最新版菏泽市乐源普善老年公寓建设项目可行性研究报告.docx
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最新版菏泽市乐源普善老年公寓建设项目可行性研究报告
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菏泽市乐源老年公寓建设项目
可
行
性
研
究
报
告
菏泽市佳润置业有限公司
二0一三年五月十二日
1、总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
菏泽市乐源老年公寓建设项目
1.1.2承办单位
菏泽市佳润置业有限公司
法人代表：
柴青松
1.1.3建设单位概况
本项目建设单位为菏泽佳润置业有限公司，该公司实行市场化运作，独立核算，自负盈亏。
公司成立于1999年，是九十年代菏泽最大的煤炭经营企业；涉足房地产开发建设6万平方米的居民住宅；陆续开发建设商业地产“菏泽银座商城”等；后期拓展煤化工项目，投资1.3亿元筹建了年产5万吨的粗苯加氢精制项目。
菏泽佳润置业有限公司法人代表，柴青松。
1.1.4项目提出背景和项目建设的必要性
改革开放以来，我国人口出生率锐减，由1970年的33.4‰下降到2001年的13.4‰；总和生育率由1970年的5.8‰下降到2000年的1.6‰，加之城市化进程加快医疗卫生事业的发展，人口寿命快速提高，人口老龄化加速，2008年我国60岁以上的人口达到1.67亿，约占总人口的12%。
从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，到2020年老年人口将达2.48亿。
到2040年，我国60岁以上的老龄人口总数达到4亿，进入老年型社会。
从人口增长趋势看，根据2000年全国第五次人口普查资料，2000年全国总人口124261万人，与1990年第四次人口普查相比，总人口增长了12.8％，而60岁以上老年人口增加了34.1％，总人口年均增长速度只有0.92％，而老年人口年均速度达到2.97％，大大快于总人口增长速度。
60岁及其以上老年人口以年均3％速度持续增长。
更为突出的是，我国80岁以上老年人口已达1100万，并以年均5％的惊人速度递增。
表现出“两高两大两低”特征，即高速、高龄，基数大，差异大，社区养老水平低、自我养老意识低。
我国人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。
我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响，也必将对我国经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。
如何应对人口老龄化挑战，将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家，在21世纪中叶达到中等发达国家现代化水平和全面建成小康社会。
人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。
然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为本世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。
人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。
为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境。
人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。
我国的社区养老服务从20世纪80年代起步，经过30多年的发展，已初具规模。
但社区养老服务水平还比较低，许多地方社区养老服务起步晚，不能满足老年人多种层次需求。
老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。
一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。
老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。
党中央、国务院历来十分关注老龄问题，2000年发出了《关于加强老龄工作的决定》等一系列文件指示，我国制定颁布了《中华人民共和国老年人权益保障法》，使我国老龄事业有法可依有章可循。
