流程管理买房前要了解的房产知识和购房流程0809051555.docx

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流程管理买房前要了解的房产知识和购房流程0809051555

（流程管理）买房前要了解

的房产知识和购房流程

买房前要了解的房产知识壹、房屋产权的壹般分类

1.私产房：

是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、于华外国侨民、外国人投资建造或购买的房产，以及中国公民投资的私营企业（私营独资企业、私营合作企业、私营有限责任公司）投资建造或购买的房产。

住宅的产权，包括拥有权、占有权、处分权、收益权归之上主体所有。

2.公房：

使用权房，也称公有住房，国有住宅。

它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅。

于住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。

目前居民租用的公有住房，按房改政策分为俩大类：

壹类是可售公有住房，壹类是不可售公有住房。

3.

经济适用房：

经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，以微利价出售给符合条件的家庭，它是具有社会保障性质的商品住宅；

经济适用房只有本地人才能够购买，5年内的经济适用房只能卖给固定人群（即有资格购买经济适用房的人），而且原则上只能按原价出售，购得的产权性质仍是经济适用房。

5年后的经

济适用房出售时对人群、价格均没什么限制，可是得补交壹次成本价，购得的产权是商口房。

2006年

5年是以房产证到手时间或者契税完税证明所注时间为准，哪个于前就算哪个的。

12月以后买的的经济适用房，已经不能卖了，如果卖要先卖给国家。

仍有就是要买经济适用房壹些证明。

4.集体所有房：

是指城市集体所有制单位所有的房产。

即集体所有制单位投资建造、购买的房产。

包括乡产、军产、校产等；

二、房产交易关联名词

1.《房屋所有权证》

是房屋产权登记机关颁发给权利人的法定凭证，权利人依法凭证行使房屋的所有权。

2.《房屋共有权证》

是房屋产权登记机关颁发给俩个或者俩个之上的权利人的法定凭证。

共有的房屋，由权利人推举持证人收执《房屋所有权证》。

其余共有人各执房屋共有权证书壹份。

房屋共有权证书和房屋所有权证书具有同等法律效力。

3.《房屋他项权证》

是房屋产权登记机关颁发给抵押权人或者典权人等他项权利人的法定凭证。

房屋他项权证书由他项权利人收执。

他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。

4.《国有土地使用权证》

是房屋产权人对房屋占用范围的国有土地享有使用权的凭证。

土地的使用权性质壹般分为出让步或划拨俩种。

5.土地使用权的出让

指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权于壹定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

1）居住用地：

70年；

2）工业用地：

50年；

3）教育、科技、文化、卫生、体育用地：

50年；

4）综合或者其他用地：

50年。

5）商业、旅游、娱乐用地：

40年；

6.土地使用权划拨

是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，壹般没有使用期限的限制。

以无偿划拨取得的土地

使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。

7.房产评估

是指房地产专业估价人员，以房地产为对象，根据委托人不同的估价目的，按照壹定的估价程序，于综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产价格客观合理地估计、推测和判断，此价格通常和实际买卖成交价不同。

房产评估的目的壹般有二个，壹是为买房贷款提供贷款成数的依据（房地产抵押评估方案），

二是为房屋买卖缴纳的税费提供依据（房地产交易评估方案）。

8.房屋产权过户

即房屋所有权的变更，是指原房屋所有权人通过买卖、继承、赠和等方式将房屋所有权（包括房屋所有权和土地使用权）转移为他人所有的过程。

9.契税

契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房屋成交价（或评估价）的壹定比例向

产权承受人征收的壹次性税收。

它是对房地产权变动征收的壹种专门税种。

10.个人住房按揭贷款

个人住房按揭贷款即买方于向卖方（或房地产开发商）购买房产时，自己先交首期房款，其余部分由银行贷款垫付，且用所购买的房产权益作为抵押，以后再按月偿仍贷款本息（月供）的

壹种贷款方式。

11.贷款额度又称贷款限额，贷款人壹般会用不同的指标，对借款人的贷款金额做出限制性规定。

如：

最高金额、最高贷款成数、最高偿仍金额等指标。

12.贷款期限是指借款人应仍清全部贷款本息的期限。

贷款期限由贷款人和借款人根据实际情况商定，但壹般有最长贷款期限的规定。

如个人住房贷款期限最长为30年。

贷款人可能根据住房的使用年限（寿命），借款人的年龄等，对贷款期限作出限制。

13.个人住房按揭贷款的分类个人住房贷款按资金来源分类，可分为商业性贷款、住房公积金贷款和组合贷款

1）商业性贷款是贷款人以营利为目的的贷款；2）住房公积金贷款是用住房公积金发放的贷款，带互助性质，利率比商业性贷款要低；3）组合贷款是借款人所需资金先申请往房公积金贷款，不足部分申请商业性贷款，即贷款总额由住房公积金贷款和商业性贷款俩部分组成。

