精详XX地区国际医药博览城项目建设商业计划书.docx
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精详XX地区国际医药博览城项目建设商业计划书
XX国际医药博览城项目商业计划书
1、公司基本情况：
广西广益中草药业有限公司成立于2001年1月15日，注册地为广西南宁市，法定代表人李城宇。
注册资本760万元人民币。
股东由一个法人股东和三个自然人股东组成。
即北流市益华实业投资有限公司股权70%，占注册资本532万元，卢惠群股权10%，占注册资本76万元。
陶克里股权10%，占注册资本76万元，李英容股权10%，占注册资本76万元。
经营范围：
中草药的种植、研究、开发、加工、销售、化工产品（除危险化学品）、保健食品、定型饮料、包装食品的购销。
其经营情况如下：
年度
经营业收入
毛利润
纯利润
2003
2004（预计）
2、主要管理者李城宇，男，37岁，籍贯：
广西北流市，大专学历，学士学位，毕业于黑龙江大学经济管理专业，从事中药材生产、贸易10年，近年来又开发中药材GAP种植示范、食品、房地产开发等经营活动，积累了丰富的经营和组织管理经验，是一位有智慧，有开拓能力、创新精神，善于经营管理的高级经济师。
3、项目描述：
广西广益中草药业有限公司拟与美国广益医药集团公司合作共同建设南宁东盟国际医药博览城项目，该项目建设按国际惯例，用事业体项目公司的运作方式操作。
该项目特点：
综合性的医药城、种植、生产、国际流通、综合性整体服务功能完备，集中药GMP生产、中药材GAP种植、研究、药品GSP流通及相应配套的物流信息等综合性服务整体项目。
本项目以中华传统医药文化为特色，以医药产业专业化、规范化经营为宗旨，以环境自然化、城内景观生态化为原则，以优化生产、流通环境为目标，将博览城建设为环境优美、绿树成荫的生态博览城，以打造一个现代化、国际化医药物流中心和贸易平台。
本项目座落于广西首府南宁市，于“中国—东盟经济园区”内，总体定位是立足南宁、汇集国内、面向东盟，国际化经营，以独特的风格、一流的设计、现代的经营方式打造一个亚洲最具规模的、国际性的医药商品物流中心和东盟医药、医疗器械商品集散中心，构成中国—东盟自由贸易区医药商品贸易的大平台。
项目理念为“亚洲最大、功能最齐全的综合性医药物流中心。
具备的功能有：
①展示功能：
医药产品、医疗器械、化学试剂、检测设备、医药机械、最新医疗技术手段示范。
②物流功能：
医药产品、中药材、医疗器械的仓储、流通。
③科技示范功能：
中药材及特种药材的种植和GAP科技推广示范；现代医疗技术示范；中医药最新科技推广示范。
④商务功能：
组织各种医疗产品展示会、交流会、商务洽谈会、电子商务等为医疗产品流通提供商务平台。
⑤生产制造功能：
可建立符合GMP标准的制药企业。
⑥文化信息交流功能：
体现中医药文化和民族文化，交流国际、国内最新医疗、医药信息和技术。
⑦科研功能：
开展中医药检测研究、中医药与当代信息技术结合的研究。
⑧保健疗养功能：
拓展现代中医药健康保健疗养项目。
⑨休闲娱乐功能：
提供大众休闲、药膳、观赏、娱乐等新意内容。
⑩配套服务功能：
博览城内为客户、顾客提供方便商务活动及生活的配套服务。
如：
交通、通讯、金融、物业管理、保安、后勤保障等。
该项目竞争优势一是亚洲最大、功能完备、最具综合性（生产、流通、集散、信息）；二是南宁处于我国东西部的交汇点，成为连接东西部的纽带，得天独厚；三是全国中草药著名产区。
川、桂、滇、黔是我国四大主要药材产区，广西拥有各类自然保护区60多个，全区中草药物种多达4623种，其中植物药4064种，可谓林林总总，中草药及中药产业逐步成为广西经济发展的支柱产业，体现了特色经济。
项目目前进度：
①2004年2月，委托昆明实用软科学研究院昆明嘉嘉特企业策划有限公司完成了“南宁东盟国际医药博览城”项目总体策划方案暨可行性研究，其相应报告初稿已出，完成定稿。
②根据策划书内容，公司于2004年2月底完成了《南宁东盟国际医药博览城项目简介》编写，初步设计了项目总体规划效果图。
该材料已分送广西侨办、中国—东盟经济园区以及政府有关部门。
③2004年4月中旬完成了项目建议书的编写工作。
同年4月28日，广西壮族自治区发展计划委员会以桂计经贸[2004]210号文批准“南宁东盟国际医药博览城”项目立项。
