最新版哈尔滨平房区的可行性研究报告.docx

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最新版哈尔滨平房区的可行性研究报告

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）

哈尔滨市平房区联盟社区

棚户区改造项目可研报告

（编制人：

范晔武）

黑龙江永益房地产开发有限公司

2011年8月1日

一、总论……………………………………………………..3

二、市场预测………………………………………………..7

三、建设规模与产品方案…………………………………...11

四、选址方案………………………………………………..14

五、节能节水措施…………………………………………..17

六、环境影响评价………………………………………….21

七、劳动安全卫生与消防………………………………….26

八、组织机构与人力资源配置…………………………….28

九、项目实施进度………………………………………….32

十、投资估算……………………………………………….32

十一、融资方案…………………………………………….34

十二、财务评价……………………………………………38

十三、社会评价……………………………………………39

十四、风险分析……………………………………………41

十五、研究结论与建议……………………………………44

附表：

1、建设用地批准书（政府审批土地）

2、建设用地规划许可证（哈市规划局）

3、哈市发展和改革委员会｛2010｝53号文件

4、关于拆迁一件的函（哈市规划局）｛2010｝000271号

一、总论

一．项目背景

1.项目名称:

哈尔滨市平房区联盟社区棚户区改造项目

2.承办单位概况:

黑龙江永益房地产开发有限公司，注册资本2000万元，开发资质为三级。

公司经营范围：

房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。

公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承"诚信、合作、卓越、创新"的经营理念，开拓进取。

黑龙江永益房地产开发有限公司的经营宗旨是：

为客户创造生活--提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩；为社会创造价值--服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现黑龙江永益房地产开发有限公司的社会价值；为员工创造机会--创造发展空间，提升员工价值，提高黑龙江永益房地产开发有限公司的工作生活质量；

3.可行性研究报告编制依据

（1）《城市居住区规划设计规范》

（2）《齐齐哈尔市城市拆迁管理条例》

（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》

（4）《住宅设计规范》

（5）《住宅建筑设计标准》

（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

（7）《城市道路绿化规划及设计规范》

4.项目提出的理由与过程

房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。

发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。

现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。

现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。

我们公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发哈尔滨市平房区联盟社区棚户区改造项目。

近两年来，黑龙江建设委员会认真总结了十年创业的经验和新区建设中存在的问题，明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建面向21世纪的环境优美、居住舒适的哈尔滨市平房区联盟社区的奋斗目标。

二．项目概况

该地块位于平房区南厂火车站，站前和站后（道东、道西）总占地面积22万平方米，是商业繁华地带，人员密集流量大，随着哈尔滨南拓的发展，这里将建哈尔滨工业园区，是哈大齐工业走廊的龙头，这里集中原一五时期的伟建、东安、东轻等大型国有企业，现在哈南工业新区和平房经济技术开发区合为一体，形成航空、汽车、动漫、食品、医药产业等一大批新产业集团，将有几所大专院校和轻工业企业的集中区，是黑龙江省八大经济区最主要的区域，人口在急速增长，工业产值将达到上千亿元，住房需求很大，础设施配套齐全，住宅从原2000多元增加到5000多元。

平方工业区的公路、铁路通往全国各地，有京哈高速、102、210国道和通往全省的环城公路，哈尔滨地铁1号线九设在火车站前，所以平房区联盟社区开发建设后前景可观，效益丰厚，是投资者一片热土。

1.拟建地点

哈尔滨市平房区联盟小区

2.建设规模与目标

自筹资金为（）万元，哈尔滨市平房区联盟社区棚户区改造项目规划总用地226467平方米，规划总建筑面积616467平方米，回迁面积140000平方米，住宅面积436467平方米，商服40000平方米，公建2000平方米，密度28%，绿化30%，容积率3.0，小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、社区医疗、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。

我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，我们公司超前思想，规划、开发哈尔滨市平房区联盟社区棚户区改造项目致力于为在哈尔滨市平房区区域入住家庭收入较好的普通市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。

