管理措施来保证，这个环节实在是很重要。
投资项目管理与其他类型的管理行为有一定的不同，它有其较大范围和深度。
但归纳起来，主要集中在经济和技术两大方面。
经济方面：
首先要紧紧抓住投资成本的有效控制，要以公平、公开、公正的竞争原则确定工程投资预算成本，然后要以投资包干使用的形式落实双方的责任制，保证预算执行、监督的严肃性。
其次，要抓紧投资项目结算的及时性和准确性。
结算是否及时和准确将直接影响成本控制。
项目结算及时能从时效上保证成本的有效控制，结算的准确性则体现了成本控制的质量。
这也是投资项目管理中的难点，一定要充分予以重视。
除此之外，还要按国家规定，项目报送审计，自觉服从审计结论。
技术方面，要执行国家对投资项目的各项管理规定。
比如；工程技术监理、质量监督、安全监管、预算执行监督、效能监察等等。
各道环节都要各司其责，严格执行国家的有关规范、标准。
四、营销方式的灵活性检验房地产经济运行质量的标志是综合效益，即社会、经济、环境效益的反映。
而综合效益的反映只有通过营销行为或者说市场占有份额（复盖率）来体现。
其中，广告媒体的作用是重要的。
房地产的销售能力越来越被看成是衡量一个企业素质的重要方面。
分期支付、按揭抵押、以租代售、以旧换新、以小调大等等，只要不违反国家大的方针政策规定，都要从理论和实践上有所突破。
五、经营服务的完美性房屋销售既是满足人们基本生活需求的一种服务，却又是一桩价值量很高的大宗买卖。
因此，完美、周到、一流的销售服务是必须的。
这样，才能使售房消费者有一种信任感、安全感和满足感、随着住房制度改革的不断深化，住房分配货币化和住房商品化的到来，房地产企业除了应配置、能提供现代化服务的硬件设施以外，服务人员还必须具备熟悉政策，能解答购房者提出的一切问题；热情服务，能帮助购房者解决在购房过程中的一切困难；精通业务，尽可能满足购房者要求的能力和水平。
有条件的房地产开发企业还应提供服务高质量，收费合理的售后物业管理，实行配套服务。
六、政策超前的敏感性我国房地产业是在经济热潮中崛起的，房地产市场还处于发育和逐渐成熟阶段。
因此，房地产开发经营行为还必须靠国家先后出台的政策法规来约束和规范。
政策法规的制定和完善是以市场行为中必须纠偏为依据，有较强的针对性和现实意义。
因而，要善于从政策角度对实践进行思考、总结和展望，形成政策出台的超前意识，才能在时间和掌握尺度上不偏不倚，最大限度运作。
所以，要把握好机遇，除了要有敢为天下先的勇气和胆略外还要有政策超前的敏感性。
4房地产开发中的几个问题分析
工程施工开工后，施工图纸进行大幅度修改，这是非常不可取的
随着房产销售的日益升温，房产开发的规模越来越大。
但是，楼盘开发中其中存在着一些影响行业发展的问题，很值得关注。
工程的前期策划工作工程前期的方案和初步设计工作时，方案阶段周期明显过长。
主要有以下几个原因：
首先，由于开发商的决策水平不高，职业素质不精，把握不准市场运行方向，因此常常表现为犹豫不定。
其二，受开发条件的限制，诸如存在资金不到位或者市政府配套设施不完善、开发条件不成熟等条件限制，因而出现工期拖延情况。
其三，目前国内设计方案阶段收费过低，导致市场恶性竞争。
一些设计单位为了抢占市场，搞一些高成本、低回报的项目跟踪。
而开发单位对方案设计采取相当随意性的态度，没有时间、效率和责任的概念；有的开发单位则表现为不切实际和一意孤行。
这些现象不仅给设计单位造成了很大的压力，而且还造成设计资源的浪费，给社会和国家酿成了不应有的损失。
其四，缺乏合理的制约和收费制度。
要想杜绝这种现象，首先要制定合理的收费制度，提高方案阶段的收费标准，用经济手段制约开发单位的不合理行为。
其次，要对恶性竞争行为加大整治力度；设计行业应加强职业道德教育，并制定出相应的惩罚性措施，从源头刹住这股歪风。
其五，目前国内的设计水平与境外的设计水平还有较大的差距，导致了设计方案比较落后，施工周期过长，资源浪费等情况。
施工图阶段的策划工作在这一阶段里，开发单位对施工图设计明显重视不够。
