盛世银座开盘营销企划案.docx
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盛世银座开盘营销企划案
盛世银座开盘营销企划案
一、项目状况分析
自去年售楼处展示启动之始，到内购的进行至今，消费者只不过通过报媒广告、售楼处等载体了解项目认知项目，普遍消费者都认为楼盘是个好盘，但开发商给予消费者的“定心丸”不够份量，许多人质疑项目是否能上去，甚至有内部公司员工。
其次，项目规划的改动，造成诸多物料都有错或无用，对消费者也有一定的影响，但以往的形象树立，楼盘定位是成功的，“生活总是高人一等”的概念已成型，观望者、持币待购者较多，从内购的销售数据就不难看出。
商品
住宅（369）
单身公寓（313）
商铺（33）
地上车库（65）
地下停车库（69）
已购客户
101
27
7
26
7
预订客户
77组
有效客户
322个
签订合同总额
4060万元
总回款
2310万元
（本数据截止4月13日止）
故作为开盘前的工作重，应总结如下：
1、明确项目进展速度，及时传播
◆建筑规划完成：
5月中旬◆建筑动工：
3月25日
◆建筑基础完成：
5月上旬◆物业签约介入：
4月24日
◆开盘（一期）：
6月8日
2、通过有形的活动，与消费者形成互动，全面展示公司形象及实力。
3、将“生活总是高人一等”以有形的方式，提前让消费者感知。
4、从数据分析，单身公寓从内购及预订比率看，有一定的困难，应着重包装推广单身公寓项目。
5、通过对已掌握客户的把握、沟通，形成有效的口碑传播，以客带客。
二、销售目标的制订
分 期
销售比率
时间
有效客户储备
展示阶段
10%
2月28日前
500人（已完成）
开盘前
20%
6月15日前
400人
开盘后
30%
6月15日至7月30日
300人
三、项目推广策略
A、开盘前（6月上旬之前）
1、核心思想：
将“生活总是高人一等”的概念真正有形的告知目标消费群，形成强大的良好的口碑传播，从而达到以客带客，有效的储备意向客户。
2、传播载体及方式：
以有效的活动塑造项目形象，结合当地媒体进行深入的传播，针对已成型的意向客户，用DM杂志进行巩固与辐射。
3、具体策略：
策略一：
“盛世银座典基仪式”（已执行）
目的：
通过海天集团的良好传播及项目的相关媒体配合报道，确立本项目的建筑、质量优势，打消部分消费者的顾虑，树立项目有形的形象。
一、活动构思
1、通过活动传播对潜在消费者进行鼓动，吸引他们与项目进行首次接触；
2、通过活动传播对目标客户进行间接辐射，打消顾虑，吸引下单；
3、通过海天集团的包装宣传，确定本项目的整体定位（商品质），进行形成良好的项目形象，进行得以口碑传播
二、活动时间
2008年3月25日
三、活动地点
项目工地现场
四、活动准备工作
1、相关奠基领导的确定
严总、孟总、海天领导
2、相关媒体的邀请
通辽日报、通辽都市报、电视台、电台
3、活动布置准备
◆工地施工相关的规范牌、标识、项目说明等的布置到位
◆庆典礼仪公司的连络及确定（锣鼓、气拱门、空飘）等
◆相关现场布置物品的准备
◆奠基石的准备（将标准logo刻于石碑上）
◆具体物品及内容：
A扎红绸带的铁锹6把
B空飘6个（文：
“热烈祝贺盛世银座奠基典礼顺利举行”）
C气拱门1个（文：
“盛世银座奠基典礼”）
D奠基石一块（logo深刻）
E胸花（鲜花）10朵（文：
“嘉宾”）
F售楼部门口横幅一条（文：
“祝贺盛世银座奠基典礼顺利举行”）
G肩带6条（礼仪人员佩带，文：
“热烈欢迎参加盛世银座奠基典礼）
H红地毯若干
I主背景板设计制作
五、活动流程
10:
00售楼部迎宾（嘉宾签名、胸花佩戴、），地点售楼处
10:
20引各位领导进入奠基典礼现场主背景台（威风锣鼓作为背景）
10:
25主持人对相关领导来宾作介绍
10:
28孟总致辞
10:
34海天领导致辞
10:
36严总致辞
10:
38由最高级别领导宣布典礼开始
10:
42各位领导为奠基石加土
10:
58奠基仪式结束
11:
30中午就餐
备注：
项目在开始前半小时威风锣鼓开始敲响
现场音响音乐准备（如：
好日子等喜庆歌曲作为开始和结束时的背景声）
六、人员分工
1、活动负责：
×××负责活动进展，总体协调（1人）
2、道具后勤：
×××负责购置活动所需物品，活动结束的清理（2人）
3、联络公关：
×××负责派送请柬，联系媒体、酒店及现场司仪、锣鼓等（2人）
4、宾客接待：
×××负责签到、项目解说、嘉宾胸花佩戴、引导车辆停放、送客等（6人）
七、媒体配合
1、典礼后1天：
主标：
一个精英社区生活的开始（星期三）
辅标：
盛世银座×月×日隆重奠基
载体：
日报（半版），都市报（整版）
2、典礼后2天：
主标：
好房子·海天造（星期四）
辅标：
中国建筑50强——海天集团倾力打造通辽首席纯高层精英社区
载体：
日报（半版），都市报（整版）
3、典礼当天：
主标：
滴水以聚·终成大海（星期三）
极目涵容·谦而得天
辅标：
浙江海天建设集团缔筑业神话
载体：
日报（半版），都市报（整版）
4、典礼当天：
“盛世银座今日奠基”相关报道（星期三）
载体：
电视台、电台
5、典礼第二天：
“盛世银座昨日奠基”文配图片新闻报道
载体：
日报、都市报
6、对已登记客户进行短信群发
内容：
盛世银座项目于3月25日隆重奠基，由中国建筑50强——浙江海天建设集团缔造，感谢您长期对我们的关注及期待。
八、费用预算：
暂略
策略二：
“第一太平戴维斯物业签约仪式”
时间：
2008年4月24日早上9:
00-10:
00
地点：
科尔沁迎宾馆新闻发布厅
运作：
制作一条“盛世银座与第一太平戴维斯物业管理合作签约仪式”作背景
拍摄一组图片，加以新闻配合，完成此项内容的传播
传播内容：
1、硬广告：
主标：
抢手顶级物业、共创太平盛世（日报、晚报）
辅标：
英国第一太平戴维斯物业进驻通辽
2、软文：
标题（请沈记撰写）
策略三：
“品质筑就舒适生活”——【盛世银座】产品说明会
一、活动时间
2008年4月26日、4月27日晚上6:
30-9：
00
二、活动地点
科尔沁迎宾馆
三、活动内容及流程
6:
30-7:
00进场、登记、果点、饮品自助
7:
00-7:
05主持人开场辞及说明会开始
7:
06-7:
10孟总致辞
7:
11-7:
25设计院、规划设计专家规划解说
7:
26-7:
40中国美院景观设计专家景观解说
7:
41-7:
55浙江海天建设集团建筑专家解说
7:
56-8:
06太平戴维斯物业专家物业解说
8:
07-8:
10主持人串词
8:
11-8:
15节目表演
8:
16-8:
20节目表演
8:
21-8:
25抽奖（三等奖3名）
8:
26-8:
30节目表演
8:
31-8:
35节目表演
8:
36-8:
40抽奖（二等奖2名）
8:
41-8:
45节目表演
8:
46-8:
50节目表演
8:
50-8:
55抽奖（一等奖1名）
8:
55-9:
00节目表演
9:
00-9:
05节目表演
9:
05-9:
08主持人串词
9:
09-9:
30有意向客户互动时间
9:
31-9:
33说明会结束，领送礼品
四、说明会人员邀请
专家邀请：
规划设计专家、景观设计专家、建筑专家、物业专家
客户邀请：
