工程建设实施阶段.docx

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工程建设实施阶段

工程建设实施阶段

工程管理是对一个工程从概念设想到正式运营的全过程〔具体工作包括：

投资机会研究、初步可行性研究、最终可行性研究、勘察设计、招标、采购、施工、试运行等进行管理。

工程实施阶段业主的项目管理则可描述为：

在工程的实施阶段,业主的项目部和项目管理人员,按照工程建设的有关法律、法规、技术规范的要求,根据已签订的工程承包合同、工程监理合同、其他合同及合同性文件,调动各方面的综合资源,对项目工程从开工至竣工的工程质量、进度、投资及其他方面的目标进行全面控制的管理过程。

一、工程建设实施准备阶段

1、施工用水电及通讯线路接通,保证施工需要

2、施工场地平整,达到施工条件

3、施工通道疏通,满足施工运输条件

4、施工图纸及施工资料准备

5、施工材料和施工设备的准备

6、临时用地或临时占道手续办理

7、施工许可批文及办理开工手续

8、组织图纸会审、设计交底、确定水准点与座标控制点,进行现场交验

9、及时委托和组织相关单位进行定位放线,委托规划部门进行灰线验收

10、编制工程进度计划

11、检查监理单位在施工前是否已做好相应准备工作

12、开工前,工程部会同监理单位对施工单位的施工准备工作进行全面检查和控制

11、设计、施工、监理及相关单位的统一协调

二、工程建设实施阶段

当施工单位的准备工作完成后,工程部对施工单位的准备工作进行检查。

当准备工作已全部完成,符合开工条件,应及时签发施工单位的《开工报告》,允许开工,否则要求施工单位尽快做

好准备,待条件具备后,再重新审核。

〔一、工程进度控制

1、工程建设进度控制是工程项目建设中与质量控制、投资控制并列为工程建设控制的三大目标之一,而施工阶段是工程实体形成阶段。

对其进行进控制是整个工程项目建设进度控制的重点,因此施工阶段的进度控制又是现场施工管理的重要核心。

施工项目进度控制与投资控制和质量控制一样,是项目施工中的重点控制之一。

它是保证施工项目按期完成,合理安排资源供应、节约工程成本的重要措施。

2、施工进度管理的地位和作用：

关系到项目的经济效益；关系到社会效益的实现。

3、进度控制的基本程序：

〔1、承包人编制工程总进度计划、年度、月进度计划、单项工程进度计划；

〔2、监理工程师及工程部对承包人的进度计划进行审批；

〔3、工程部对承包人的实际施工进度进行检查；

〔4、监理工程师对工程施工进度实施情况进行分析,对进度延误采取相应的组织措施、技术措施、合同措施、经济措施和信息管理等调整措施。

工程进度控制的基本程序

4、工程进度计划的表示方法有：

〔1、单项工程进度控制法；〔2、采用进度表控制法；〔3、采用网络计划控制法；〔4、采用工程曲线控制法。

5、影响施工项目进度的因素

由于工程项目的施工特点,尤其是较大和复杂的施工项目、工期较长,影响进度因素较多。

编制计划和执行控制施工进度计划时必须充分认识和估计这些因素,才能克服其影响,使施工进度尽可能按计划进行,当出现偏差时,应考虑有关影响因素,分析产生的原因。

其主要影响因素有:

〔1、有关单位的影响：

施工项目的主要施工单位对施工进度起决定性作用,但是建设单位与业主、设计单位、银行信贷单位、材料设备供应部门、运输部门、水、电供应部门及政府的有关主管部门都可能给施工某些方面造成困难而影响施工进度。

其中设计单位图纸不及时和有错误以及有关部门或业主对设计方案的变动是经常发生和影响最大的因素。

材料和设备不能按期供应,或质量、规格不符合要求,都将使施工停顿。

资金不能保证也会使施工进度中断或速度减慢等。

〔2、施工条件的变化：

施工申工程地质条件和水文地质条件与勘查设计的不符,如地质断层、溶洞、地下障碍物、软弱地基以及恶劣的气候、暴雨、高温和洪水等都对施工进度产生影响、造成临时停工或破坏。