施工图设计周期过短，这也可能是目前国内房地产开发单位的通病它往往使设计人员为了赶工期，没日没夜的加班加点，或者将设计转包出去，因而，设计质量得不到保证。
特别值得一提的是，工程施工开工后，施工图纸进行大幅度修改，这是非常不可取的。
因为在目前的项目开发中，开发单位往往把工期卡死。
而为了赶工期，就有可能出现施工和设计同步进行的现象。
虽然目前开发项目都聘请了监理公司，它同设计单位一样，承受着开发单位的压力。
因此，在压力之下，有些监理工作往往流于形式。
这也是出现房屋质量问题的一个原因。
目前，有关部门已经出台了一系列关于施工图设计的管理措施和规定。
但许多开发单位却无视相应的规定，我行我素。
设计单位迫于开发的压力，也只能睁一只眼闭一只眼。
鉴于此，开发单位和设计单位应该加强相互之间的协调工作，不仅应该制定合理的工期，还要注意设计和施工质量的提高。
工程的市政配套协调工作这是房产开发中比较难做的工作，因为牵扯着很多的行业、部门和行政机关，加之目前社会上存在着一些效率不高、官僚主义以及腐败现象，从而使这项工作变得比较复杂。
比如，在甲盘项目中，由于同一主管机关的某监查和营业两个部门对系统的说法不一，造成图纸改来改去，最后延误了工期。
还有一些部门利用其行业的特殊性，对某些产品和机电安装进行垄断经营，从中抬高价格，谋取不正当的利益。
一些工作人员利用工作之便，迫使开发单位出资，巧立名目，游山玩水、吃吃喝喝。
另外，一些开发单位为了使自己的不合理的做法得到有关部门的批准，采取不正当的手段对有关工作人员进行贿赂。
这些现象严重败坏社会风气，同时，也助长了一些部门的不正之风。
因此，应该不断地向有关部门呼吁，必须进一步加强市政配套行业的综合治理，改善这些部门的工作作风，杜绝腐败现象，才能避免失误或损失。
工程中的施工配合工作项目施工任务的划分应该是比较清楚的，但执行过程中却显得比较僵硬。
两家的衔接以及他们与设计单位、开发单位之间的配合往往出现一些不和谐，多多少少也影响了工程进度。
这个问题很值得进行细致的研究，以便制定出切实可行的制度和措施来解决出现的类似问题。
另外，在工程建设过程中，开发单位的工程技术人员和设计单位的设计人员常常在一些问题上出现分歧。
但为了解决分歧，相互之间常常施加额外的压力，这是很不应该的。
无论是开发单位的工程技术人员还是设计单位的设计人员，都应该搞清自己的职责范围，做自己该做的事。
这样会更利于工作。
5房地产项目开发应注意的几个问题
这些问题都关系到产品今后的生死存亡、销售好坏
房地产市场在经历了前期供不应求，众多发展商的盲目立项、盲目开发到市场上商品房大量积压，不得不盘整消化之后，经过痛定思痛，发展商在项目开发上通过自身或他人的经验教训，也开始由盲目乐观逐步进入理性探索阶段。
商品社会、市场经济中像住宅作为日常生活中最大的商品，更是逃避不了市场的严峻考验，发展商也承担着巨大的市场风险。
然而如何去更好地规避风险、创造最大的利润呢？
一、项目的用途定位。
依靠大量的市场调研资料，分析所在地块的周边环境，房地产开发状况，各种用途的房地产开发量、市场接受度等，对区域内的各种类型个案进行统一归纳、分析，尽量避开激烈竞争，找出市场盲点。
结合周边的区域特性、公建配套、交通情况进行定位，如住宅要求市政配套完善、生活机能齐全、交通较发达、区域相对安静的环境，而办公楼则要拥有交通主干道、交通网络四通八达，距政府部门较近市政配套完善，商业气息浓郁，较为繁华热闹的环境。
二、产品的房型、面积、建筑形态的定位。
以住宅而言，从建筑形态看，有高层、小高层、多层、低层等。
从房型上看，有一房一卫、二房一卫、二房二卫、三房一、三房二卫等。
根据所在地块如何确定其建筑形态，在房型上，如何确定不同房型的比例分配，各种房型如何进行面积配比。
这些问题都关系到产品今后的生死存亡、销售好坏。
这一切问题的解决还是要从大量的市场调研入手，进行相关市场分析，不能仅凭经验判断，要以数据为依据，以市场需求为导向，再加以科学合理的市场预测。
三、产品的规划、设计要尽可能超前，但也不能过于超前，要掌握区域客源的预期接受度。