整个小区现代中不乏温馨，温馨伴随着现代。

温馨是一种感觉，是人生美好的向往

温馨是一种品位，是人生独到的见解

温馨是家的元素，是人生永恒的主题

温馨来自情感的交流、理智的选择，对于温馨的认知，是源于对生活细节完美的追求。

让黑龙江永益房地产开发有限公司的“真诚、勤奋、和谐、求精”为您营造温馨的家。

3.主要建设条件

1.供水

直接接入市内给水干线

2.雨水、污水排放

现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就进排入。

3.供热

新敷设的供热干线接入。

4.供电

考虑留有余地，变压器容量为待专业设计）千伏安。

（待设计）

5.供气

煤气管道安装直接进入厨房

6.电信

本项目预计需装机容量为×××门的程控交换机，拟由哈尔滨市平房区电话局开设下属分局解决。

4.项目投入总资金及效益情况

本项目投入自有资金（）万元，贷款（）万元，再加上房屋预售款，共投入总资金万元。

本项目完成后，预计销售收入为（）万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加（）万元,所得税（）万元、提取法定盈余公积金及公益金（）万元后，预计累计未分配利润为（）万元。

三．问题与建议

考虑到哈尔滨市平房区联盟社区建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。

另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。

而且要重视该项目的社会效益。

二、市场预测

一．市场调查

购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我们这次调查结果,购房者对购房总价格的承受能力如下:

承受总价格在20万以下的占33%,承受总价格在21--30万之间的占30.5%承受总价格在31--40万的占24.50%承受总价格在61-80万的占8%,承受总价格在100万以上的占4%。

二．产品供需预测

根据调查，哈尔滨房地产投资大幅增加，2009完成住宅建设投资300.94亿元，比去年同期增长47.17%，施工面积达到580.2万平方米。

2010年总投资额为130.2亿元，同比增长140.9%。

其中住宅投资90.39亿元，同比增长15.4%，占总投资的7.5%，经济房开发投资100.65亿元，占总投资的10.3%.从销售投资比率来看，2009年销售额只占到投资额的43.78%，2008年上升到60%，在2008年，全市销预售总面积为70.5万㎡（其中住宅销售面积30.9万㎡）同比增长17.17%；总销售额为110.8亿元，同比增长26.62%。

商品住宅的良好销量，再结合入住哈尔滨市的不断增多，白领阶层以及周边公检法人员对中高档住房的需求一定会更大，另外国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。

据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。

三．价格预测

据调查，今年哈尔滨市还将陆续推出一系列的中高档项目，整体项目水平与2010年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动哈尔滨市平房区联盟社区房价继续走高。

今年哈尔滨市平房区联盟社区设将要快速发展。

几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为哈尔滨市平房区联盟社区的销售提供了契机，这将导致哈尔滨市平房区联盟社区价格出现上涨趋势。

今年哈尔滨市平房区联盟社区在10%左右，其中适用房升幅达20%，从原因上看，主要有四：

1.在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。

住宅集中区地段周边开发项目的增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升。

2.需求量大。

从目前我区房地产的消费市场来看，有84.6%的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款；还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。

3.购买力的增强，按揭的作用。

我区城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购买力有所增强，再加上不少“持币观望”者的加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。

4.住宅品质的提高，也成为了房市升温。

因为随着经济的发展，居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。

最终导致价格上扬。

5.竞争激烈，由于房地产市场供销了两旺，大量外地开发企业纷纷入驻哈尔滨市平房区联盟社区争夺市场，带来了激烈的竞争。

由于人哈尔滨市平房区联盟社区口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，外地企业纷纷进入哈尔滨市平房区联盟社区。

使哈尔滨市平房区联盟社区房地产市场的竞争更为激烈化。

综上所述，再结合我们公司的竞争实力，初步可以确定该小区内房屋销售大约每平方米5000—8500元。

四．竞争力分析

外地企业纷纷进入哈尔滨市平房区联盟社区。

由于哈尔滨市平房区联盟社区人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，致使大量外地开发企业纷纷入驻哈尔滨市平房区联盟社区以争夺市场。

