福建龙岩工程机械类市场调研报告.docx
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福建龙岩工程机械类市场调研报告
福建龙岩工程机械类市场调研报告
一、调研说明
1.1调研目的
1.2调研方式及对象
二、龙岩工程机械类市场分析
2.1龙岩工程机械类市场概况
2.2龙岩现有工程机械类市场聚集区分析
2.3龙岩在建工程机械类市场情况分析
2.4龙岩工程机械类市场空缺产品分析
三、龙岩工程机械类市场需求分析
3.1客户意向需求分析
3.2客户关注点分析
3.3龙岩工程机械类行业需求展望
四、项目立地条件分析
4.1项目所在地的城市规划
4.2项目所在地的条件对建设工程机械项目的影响
五、项目规划定位及盈利模式
5.1项目定位
5.2项目规模
5.3各功能区规划
5.4项目盈利模式
六、项目投资规划及财务测算
七、建设工程机械类市场SWOT分析
八、初步结论与建议
龙岩工程机械类市场调研报告
一、调研说明
1.1调研目的
本报告旨在为红坊陆地港地块拟选开发工程机械类专业市场方向提供市场依据。
通过对龙岩工程机械类市场的市场体量、运营现状、客户需求等方面的收集分析，进一步研判陆地港地块的开发方向，明确目标客群及价值取向，为项目规划设计及产品组合提供可操作性建议。
1.2调研方式及对象
本次调研采用实地对接访谈的调研方式，访谈对象主要为龙岩工程机械类市场的龙头企业及部分知名品牌的企业负责人，共计86家。
主要调研汇总情况如下：
调研标的
实调商户数量（家）
访谈率（访谈商户/该品类商户总数）
访谈对象
重型卡车
10
100%
企业负责人
工程机械（挖掘机、装载机）
24
75%
商用汽车
22
71%
2.1.3龙岩工程机械类市场行业特点
龙岩工程机械类企业中，工程机械多为区域总代在岩所设分公司或办事处，而重卡和商用汽车则直接在龙岩设有区域代理。
多数工程机械类企业直接将代理权和售后服务外包给经销商，采取直接在货款中扣除服务费或阶段性结算服务费的方式。
此外，企业对经销商的扶持主要是免费提供三包配件，对于经销商后续管理较少。
2.1.4龙岩工程机械类市场辐射情况
龙岩工程机械类市场属于区域性市场，销售辐射范围仅限于龙岩各县市，其中重卡、工程机械企业仅在新罗区内设点经营，通过下线业务员将销售网络辐射到龙岩各县市，而商用汽车代理企业除业务员推广销售外，部分还在各县自建有二级销售网络。
2.2龙岩现有工程机械类市场聚集区分析
（1）龙腾中路区域
龙岩重型卡车主要聚集在龙腾中路与金鸡路交汇区域经营，企业10家，共计经营面积22700㎡，土地多向当地村民租赁，租金1.5-7元/㎡/月，空地展示样车，办公建筑为简易搭盖的板房。
调研小结：
该区域属于未来龙岩重点发展区域，近两三年内企业将陆续面临搬迁。
经营者均表示对当前经营场所不稳定、企业形象差（临时搭盖）、配套不全（维修等配套）等现状感到不满，对于专业市场表示期待，并建议希望能聚集业内企业形成市场氛围。
（2）龙门区域
龙岩工程机械及商用汽车主要聚集在龙门罗龙西路两侧经营，其中工程机械企业32家，共计经营面积13720㎡；商用汽车企业31家，共计经营面积11900㎡。
企业租用龙门罗龙西路两侧沿街店铺，占道展示经营，租金33-43元/㎡/月（租金仅为店铺租金，目前占道展示区域不产生任何费用）。
调研小结：
龙门区域工程机械和商用汽车市场属于自发形成市场，依托龙门较为便利的交通，辐射龙岩各县市。
走访过程了解到，当前有较多经营企业存在增加代理品牌和代理机型的想法，但受限于当前经营场所，对于经营场所的选择强调一定需要有规模氛围，租金合适、交通便利的前提下有扩大经营面积的想法，但也表示主要需求为展示需求，其租金承受能力有限。