菏泽市委市政府高度重视老龄事业发展，把发展老龄事业纳入总体发展规划，将老龄工作列入重要议事日程。
市政府多次召开常务会议专题研究和部署老龄工作，先后出台了《关于进一步加快养老服务业发展的意见》、《市级财政扶持城镇养老服务机构暂行办法》、《关于进一步加强老年人才资源开发利用的意见》等一系列政策措施。
加快社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央国务院方针政策，构建和谐社会的新举措。
1.2可行性研究编制依据
（1）《中华人民共和国老年人权益保障法》
（2）中共中央国务院《关于加强老龄工作的决定》（中发[2000]13号）
（3）《山东省人民政府办公厅关于加快发展养老服务业的意见》鲁政办发（2008）25号
（4）、《山东省社会养老服务体系建设规划（2011—2015年）》山东省人民政府办公厅2012年6月20日印发
（5）、山东省人民政府办公厅《关于认真落实企业退休职工中独生子女父母养老补助有关规定的通知》鲁政办发„2010‟55号
（6）、《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》国办发[2006]6号
（7）、《社会养老服务体系建设规划2011—2015年》国办发„2011‟60号
1.3可行性研究范围
遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委《投资项目可行性研究指南》的规定，对菏泽乐源老年公寓建设项目的建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。
本报告研究范围包括：
（1）论述项目建设的必要性和意义；
（2）通过对老年公寓发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；
（3）根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；
（4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；
（5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；
（6）提出可行性研究结论和建议。
1.4项目概况
1.4.1建设地点
菏泽开发区丹阳路与长沙路交界处，距菏泽市区2公里。
1.4.2建设规模
本项目总投资2.6亿元，占地48亩，建筑面积118852平方米，项目竣工后可接收5000位老年人入住。
1.4.3建设内容
项目名称
层数
栋数
长
宽
单栋建筑面积
总建筑面积
办公室
2
8
14
14
196
3136
老年公寓28层
28
2
48
12
576
32256
老年公寓11层
11
2
48
12
576
12672
老年大学活动中心
3
1
80
25
2000
6000
两层门市
2
1
80
20
1600
3200
餐饮中心
3
1
108.09
50
5404.5
16213.5
医疗康复中心
3
1
35
45
1575
4725
快捷酒店
6
1
35
45
1575
9450
三层超市
3
1
50
96
4800
14400
单身公寓
6
2
35
40
1400
16800
休闲健身广场
1
1
158
40
6320
6320
总建筑面积（不含广场）
118852.5
同时建设锅炉房、配电房、污水处理站等附属设施。
1.5主要技术经济指标
见表1-1。
表1-1主要技术经济指标
序号
名称
单位
数量或指标
备注
1
建设规模
1.1
总投资
万元
31865.39
1.1.1
其中建设投资
万元
28246.59
1.1.2
建设期贷款利息
万元
0
1.1.3
流动资金
万元
800
1.2
建筑面积
平方米
118852
1.3
老年公寓床位总数
个
5000
1.3.1
其中医护型床位
个
1400
患病老人和残疾人居住
1.3.2
全寿命型床位
个
800
供健康老人长期居住
1.3.3
健康型床位
个
2800
供健康老人居住1-3年
2
新增职工人数
人
200
3
经济指标
3.1
投资利润率
％
3.23
3.2
投资利税率
％
3.59
3.3
成本利润率
％
25.68
3.4
内部收益率
％
6.52
全部投资
3.5
净现值（I＝6％）
万元