在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。

另外知名企业得到追捧。

品牌的魅力在房地产业中已经显现，目前在哈尔滨市平房区联盟社区居民购房消费中，企业知名度已经成为重要的参考因素。

无论是开发公司还是规划设计、中介代理等企业，知名度和美誉度较高的都受到了购房消费者的青睐，尤其是国内知名的地产商和外域、外省的著名规划设计公司，以其先进的理念推出的楼盘都收到了良好的市场效果。

鉴于本公司实力雄厚信誉良好，我们可以依托本公司的知名度，根据不同市民的不同需求，推出具有先进理念的楼盘；而周边地段由于我区近年来的高速发展，致使周边居民住房比较拥挤，与此同时居民的购买力增强，所以该地区市场上住房供应小于需求，具有巨大的市场潜力，为此项目开发带来了无限的商机。

据此我们有理由相信我们开发的商品房有较强的竞争力。

五．市场风险分析

1）职业稳定：

改革开放以来,教职工的职业相对来说比较稳定，同时随着经济水平的不断提高，人们对文化的追求也提高到了新的位置，随之而来的是教职工的收入水平也逐步的提高。

2）收入稳定：

教职工的收入水平在稳定中逐步提高。

3）文化水平较高：

他们的年龄的大多在35~45岁之间，人到中年是单位的骨干力量，年富力强，工作紧张，需要一个好的投资环境。

4）对家庭居室的要求较高：

除对住宅的舒适性.安全性的要求以外，由于工作的原因，他们要求居住地能上班方便，同时在家也可顺利开展工作，对小区环境的要求，对住宅品位的要求，对户型的设计要求也比较高。

这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资本金安全性的保证。

所以投资风险不会太大.

2.通货膨胀的防护能力：

在市场经济条件下，通货膨胀的影响是长期存在的，而对于房地产投资而言，是本身具有对通货膨胀的防护能力，这是由房地产本身具有升值能力来决定的，这就减少了通货膨胀对该项目的影响，同时对该项目的投资采取了相对保守的措施，这就为该项目的投资减轻了风险。

3.房地产开发受政府行为影响较大，同样也受银行利率影响，假如依照目前政府政策，风险较小。

三、建设规模与产品方案

建设规模与产品方案研究是在市场预测和资源评价的基础上，论证比选拟建项目的建设规模和产品方案，作为确定项目技术方案、设备方案、工程方案、原材料供应方案及投资估算的依据。

一．建设规模

考虑到自有资金的有限，联盟社区项目规划建设用地226467平方米，建筑面积616467平方米，其中住宅436467平方米，商服40000平方米，公建2000平方米。