预订客户，有意向的A、B客户，筛选过的部分C类客户
邀请方式：
请柬+入场卷+节目清单，由销售部送至
五、奖项设置
一等奖1名价值1000元的礼品
二等奖2名价值600元的礼品
三等奖3名价值400元的礼品
六、果品、饮品、点心
A、果品：
各种时令水果（自购）
B、饮品：
葡萄酒、饮料等（自购）
C、点心：
由酒店提供部分款式西式点心（由酒店提供）
七、场地功能划分
八、准备事项一览表
事项
执行时间
责任人
项目解说人员确定
4月13日前
徐剑
项目解说内容拟定
4月14日前
徐剑、周纪华、方平、专家
项目解说ppt文件制作
4月20日前
周纪华、黄艳
节目联系及确定
4月15日前
方平
场地确定
4月13日前
方平
奖品确定及采购到位
4月15日前
方平
礼品确定及采购到位
4月22日前
徐剑
请柬设计、入场券设计
4月14日前
周纪华、余淑华
请柬印制、入场券印刷
4月18日前
方平
场地布置方案出台
4月15日前
周纪华、余淑华、黄艳
场地布置
4月25日前
方平、周纪华
邀请客户梳理确定
4月13日前
徐丽娜
请柬送达客户
4月19日至4月25日
销售部
果品确定及采购
4月24日前
办公室
点心确定及酒店洽谈
4月18日前
办公室
饮品确定及采购
4月23日前
办公室
主持人串词、孟总致词撰写
4月18日前
周纪华
活动流程的确定及细化
4月16日前
周纪华、方平
活动场地灯光、音箱等调试
4月20日前
方平
其他需添加物品的确定及租赁
4月20日前
周纪华、方平
主持人的确定及邀请
4月18日前
方平
Ppt文件播放系统（幻灯机）的租赁
4月22日前
方平
Ppt文件储存手提电脑的准备
4月22日前
周纪华
媒体邀请
4月22日前
方平
新闻通稿撰写
4月24日前
周纪华
策略四：
盛世银座走进霍林郭勒—“盛世之夜”联欢会暨精英楼盘展览会
一、活动时间：
5月1日19：
00—21：
30
二、活动地点：
霍林郭勒市中心广场或影剧院
三、活动流程及时间安排：
16:
00—17:
00会场展示厅布置、人员到位；
17:
00—19:
00观众进场、登记、领号、参观、咨询楼盘、资料发送；
19:
00—19:
05主持人开场词，晚会正式开始；
19:
06—19:
10公司领导致辞；
19:
11—21:
30节目表演；
（穿插进行）精品楼盘推荐5`—8`；
互动环节；
晚会结束
四、活动推广、观众邀请：
1、4.22和4.29蒙东企业报广告
2、4.27和4.29DM广告
3、门票发送邀请1000张（提前一周开始）
五、活动准备事项、物料明细时间表：
事项、物料
时间
要求数量
责任人
场地确定
4.15前
方平、董瑞双、销售部
演出公司签定演员节目选定
4.15前
方平、马丽红
企业报广设计
4.20前
二期
周纪华
企业报广投放
4.22、4.29
共二期
方平
DM单设计
4.22前
10000万份
周纪华
DM单印刷
4.25前
10000万份
方平
DM单投递
4.25前
10000万份
方平
门票设计
4.22－4.29
1000
周纪华
门票印刷发送客户
4.15前
方平、董瑞双、销售部
主持人串词、公司代表讲话
4.25
周纪华
项目介绍、讲话稿撰写
4.25
周纪华
舞台背景、会场布置
4.22
周纪华、方平
销售人员、会场组织、后勤
6-8人
方平、马丽红
登记表拟定
4.28
待定
方平
印刷资料准备
4.28
待定
方平
方案的确定、细化补充
4.20
严宏、周纪华、方平
策略四：
盛世房产与蒙东集团联谊酒会
一、活动目的