〔3、技术失误：

施工单位采用技术措施不当,施工中发生技术事故;应用新技术、新材料、新结构缺乏经验,不能保证质量等都要影响施工进度。

〔4、施工组织管理不利：

流水施工组织不合理、劳动力和施工机械调配不当、施工平面布置不合理等将影响施工迸度计划的执行。

〔5、意外事件的出现：

施工中如果出现意外的事件,如战争、严重自然灾害、火灾、重大工程事故、工人罢工等都会影响施工进度计划。

总之,施工进度控制是技术性要求较强的工作,不仅要求施工管理人员要掌握施工组织设计的编制,还要熟悉建筑施工、建筑工程劳动定额与工程预算定额、技术方案方面的知识,并熟悉相关专业的知识,如建筑设计、建筑材料《合同法》等建筑法规的知识,另外还要求细心收集和整理有关设计变更、现场签证、自然灾害等资料。

在工程项目实施过程中,进度控制就是经过不断地计划、执行、检查、分析和调整的动态循环,因此做好施工进度的计划与衔接,跟踪检查施工进度计划的执行情况,在必要时进行调整,在保证工程质量的前题下,确保工程建设进度目标的实现。

〔二、工程质量的控制

1、广义的工程质量管理,泛指建设全过程的质量管理。

其管理的范围贯穿于工程建设的决策、勘察、设计、施工的全过程。

一般意义的质量管理,指的是工程施工阶段的管理。

它从系统理论出发,把工程质量形成的过程作为整体,以正确的设计文件为依据,结合专业技术、经营管理和数理统计,建立一整套施工质量保证体系,用最经济的手段,科学的方法,对影响工程质量的各种因素进行综合治理,建成符合标准、用户满意的工程项目。

2、目标和意义

目标是使工程建设质量达到全优。

在中国,称之为全优工程。

即质量好、工期短、消耗低、经济效益高、施工文明和符合安全标准。

全优工程的具体检查评定标准包括六个方面：

1）达到国家颁发的施工验收规范的规定和质量检验评定标准的质量优良标准。

2）必须按期和提前竣工,交工符合国家规定。

凡甲乙双方签订合同者,以合同规定的单位工程竣工日期为准;未签订合同的工程,以地区主管部门有关建筑安装工程工期定额为准。

3）工效必须达到全国统一劳动定额,材料和能源要有节约,降低成本要实现计划规定的指标。

4）严格执行安全操作规程,参加施工人员均不应发生重大伤亡事故。

5）坚持文明施工,保持现场整洁,做到工完场清。

组织施工要制定科学的施工组织设计,施工现场应达到场容管理规定要求。

6）各项经济技术资料齐全,手续完整。

3、工程质量管理,要求把质量问题消灭在它的形成过程中,以预防为主,并以全过程多环节致力于质量的提高。

这就是要把工程质量管理的重点,以事后检查把关为主变为预防、改正为主,从管结果变为管因素,把影响质量的诸因素查找出来,发动全员、全过程、多部门参加,依靠科学理论、程序、方法,使工程建设全过程都处于受控制状态。

4、工程项目质量管理分为三个阶段：

〔1、施工准备阶段的质量管理。

主要包括：

图纸的审查,施工组织设计的编制,材料和预制构件、半成品的检验,施工机械设备的检修等。

〔2、施工过程中的质量管理。

施工过程是控制质量的主要阶段,这一阶段的质量管理工作主要有：

做好施工的技术交底,监督按照设计图纸和规范、规程施工；进行施工质量检查和验收；质量活动分析和实现文明施工。

〔3、工程投产使用阶段的质量管理。

这一过程是检验工程实际质量的过程,是工程质量的归宿点。

投产使用阶段的质量管理有两项：

一是及时回访。

对已完工程进行调查,将发现的质量缺陷及时反馈,为日后改进施工质量管理提供信息。

二是实行保修制度。

5、工程项目质量管理的施工过程中工程部应做的工作：

〔1、工程技术人员应加强对施工现场进行巡视、检查,保证对整个施工过程的质量实施控制。

〔2、工程部应随时对施工单位的质保体系进行检查,保证质量体系运行的有效性。

〔3、对进场的材料和设备,相关技术人员应和监理及时全面进行检查和验证。

对不符合投标要求和设计要求的,应要求施工单位及时清理出场。

〔4、对重要的分项分部工程,应要求施工单位制定施工方案,并对施工方案进行审查,将审查意见以书面形式反馈给施工单位,对需要修改的应要求施工单位限期修改,并重新报审。