总居住户数5455户，规划总居住人口16365人，容积率3.0，绿化覆盖率30%。

小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。

二．产品方案

1.户型选择

小区规划以中档高层、多层住宅为主，配以少量高档带电梯小高层住宅。

在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。

注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现21世纪科技新城高品质住宅区的风貌。

现代联盟社区主要居住对象以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。

根据以上多种消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户型，见下表：

（待设计）

2.技术设备条件

1）室外

1.外墙：

采用高级进口外墙涂料，局部面砖装饰，（欧式设计）

2.屋面：

现浇坡屋面、彩色机制瓦、欧式屋面

2）室内：

1.内墙：

用户自理

2.顶棚：

用户自理

3.地面：

用户自理

4.窗：

塑钢窗

5.门：

分户门为高级防盗、防火门，塑钢门

6.厨房：

用户自理

7.卫生间：

用户自理

8.楼梯间：

理石踏步

3）配套设备：

2.电视、电话、电讯系统：

有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立即使用。

3.电气配置：

开关、照明、插座、电表各一个。

4.煤气：

煤气管道安装到厨房。

5.给水：

变频式供水系统，每户独立水表。

6.排水：

有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。

4）智能化系统：

1.安全防范系统：

家庭紧急报警系统、红外探测、可视对讲防盗门、24小时电子巡更系统、车库管理系统等。

3.道路系统

道路为小区主干道和组团内部道路

4.小区建筑小品

入口：

区内设保安。

指示牌：

居住区设置各种指示牌，如指示公共服务设施位置、公共建筑以及管理处等方便居民使用。

庭院灯：

保证居住区夜间行人车和公共次序安全、既有安全保护功能、又可美化环境。

座椅板凳：

设在广场、水边，既绿化又方便使用。

栏杆：

起安全保护作用。

儿童活动场地以塑料栏杆为主。

居住区地形又高低变化时，可设台阶和挡土墙，方便排水。

宣传栏：

设在人流集中必经之地。

大小高度适宜，便以观看。

垃圾桶：

在公共区域等人流较多的地方、居住楼旁设置。

广场：

社交游憩公共场所，附设游乐设施。

附表：

技术经济指标

项目

单位

数量

居住户数

户

5455

居住人数

人

16365

户均人口

人

3

总建筑面积

㎡

616467

1.住宅建筑面积

㎡

436467

2.公建面积

㎡

2000

住宅平均层数

层

容积率

3.0

绿地率

%

30

四、选址方案

眼下人们买房，不光看房型、地段、朝向，还要看小区的环境、园林设计、信息网络等是否到位。

本着节约用地，少占耕地，减少拆迁移民有利于场区合理布置和安全运行几有利于保护环境和生态，有利于保护风景区和文物古迹的原则，依据1、造就哈尔滨市平房区联盟社区建设规划的要求。

2、适应小区投资项目的要求。

3、适应小区房屋用途的要求。

4、拥有便利的交通条件。

5、满足土地的地质条件，市政基础设施等因素需要。

一．项目概况

1.自然条件

通过对该地块的构成成分、结构形式、资源状况、承载力的情况进行勘测和研究，发现该地块地质好，属于四类土（沙砾坚土），地基强度好，适用于钢筋混凝土基础，建造61万平方米的房地产才不会超过土地承载力。