27.3
3.6
盈亏平衡点
％
54.22
3.7
投资回收期
年
12.86
全部投资，含建设期
2、需求分析
2.1老龄人口及抚养情况
从1964至1980年，我国老年人口比重平均每十年增长0.65个百分点；从1980至2010年，老年人口比重每十年平均增长1.12个百分点，2010年至2040年为我国老龄化最快的时期，每十年提高3.99个百分点。
这样高的老龄化速度在世界上是少见的。
中国的养老问题将面临极为严峻的挑战。
中国人口年龄结构、人口抚养比和老年人口数量的变化详见表2-1。
表2-1中国人口年龄结构和抚养比变化趋势
年份
人数（万人）
比例（％）
总人口
60＋
65＋
80＋
0～
14岁
15～59岁
60＋
80＋/
60＋
0～14岁抚养比
60＋抚养比
总抚养比
2000
20052010
2015
2020
2025
2030
2035
2040
2045
2050
126722
131789
136232
140329
143605
145655
146545
146511
145687
144220
141867
13012
14282
16616
20451
23374
28272
34039
38048
39206
40652
43535
8837
9964
10944
12930
16277
18727
22864
27671
30808
31445
32249
1200
1479
1812
2175
2523
2862
3701
5054
5673
7352
9250
24.3
21.0
19.9
19.8
19.0
18.0
16.8
15.9
15.5
15.4
15.3
65.4
68.2
67.9
65.6
64.8
62.6
60.0
58.1
57.6
56.4
54.0
10.3
10.8
12.2
14.6
16.6
19.4
23.2
26.0
26.9
28.2
30.7
9.2
10.2
10.9
10.6
10.8
10.1
10.9
13.3
14.5
18.1
21.3
37.2
30.8
29.3
30.2
29.3
28.7
28.0
27.3
27.0
27.3
28.3
15.7
15.9
18.0
22.2
25.1
31.0
38.7
44.7
46.7
50.0
56.8
52.9
46.7
47.3
52.4
54.4
59.7
66.8
72.0
73.7
77.3
85.1
我国人口抚养比（14岁以下人口＋60岁以上人口/15～59岁人口）在未来50年中变化比较明显。
少儿人口抚养比（14岁以下人口/15～59岁人口）从2000年的37.2％下降到2050年的28.3％，下降了8.9个百分点。
老年人口抚养比（60岁以上人口/15～59岁人口）则从15.7％上升到56.8％，上升了41.1个百分点。
虽然少儿人口抚养比下降，但由于老年人口抚养比大幅度上升，致使总人口抚养比从52.9％提高到85.1％，上升了32.3个百分点（见图2-1）。
人口高龄化或老年人口老龄化是我国不能回避的一个严重问题（见表2-2）。
据全国第六次人口普查结果显示，2010年，菏泽市60岁及以上老年人口为120.74万人，占常住人口的14.6%，按照国际标准（60岁以上老年人口的比重超过10%），已进入老龄化社会。
人口老龄化呈现以下特点：
一是老由809.80增加到828.78万人，10年增中18.98万人，增长2.3%，年均增长0.3%；而60岁及以上人口从87.76万增加到120.74万年增加32.98万人，增长37.6%，年均增长3.6%，占常住人口的比重10年提高了3.7个百分点；65岁及以上人口从63.22万人增加到80.41万人，10年增加17.19万人，增长27.2%，年均增长2.4%，占常住人口的比重10年提高了1.9个百分点。
二是老年人口的高龄化发展趋势明显。
在60岁及以上老年人口中，80岁及以上人口称之为老年人口的高龄人口。
随着生活水平的改善和医疗技术的提高，人们的养生理念逐步普及，全市城乡居民预期寿命普遍延长，及以上高龄人口从9.92万人上升至17.61万人，增长77.5%，年均增长5.9%。
三是老年人口抚养比提高。
老年抚养比是指老年人口占劳动适龄人口的比重，以此反映社会对老年人的负担程度。
从两次人口普查数据可以看出，全市老年抚养比不断提高。
2000年全市60岁以上老年人口占15-59岁人口的比例为15.9%，2010年全市60岁以上老年人口占15-59岁人品的比例提高到21.0%，10年提高5.1个百分点，年均增加0.5个百分点。