④落实了项目建设用地蓝线图。
2004年6月24日，中国—东盟经济园区出具了“南宁东盟国际医药博览城”项目建设的《项目选址意见书》和《项目用地蓝线图》。
⑤2004年5月20日向中国—东盟经济园区递交了《项目开发协议书（草案）》，8月18日正式与中国—东盟经济园区管委会签订了《南宁东盟国际医药博览城项目框架协议书》
⑥2004年8月10日与武汉科岛地理信息工程有限公司南宁分公司签订了项目用地的地形、地籍测绘协议，地形、地籍图测绘协议书于9月10日前可以完成。
⑦2004年8月31日拟选项目投资方——美国广益医药集团公司总经理廖钧平先生与中国—东盟经济园区管委会签订了《南宁东盟国际医药博览城项目投资协议书》
⑧规划、土地、建设等报批工作正在紧锣密鼓地进行，2004年11月3日本项目将在南博会开幕之际举行隆重的奠基典礼。
4、项目的开发情况：
项目的竞争力及对外合作情况如前述。
目前已投入的前期工作开发经费400万元人民币；今后整个项目的投资预算约为10亿元人民币。
对管理及开发人员的具体激励机制为项目公司的机密，其基本机制构架为：
对一般工作人员及中层干部实行基本工资+业绩系数计算报酬，公司高层实行与业绩挂钩的年薪制。
5、项目的行业与市场：
南宁东盟国际医药博览城集中药材GAP种植、中药GMP生产、药品GSP流通以及医疗器械和制药机械展示、中药制剂展示、民族医技展示、中医药技术信息展示于一体，多功能和综合性服务是当前国内一流的。
“生态医药”是朝阳行业，有广阔的市场前景。
可从下面几方面分析行业与市场：
①东盟博览会永久会址落户南宁，中国—东盟经济园区——南宁东盟国际医药博览城就设在“中国—东盟经济园区”开发区的贸易平台上。
②中华医药有五千年悠久传世的历史，中医药学博大精深。
我国现存中药资源12807种，其中药用植物11146种，该博览城就是开拓出一个挖掘、整理、提升传统中医药学宝藏的经济交流平台，实现其经济价值。
③天然药在国际上越来越享有“绿色、环保、副作用低”的美誉，得到越来越广泛的认同，市场准入环境日趋向好。
泰国卫生部2000年6月30日公布《关于批准中药方法治疗疾病的规定》；新加坡对中药材和中药制品极为推崇，是我国传统出口市场之一；马来西亚政府已制定国家传统医药政策，鼓励学习中医药；印尼华人较多，中医药得到广泛的认同，特别是来自中国的中成药；越南政府鼓励中药生产，市场持续发展，人均中药品消费十年翻十翻；澳大利亚为首个确立中医合法地位的西方国家；欧盟对草药立法管理，开放市场准入；加拿大将中药材进口纳入草药管理；韩国、俄罗斯给予中药合法注册；国际认可2001年我国外经贸部颁布的《药用植物及制剂进出口绿色行业标准》欧洲中医学会联合会已确定将该标准作为中药进入欧洲的标准，英国草药供应协会与医保商会达成促进绿色中药协议。
④市场容量大，发展环境好。
上世纪80年代以来世界天然植物药交易额达2000亿美元，至2001年已经突破5000亿美元。
2001年中国中草药及其制品出口额为5.5亿美元，2002年为6.7亿美元，2003年为6.9亿美元。
其中中药材出口3.32亿美元，同比增长7%，提取物出口1.41亿美元，中成药出口8841万美元。
无论如何对于数千亿美元的国际医药市场，中医药作为新兴的国际性产业，前景无限，空间无量。
6、项目推介策略：
营销和促销、营销鼓励和总体策略。
①“炒热”项目理念—亚洲最大，功能最完备的综合性医药物流、交易中心。
②突出标志，树立及体现品牌形象，促成品牌效应，形成趋群效应。
③价格低开高走，逐步升温，制造买点、热点。
④招商重点内容：
博览板块，针对医药商户，吸引1800家左右实力商户进入；物流板块，针对物流企业，吸纳50家企业；生产板块，针对药品生产商，吸收5—10家企业；种植板块，针对药业种植业，引进15家企业；休闲板块，针对文化娱乐、餐饮商等引进2000家左右。
⑤以相对低的费用，抓住重点（着重经济发达地区、实力商户）投放广告，获得最广的受众，达到最佳的效果，实现最强的广告效应。
⑥选择媒体分期进行。
第一期重点放在项目企业形象及品牌宣传上。
第二期放在营销、推广的发布上，务必引起轰动效果。
⑦对营销人员的激励机制问题。
主要是运用制度，考察业绩，每年一聘，能者上庸者下，促销提酬。