比如地块确定要造住宅，要依据地块的特点，结合大量市场调研的资料，确定住宅类型，如比是多层、高层或别墅等。
再依据产品类型进行小区规划、风格的确立，与周边楼盘作比较时一定要有自己超前的且较为鲜明的特点，同时，也要让市场能够接受。
四、项目的市场接受价格和其所针对的客源。
确定了市场的合理接受价格及其针对的客源，才能对项目有清醒的认识，确定项目的档次进行成本控制，在比较周边楼盘的价格以参考认定市场接受价时，要注意以下情况：
1、周边楼盘是在何时推出（房地产高峰时推出的价格不能借鉴）；2、周边楼盘的工程进度（现房与期房的价格是不同的）；3、周边楼盘的付款方式，价格与付款方式是息息相关的，一般楼盘的付款方式轻松，其价格可能会偏高。
总之，房地产开发是一项投资巨大而资金回收期较长的庞大工程，受政策、市场等各方面因素影响较大，这就要求发展商花大力气研究形势、分析市场，做好前期调研，以更好地规避风险。
6开发企业需考虑的问题
而现在到了发展商强化包装、策划、销售概念这个阶段。
这是开发商逐渐成熟的标志，也是市场推着发展商这么走的
一、开发企业的发展应该追求什么？
房地产业链很长，从土地、拆迁、规划、设计、施工，预销售、产权登记发证到物业管理，产业链很长，原来发展商把思想集中在产业链的各个环节里面，只要打通了哪个环节，就可以得到钱，如土地环节，地价便宜就可赚钱，这是原始积累阶段发展商追求的目标，只要把土地局搞定便可获利；拆迁规划等方面也如此。
过去有不少发展商钻了管理不完善的空子。
现在随着法律、法规及政策管理的进一步完善，发展商开发逐渐注意到楼盘、地理位置、环境，由此发展到注意环境加设计，而现在到了发展商强化包装、策划、销售概念这个阶段。
这是开发商逐渐成熟的标志，也是市场推着发展商这么走的。
当前最有代表性的或者说最先进的楼盘，是怎样成功的呢？
它不仅仅是包装、策划、销售就能涵盖的，而是体现项目的均好型、所有的包装、策划、规划、设计、质量等全部是最好的。
这说明楼盘的品质是好的，现在已发展到品质阶段，因此发展商一定要发展品质好的楼盘，品质好体现在均好方面，要追求这种品质。
现在市场最需要的是品牌，所以品牌的经营战略是我们每个开发商面临的大问题，仅创造好的品质还不行，那只是充分条件，不是必要条件，只有品质还不能创造品牌，还需要有种文化，还需要服务，还需要去经营，只有经营好品质的楼盘，才能上升为品牌。
如在深圳，只要说是万科发展的房子，便是一种品牌。
位置再远、再偏，也不管价格多少、消费者排起长队去买、去追品牌。
因为消费者知道，首先楼盘的品质是好的，质量是好的，服务是好的，一些延期交用及质量等问题都不存在，消费者放心，这就是品牌的效应。
发展商要从品质上过渡到品牌，其最高境界就是全心全意为人民服务的一种品德。
我认为，不仅是房地产开发商，任何一种服务行业，做到品质、品牌、品德融为一体就是最高境界，你不朝这方面走，就会落后。
在这方面谁快走一步，早走一步，谁就会占领这个市场。
不然的话，就会被市场淘汰。
前不久，我看了个材料，题目叫"民企成为住宅产业的主角"，自1998年中央明确把住宅产业作为经济增长点以来，民营企业在住宅市场所占的比重越来越大，以1999年为例，无论是销售面积还是开工面积，多种经济成份的企业已经成为市场主体，占60％，而国企由原来的80％多下降到40％以下，这就是我们面临的问题。
为什么民营企业能成为主角？
只有一条：
老百姓认它！
老百姓之所以认它，就是：
楼盘品质好！
二、今后的房怎么建？
发展商是否考虑过5－10年后我们的房子应发展成什么样？
小康住宅后应该是什么？
是叫后小康住宅？
还是叫小康后住宅？
我们绝对不会满足人均9.8平方米的居住条件，只会越来越提高。
美国人均居住面积60平方米，台湾35平方米。
我们是从贫困到温饱再到小康，这样发展过来的，那么小康后的居住需求是什么呢？
结合我们的情况，现在的住宅只上了一个平台，基本解决了9.8平方米的居住问题，但人的追求是无止境的，随着生活质量的不断提高，住宅也在发生着变化，原来住楼房，之后越来越矮，现在追逐住多层，然而多层的房子要比高层的房子好卖，主要是人们生活富裕后都有一种倾向，都希望住得舒适、安静、这就是人们的追求。