2.3龙岩在建工程机械类市场情况分析
（1）海西龙门物流园汽贸综合体
项目位于龙门物流园，总投资约16亿元，占地面积218亩，总建筑面积40多万平方米，规划建设汽贸服务中心、二手车交易、机动车综合性能检测等功能区及相关配套设施。
分析：
龙门区域商户较为看好此项目，但2010年12月29日奠基至今还未有实质性的动工。
（2）龙门高架桥下区域
位于龙门高架桥下，由龙岩商用汽车龙头企业华通和凌兴向高速公路租赁，占地3万㎡，租期8年，租金5.5元/㎡/月。
分析：
华通和凌兴为龙岩商用汽车的龙头企业，在龙岩工程机械类市场中具有较强的号召力，此次向高速公路租地欲自建市场，对龙门经营商户进行初步的整合，但位于高架桥下地块环境较差，据了解，目前两家公司正就此地块与高速公路方面进行沟通。
2.4龙岩工程机械市场空缺产品分析
目前龙岩工程机械类市场经营的集中区域均属于自发形成，龙腾中路是未来龙岩政府实施中心城市“西移南扩”的重点发展区域，重卡企业将被迫面临搬迁；而龙门区域市场环境脏乱差，占道经营随时面临政府整顿的风险。
从政府层面来看，龙岩目前工程机械类市场的粗放经营与龙岩日新月异的城市建设和开放创新的商贸流通相比，已显得滞后、不协调，龙岩政府为提升城市形象，必将对其进行整合提升，根据国内其他城市发展经验来看，整合行业资源，形成专业的规模市场是大势所趋。
从企业商户来看，目前龙门区域受场地限制，无法满足企业的展示需求，脏乱差的市场也不利于厂家企业提升品牌形象；重卡企业经常性的换地经营在无形中增加了成本，所以，企业商户普遍对“统一规划、统一管理、统一运营”的专业市场表示期待。
从客户采购来看，客户均倾向于能在交通便利、品类齐全、采购体验较好的专业市场内完成“一站式”的采购。
结合龙岩工程机械类市场现状以及政府、企业、顾客等各方面的诉求综合分析，目前龙岩缺少一个规划合理、管理到位、租金合适、交通便利的工程机械类的专业规模市场。
三、龙岩工程机械类市场需求分析
3.1客户意向需求分析
客户意向需求汇总：
品类
企业数量（家）
办公区
光地展示区
意向需求面积（㎡）
重型卡车
10
6000
30000
36000
工程机械
32
5000
12400
17400
商用汽车
31
5000
36600
41600
配件区
50
6000
——
6000
矿山设备
20
1400
1400
维修区
20
——
10000
10000
合计
163
23400
89000
113800
调研说明：
1、重卡类企业对于展示面积存在较大的需求，其中众志汽车、龙昌汽贸、江淮汽车均存在扩大经营场所，提升品牌形象的想法，欲整合展示、销售、维修等，需求面积较大。
2、工程机械类企业多为品牌区域总代在岩所设分公司或办事处，
单个公司对场地需求基本为300-500㎡，其中展示机型（挖掘机、装载机）3-5台，配件仓库50-80㎡。
3、商用汽车对场地需求较大，其中基本以展示需求为主，部分如华通、凌兴等龙头企业，均有自营维修厂、二手车交易市场等下游产业，意向需求面积已含办公、展示、维修、配件仓储。
4、龙岩现有维修厂部分为工程机械类企业老板经营，其意向需求面积已并入工程机械类企业意向需求面积中。
3.2客户关注点分析
通过对龙岩工程机械类企业负责人的访谈了解，目前龙岩工程机械类企业在选址经营方面主要有以下几个关注点。
（1）市场氛围
均倾向于在已形成氛围的规模市场内经营。
（2）租金水平
租金承受能力有限，需在可承受范围内。
（3）交通通达性及辐射能力
位置通达性要好，便于采购，能辐射周边县市。