细数买房付款流程

私产壹次性付款流程

（壹）过户前的准备工作：

1.提前仍贷：

如交易所涉及的房屋存于贷款未仍清，须办理提前仍贷手续，由客户自行办理；

2.各交易中心销控岗统壹和评估公司联系，出具评估方案；

24小时出具评估

1）销控岗收到资料当天和评估公司联系，评估公司24小时出具评估方案；

2）如于下午4点以后签收资料，则第二天早上和评估公司联系，评估公司方案；

3）权证如于周六、周日签收资料，则周壹早上和评估评估公司联系，评估公司24小时出具评估方案。

3.《评估方案》出具后，通知权证岗领取过户资料，预约客户办理过户手续；

4.评估方案须由公司统壹出具，连锁店不得自行办理。

外派必须办理外派手续；如未经审批

自行出具评估方案，不论是否使用公司出具的评估方案，公司仍将从成单人个人收入和成单店店长店收入中扣除相应评估费。

（二）办理产权证及土地证过户手续说明：

部分房地局实行“产权证”和“土地证”俩证合壹同时过户的程序；

1.办理产权证过户手续（产权证进件）；领取新的产权证（产权证出件）；

1）办理产权证过户手续，需买卖双方同时到房产局办理，如卖方产权人已婚，其夫妻双方需

共同到场；

2）权证岗协买卖双方将过户资料交由房产局过户窗口工作人员审核，审核无误后收取关联资

料；

3）买卖双方按房产局规定的缴税时间缴纳关联税费（各区缴纳税费的时间略有不同）；过户具

体费用的计算依据为评估价和成交价取高值；

4）权证岗凭客户税费缴纳票据，领取《交易收件单》，收件单由权证岗负责保管；

5）房产证进件后，遵照各区房产局规定的时间节点，由过户人员预约买方携带身份证原件、

《交易收件单》到房产局领取《房屋所有权证》；

2.办理土地证过户（土地证进件）；领取土地证（土地证出件）1）权证岗于协同买方领取房产证的当日，可协助买方到土地局办理土地过户手续；

2）由土地局过户窗口工作人员审核过户资料无误后，由客户缴纳关联费用后，权证岗凭关联

票据收件单领取土地证收件单，贷款的客户，收件单必须由权证人员负责保管；

3）土地证过户的资料如下：

a）土地证原件

b）过户后的新房产证复印件

c）契税及土地收益金发票复印件

d）《XX市存量房合同》原件1份

e）土地登记申请表壹份

f）买方身份证复印份壹份

g）土地证过户的资料

4）土地证过户的费用：

33元

（3）结件手续

土地证收件单出件后，连锁店可通知买卖双方办理物业交割及结件手续。

三、私产。

商业贷款过户流程

（壹）基本流程1、首期款齐、资料齐后，由销控岗为客户办理房屋评估；2、评估出件后，由各交易中心销控岗协同买方及配偶（行需卖方同时到场）到银行进行贷款面签手续，三个工作日后，可得知面签审核结果；

3、银行面签通过后，由权证岗预约买、卖双方（配偶），到房产局办理产权证及土地证过户手续；

说明：

部分房地局实行“产权证”和“土地证”俩证合壹同时过户的程序；

4、办理完产权证过户后，领取产权证收件单，收件单收必须由权证人员保管；

5、根据各区房产局规定的过户时间，由权证岗协同买方到房地局领取《房屋所有权证》；产权证必须由权证人员保管；

6、领取产权证当天，权证岗即可协同买方进行土地证过户，领取土地证收件单；收件单必须由权证人员保管；

7、根据各区土地避规定的过户时间，由权证岗协同买方到土地局领取《国有土地使用权证书》，土地证收必须由权证人员保管；

8、抵押资料齐备、抵押评估方案出件后，由权证岗协同买方及配偶到房地局办理抵押登记手续；

9、根据各区规定的时间，抵押出件后，他项权证返银行，俩证返店后，由连锁店向买方客户交付俩证。

备注：

除需过户前需要办理贷款面签、俩证出件后需要办理抵押登记手续外，其它流程和壹次性过户基本相同。

（二）商业贷款资格

1.18-60周岁的具有完全民事行为能力人；

2.城镇居民常住户口或合法有效的居留身份证明；

3.男性不超过60岁，女性不超过55岁；

4.交齐首期购房款；

5.有稳定合法收入，有仍款付息能力；

6.借款人月收入必须超过月供的2倍之上；

7.借款人同意以所购房屋及其权益作为抵押物；

8.所购二手房的产权明晰，符合武汉市政府规定的可进入房地产市场流通的条件；

9.借款人、共同仍款人和担保人不得于其他银行有贷款逾期记录。

（三）商业贷款受理的房产类型

1.房屋结构：

混合结构之上，厅室结构；

2.房龄：

不超过20年；

3.抵押房产面积必须大于50平方米；或于房产局备案的精装小户精装小户也可；

4.已购公有住房、

经济适用房且符合上市条件或履合了合法批准程序；

5.未被政府列入拆迁公告或城市改造规划范围。

（四）贷款成数和期限

贷款总额以成交价和评估价的低值作为标准值，贷款成数不超过标准值的70%；贷款金额于

5万以下不能办理贷款；

（五）仍款方式

1.贷款期不到壹年的，采用壹次仍本付息方式；

2.贷款期壹年之上的，可采用“等额本息”和“等额本金”俩种方式。

（六）“等额本息仍款”和“等额本金仍款”方式的比较

比较俩种仍款方式：

从总仍款金额这壹结果指标上来见：

相同的贷款额度和贷款年限，“等

额本金”比“等额本息”更节省利息。

从客户仍款压力及使用资金的这壹过程指标来见，

“等额本金”对借款人现阶段的财力要求较高，且前期仍款压力较大。

所以不同的仍款方式，只是为满足不同收入、不同年龄、不同消费观念人们的不同需要或者

消费偏好而设计。

其实质，无非是贷款本金的先仍后仍，造成贷款本金事实上的多用少用、

长用短用，进而影响利息随资金实际占用数量及期限长短的变化而增减。

可见，不管采取哪

种贷款仍款方式，银行均没有做吃亏的买卖、客户也不存于节省利息支出的实惠。

因人而异、各取所需是选择仍款方式的原则