进而人们又从多层往下降到别墅，这是发达国家住房发展的一种趋势。
不知发展商是否做过预测，发展商要判断市场，要领先一步把握市场需求，看到5年后的住宅发展与老百姓的需求，从现在起就要规划实施，待年正好达到那种需求，那时你就成功了。
三、考虑市场的细分原则？
香港的发展商做什么？
就是负责决策。
想在哪儿盖房子，看中了某一块地，找一个测量师，找一个搞策划的把这块地的全面情况了解一下，做一个整体的策划，可行性报告拿来以后，老板一看，就决定拍板。
规划设计、施工监理、销售代理全部事情都不需要你做，都由专业公司完成，完全是一种社会分工，内地的发展商大部分都是自己干，似乎别人都干不好，现在你指望把所有的房地产都干完，哪一类房地产最适合你干，要找到你的特点，那么现在房地产市场怎么细分呢？
我觉得有这么几个：
①学生公寓。
现在招生量每年都在递增，这么多学生住在哪儿？
学生公寓。
现在招生量每年都在递增，这么多学生住在哪儿？
学生公寓国家也有政策，税收减免的政策，信贷优惠的政策等，你怎么不去干？
你可以跟学校联系，不卖租也可以呀。
出租就不赚钱？
②老年住宅问题。
中国进入老龄化的问题比任何一个国家都要来得快，势头猛。
为什么，我们特殊的政策，我们是两个人养四个人，肯定是养不起的，都得进老年公寓。
这个问题有没有去研究解？
③中国目前旧有的体制打破以后，商品化住宅进入各个领域，，也就是说你要是花钱就可以住头等舱，级别的限制就没有了。
美国预测下世纪最有前途的10大职业，排名第一的就叫身体组织第一，就是把人调整到最好的状态，这是最值钱的一个行业。
向这个行业提供场所，我们想到没有？
局长商琢磨李没有？
④大家有没有看到假日经济。
你到法国，到美国去看一看，包括东南亚地区，节假日人们出去郊游，花很多钱，你别觉得奇怪，实际上咱们肯定也要朝这方面走。
从1998年实行双体日后，郊区的郊游有多火？
北京郊区顺义、怀柔这些较好一点的渡假村，星期四打电话都订不到房，这说明什么？
这说明与旅游休闲相配套的房地产住宅太供不应求。
也说明我们的发展商太不敏感了。
假日经济要需要旅游，而旅游就要有栖息的场所，那么你提供了吗？
我是说在于人去琢磨，要有人去研究这些事情。
⑤离城市中心区1小时左右的路程，交通较好地位置旁有一个大的集休闲、娱乐、体育和购物为一体的郊外休闲场所。
去打打球，游泳然后去购物，第二天再回来也可以。
这样成规模的社区现在一个没有，咱们琢磨没有？
相过建这种社区没有？
⑥个人别墅，我说这种升值潜力比任何一种房地产升值潜力都大。
中国人现在还没有钱，5至10年后，一旦达到国际先进水平人均40平方米以上，还住在高层，跟乱哄哄的一大帮人从电梯上下，你肯定会不愿意，所以我估计买别墅可能也有一定倾向。
当然从目前来讲国家没有那么多地给你建别墅，楼房只能盖得越来越高，地控制越来越严，城市用地越来越少，住宅用地从哪儿发展？
只能往空中发展，但人们的追求是越来越矮，最后达到两个极端，别墅的房子价位是最高的，所以要研究这个市场。
现在还出现一种新的。
概念绿色住宅，环保住宅，大家要根据自己的特点，结合当地的具体情况开发适销对路的住房，发展大型企业集团，树立自己的口牌，这才是我国房地产市场发展的必由之路。
7土地招标拍卖的关键环节
让开发商清醒地认识到，自已要想生存下去，得到土地的唯一方式就是参加土地招标拍卖
土地公开招标拍卖是市场经济发展的必然结果，是实现土地最佳利用的重要措施。
在竞争性项目（如房地产开发、商业经营性房地产项目）用地上，全面实行招标拍卖方式供地已成为必然。
放眼全国，土地拍卖的槌声此起彼落，土地资产的价值得到充分显现。
土地使用权招标、拍卖已由东南沿海扩展到内陆省份。
那么，在土地招标拍卖中应注意哪些问题呢？
为充分体现公平、公开、公正的原则，在土地招标拍卖中应注意做好以下7个环节：
科学制定供地计划土地
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