南山区规划样本.docx

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南山区规划样本

第一章总则

    第一条本规划根据《中华人民共和国都市规划法》（1990）、《深圳市都市规划条例》（1998）、《深圳市都市规划原则与准则》（）（如下简称《准则》）、《深圳市都市总体规划（1996-）》、《深圳市近期建设规划（-）》、《南山区“十五”经济社会发展战略与规划》、南山区内已批复法定图则而制定.

    第二条本规划是南山区都市建设和发展法定性指引文献，凡在规划区范畴内进行各项土地及空间运用规划和一切建设活动，均应遵循《中华人民共和国都市规划法》、《深圳市都市规划条例》规定，执行本规划。

    第三条本次分区规划期限为：

        1.近期规划：

-。

        2.远期规划：

-。

        3.远景规划：

及其后来。

    第四条本次分区规划范畴即南山区行政辖区，涉及填海区和内伶仃岛，总规划用地面积178.59平方公里。

第二章分区发展目的与原则

第五条  按照市委、市政府拟定建设国际化都市和当代化中心都市发展目的，“坚持以人为本，树立全面、协调、可持续发展观，增进经济社会和人全面协调发展”，规划拟定南山区都市建设目的：

以高新技术产业、当代物流业、旅游及教诲科研基地为支柱，此前海区域性物流中心建设为契机，在规划期内把南山建设成为经济繁华、社会稳定、生态环境优美、空间布局合理、设施完善生态型海滨城区。

详细涉及如下三个方面：

∙提高产业构造：

为哺育高新技术产业，当代物流业和当代服务业等支柱产业，强化旅游和教诲等特色产业，实现产业协调发展和全面升级，增强南山产业发展综合竞争力和可持续发展能力，优先提供上述产业发展所必须空间。

∙整合空间构造：

哺育区级中心区，完善片区级和社区服务中心建设，构筑功能互补多层次服务中心体系，引导都市各大区块均衡协调发展。

∙改进人居环境：

    加强社区建设和都市环境综合治理，改进居民居住条件，建立健全高原则高质量都市基本设施和公共服务设施体系。

    保证土地资源集约使用，保护水源区等各类生态用地，在注重物质空间环境创造同步加强区内宝贵自然生态资源保护。

    建立良好城区景观构造，创造环境优美、富于特色当代化国际性海滨城区。

第六条  规划原则:

    1.协调发展原则：

根据深圳市与南山区社会经济发展特点,合理规划，为南山区社会、经济、生态等方面协调发展提供良好土地运用和空间基本。

    2.整体性原则：

以区域与都市形态为基本,统筹安排南山区在深圳特区内与罗湖、福田分工协作关系，南山区与宝安区（特别是前海地区与宝安新城）协同发展关系，西部通道建成后南山区与香港区域联系;协调区域与都市关系、协调都市与分区局部利益关系，保证分区规划战略性和综合性。

    3.弹性原则：

南山区发展复杂性和不可预见性均较突出，应保证预留合理发展弹性。

4.规划延续性原则：

《深圳市都市总体规划（1996-）》及《深圳市总体规划检讨与对策》是全市和南山区将来都市建设发展总纲，分区规划必要尊重上层次规划，保持规划基本政策延续性，维护规划权威性。

第三章分区定位和规模

第七条分区定位：

    1.产业功能定位：

国家级高新技术产业基地，华南地区区域性物流中心之一,集装箱枢纽港——深圳港重要构成某些，深圳市科教中心和旅游度假基地。

    2.空间发展定位：

深圳特区带形组团构造中重要西部都市组团，深圳市21世纪建设热点地区之一。

    3.景观形象定位：

融“山海城”为一体当代化生态型海滨城区。

第八条人口规模：

    根据南山区记录年鉴，截止底，全区年末常住人口57.6万人，其中户籍人口19.3万人，暂住人口38.3万人（五普人口记录资料，南山区总人口为72.2万人，其中户籍人口为15.7万人，暂住人口为56.5万人）。

规划依照南山区人口现状特性、就业需求和环境与资源容量，拟定规划期内全区总人口控制规模为110万人,其中户籍人口为38万人,暂住人口为72万人。

远景控制在120万人之内。

第九条都市建设用地规模:

    1.都市建设用地现状:

    截止究竟，全区都市建设用地规模为71.45平方公里，人均都市建设用地为98.96平方米。

    2.都市建设用地发展控制规模:

    规划期内都市建设用地控制在112.30平方公里，人均都市建设用地为102.09平方米。

详见附表2。

第四章分区土地综合运用

    第十条分区土地综合运用目的与方向:

    1.以实现都市可持续发展为目的，对区内土地运用进行综合控制与引导，并将都市布局构造融入市域土地运用自然生态规划之中。

    2.对非都市建设用地进行保护性运用，为市民提供多样化休闲空间，并使都市生态系统实现良性循环。

    3.都市建设用地增长方式由“规模增长型”转向“整顿挖潜型”，在重点建设先后海新区同步，加强已建成区充实、完善和更新，以及“已推未建”土地合理整治和运用。

    第十一条土地分类:

    按规划控制用途，将全区土地划分为水源保护用地、自然生态用地、远期发展备用地和都市建设用地等四大类，划定用地范畴并制定严格控制和保护政策。

    第十二条水源保护用地:

    水源保护用地指为保护饮用水源而划定限制开发用地。

水源保护区内开发建设应严格按照关于条例和规划控制，一级水源保护区内在禁止任何都市开发建设行为同步，有筹划地逐渐外迁区内现状都市建设项目。

规划区内总计有水源保护用地3477.59公顷，其中一级水源保护区1133.15公顷，二级水源保护区2344.44公顷。

    第十三条自然生态用地:

    自然生态用地指规划期内需保持自然山水植被用地及应恢复植被空地和裸地，涉及水域、园地、林地、郊野公园和森林公园，是城区外围整体生态环境最重要构成某些和最重要生态实体。

对于该项用地应制定严格保护办法，在保持既有生态植被水平前提下，大力倡导植树造林，大幅度提高森林覆盖率。

规划区内自然生态用地控制范畴共计6329.89公顷（涉及内伶仃岛）。

    第十四条远期发展备用地:

    远期发展备用地指在规划都市建设用地基本上，预留发展弹性并重要作为都市远景开发可建设用地，共计299.48公顷。

    第十五条都市建设用地:

    都市建设用地指用于都市开发建设土地，共计11230.28公顷。

各类用地指标详见附表1

第五章分区布局构造与片区发展方略

    第十六条总体布局：

顺应深圳带形组团都市构造发展规定，结合南山区自身南北向布局形态特性，构建“双十字”型空间发展主轴，建设前、后海中心区，整合各大片区用地布局，创造融“山海城”为一体整体意象，满足都市动态发展规定。

    1.“双十字”型都市空间发展主轴：

    以深南大道、滨海大道为重要骨架东西向发展轴，传递都市东西向轴向延伸发展动力，并成为珠江口东岸城乡与产业发展带一种重要构成某些；以工业大道——南油大道、沙河西路为重要骨架南北向发展轴，顺应南山区自然地理特性，整合全区都市空间。