7、项目运作的方式、设备、质量保证、费用成本控制。
本项目管理实行事业体项目公司的运作方式，即成立“中国—东盟经济园区——南宁东盟国际医药博览城投资项目公司，实行董事会制，管理机构为董事会领导下的总经理负责制。
双方合作方式法律定义为中外合作经营企业，通过合同、协议、章程确立合作的契约式关系，合作企业具有法人地位，为法人型企业，以合作企业资产对外承担有限责任。
项目质量保证问题：
将以符合相关资质的施工企业按施工规范实施，实行工程监理制，项目公司建立有工程技术管理部督促监管。
费用成本实行目标控制，管理制度参照《广西广益中草药业有限公司财务制度》
8、公司管理：
按《南宁东盟国际医药博览城项目公司营运方案及组织机构设想》
9、融资问题：
（1）广西广益中草药业有限公司提供注册资金760万元人民币，以及以该公司无形资产提供重组平台，组建南宁东盟国际医药博览城投资项目公司。
（2）项目拟用融资的办法并根据投资概算定，该项资金采用资本金引入和有偿性资金借入两条渠道解决。
引资范畴包括：
国际性资金、国有资本金、法人资本金、个人资本金。
原则是引资必须在项目财务成本可承受的范围内。
资金使用主要用于工程建设、前期基础性工作及项目用地征收等。
其具体计划应在商业计划书中表述。
主要项目投资估算如下：
（一）固定资产投资：
1、建设工程投资：
主要是医药博览展示区，GMP中成药和饮片加工厂、仓储区、生活区和GAP科研基地医药文化长廊的建筑投资。
总建筑面积为121.7万M2,含装修造价为：
医药博览展示区和科研基地及文化长廊700元/M2,GMP中成药、饮片加工厂和生活区600元/M2,其它400元/M2。
据此，建筑工程投资约77770万元。
2、设备及器具投资：
主要是GMP中成药、饮片加工区的设备、医药博览区办公设备和GAP种植园、仓储区所需的工器具等，此项投资约6500万元。
3、安装工程投资：
主要是GMP中成药、饮片加工厂的设备及水电、水暖设备的安装。
按上述投资估算的8%计算，约1000万元。
4、其它费用：
包括自备供电、给排水、检测检验、消防、卫生、信息网络、制冷等工程的投资，根据各子项目的建设规模及要求，参照同类型项目概算，此部分投资约840万元。
5、其它投资：
征地费按实际支出3.88万元/亩，总计2535亩，需要投资9835万元，设计费按照投资额的5%计为4305万元，不可预见费按投资的3%计为2583万元。
其它投资为16723万元。
以上合计固定资产投资约102836万元，其中：
建筑工程77770万元，主要设备购置及安装约7503万元，其它费用约17563万元。
（二）流动资金
流动资金主要是储备资金、生产资金、成品资金。
占用项目为GMP中成药及饮片加工厂、药材 GAP种植，测算法则用定额法和产值资金率法结合，计算结果为1422万元。
总计：
项目总投资约104258万元。
投资者的权力及退出问题：
投资者作为股东参加管理并获得相应的项目收益，具体细则尊重投资者意见，与投资者协商。
10、财务预测：
（一）经营收入预测
Ⅰ、医药博览城总面积34.6万M2（不含中心功能区和综合服务区），由于是国际性医药城，其租售价格不菲，按租售各半计算：
出售单价2500元/M2,则售楼收入为43250万元；按月租45元/M2单价，出租率为95%，则出租年收入为8875万元。
两项合计，博览城租售收入营运一年可获52125万元。
Ⅱ、GMP中成药、饮片加工厂销售收入。
年产量为8934万颗饮片，产品价格为0.5元/颗，则GMP中成药、饮片加工厂正常年销售收入为4467万元。
Ⅲ、GAP科研基地及医药文化长廊收入。
种植业板块可提供园区生态种植参观、旅游，这是一种时尚旅游模式，可获得旅游收入；还可将产品提供给药厂和面向社会出售，特别可提供治疗、医药文化探讨等。
此项合计正常年预计收入为2353万元。
Ⅳ、仓储租售收入。
面积15.4万M2按租售各半计，出售单价为1500元/M2,则仓储售楼收入为11550万元；出租单价按13元/M2,出租率按95%计，则仓储出租收入正常为1141万元。
两项合计营运一年，可获收入12691万元。
Ⅴ、综合服务区租售收入。
综合服务区建筑面积32万M2，为临街建筑，按租售各半计，出售按2500元/M2计，可得收入4亿元，出租按55元/M2月租金，出租率为95%，则正常出租年收入为10032万元。