3.3龙岩工程机械类行业需求展望
1、龙岩基础设施建设的持续投入。
如：
厦龙高速铁路（龙岩境内34.9公里）、赣龙铁路扩能（龙岩境内149公里）、杭广城际铁路（龙岩境内86.9公里），浦建龙梅铁路（龙岩境内120公里）、龙岩“1234”的快速路系统布局（总长约110km），以及对319国道和203省道、308省道的重点改造等的基础设施建设。
2、矿产资源开采的需求。
龙岩矿产资源丰富，品种多、储量大。
如马坑铁矿是华东第一大铁矿、紫金山铜矿是全国第二大铜矿、东宫下高岭土矿是全国四大高岭土矿之一。
3、龙岩的城镇化水平不高，城乡建筑业快速发展，以及龙岩政府重视的新农村建设都能为工程机械类市场的发展提供了广阔天地。
4、龙岩政府重点发展培育的“10+3”产业中的现代物流业对工程机械类市场有着巨大的拉动作用。
所以，随着龙岩基础设施建设、矿产资源开采、城乡建设及现代物流业等的发展，对工程机械类的需求必将加大，龙岩工程机械类市场的前景较好。
四、项目立地条件分析
4.1政府对陆地港的规划
龙岩陆地港功能规划定位为：
具备保税仓储、物流配送、商品展示、出口加工和综合服务与商贸相结合的闽粤赣边区域性物流中心和对外开放的窗口。
分析：
陆地港的区域位置良好，周边配套规划完善，具有较好的发展前景，而我司提出的工程机械类专业市场符合政府对于陆地港的规划。
4.2项目所在地的条件对建设工程机械项目的影响
工程机械类市场属于目的性消费市场，较不关注区域位置，但对于交通的通达性及辐射能力较为看重。
陆地港周边交通道路情况（含规划建设）分析：
东侧：
605县道，连接龙门区域，便于辐射龙岩各县市；
南侧：
厦蓉高速扩容线，据龙岩南高速路口仅2公里；
西侧：
龙梅铁路，规划有红炭山铁路货运站（规划建设）；
北侧：
华莲路延伸（规划建设），打通红炭山后离市中心仅3公里；
分析：
从长远来看，项目地块对外西临铁路红炭山货运站，南邻厦蓉高速扩容线，据龙岩南高速路口仅2公里，具备公铁联运的有利条件；对内交通建立有城市快速通道（建设中），构成“四横一纵”（快速通道、龙盛路、华莲路、龙祥路及物流大道）的交通路网，未来区域位置及交通路网情况优良。
但目前部分道路正处施工建设，周边配套还未落位，需要一定的建设期完善道路交通配套情况。
五、项目规划定位及盈利模式
5.1项目定位
（海西）工程机械类交易展示中心定位为海西规模最大、种类最齐全、配套最完善、最具有影响力的集工程机械类产品展示、交易、服务为一体的专业市场。
5.2项目规模
项目规划占地200亩，总建筑面积约9万平方米，预计经营商户数量130家。
规划功能区域有：
整车展示交易区、二手车交易区、维修区、零部件销售区、仓储物流服务区及综合配套服务区，科学规划各功能区域布局及场地道路，配备充足的停车位。
5.3各功能区规划
（1）整车展示交易区
主要含工程机械整车展示交易区、商用汽车整车展示交易区、重型卡车整车展示交易区三部分。
规划标准展示式卖场，软地坪展场，为工程机械类客户提供从产品展示、交易和办公的一条龙服务。
可为需求5000㎡以上的龙头企业和优势品牌客户进行个性化定制设计及建设具有突出品牌形象的独立店铺，提升专业市场的整体形象。
（2）二手车交易区
进行各类二手工程机械类产品的划区域经营，规划标准式的办公经营场所，在普通钢架棚或软地坪上进行二手工程机械类产品的展示交易。
（3）维修区
根据各市场功能的需要，建设标准维修区。
功能包括专业的工程机械、重型卡车、商用汽车的维修车间、零配件备件仓等。
（4）零部件销售区
标准商铺形式，为两层永久性建筑。
建筑指标：
一层层高6米，二层层高3米，铺宽6米，铺深12米，单铺面积144平方米。