    2.“山海城”融为一体整体意象：

    运用南山区既有海、岛、湖、河、山等丰富自然资源，通过景观整合，构筑山、城、海一体特色城区。

    3.主次分明多元化服务中心：

    区级中心：

此先后海中心区为核心形成一种哑铃状区级服务中心。

    前海中心：

市级物流商务中心，规划期内同步是前海片区级服务中心，远期结合宝安中心区一体化建设形成更高一级服务中心。

    后海中心：

南山区区级服务中心，同步又是以游憩商业服务为特色游憩商业文化中心（RBD）。

    次区级中心（居住地区级）：

规划增设海上世界、南头、华侨城、西丽、龙珠、南油、大学城七个次区级中心，集中配备商业、服务业、文化娱乐、体育功能。

    居住区级中心：

居住区级公共活动中心是组织社区生活与服务重要单元，规划规定严格按照《准则》规定配备本级及如下各级公共设施项目。

并在法定图则编制中保证贯彻。

    第十七条片区划分：

依照道路系统、河流水系、自然山脉等自然地形划分及上下层次规划管理习惯性规定，结合法定图则原则记录区中大区，将南山区别为11个片区。

    第十八条南油片区片区面积9.56平方公里，规划人口16.1万人，涉及南油老区和后海新区。

本片区重要功能是：

南油老区是以普通居住区为主综合功能区；后海新区是以游憩商业服务中心为核心滨海崇高生活、综合服务功能区。

规划规定严格控制南油老工业区印染等污染产业新建或规模扩张行为，加强对污染产业环保监测，引导对污染产业环保技术改造。

制定对工业用地和原有原则厂房运用有关办法，促使工业区产业功能逐渐向商贸、高科技产业转化。

增长为公众服务公共开放空间，重点改造南油购物公园；后海大道东侧滨海地区结合南山商业文化中心区，高原则建设后海游憩商业服务中心，作为南山区区级特色商业服务中心；滨海地区结合游憩商业服务中心和住宅组群，发展成为游憩休闲生态区——外向开敞，以人工景观为背景，以自然景观为主国际性旅游海滨休闲带。

    第十九条蛇口片区

    片区面积9.45平方公里，规划人口18.5万人，涉及蛇口半岛和深港西部通道口岸填海区。

本片区重要功能是居住区和口岸设施区。

蛇口地区建设应结合蛇口半岛滨海优势，成为交通便利、风景优美、尺度宜人崇高滨海生活区和特色游览区。

规划在原蛇口镇地区，保持既有空间尺度和宜人、舒服、安全社区环境，推动道路交通和环境综合治理；结合海上世界改造和蛇口山望海公园建设，将滨海地区发展成生活文化休闲岸线，体现南方滨海都市生活气息；完毕西部通道跨海大桥、客货运站场等口岸设施及接线工程建设，通过绿带隔离等技术办法，减少西部通道及其口岸对周边地区负面影响。

    第二十条大南山片区片区面积7.79平方公里，规划人口5.9万人，涉及大南山郊野公园及其周边用地。

本片区重要功能是都市公共绿地。

规划规定划定大南山郊野公园山体保护范畴线，特别提出对大南山荔枝林予以保护；大南山东麓既有工业区某些保存，并逐渐改造为高新技术产业用地。

    第二十一条赤湾片区片区面积15.99平方公里，人口4.1万人,涉及赤湾股份公司用地、蛇口集装箱码头用地、小南山、妈湾某些港口和内伶仃岛。

本片区重要功能涉及公园绿地、自然保护区和港口、仓储及临港工业区，含某些配套居住用地。

规划规定将既有已推未建地所有作为港区发展用地，改进港区疏港交通条件；重点保护内伶仃岛及小南山、赤湾山自然环境以及本片区内历史遗存；规划改造蛇口一突堤，作为旅游商业服务区及配套居住用地。

    第二十二条前海片区片区面积18.32平方公里，规划人口3.0万人，前海片区整体定位是以港口和物流业为核心滨海城区。

规划以妈湾港区集装箱码头建设为龙头，前海物流园区和西客站建设为重点，整合岸线和后方陆域资源，大力改进疏港交通条件，建立便捷货运交通体系，增进港口物流业迅速发展；整合都市道路系统，加强前海地区与宝安中心城交通联系；加快前海综合客运枢纽建设，完善前湾电厂、南山污水厂、妈湾油气危险品仓储区等基本设施；物流商务中心超高层都市建设活动应符合宝安机场净空限制规定。

    第二十三条城中片区片区面积10.28平方公里，规划人口15.6万人，本片区是南山区重要旧城、旧村所在地，是南山区大型居住、办公、商业和工业综合区，涉及南头、马家龙片、同乐片。

规划将南头古城作为展示深圳都市发展史和文化发展史历史文化保护区域，以保护为主，重点改进市政基本设施条件，外迁保护范畴内工业；对别的新、旧村，应先控制旧村范畴，逐渐改造开发，完善配套设施；外迁零星工业用地，严格控制组团绿化隔离带，将保存马家龙工业区逐渐发展为先进制造业基地；规划期内保存直升机场，其周边都市建设活动应符合直升机场净空限制规定。

