房地产法自考题11.docx
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房地产法自考题11
房地产法自考题-11
（总分：
99.99，做题时间：
90分钟）
一、{{B}}单项选择题{{/B}}（总题数：
33，分数：
33.00）
1.参照联合国标准产业分类法，我国分别于1984年、1994年和2002年制定和修改了《中国国民经济行业分类与代码》，把全部的国民经济分为20个行业，从A到T依次排列，其中房地产业为______
∙A.F
∙B.I
∙C.K
∙D.R
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[解析]参照联合国标准产业分类法，我国分别于1984年、1994年和2002年制定和修改了《中国国民经济行业分类与代码》，把全部的国民经济分为20个行业，从A到T依次排列，其中K为房地产业。
2.下列关于地役权合同的说法正确的是______
∙A.应当采取口头形式
∙B.应当采取书面形式
∙C.采取口头或书面形式
∙D.应当采取公正形式
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[解析]依《物权法》第157条，设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。
3.抵押权、地役权登记的时限为自房屋登记机构受理登记申请之日起______
∙A.10个工作日
∙B.20个工作日
∙C.30个工作日
∙D.60个工作日
（分数：
1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
[解析]抵押权、地役权登记的时限为自房屋登记机构受理登记申请之日起10个工作日。
4.下列属于登记机关直接办理注销登记的情况的是______
∙A.因自然灾害导致的土地权利灭失
∙B.因依法收回国有土地导致的土地权利灭失，而当事人未办理注销登记
∙C.因土地使用期限届满导致的土地权利灭失
∙D.因抵押权终止导致的土地权利灭失
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[解析]土地注销登记分为登记机关直接办理和依当事人申请两类。
直接办理的情况包括依法收回的国有土地、依法征收的农民集体土地以及因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭，当事人未办理注销登记的；依当事人申请的情况包括因自然灾害、土地使用权期限届满、抵押权或地役权终止导致的土地权利消灭。
5.征收基本农田或者基本农田以外耕地超过35公顷的，必须由______
∙A.国务院批准
∙B.省级人民政府批准
∙C.县级人民政府批准
∙D.乡级人民政府批准
（分数：
1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
[解析]征收的审批权限集中在国务院和省级人民政府。
其中征收基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的，由国务院批准；征收其他土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
6.省域城镇体系规划由省、自治区人民政府组织编制，报______审批。
∙A.全国人大
∙B.国务院
∙C.省、自治区人大
∙D.省、自治区人大常委会
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[解析]省域城镇体系规划的内容应当包括城镇空间布局和规模控制，重大基础设施的布局，为保护生态环境、资源等需要严格控制的区域，由省、自治区人民政府组织编制，报国务院审批。
7.国有土地使用权作价出资入股必须经______批准。
∙A.国务院
∙B.省级人民政府
∙C.省级以上人民政府土地管理部门
∙D.市、县人民政府土地管理部门
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[解析]国有土地使用权作价出资入股，必须经省级以上人民政府土地管理部门批准。
8.拆迁补偿的对象有______
∙A.违章建筑
∙B.未超过批准期限的临时建筑
∙C.临时建筑
∙D.改建成永久性建筑的临时建筑
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[解析]依《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。
对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
9.划拨使用国有土地的，核发国有土地划拨决定书的单位是______
∙A.省级人民政府
∙B.省级人民政府土地管理部门
∙C.市、县级人民政府
∙D.市、县级人民政府土地管理部门
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
[解析]划拨使用国有土地的，由市、县人民政府土地管理部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。
10.在股权收购中，交易的主体和对象分别是______
∙A.收购公司与目标公司的股东；目标公司的股权
∙B.收购公司与目标公司；目标公司的股权
∙C.收购公司与目标公司的股东；目标公司的控制权
∙D.收购公司与目标公司；目标公司的控制权
（分数：