铺与铺之间最窄路宽12米（届时可根据行业需要做相应的调整）。
（5）仓储物流服务区
标准的仓库建筑，现代化的资讯管理系统，为进场经营的商户提供仓储及物流方面的服务。
（6）综合配套服务区
涵盖工程机械类市场下游产业如运输车队、金融服务、保险等，以及其他生活服务、推广宣传等各类配套服务功能。
5.4项目盈利模式
项目主要收益有：
租金收益、物管费收益。
Ø租金
（1）光地出租：
部分实力经营者需要需要自行自建大型展示、维修一体交易区，我司可通过光地出租的形式获取租金收益。
（2）商铺租赁：
部分如整机展示销售区、零部件销售区、综合配套服务区等标准式的商铺，我司通过商铺租赁的形式获取租金收益。
（3）展示区出租：
对于工程机械类企业的样机展示需求，我司设置停放区和非停放区，通过展示区出租的形式获取租金收益。
Ø物管费
通过对入驻商户物管费的收取获得收益。
六、项目投资规划及财务测算
七、建设工程机械类市场SWOT分析
Ø项目优势
·陆地港是闽粤赣区域物流中心的重大项目，龙岩政府非常重视。
·随着城市的发展与资源的日益稀缺，地块有着较好的发展前景及巨大的增值潜力。
·工程机械类的专业市场符合目前龙岩政府部门、经营企业、顾客采购等各方面的诉求。
·地块紧邻高速公路、铁路、城际快速通道，未来交通具有优势。
·土地以工业用地的形式取得，在开发价格上具有较大的优势。
Ø项目劣势
·相比龙门而言，目前陆地港的交通通达性和对龙岩各县市的辐射能力较弱。
·工程机械类企业主要为样机展示需求，对租金的承受能力有限。
·目前项目区域位置较偏，周边配套较差。
Ø项目威胁
·重型车类交易市场原先规划在龙门物流园，政府对于我司在陆地港拟选工程机械类专业市场的态度将对项目构成最大威胁。
·目前海西龙门物流园汽贸综合体和高架桥下自建市场的开发建成，将直接对本案构成威胁。
·陆地港的规划建设所需时间较长，且周边配套服务的完善性存在不定因素较大。
Ø项目机会
·龙岩工程机械类市场产业良好的发展前景。
·目前龙岩还未有能“统一规划、统一管理、统一运营”的工程机械类的专业市场。
·未来龙腾中路重卡企业面临搬迁，龙门占道经营面临政府整顿，
以及未来龙岩大道和龙腾路道路将禁大车通行。
八、初步结论与建议
目前，龙岩工程机械类市场处于稳定发展的状态，市场经营较为粗放，整体上处于“有市无场”的局面，现有的市场条件已明显抑制了产业的良性发展。
通过对政府、企业商户和消费客户等方面诉求分析，在龙岩打造工程机械类的专业市场存在一定的机会点。
根据调研反馈信息，有如下建议：
1、寻求政府支持；借进驻能活跃陆地港市场氛围之势，促成我司以较低成本拿地，批准项目立项；推动政府着手整顿龙岩现有占道经营现象，解决陆地港工程机械类企业工商注册的问题；同时加快推进项目周边路网和基础设施的完善，增强陆地港对龙岩各县市的辐射能力。
在此基础上，如能与政府方面共同推进达成将海峡机械博览会落位我司项目，将能极大的提高我司项目的知名度和美誉度。
2、规划先行，筑场引市；高起点、高标准、科学的进行各功能区间的配比和布局，进一步梳理龙头企业意向需求，通过龙头企业和一般商户在租期、租金等方面差异化的招商策略，或为龙头企业、优质客户进行定制式开发，借龙头企业带动形成市场氛围。
同时依托较为优势的拿地成本，通过一系列的优惠政策（免租期和优惠的起始租金）推动促成规模氛围市场的形成。
3、介于目前地块周边商业氛围不足、路网配套等尚未完善的现状，不宜立即进行相关综合配套（如酒店、写字楼等）的建设。
招商部
2012年9月06日
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