本活动目的非常明确，以蒙东能源集团作为主要目标对象，通过蒙东集团的工会组织，确定来参与酒会的具体目标人，从而通过产品说明打动目标消费群，同时提升项目品牌影响力。
二、活动时间
2008年5月上旬
三、活动地点
蒙东集团所在地高级酒店
四、邀请对象
◆有意向购房者及相关集团部门领导
◆邀请人数150—200人
五、酒会内容
◆产品说明介绍
◆红酒品鉴
◆节目欣赏
◆自助餐
◆抽奖+
六、其它参照：
策略二中的风情酒会，费用控制在5万元之内
四、价格
价格执行时间
住宅
公寓
商业（哲）
商业（和）
车库（地上）
车库（地下）
第一轮11月（已执行）
2328
2725
4136
3652
3500/m2
48000/个
第二轮12月（已执行）
2384
2795
4186
3702
3600/m2
50000/个
第三轮1月（已执行）
2470
2845
4186
3702
3720/m2
50000/个
第四轮4月-6月
2520
2875
4266
3702
3800/m2
50000/个
第五轮开盘
2560
2900
4380
3850
3800/m2
60000/个
自售楼处展示开始至今已经过三轮的内购，具体价格详见上表，在“奠基”完成后，进行第四轮价格实施至开盘。
五、广告策略
（一）单身公寓传播核心内容：
1、对于居住者，展现“单身公寓”的居住形态及引领时尚潮流的引导
2、对于投资者，展现“单身公寓”的投资价值及回报
3、对于“精装修”概念模糊者，以“样板房”去说明
广告一：
文案
主标：
伸展自由，跳动时尚
引文：
追求一种不羁的自由，一个人的空间，与城市的喧嚣无关！
内文：
单身公寓，自己的生活态度
跟流行杂志学时尚，跟品牌标价学节俭
跟酒吧学欢乐，跟鲜花学欣赏
跟电影学风度，跟图书馆学渊博
跟春天学温暖，跟秋天学充实
跟单身学生活，跟公寓学享受
跟单身公寓学习一种生活态度
投放载体：
都市报1/2版，日报1/3版
广告二：
文案
主标：
自由空间，自由生活
引文：
追求一种不羁的自由，一个人的空间，与城市的喧嚣无关！
内文：
属于自己的空间
属于自己的生活
抛开世故与琐事
享受一片安逸与休闲
剩下的让梦去打理
在这里
只有你自己的原则
投放载体：
都市报1/2版，日报1/3版
广告三：
文案
主标：
别『小』看我
辅标：
低投资、小负担、大回报（投资分析）
内文：
投资测算方法及数据
投放载体：
都市报1/2版，日报1/3版，广电报1/2版
广告四：
文案
主标：
样板房，实打实
辅标：
“精装修单身公寓”样板房，明日起对外接待
内文：
自“盛世银座”面世以来，备受广大市民的推崇，特别是精装修单身公寓，作为一种新型的产品形态，让很多人即欢喜，又迷惘，为了让大家更清楚的了解“精装修单身公寓”，我司特在项目售楼处边筑造了1:
1精装修单身公寓样板房，欢迎前来观摩（以通知或告示的形式出现）
投放载体：
都市报整版，广电报整版，日报1/2版
◆DM单：
内容：
A投资分析
B装修标准
C促销政策（需讨论）
D“样板房”启用
E形象
（印刷10000份，沿街派发，大度8开）
（二）开盘广告：
日期
类别
内容
载体
版面
规划篇
建筑篇
景观篇
环境篇
配套篇
物业篇
品质篇
商业篇
公寓篇
开盘篇
开盘篇
开盘篇
◆开盘促销：
优惠政策：
一次性付款优惠200元/m2
按揭贷款优惠50元/m2
其它促销：
5个2年物业管理费免除（抽奖）
10台手提电脑（抽奖）
只要购买即有精美礼品一份（购就送）
注：
以上方案未细化部分还需与严总、徐总、方总共同磋商。
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