该地块自然条件良好，不会影响到土地平整、开挖土石方、道路铺设、基础施工及地下工程排水。

2.城市的基础设施条件

政府部门通过开发项目征收环境配套费，已为项目提供了排水、电力、燃气、供热、交通等基础设施。

项目与城市基础设施网络连接点较近，不需要建造水处理系统。

为居民日常生活提供便捷。

联盟社区这几年的变化日新月异，一改昔日的荒凉，成为今天社区一块黄金地段开发热土。

该街区各项目配套设施正在不断完善。

如菜场、超市、邮局、银行、……随着大量居民入住，该街区的发展前景将一片乐观。

二．开发地址的获取与开发

1.该地块土地使用权以出让方式取得，土地开发实行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针。

该项目建设用地按如下程序进行：

（1）申请选址。

向土地管理部门提出用地申请，经同意后进行选址。

（2）制订方案。

由土地管理部门组织用地单位、被征地单位及有关部门，对选址范围的人口、土地和房屋等进行调查研究制定补偿方案。

（3）申请批准。

向哈尔滨市人民政府正式申请审批，批准后的征地方案，由城市规划部门核定“红线图”，发出规划许可用地通知。

（4）发布用地通告：

由城市土地管理部门发出具有法律效力的用地通告。

（5）签定补偿、安置合同：

由用地单位的法人代表与土地所有者或原有土地使用者或他们的委托人，按平等互利、等价有偿和协商一致的原则签定合同或协议，并经土地管理机关签证。

（6）发证：

由土地管理部门签发准许使用土地的证明。

2.对该地块开发成本主要包括拆迁安置费和土地批租费（详见投资开发方案中的项目的总投资估算表）。

三．建设条件

1.供水

有现状DN1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。

2.雨，污水排放

现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就进排入。

3.供热

新敷设的供热干线接入。

4.供电

考虑留有余地，变压器容量为（待专业设计）千伏安。

5.供气

目前，本项目建设场地与“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行，煤气直接安装到厨房。

6.电信

本项目哈尔滨市平房区联盟社区开设下属分局解决。

四．建设规模

总占地面积226467平方米，总建筑面积616467平方米（其中公建面积约2000平方米），总户数5455户，绿化率30%，容积率3.0。

小区内部规划“一中心二组团”，中心区天然山石人工瀑布，周边两个组团各成体系、各具特色。

小区内有托儿所、小商场、银行…………

五．环境保护

1.大气

制冷拟采用溴化锂装置，取消了制冷剂氟里昂的使用，有利于保护臭氧层。

餐饮以煤气为燃料，所以应在操作间设计通风排气装置，且排气烟囱避开其它环境敏感地段。

地下停车场废气主要为汽车尾气，再次安装通风排气装置。

2.污水处理

本项目产生的污水主要有餐饮废水，生活废水和洗浴污水。

生活废水和餐饮废水经隔油、沉淀处理后排入下水道。

五、节能节水措施

一．节能措施

哈尔滨市平房区联盟社区建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》。

保证舒适，健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。

1、建筑节能技术

该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下：

屋面：

选用150mm厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度外墙：

普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，外贴岩棉保温板（有新规范要求），外饰面系统涂层，外墙传热为k=0.77W（m2.k）

门窗：

选用产品要求其抗风性能属标准GB7106第2级，空气渗透性能属标准GB7108第3级，雨水渗透性能属标准GB7108第4级，外墙窗均为塑钢三玻，其传热系数为k=2.56W（m2.k）,采用保温分户门，其传热系数为k=1.70W（m2.k

楼梯间：

普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆，其传热系数为k=1.67W（m2.k）

2、采暖系统的保温节能措施

小区供热可直接进入供热管网（热效率为80%）、APV湍流技术高换热系数的换热器、高度聚乙烯保温管（热效率达90%）、自力式流量控制器等措施，达到了供热系统部分节能的要求。

小区内热交换站采用变频循环泵和流量自动调节系统，可根据设定的流量极值和室外温度的变化自动调节流量。

小区内管网敷设中，采用高密度聚乙烯直埋保温管和聚氨脂发泡剂，有效避免了在管网传送中的热量损失。

供暖系统采用上供下回双管式。

系统布置简单，水路通畅，安装检修方便。

最大优点是可以实现各组散热器的单独调节而不影响其他散热器的热力工作情况，并为将来安装热表计量收费创造了条件。

每组散热器进水管安装丹佛斯温控阀。

该阀门可随室外气温变化自动调节室内温度达到恒定温度，克服了双管系统垂直失调的弊病。

采暖系统按单元设置，各热力出口均安装差压控制器。

可避免水力平衡调节的困难，并为外网自动调节创造了条件。

房间散热器选用铝合金暖气片。

3、建筑节能技术、材料、工艺的应用

除了在保温节能做法及措施中介绍的新技术外，在现代还原的建设过程中，应大量应用新技术，为住宅产业化及带动其他产业的发展起到一定的作用。

地基处理采用条形基础，排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保温技术；屋面防水全部采用SBC120防水做法；塑钢门窗采用单框三层中空玻璃；单元分门户采用高档实木及钢制三防门；楼道照明采用红外线光控开关；楼梯间入口采用防盗对讲系统；燃气采用PGM2.51磁卡燃气表；电表为DDY-17磁卡电表；水表采用ZS-2远程控制装置；GRC隔墙板、硅美轻质隔墙板应用技术；变压式通风道；采用高效有机硅厨厕防水技术。

二．节水措施

1、小区水环境

合理规划和建设小区水环境，提供安全。

有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水。

实现水资源的可持续发展和利用，改善小区生态环境。

建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统；雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质应达到国家规定的相应标准，以保障回用水的安全和适用。

对小区用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的居民用水量估算资料。

提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案。

最大限度地有效利用水资源，减少小区污水的排放量，实现小区用水的良性循环。

以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水；及时将小区内的污水和雨水排放收集到指定场所。

收集雨水用以在一定范围内补充小区用水，完善小区屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。

充分利用雨水，减少市政供水。

收集后的雨水经适当处理后回用做小区杂用水。

2、绿化景观用水节水

保障小区绿化、景观用水，改善小区用水分配，提高景观用水水质和效率。

景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。

提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。

绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。

3、节水器具应用

大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。

不使用耗水9升和9升以上的座便器。

龙头：

（1）不使用螺旋升降式铸铁水嘴。

（2）根据用水场合的不同，可选用延时自动关闭（延时自闭）式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头；手压、脚踏