1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
[解析]在股权收购中，交易的主体是收购公司与目标公司的股东，交易对象是目标公司的股权，收购方最终取得的是对目标公司的控制权。
股权收购完成后，项目公司本身并不发生变化，只是项目公司的股东发生变化，或者股东持股比例发生变化。
11.下列关于暂定资质的管理说法错误的是______
∙A.新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持相关文件到房地产开发主管部门备案
∙B.《暂定资质证书》有效期1年，房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长，但延长不得超过2次
∙C.房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》
∙D.房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[解析]《暂定资质证书》有效期1年。
房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年。
12.下列关于工程款的说法错误的是______
∙A.建设合同工程款确定方式有两种：
约定和投标确定
∙B.当事人对建设工程的计价标准或者计价方法有约定的，按照约定结算工程价款
∙C.工程价款主要包括预付款、进度款、结算款签证、索赔款以及保修金、履约保证金五项
∙D.因设计变更导致建设工程的工程量或者质量标准发生变化，应参照签订建设工程施工合同时当地建设行政主管部门发布的计价方法或者计价标准结算工程价款
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
[解析]因设计变更导致建设工程的工程量或者质量标准发生变化，当事人对该部分工程价款不能协商一致的，可以参照签订建设工程施工合同时当地建设行政主管部门发布的计价方法或者计价标准结算工程价款。
13.下列哪个选项不属于工程建设标准体系?
______
∙A.城市规划
∙B.城区改造
∙C.城镇建设
∙D.房屋建筑
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[解析]2003年1月，原建设部制定了包括城市规划、城镇建设、房屋建筑三个部分的工程建设标准体系，建筑工程施工安全专业标准包括在房屋建筑部分的体系当中，每部分体系分为三个层次，即基础标准、通用标准和专业标准。
14.经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起______内，书面通知买受人。
∙A.5日
∙B.10日
∙C.15日
∙D.30日
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[解析]经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
15.房地产开发企业有按期交房的义务，未能按期交付的，房地产开发企业应承担______
∙A.补偿责任
∙B.赔偿责任
∙C.违约责任
∙D.侵权责任
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[解析]房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。
未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
16.下列不属于存量房交易结算资金管理的监管模式的是______
∙A.政府监管模式
∙B.银行监管模式
∙C.中介、客户共同监管模式
∙D.独立第三方监管模式
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[解析]各地的监管模式概括起来有政府监管模式、银行监管模式、三方（中介、银行、客户）独立账户共同监管模式和独立第三方监管模式等。
17.下列关于房屋转租的说法正确的是______
∙A.承租人不得将租赁房屋转租给第三人
∙B.承租人转租时，承租人与出租人之间的租赁合同失去效力
∙C.第三人对租赁物造成损失的，第三人承担赔偿责任
∙D.承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
[解析]承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。
承租人转租时，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
18.下列关于房地产经纪机构的备案与年检说法不正确的是______
∙A.房地产经纪机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案
∙B.房地产经纪机构变更或者终止，应当自变更之日起30日内，办理备案变更或注销手续
∙C.建设主管部门应当定期将备案的房地产经纪机构情况通报上级建设主管部门
∙D.建设主管部门应当每年对房地产经纪机构的专业人员条件进行一次检查
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[解析]根据《房地产经纪管理办法》第14条规定，建设（房地产）主管部门应当定期将备案的房地产经纪机构情况通报同级价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门。
19.下列哪个选项是注册房地产估价师的消极条件?