    第二十四条高新技术产业园区片区片区面积11.53平方公里，规划人口9.0万人，是深圳市政府划定深圳市高新技术产业园区。

本片区以高科技产业用地为主，同步配套适量居住与服务设施，是市级高新技术产学研基地。

规划规定强化园区土地开发和发展控制，严格控制商业性开发居住用地比例；塑造高品质园区环境景观；完善配套服务和管理功能,为园区工作人员创造良好条件；逐渐置换和改造老式工业；恰当扩大教诲科研用地；将大冲村改造为高新园区配套生活基地。

     第二十五条华侨城片区片区面积16.35平方公里，规划人口18.8万人，本片区由居住、旅游、高科技产业三大功能构成，是深圳市重要市级旅游服务基地之一和南山区环境优美、设施完善、认同感强崇高生活社区。

规划规定整合片区内道路系统，加强片区内外部交通联系；填海区土地使用和景观控制要充分考虑北部建成区背景天际线和景观要素特点，通过强化华侨城景区与深圳湾空间渗入，塑造都市滨海天际线；滨海大道南侧形成国际性旅游海滨带；加快“城中村”改造步伐，结合华侨城服务设施配套建设，开展农民住宅公寓化改革及完善居住设施建设；适应产业升级发展规定，对片区东部某些工业用地进行功能调节；考虑到交通条件限制和功能区规模化规定，侨城北路与广深高速公路之间仍保存为工业用地发展区域。

     第二十六条塘朗山片区片区面积21.79平方公里，规划人口8.0万人，涉及塘朗山、龙珠片、龙井片、安托山。

本片区重要功能是都市公共绿地。

规划规定划定塘朗山森林公园山体保护范畴线，塘朗山周边居住建筑以低层开发为主，避免对山体景观轮廓破坏；完善龙珠、龙井居住区公共及市政配套设施；将零散工业用地外迁或迁入工业区中，恰当保存集中工业区，并逐渐发展为与高新技术产业相配套先进工业区。

    第二十七条留仙洞片区片区面积9.91平方公里，人口4.5万人，涉及深职院、超大规模集成电路园区、西丽镇中心、曙光仓储区等。

本片区重要功能涉及以集成电路为主高新技术研发、仓储、教诲用地，并结合西丽镇中心地区整治进行适量居住与服务设施配套用地。

规划规定对原有老式工业区进行产业升级与调节；抓住超大规模集成电路园区建设有利契机，实现旧村农民住宅公寓化统一规划及配套服务设施完善。

    第二十八条西丽片区片区面积47.61平方公里，规划人口6.5万人，由南山区北部旅游度假娱乐用地、西丽水库水源保护区和大学城构成。

本片区重要功能是水源保护区、教诲、旅游度假娱乐用地。

规划规定严格按关于法规对水源保护区内建设活动进行控制，并在进一步研究水源保护区生态容量基本上，对保护区范畴内新、旧村建筑活动加以严格控制，逐渐创造条件易地迁出；在避免对保护区产生污染前提下完善区域基本设施建设，涉及排水、防洪、电力、商业服务等设施。

大学城社会化服务与新、旧村改造结合起来，推动商品房建设和农民住宅及配套设施开发。

旅游项目开发要与整个区域生态环境相协调，注重休闲度假旅游与生态环境建设结合。

第六章产业发展

    第二十九条大力发展高新技术产业，依托市高新技术产业园区、留仙洞片区、大学城片区，形成以研发和高等教诲为基本深圳市高新技术产业发展核心地带。

   第三十条整合区内岸线资源和港口后方陆域，建设南坪迅速路，西部通道等疏港专用通道，改进疏港交通条件，提高使用效率，增进港口业迅速发展。

    第三十一条改造区内老式仓储和批发市场用地，促使老式仓储业向当代物流业逐渐转变，加快哺育当代化物流业，充分发挥海陆空立体交通网络功能，重点建设前海当代化物流园区和物流商务中心，增强物流业区域竞争力。

    第三十二条突出沙河西路特色产业走廊，强化优势产业在这个走廊上汇集，加强不同产业、不同园区之间协作和配套能力，为商贸、旅游、物流、高新技术产业及高等教诲产业等特色产业发展提供服务。

   第三十三条通过功能转变和技术改造，逐渐迁移、改造老式污染产业,大力推动老式产业新型工业化。

第七章都市建设用地布局

    第三十四条都市建设用地发展目的:

    1.严格按照国家和深圳市都市建设用地原则以及城区建设用地需求，有效控制各类用地规模，集约运用都市建设用地，整治“已推未建”土地，为都市可持续发展预留土地空间。

    2.通过旧城、旧村、新村及工业区改造等都市更新办法，实现都市建设开发由外延式向内涵式转变。

    3.应遵循“有机构造、稳定单元”用地功能布局分层控制体系，合理安排各项建设用地之间空间关系：

城区中各大片区在优先安排主体功能前提下，应充分考虑配套功能平衡；片区内部各个街坊，其居住与工业功能不应在同一街坊混杂，以获得相对安宁稳定工作生活环境。

    第三十五条依照《准则》和规划控制用途，将南山区都市建设用地划分为居住用地、商业性公共设施用地、政府/团队/社区用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公共设施用地、绿地及特殊用地等10大类，并进一步划分到中类。

现状及规划各类用地规模及人均用地指标详见附表2。

    第三十六条居住用地规划：

规划居住用地2091.80公顷，占都市建设总用地18.63%，人均用地19.02平方米。

各居住区规划充分考虑配备相应配套服务设施，形成良好居住环境：

普通性居住用地分为蛇口居住区、南油居住区、南头居住区、西丽居住区、前海居住区、后海居住区大型居住组团；高档居住用地位于蛇口别墅区、华侨城和后海新区北部；其他居住用地结合城中村改造镶嵌在各个片区中。

