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第三章 物权法律制度
本章学习主线：
考点精讲：
第一节 物权法律制度概述
一、物的概念与种类（了解）
（一）物的概念（新增）
有体性
权利、行为、智慧成果（包括电脑程序）等均不是物权法上的物。
权利在特殊情况下经法律规定可成为物权客体，如权利质权。
可支配性
太阳、月亮、星星（不为人力所支配）；汽车尾气（不为人所需）不是物权法上的物。
非人格性
1.人不能成为物权客体，包括人身体内的血液等。
2.尸体、捐献器官、假牙义肢是物权法上的物。
【例题·单选题】下列（D ）一般能成为民法上的物。
A.商标 B.空气
C.人体的血液 D.义肢
『正确答案』D
『答案解析』本题考核物权法上的物。
商标属于智力成果；空气非有体物都不是民法上的物。
人体的血液是人身体的一部分，不属于物权法上的物。
（二）物的种类
1.流通物、限制流通物与禁止流通物
2.动产与不动产：
不动产包括土地以及房屋、林木等地上定着物。
3.可替代物（种类物）与不可替代物（特定物）：
（1）例子：
不可替代物如齐白石的画、我做过记号的书等。
（2）区分意义在于：
可替代物损害可以同类物替代；不可替代物损害只能赔偿。
4.消耗物与非消耗物
（1）适用：
该分类仅限于动产。
（2）消费物是指依其性质只能一次性使用或让与之物，如粮食、金钱等。
【注意】以让与为目的的消费物（金钱）移转占有即移转所有权。
5.可分物与不可分物
（1）例子：
可分物如米、酒等；不可分物如牛、汽车等。
（2）区分意义：
分割共有时，可分物可进行实物分割。
6.主物与从物
【分析】判断标准：
①同属一人；②独立存在；③主要和从属关系
【示例】甲的杯子和乙的杯盖不是主从物；房子和门不是主从物；甲的上衣和甲的裤子不是主从物；甲的电视机与遥控器、旅馆设置的家具、房间的钥匙、书的封套、汽车后箱中的备用胎、机器的维修工具等是主从物。
【注意】在无法律特别规定或当事人特别约定时，从物的权利归属与主物一致。
7.原物与孳息物
【注意】孳息必须与原物分离，为独立物，所以苹果树上的苹果、母牛肚子里的小牛不是孳息，只有母牛生出来的小牛才是孳息。
例子
归属
天然孳息
母牛生出来的小牛
由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。
当事人另有约定的，按照约定。
——约定→用益物权人→所有权人
法定孳息
租金、利息
当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。
——约定→习惯
【例题·多选题】（2009年新制度）根据物权法律制度的有关理论，下列选项中，属于民法意义上孳息的有（CD ）。
A.母牛腹中的小牛
B.苹果树上长着的苹果
C.母鸡生的鸡蛋
D.每月出租房屋获得的租金
『正确答案』CD
『答案解析』原物、孳息属于两个物，尚在母牛腹中的小牛属于母牛的组成部分，不属于孳息，尚未与苹果树相分离的苹果也不属于孳息。
二、物权的概念与种类（熟悉）
（一）物权的概念（新增）
物权
债权
支配权：
无需第三人的积极行为协助
请求权：
有赖于债务人的履行行为
排他性：
一物之上只能成立一项所有权
兼容性：
同一标的物上成立双重买卖，两项买卖合同均可有效
绝对权（对世权）：
对抗所有人的财产权
相对权（对人权）：
债权仅对特定的债务人存在
（二）物权的种类
1.自物权和他物权
2.动产物权与不动产物权
动产物权
动产所有权、动产抵押权、动产质权、留置权
不动产物权
不动产所有权、用益物权、不动产抵押权
3.独立物权与从物权
独立物权
所有权、除地役权外的用益物权
从物权
担保物权、地役权
三、物权法的基本原则（掌握）
（一）物权法定原则
物权的种类和内容，由法律规定。
（1）种类法定：
行为人违反种类法定原则，在法定物权种类之外创设物权，该物权创设行为无效。
如将优先购买权规定为法定物权种类因违反物权种类法定原则而无效。
（2）内容法定：
行为人设定与法定物权相异的内容，该设定行为无效。
如设立质权可以不转移占有因违反物权内容法定原则而无效。
（二）物权客体特定原则（一物一权原则）
物权只存在于确定的一物之上，相应地，每一行为亦只能处分一物。
——一个物上只能存在一个所有权
【注意1】一物之上可以存在多个所有权人，如共有。
【注意2】一物之上成立数个互不冲突的物权，如所有权与他物权的共容、用益物权与担保物权的共容等。
具体说来，同一物上两个质押权不行；同一物上既有所有权又有抵押权可以；同一物上既有所有权又有质押权可以；同一物上两个土地承包经营权不行；同一物上既有抵押权又有质押权可以，同一物上两个质押权不行。
（三）物权公示原则
1.要求：
（1）不动产物权的设立、变更、转让和消灭：
登记。
（2）动产物权的设立和转让：
交付。
2.公示的效力（新增）
（1）物权移转效力：