______
∙A.取得职业资格
∙B.为现职公务员的
∙C.达到继续教育合格标准
∙D.受聘于具有资质的房地产估价机构
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[解析]《注册房地产估价师管理办法》对注册为房地产估价师规定了积极条件和消极条件。
积极条件有：
（1）取得执业资格；
（2）达到继续教育合格标准；（3）受聘于具有资质的房地产估价机构。
消极条件有：
（1）不具有完全民事行为能力的；
（2）刑事处罚尚未执行完毕的；（3）因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的；（4）因前项规定以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3年的；（5）被吊销注册证书，自被处罚之日起至申请注册之日止不满3年的；（6）以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销，自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满3年的；（7）申请在2个或者2个以上房地产估价机构执业的；（8）为现职公务员的；（9）年龄超过65周岁的；（10）法律、行政法规规定不予注册的其他情形。
申请人有上述情形之一的，将不予注册为房地产估价师。
20.注册房地产估价师经注册后有效期为______年。
∙A.1
∙B.2
∙C.3
∙D.4
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[解析]注册房地产估价师经注册后有效期为3年。
注册有效期满需继续执业的，应在注册有效期满30日前，按照《注册房地产估价师管理办法》规定的程序申请延续注册；延续注册的，注册有效期为3年。
21.物业管理服务公司提供的服务是______
∙A.有偿的
∙B.无偿的
∙C.既可以是有偿的也可以是无偿的
∙D.不同的服务项目有不同的规定
（分数：
1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
[解析]物业管理关系基于物业服务合同产生，是通过营利性的企业——专业化的物业管理服务公司来实施的。
物业管理服务公司实行的管理、提供的服务是有偿的。
22.新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设______年的暂定期。
∙A.半
∙B.一
∙C.二
∙D.三
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[解析]《资质管理办法》第3条把物业服务企业资质等级分为一、二、三级。
新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。
23.物业服务企业实施的行为主要是______
∙A.事实行为
∙B.法律行为
∙C.既可能是事实行为也可能是法律行为
∙D.既不是事实行为也不是法律行为
（分数：
1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
[解析]依据《物权法》第81条的规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
但是物业服务合同不是一般的委托合同，更不是代理合同、承揽合同。
原因在于：
（1）物业服务企业实施的行为主要是事实行为而非法律行为。
（2）委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
24.______应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
∙A.业主
∙B.物业服务公司
∙C.物业管理委员会
∙D.建设单位
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
[解析]建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
25.下列关于在建工程抵押的说法错误的是______
∙A.以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记
∙B.在建工程抵押权设立登记应提交的材料，包括建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书、建设工程规划许可证
∙C.在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记
∙D.在建工程抵押要转移在建工程的所有权
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
[解析]在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
所以在建工程抵押并不转移建筑物所有权。
26.下列关于无追索权的项目融资的说法错误的是______
∙A.无追索权的项目融资贷款的还本付息完全依靠项目的经营效益
∙B.无追索权的项目融资以该项目拥有的资产做担保
∙C.如果项目未能建成或经营失败，其资产或受益不足以清偿全部的贷款时，贷款银行有权向该项目的主办人追索
∙D.项目贷款人对项目发起人的其他项目资产没有任何要求权，只能依靠该项目的现金流量偿还
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[解析]无追索权的项目融资也称为纯粹的项目融资。
贷款的还本付息完全依靠项目的经营效益，贷款银行为保障自身的利益，以该项目拥有的资产做担保。
如果该项目未能建成或经营失败，其资产或受益不足以清偿全部的贷款时，贷款银行无权向该项目的主办人追索。
由于项目贷款人对项目发起人的其他项目资产没有任何要求权，只能依靠该项目的现金流量偿还。
27.新建廉租住房项目资本金不低于项目总投资______的比例。
∙A.10%
∙B.20%
∙C.30%
∙D.40%
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[解析]新建廉租住房项目资本金不低于项目总投资20%的比例，改建廉租住房项目资本金不低于项目总投资30%的比例。
28.住房公积金贷款单笔最高额度为______万元。
∙A.20
∙B.40
∙C.50
∙D.100
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[解析]住房公积金的贷款对象仅为住房公积金的缴存主体，单笔最高额度为40万元，信用等级高的个人可以上浮。