两项合计营运一年可获得收入为50032万元。
综上述，本项目营运第一年收入为121668万元，以后正常年份的稳定收入为26868万元。
此收入为正常情况下的收入，但还必须考虑，投资者的无形资产（如土地）预期是升值的，投资收益的概念是延伸的。
为了便于了解，现将收入测算列下表说明（单位：
万元）
经营收入种类
营运首年
收入
正常年收入
（生产负荷0.95）
正常年收入
（生产满负荷）
医药博览展示区
摊位租售收入
52125
8875
9342
GMP中成药
饮片加工厂收入
4467
4467
4702
GAP科研基地
医药文化长廊收入
2353
2353
2477
仓储租售收入
12691
1141
1201
综合服务区租售收入
50032
10032
10560
合计
121668
26868
28282
（二）成本计算预测
本项目的总体投资已在“主要项目投资估算”作了说明。
分固定资产投资以及流动资金投资，总投资额104258万元，见上述。
现就正常年景营运成本计算预测如下：
Ⅰ、外购原药材：
主要是 GMP中成药、饮片加工厂和GAP科研基地所需要的原药材。
其中GMP中成药、饮片加工厂的部分原药材可由GAP种植园提供30%，其余由“公司+农户”模式解决。
原药材价格按照现行价，消耗量按生产规模与单位消耗定额确定。
则正常年景外购原药材为4426万元。
Ⅱ、燃料和动力：
主要是GMP中成药、饮片加工厂需要燃料、水、电等。
其中工业用水按1.2元/吨计算；煤炭按220元/吨计算；工业用电平均0.51元/度。
燃料及动力按单位价格和单位定额核算，则燃料动力正常年支出为6640万元。
Ⅲ、工资、福利：
参照本地标准计算，管理人员一般月薪1000元，工人月薪500元，本项目管理人员30人，工人970人（包括季节工）按人均月薪及福利600元计算，此项年支出为720万元。
Ⅳ、基本折旧费：
固定资产形成率为95%，残值率为10%，按照基本折旧公式计算，年基本折旧费为600万元。
Ⅴ、参照同类项目计算，按年经营收入的3%计算销售费用，则正常年销售费用为1407万元。
以上合计，正常年份总成本为13793万元，减除基本折旧，则经营成本为：
13793—600=13793（万元）。
（三）依据上述测算，本项目的几个财务概念如下：
Ⅰ、营运第一年总收入为121668万元，建设期总投资（包括流动资金）为104258万元。
Ⅱ、正常年收入按生产负荷0.95计算总收入为26868万元。
总成本为13793万元。
增殖税（17%）为4568万元、所得税（15%）为4030万元、附加税（5%）为228万元。
Ⅲ、净利润为4249万元。
11、风险控制：
风险来源主要是不确定性因素形成的风险：
如由于信息不对称，客户（商户）对项目形成气候的心理预期较长，导致商家观望、等待以及国家利率变动等。
但该项目作为中国东盟经济园区重点项目之一，有区政府大力支持，又得到税收、土地的优惠政策扶持，土地使用权价格又不断大幅升值，因此风险较低，而且我们有应对风险的对策：
（1）项目的每一项决策，均采取专家论证，部门充分讨论统一意见，建立科学的决策机制。
（2）实行统筹的科学的工作程序，强调计划性。
总体工作计划与职能部门计划的科学制订，规范计划进程检查。
（3）招商或引资强调实效，严格掌握合同，并据此操作，保证项目法律上的损害赔偿。
（4）引入通用的国际管理模式，实行工程监理制。
在项目的整个生命周期内，监视残余风险，增加每个经营者的维护意识和责任。
通过采取规定出售、转让金，最低租金、租金随物价指数或房地产景气指数调整、由业主及承租者承担保险费用和维修费用等；通过块区和统一规划参与开发。
（6）积极申请获得有关专业和质量标准体系认证。
12、几个需要说明的问题：
①公司基本情况：
公司名称：
广西广益中草药业有限司
成立时间：
2001年1月15日注册资本：
760万元实际到位资本：
760万元
其中现金到位:
无形资产占股份比例：
100%（主要土地使用权）
注册地点:
南宁市东葛路86号皓月大厦
②公司沿革：
广西广益中草药业有限公司是一个具有法人资格的民营企业，成立于2001年1月15日，注册地为广西南宁市，法定代表人李称宇，注册资本为760万元人民币。
公司经营范围为中草药种植、研究、开发、加工、销售等。