图2-2中国人口抚养比的变化
表2-2两个年龄组老年人口比重的变化
年份
年龄组
1953
1964
1982
1990
2000
2010
2020
2030
2040
2050
60～79
95.5
95.7
93.4
92.1
90.4
89.1
89.6
89.6
86.1
79.2
80＋
4.5
4.3
6.6
7.9
9.6
10.9
10.4
10.4
13.9
20.8
合计
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
2.2老龄服务业发展现状
我市老龄事业社会化运作尚处在起步阶段，现有福利机构较少，养老机构普遍存在着养老模式单一，完全依赖民政部门，资金投入不足，养老居所品质及功能落后，服务项目不配套，不能适应老龄群体的需求。
目前，菏泽市区尚无一所能提供老年人娱乐、康复助残、自费养老等全部社会服务的、设施齐备，管理先进的老年公寓。
2.3需求分析
据第五次人口普查，我国有65岁及以上老年人的家庭户数占全国家庭总户数的20.09％。
在全国一人家庭户中，65岁以上单身老年人口占27.71％，在全国二人家庭户中，有两个65岁以上老人户占13.41％。
城市和镇有老年人家庭户的比例比较接近，农村则明显高于城镇。
2000年，全国有65岁以上老年人家庭中，单身老人户占11.46％，只有一对老夫妇户占11.38％，合计为22.84％。
而老年人与其他人一起居住的情况，占77.17％。
单身老人户和只有一对老夫妇户这两种完全老人户所占比例城市26.93％，镇为26.13％，农村20.98％。
从另一角度看，农村老年人与其亲属一起居住的情况最多，达79.02％，而镇（73.87％）和城市（73.07％）水平接近。
由此可见城镇老人与后代分开居住的趋势较农村更为显著。
近30年来，我国人口出生率明显下降，导致家庭规模向小型化、核心化转变，加之人口流动性增强，传统大家庭失去了普遍存在的根基，小家庭成为主导模式。
随着现代化的发展，人口流动性加快及城镇地区住房紧张问题的缓解，家庭小型化趋势将更加明显。
家庭养老和照料的功能明显弱化。
这为老年公寓提供了一个庞大市场，本项目完工后，必将出现供不应求之势。
2.4本项目服务对象
本项目服务对象为60岁以上老人，以菏泽市及周边县市老人为主，惠及全国各地有需求的老人。
本项目老年公寓按入住对象分为三种类型，以适应不同需求的老人。
其中一栋为医护型老年公寓，接收体弱多病的老人和残疾人；两栋为全寿命老年公寓，接收长期入住颐养天年的老人；两栋为健康型老年公寓，接收短期（1年以上，3年以下）入住的老人，经短期生活习惯后可转入全寿命老年公寓。
3、建设规模
3.1建设规模
本项目投资31865.39万元，建设菏泽乐源老年公寓及生活配套设施。
项目建成后可接收5000个老年人安度晚年，为老年人提供一个休闲、娱乐、健身、康复等综合活动场所。
3.2建设标准
本项目老年公寓建筑按四星级标准建设。
3.3建设内容
工程项目表：
项目名称
层数
栋数
长
宽
单栋建筑面积
总建筑面积
平米造价
总造价（万元）
联排别墅
2
8
14
14
196
3136
1900
595.84
老年公寓28层
28
2
48
12
576
32256
2000
6451.2
老年公寓11层
11
2
48
12
576
12672
1800
2280.96
老年大学活动中心
3
1
80
25
2000
6000
2000
1200
两层门市
2
1
80
20
1600
3200
1800
576
餐饮中心
3
1
108.09
50
5404.5
16213.5
2200
3566.97
医疗康复中心
3
1
35
45
1575
4725
2000
945
快捷酒店
6
1
35
45
1575
9450
2000
1890
三层超市
3
1
50
96
4800
14400
2400
3456
单身公寓
6
2
35
40
1400
16800
1800
3024
休闲健身广场
1
1
158
40
6320
6320
500
316
总建筑面积（不含广场）
118852.5
总投资
24301.97
4、场址选择
4.1场址选择
4.1.1地点及占地面积
菏泽乐源社老年公寓选址在菏泽开发区丹阳路与长沙路交界处，占地48亩，该地块地势平整，视野开阔。
周边无任何污染，空气清新，环境极佳。
本项目选址紧靠菏泽最主要的交通要道丹阳路，距菏泽市中心只有2公里，交通非常便捷。