公积金的贷款期限为30年，且不受年龄限制。
29.下列关于房地产信托融资的说法错误的是______
∙A.我国内地市场出现的众多房地产信托融资产品都利用了信托，在原理上与REITs有相似之处
∙B.中国的房地产信托计划融资产品周期较长，一般为8—10年
∙C.地产信托中的集合资金信托计划往往以私募方式发行
∙D.我国法律尚未给予信托特殊的税收待遇，房地产信托在投资、运营、收益分配等环节都需根据规定纳税
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[解析]中国的房地产信托计划融资产品周期较短，一般为1—3年；而国际上发行的大部分的REITs产品周期在8—10年，也有无固定期限的。
30.单位应当于每月发放职工工资之日起______日内将单位缴存的和为职工代缴的住房公积金汇缴到住房公积金专户内，由受委托银行计入职工住房公积金账户。
∙A.5
∙B.10
∙C.15
∙D.20
（分数：
1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
[解析]单位应当于每月发放职工工资之日起5日内将单位缴存的和为职工代缴的住房公积金汇缴到住房公积金专户内，由受委托银行计入职工住房公积金账户。
31.土地增值税采用四级超额累进税率，增值额
∙A.未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%
∙B.超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为50%
∙C.超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为60%
∙D.超过扣除项目金额100%的部分，税率为70%
（分数：
1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
[解析]土地增值税实行四级超率累进税率：
（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；
（2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
32.房产不在同一地方的纳税人，应______的税务机关缴纳房产税。
∙A.向户口所在地
∙B.向纳税人居住的房产所在地
∙C.按房产的坐落地点，分别向房产所在地
∙D.按房产的坐落地点，选择向任一房产所在地
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[解析]该题是对房产税的缴纳和征收的考查。
房产税按年征收、分期缴纳。
纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。
房产税由房产所在地的税务机关征收。
33.非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税，适用税率为______
∙A.1.2%
∙B.25%
∙C.12%
∙D.20%
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
[解析]非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税，并且适用税率为20%。
二、{{B}}多项选择题{{/B}}（总题数：
6，分数：
10.00）
34.下列关于地役权的说法错误的是______
∙A.地役权的客体仅限于土地
∙B.地役权的成立必须是需役地与供役地同时存在
∙C.地役权可以单独转让
∙D.地役权可以通过书面或口头形式设立
∙E.地役权具有从属性和不可分性
（分数：
1.00）
A. √
B.
C. √
D. √
E.
解析：
[解析]地役权的客体不限于土地，而且不限于需役地所有权人与供役地所有权人之间，供役地、需役地的用益物权人也可以约定设立地役权。
地役权通过书面形式的地役权合同设立。
这是地役权和相邻关系的最大区别，因为相邻关系是法定的。
地役权不得单独转让；土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。
35.下列关于土地用途规划变更的说法正确的是______
∙A.建设单位确需变更规划的，必须向省级人民政府城乡规划主管部门提出申请
∙B.变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准
∙C.省级人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示
∙D.建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案
∙E.土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D. √
E. √
解析：
[解析]《城乡规划法》第43条要求建设单位按照规划条件进行建设。
建设单位确需变更规划的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。
变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。
城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。
建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。
36.建设工程发包方式包括______
∙A.招标发包
∙B.拍卖发包
∙C.直接发包
∙D.间接发包
∙E.肢解发包
（分数：
2.00）
A. √
B.
C. √
D.
E.
解析：
[解析]建设工程发包方式可分为招标发包和直接发包两种。
为了保障建设工程的质量和安全，法律禁止肢解发包。
37.设立房地产中介服务机构应具备的条件包括______
∙A.有自己的名称、组织机构
∙B.有固定的服务场所
∙C.有必要的财产和经费
∙D.有足够的专业人员
∙E.有三年以上的从业资历
（分数：
2.00）
A. √
B. √
C. √
D. √
E.
解析：
[解析]设立房地产中介服务机构必须具备法定条件，根据《城市房地产管理法》的规定，设立房地产中介服务机构应当具备下列条件：
（1）有自己的名称和组织机构。
（2）有固定的服务场所。
（3）有必要的财产和经费。
（4）有足够多数量的专业人员。
（5）法律、行政法规规定的其他条件。
38.下列哪种情况属于优先配售限价商品住房的情形?
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