根据公示对于物权移转效力的影响程度不同，物权移转有公示生效主义与公示对抗主义两种立场。
①公示生效主义：
合同生效+登记/交付=物权生效
【示例】房屋买卖在变动时的公示方式是登记，故不经登记，房屋所有权不发生转移。
公示生效主义
登记生效
不动产所有权：
须经依法登记，才能发生效力，未经登记，不发生效力
建设用地使用权：
须经依法登记，才能发生效力，未经登记，不发生效力
不动产抵押权：
须经依法登记，才能发生效力，未经登记，不发生效力
权利质押：
办理出质登记时设立（特例：
票据、债券等有价证券，有凭证交付设立，无凭证登记设立）。
交付生效
（一般）动产所有权：
动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
动产质权：
质权自出质人交付质押财产时设立。
②公示（登记）对抗主义：
合同生效=物权生效，但是登记能对抗善意第三人。
【示例】动产抵押采用对抗主义，签了抵押合同，即使不登记抵押权也产生，但是若该动产被不知情的第三人取得，抵押权人就不得追及。
公示对抗主义
土地承包经营权：
自合同生效时设立。
未经登记，不得对抗善意第三人。
宅基地使用权：
已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记，宅基地使用权的变动不以登记为生效要件。
地役权：
自地役权合同生效时设立，当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
动产抵押权（包括浮动抵押）：
以生产设备、原材料、半成品、产品、交通运输工具或者正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人；企业、个体工商户、农业生产经营者以现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。
（特定）动产所有权：
船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
——特殊情况：
交付生效，登记对抗
【示例】汽车买卖合同自依法成立时生效，汽车所有权自汽车交付时发生转移，但是未经登记被不知情的第三人取得，第三人取得汽车的所有权
【总结】另一视角看公示的作用
（2）物权推定效力。
为法定公示方式所彰显的权利人，被推定为合法权利人。
【注意】不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
（3）公信效力。
法定公示方式为权利变动与享有的法律表征，第三人有理由对其表示信赖，因而，公示能够产生公信力。
【示例】甲、乙共有一个房子，本该登记为甲乙共有，却登记成甲一人，若甲将房子转让给不知情的丙并办理了登记。
由于登记的为甲，所以这个转让就应当被承认，因此房子所有权属于丙。
事后乙发现后，不能向丙要求返还，只能向甲追偿。
本节思维导图：
第二节 物权变动
一、物权变动的含义与型态（熟悉）（新增）
物权变动包括物权取得、变更与消灭三种基本形态。
原始取得
法律行为
无主物的先占、取得原物孳息
非法律行为
合法建造、征收、裁判
继受取得
法律行为
买卖、赠与、互易
非法律行为
继承
【注意1】判断物权取得属于原始取得或继受取得，关键在于所取得的权利是否源自权利前手。
【注意2】法律行为旨在根据行为人意志发生法律效果。
——与当事人意思表示有关
二、物权变动的原因（掌握）（新增）
（一）基于法律行为的物权变动——以公示为生效或对抗要件
债权行为——原因性的事实
买卖合同、租赁合同
1.原因行为遵守债权生效条件，依据《合同法》的规定。
物权是否发生变动，不是该行为的生效要件。
2.合同自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
物权行为——结果性的事实
直接发生物权让与、变更或废止
1.物权变动的结果依靠物权法的规则来解决，靠不动产登记和动产交付这种公示方式。
2.合同生效，物权未变动，违约方承担违约责任。
【例题·单选题】甲拟移民国外，遂与乙订立合同出售其房屋，并约定乙应当在房屋所有权变更登记手续办理完毕后支付价款。
后甲取消了移民计划，并向乙表示不再办理房屋所有权变更登记。
根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的是（C ）。
A.合同尚未生效
B.合同生效，但是甲有权解除合同
C.合同生效，乙有权要求甲办理所有权变更登记并承担其他违约责任
D.合同生效，但乙只能请求甲赔偿损失
『正确答案』C
『答案解析』合同自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
（二）非基于法律行为的物权变动——不以公示为前提
非基于法律行为的物权变动，不以登记为生效要件,但事后处分时仍要登记。
公法行为