4.1.2地理位置
项目选址位于菏泽开发区区域，即离开菏泽市中心的喧哗，使老年人有一个安静、平和的居住环境，又不脱离城市中心的的医疗、文化资源，离菏泽中医院仅有2公里距离，充份保障了老年人在突发、意外事故出现之后的应急处置。
4.2场址条件
4.2.1地形、地貌
菏泽地处地处黄河下游，地势平坦，土层深厚，属华北平原新沉降盆地的一部分。
自西南向东北呈簸萁形逐渐降低，海拔高度为68~37米，平均坡降为1/4700。
境内地势平坦，土地肥沃，水资源丰富，便于发展陆运水运、水利设施、工业项目的建设和农林牧渔业的综合开发利用。
于北纬30°39″--35°53″，东经114°48″--116°24″。
4.2.2气候、气温
菏泽菏泽市属暖温带季风型大陆性气候，四季分明，雨热同季，光热充足。
年太阳辐射总量为116.6-123.6千卡/平方厘米。
其中植物可利用的光能为57.2-60.5千卡/平方厘米。
年日照时数2329.2-2578.3小时，年日照百分率54-59%；年平均气温为13.5-14.0℃，年平均降雨量为655毫米。
4.2.3河流水文
菏泽为北方少有的丰水地区，水资源量为29.21亿立方米，客水资源丰富，黄河入境水量428亿立方米，可利用量为31.7亿立方米。
其中地表水1.52亿立方米，地下水15.18亿立方米，可利用黄河水15亿立方米。
人均占有量406立方米，为全省平均水平的1.47倍。
是我省少有的富水区，可以完全满足工农业生产和居民生活用水的需求。
4.2.4工程地质、水文地质条件
场地地下水为上层滞水，主要赋存于耕植土层中，主要由大气降水及地表山泉水补给，对砼无腐蚀作用。
4.2.5交通条件
老年公寓距菏泽市中心2公里，南临菏泽市主要交通要道丹阳路，东临长沙路，距日东高速2公里，交通条件十分便捷。
4.2.6社会环境条件
随着社会的发展，菏泽市也和全国一样已进入老龄化社会。
2010年，菏泽市60岁及以上老年人口为120.74万人，占常住人口的14.6%，
根据中共中央、国务院《关于加强老龄工作的决定》和国发〔2000〕19号文件精神，以满足社会日益增长的老年人需求为目标，积极推进菏泽老年事业发展进程，完善社会保障体系，更好地为老年人提供服务，促进社会稳定和文明进步，决定投资建造一所集养老、健身、医疗、康复、娱乐为一体的综合性、多功能的老年公寓。
4.2.7社会经济状况
菏泽经济开发区目前已形成了完善的生产、生活服务设施。
按照一流的规划设计、一流的建筑、一流的配套、一流的绿化美化、一流的管理标准，在工业新区建设了25公里的环形路网，供水、排水、电力、通讯、供热、互联网、有线电视等基础设施配套齐全，形成了开放型、生态化、园林式的现代化新城区格局。
菏泽经济开发区内的颐海热电厂及菏泽热电厂均可供汽，供汽主管道已铺设完毕，日供汽能力3000吨。
日处理能力8万吨的污水处理厂正在建设当中，排水设施完善。
菏泽经济开发区有配套齐全的涉外服务机构及设施，设有全省唯一的内陆直通口岸，海关、“三检”、集装箱运输中心一应俱全，企业进出口货物可直接在区内办理货物检验、报关、通关、核销等手续。
中国人民银行及中国银行、建设银行、农业银行、工商银行、农业发展银行五大商业银行的菏泽市分行，均设在开发区，形成全市的金融中心。
中国人寿保险公司、太平洋保险公司、平安保险公司的分支机构均设在开发区。
区内有中银、南华、花都、和平、牡丹等五家三星级以上的宾馆，有和平、华平、牡丹等几个具有良好物业管理服务、完备生活设施的中高档住宅区。
有惠慈医院、现代医院、菏泽市中医院等医疗机构。
有银座超市、施乐超市、天羽量贩等大型购物中心，有环境优美的青啤广场、林荫广场及牡丹公园、赵王河公园等。
五、建筑方案
5.1指导思想与原则
①老年公寓宜建在城郊或旅游胜地。
但应离主干公路近一些，以方便入住老人外出旅游和就医；
②公寓最好是电梯公寓，占地要少。
房间分为公共间（一室两到四人，提供给由社保供养的孤寡老人），单间、二室间和豪华间几类，但都有老年人卫生间和个人厨房，应有空调；
③公寓应配备各种安全设施，包括：
适合老年人行走的地面，防跌滑设计；电气的安全设计，防盗和应急呼叫装置；
④有室内公共活动场所、娱乐设施、老年健身设备，在室外有园林式的宽阔休闲活动场所和运动场所；
⑤保证公寓的水、电、气、电话、电视、宽带网常年24小时的不中断；
⑥设有各种服务设施，如公寓厨房、公寓洗衣房、医务室、
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