〔5、工程部应有专人负责将每月的工程质量、安全、文明施工等情况写成书面总结报告。

〔三工程成本的控制

传统的产品成本的含义一般只是指产品的制造成本,即包括产品的直接材料成本、直接人工成本和应该分摊的制造费用,而将其他的费用放入管理费用和销售费用中,一律作为期间费用,视为与产品生产完全无关。

因此,广义的成本概念,既包括产品的制造成本〔中游,还包括产品的开发设计成本〔上游,同时也包括使用成本、维护保养成本和废弃成本〔下游的一系列与产品有关的所有企业资源的耗费。

相应地,对于成本控制,就要控制这三个环节的各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施,以保证成本管理目标实现的管理行为。

控制好房地产开发成本是一个房地产开发企业生存发展的基础。

房地产开发项目成本管理与控制的目的是：

在确保工程质量、开发周期的前提下以合理的最佳成本完成一个特定的建筑产品。

其管理必须是全过程、全方位的,排除多种干扰因素进行全面成本管理与控制。

1、房地产项目的成本构成及特点

房地产企业虽不同于一般企业,但也有其共同点。

下面就具体分析一下房地产开发项目的成本构成。

〔1、项目前期策划和确立阶段的成本

这一阶段主要是在市场调研阶段的基础上,对房地产项目进行分析研究、综合论证和决策。

具体工作包括房地产项目的构思与定位、目标设计、可行性研究和报批立项,这期间直接发生的各项支出。

可行性研究费尤其是报批支出及建设工程规划许可证执照费都可以视为项目成本。

这一阶段还有两种重要成本,虽尚未发生,但属于这一阶段必须要考虑的内容：

土地、土建、设备费用。

这是房地产开发成本的主体内容,大致占总成本的80%。

其中最重要的是土地费用,约占总成本的30-40%。

土地费用是评价一个项目是否可行,是否有预期利润的最主要的经济指标。

土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。

房产商在决定是否开发一个项目前,必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算,计算出未来所开发每平方米商品房所占的土地成本<俗称楼板价>,以此来进行项目的可行性评估。

<2>配套及其他收费支出。

主要是水、电、煤气、大市政和公建配套费。

学校、医院、商店等生活服务性设计也是不可缺少的。

其他收费项目中有些虽然属于押金性质,如档案保证金、绿化保证金等,但由于种种原因,企业难以全部收回。

这类收费项目种类繁多,标准不一,许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行,任意性很强,收费标准偏高。

这部分成本是房地产开发项目的成本构成中受外界因素影响最大的一块,一般占项目总投资的10-15%。

〔2、项目设计与计划阶段的成本

具体包括项目设计、计划成本,招标投标成本和施工前准备成本。

如工程勘察<测量>费、工程设计费、竣工档案保证金、临时用地费、临时建设工程费、建设工程勘察招标管理费、勘察设计监督管理费等。

准备工作中的缴纳供水、供电、供气、供热、污水处理厂建设费、土地有偿出让项目办理"四源’,接用手续、人防、消防审核费用等。

〔3、项目施工阶段成本

这一阶段是房地产开发项目的具体建造过程,一般从现场开工到竣工后交付使用为止。

开工手续办理时的监理、审计、实心粘土砖限制使用费、投资方向调节税、协调费、绿化建设费等。

施工成本包括其间的人工费、材料费、机械费、其他直接费、现场管理费、总部管理费等。

竣工验收时的手续费、综合验收、性能认定、测绘产权登记费等。

〔4、项目使用阶段成本。

从交付使用到规定的责任期结束为止,即通常的物业管理成本。

2、房地产项目开发成本控制的内容和措施

〔1、项目策划阶段成本控制

此阶段是开发项目的成败关键。

国内外研究表明：

一个项目策划的好坏最终对成本和效益影响可以达到30%左右。

此阶段的成本管理表现为项目的选址<地段、地块的选择>和项目建设方案。

在地块的选择上除了看地价和土地出让金的高低外,还要比较补偿费<拆迁、赔偿、过渡等项费用>和配套设施费用的高低,结合销售价格进行综合