公司领导团结精干，在五个领导中，大学本科以上学历有3人，大专学历1人，大专以上学历比例占80%；员工35人中，科技人员17人，占48.5%。
其中高级经济师2人，经济师1人，工程师3人，助理经济师（助理工程师）9人。
根据公司发展及工程进展的需要，2004年4月公司还从医药、建筑等行业聘请专家7人成立专家顾问组，具体指导和协助公司工作。
顾问组成员全部为经济师（工程师）以上职称人员。
目前公司正在进行重组，与美国广益医药集团组建“南宁东盟国际医药博览城”项目。
今后公司的发展战略是立足国内，面向东南亚，放眼世界。
本着起点高、规格高、标准高的管理原则，发扬开拓、创新、奉献的创业精神，努力打造一流的国际化医药贸易及物流基地，将中国医药文化推向世界、造福社会、服务大众，为民族医药的发展作出贡献。
目前公司主要股东情况如下表：
股东名称
出资额
出资形式
股份比例
联系人
联系电话
北流市益华实业投资有限公司
532（万元）
股份
70%
李城宇
0771-*******
卢惠群
76（万元）
股份
10%
卢惠群
013901854367
李英容
76（万元）
股份
10%
李英容
138********
陶克里
76（万元）
股份
10%
陶克里
138********
目前公司内部部门设置情况：
李英容
卢惠群
北流市益华实业投资有限公司
公司
企划部
财务部
办公室
公司曾经经营过的业务有：
中草药种植、研究开发、加工销售、化工产品、保健食品、包装小食品。
公司目前经营的业务为：
中草药种植、开发、加工销售、保健食品、项目开发。
目前主营业务为：
中草药种植、贸易及其项目市场开发。
③公司目前职工情况：
拥有员工35人，其中管理人员7人，一般员工28人；管理人员中：
大专以上文化程度的有5人，占71%，大学本科以上的有3人，占42%，硕士学位（含中级职称）以上的有5人，占71%。
现列表如下：
员工人数
专科文化程度
大学本科
硕士（中级职称）
人数
比例
人数
比例
人数
比例
管理人员
5
71%
3
42%
5
71%
一般员工
17
48.5%
6
17%
6
17%
公司经营财务历史（单位：
万元）
项目
本年度
前1年
前2年
前3年
收入
毛利润
纯利润
总资产
总负债
净资产
负债率
净资产收益率
④广西广益中草药业有限公司管理层
董事会成员名单
序号
职务
姓名
工作单位
学历或职称
联系电话
1
董事长
广西广益中草药业有限公司
2
副董事长
广西广益中草药业有限公司
3
董事
广西广益中草药业有限公司
4
董事
广西广益中草药业有限公司
5
董事
广西广益中草药业有限公司
⑤财务投资计划：
财务投资用款计划与工程计划进度有密切关系，根据计划安排与适应的投资用款计划如下：
Ⅰ目前—2004年底，支出征地费用9835万元，设计费用4305万元。
Ⅱ2005年1月—2005年12月为土建施工，将根据具体工程进度，投入77770万元。
Ⅲ2005年6月—2006年2月为设备采购与安装，其间据进度投入6502万元。
Ⅳ2006年1月—2006年4月为生产准备期，此间全部完善生产准备工作（包括工程扫尾、人员培训、行政手续、水电等），约需要投入2000万元。
Ⅴ2006年5月——2006年6月为设备调试期，需要投入资金约500万元，（包括试车原料投入、设备调试费用、不可预见因素等）
Ⅵ2006年7月——2006年8月为联合试车运转期，将实施整体营运、统筹运转的试验。
计开支200万元。
Ⅶ余下资金为不可预见支出，具体时间不能确定。
⑥项目整体的一些互适性因素和社会影响问题：
Ⅰ项目的实施过程及投产以后会带动当地建筑、建材、交通、餐饮业、副食品行业，乃至文化卫生教育事业的发展，对当地居民收入的增加起积极的作用，企业融入社区将得到当地居民的欢迎。
Ⅱ本项目引入的国际化现代管理模式，将引领当地新潮流。
随着各类企业入城，将引进几万名各类专业人才，他们不但带来新技术、新观念，也带来时尚消费、带来不同的文明。
Ⅲ南宁东盟国际医药博览城将提供35000个就业岗位，当地归侨侨眷6705名，将获得优先就业机会，社区经济将出现一片繁荣。
对项目公共关系处理创造好的条件。
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