    1.居住区重点为主导产业发展提供配套，居住用地总量应严格控制，零散用地和紧邻交通性干道两侧用地不应进行居住开发。

    2.适时外迁某些与居住区混杂工业用地，改进居住环境。

    3.结合新、旧村改造，规划相应公寓型住宅用地，为低收入非户籍人口提供基本居住保障。

    4.加强新区公共配套设施建设，完善新区社区环境，建设与新区配套公共服务中心。

    5.旧城改造应保持原有社区构造。

    第三十七条商业性公共设施规划：

规划商业性公共设施用地632.48公顷，占都市建设总用地5.63%，人均用地5.75平方米。

商业性公共设施用地布局重要结合南山区中心区和其他区级次级中心合理配备，形成区级——区级次中心（居住地区级）——居住区级——居住社区级分级服务中心网络。

    1.规划后海游憩商业文化中心（RBD），是南山区区级服务中心，服务全区。

    2.规划前海区域性物流商务中心，建设以物流及有关服务为内容行业中心兼片区商业中心。

    3.规划海上世界、南头、华侨城、西丽、龙珠、南油、大学城等七个居住地区级商业中心。

    4.配合新居民区规划与大学城等大型项目建设，设立相应商业配套设施及网点。

    5.为区内各旅游景点配套相应商业性服务设施。

    第三十八条政府/团队/社区用地规划：

规划政府/团队/社区用地1297.97公顷。

占都市建设总用地11.56%，人均用地11.80平方米。

    1.行政办公用地：

重要分布在城中片区，深南大道科技园一段两侧及南油大道、工业大道两侧。

    2.文化娱乐用地：

重要集中分布在城中片区及都市公共服务中心。

    3.体育用地：

规划在后海东填海区安排1处区级体育中心，在蛇口、华侨城及西丽安排3处次区级体育中心。

    4.医疗卫生用地：

完善二级医疗卫生网络，医疗服务应逐渐向医疗中心和社区卫生服务方向发展。

    5.教诲科研用地：

为实现南山区建设教诲科研文化基地目的，规划重点突出该项用地功能布局。

    6.口岸设施用地：

除既有同乐、南头、白芒联检站之外，该项用地还涉及规划深港西部通道口岸、新城联检站等联检站用地。

    第三十九条工业用地规划：

规划工业用地1127.33公顷，占都市建设总用地10.04%，人均用地10.25平方米。

重点建设深圳市高新技术产业区和留仙洞集成电路产业园区等新产业园区。

对蛇口、南油、华侨城北、西丽等老式工业区构造向技术密集型和高科技产业方向进行调节。

工业用地结合既有工业基本及将来发展规定，集中布置在高新技术产业区、留仙洞片区、西部港区以及蛇口、南油、华侨城北、西丽等老工业区。

    第四十条仓储用地规划：

规划仓储用地905.49公顷，占都市建设总用地8.05%，人均用地8.23平方米。

规划本着“有利生产、以便运送、保证安全、适量超前”原则，集中安排5片仓储转运用地，分别位于曙光货站、大铲岛、长岭皮、前海片区、赤湾蛇口港区。

现状东角头、赤湾招商等威胁居民生活安全危险品库、储配站必要按规划搬迁至妈湾油气库。

    第四十一条对外交通用地规划：

规划对外交通用地689.41公顷，占建设用地总量6.14%，人均用地6.27平方米。

将铁路两侧共约40米范畴控制为铁路用地；结合既有码头及大铲集装箱码头等西部港群建设发展，除前海和妈湾新填海区规划为港口码头用地外，应增长以集装箱堆放、兼容适当临港产业港口后方集装箱堆场用地；规划期内保存直升机场；同步调节长途汽车客运站布局，在前海客运枢纽用地内新建长途汽车客运站。

    第四十二条绿地规划：

规划绿地用地1981.20公顷，占都市建设总用地17.64%，人均用地18.01平方米。

结合南山区自然地理条件，在西丽水库和长岭皮水库一级水源保护区内逐渐恢复生态涵养林，以北部羊台山等山体和水源保护区为基准面向南延伸，在临宝安特区二线边界和大沙河沿线规划都市组团绿化隔离带。

以大小南山郊野公园和塘朗山森林公园为绿心，以铁路、高速公路、都市迅速路两侧防护绿化隔离带和都市主、次干道及沿海岸公共绿带为骨架，以公园、街头绿地和附属绿地等均衡分布点状绿地为重点，构成多层次、多功能、点线面相结合都市生态园林绿地系统，滨海岸线绿化及区级公园建设应重点强化。

    第四十三条特殊用地规划：

规划特殊用地68.13公顷，占都市建设总用地0.61%，人均用地0.62平方米。

规划军事、保安用地等特殊用地以保存现状为主，此类用地禁止擅改功能。

第八章分区土地开发强度控制

    第四十四条南山区总共划分为11个片区，每个片区依照都市道路、土地使用性质和各类规划控制界线划分为若干街坊和特殊区，南山区共划定了43个街坊9个特殊区。

其中片区相应于法定图则原则记录区中大区，街坊相应于法定图则原则记录中片区，特殊区重要指水源保护区，郊野公园、森林公园、都市组团隔离带、自然保护区、西部通道及填海区。

    第四十五条本着“统一规划开发使用强度，形成主次分明都市格局”原则，规划针对片区——街坊提出了相应土地开发强度控制，开发强度指标涉及规划人口、容量人口、毛容积率、建筑密度、建筑高度等，各街坊规划指标见附表3。

第九章都市设计导引

    第四十六条都市设计导引目的是在合理安排各功能区前提下，融山、海、城于一体，丰富都市生活内涵，建立和谐发展居住生活环境，改进都市景观及视觉环境，创造具备独特风格与人文色彩当代化海滨城区。

 第四十七条都市设计原则:

    1.保护与合理运用既有自然景观资源。

    2.尊重历史文脉，增强城区认同感。

    3.整体性和独创性相结合，创造独具特色景观环境。

    4.构筑“以人为本”都市环境。

    第四十八条控制方略：

依托南山区所处山、海环境背景，通过对视线通廊、景观轴线、界面和标志性节点等要素控制，形成城区总体意象。

并通过对城区人文景观资源保护和运用以及完善步行系统建立，提高都市人文品质。

    1.构筑山、城、海一体景观轴线和绿色通道:

    主轴:

塘朗山——大沙河绿化带——深圳湾。

    塘朗山、安托山——华侨城——深圳湾。

    大、小南山——东角头（蛇口山）。

    前海——后海（即滨海大道西通至前海湾）。

    次轴：

沙河东路、沙河西路、深圳湾三路、深圳湾五路、深圳湾六路、创业路、公园路、望海路和工业七路。

    绿色通道:

深圳湾滨海休闲带，福田红树林自然保护区——深圳湾——沙河口——南山商业文化中心区——西部通道口岸——东角头——海上世界。

    宝安区与南山区之间