因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定生效时发生效力。
法律规定
因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
事实行为
因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
【例题·单选题】中州公司依法取得某块土地建设用地使用权并办理报建审批手续后，开始了房屋建设并已经完成了外装修。
对此，下列选项正确的是（B ）。
A.中州公司因为享有建设用地使用权而取得了房屋所有权
B.中州公司因为事实行为而取得了房屋所有权
C.中州公司因为法律行为而取得了房屋所有权
D.中州公司尚未进行房屋登记，因此未取得房屋所有权
『正确答案』B
『答案解析』因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
本题中，中州公司进行了房屋的建设，其因事实行为取得了房屋所有权，B正确。
【总结】物权变动
【例题·多选题】（2009年新制度）根据物权法律制度的规定，下列物权变动中，以登记为变动要件的有（AD）。
A.甲公司将一幅土地的建设用地使用权转让给乙公司
B.甲公司与乙公司之间订立合同，在甲的土地上设定地役权
C.甲公司将一架飞机的所有权转让给乙公司
D.自然人丙将其继承的房屋转让给丁，该房屋尚登记在其去世的父亲名下
『正确答案』AD
『答案解析』
（1）选项A：
登记是建设用地使用权的生效条件；
（2）选项B：
地役权自地役权合同生效时设立，未经登记的，不得对抗善意第三人；（3）选项C：
对于船舶、航空器和机动车等动产，其所有权的移转仍以“交付”为要件，而不以登记为要件，但登记具有对抗效力，如果交付后没有办理登记，不能对抗善意第三人；（4）选项D：
因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力，物权变动不以登记为生效要件，但事后处分时仍要登记。
三、物权行为（掌握）（新增）
（一）物权行为的含义
（二）物权行为的特点
债权
物权
法律效果
不会直接引起积极财产（物权）的减少，却会使得消极财产（义务）增加
直接导致行为人积极财产的减少
无权处分
债权变动有效：
当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持
物权变动效力待定：
（1）真权利人追认或处分人取得处分权：
有效；
（2）不追认：
处分行为归于无效
一物多卖
同一标的物上成立的数重买卖合同均可有效
物权只能被转让一次：
出卖人就同一标的物订立多重合同，合同均不具有合同法的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。
【示例】甲与乙丙均签订了房屋买卖的合同，其中乙已经拿到钥匙入住了，甲却与丙办理了产权登记。
【分析】甲与乙丙签的合同生效吗？
如果没有其他使合同无效的情形，合同均有效。
房屋产权归谁？
归丙，因为并办理了产权登记，不动产的所有权转移登记生效。
乙的权利如何保障？
乙请求追究甲违约责任。
四、物权变动的公示方式（掌握）
（一）动产物权变动的公示方式——交付
1.简易交付：
动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的（如承租、借用），物权自法律行为生效时发生效力。
——事先占有标的物+合同
【记忆】买方先借（租）后买
2.指示交付：
动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
——通知到达第三人时生效
【示例】甲租用乙的相机，乙之后将相机卖给丙，乙指示甲直接将相机交付于丙，通过这种交付的方式代替现实交付，而这个指示通知到达甲的时候视为交付，发生了物权效力。
3.占有改定：
动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。
——买卖合同+借用或保管合同（自第二个合同生效时视为交付）
【记忆】卖方先卖后借（管）
【示例】甲购买乙的相机，买卖合同订立后，乙表示相机已归甲，但要求甲让自己再用一个月，甲同意。
表面看起来乙尚未向甲交付相机，但实际上已通过占有改定的方式交付，身份由卖方变为了借用方，从借用合同生效起视为交付。
【例题·单选题】甲企业向乙企业租赁了一台设备并已占有。
之后两家企业订立合同，约定甲企业购买乙企业的该台设备。
根据《物权法》的规定，甲企业自（B ）时取得该设备的所有权。
A.买卖合同成立 B.买卖合同生效
C.占有该设备 D.租赁合同生效
『正确答案』B
『答案解析』动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。
【例题·单选题】甲在乙的画展上看中一幅画，并提出购买，双方以5万元成交。
甲同意待画展结束后，再将属于自己的画取走。
此种交付方式属于（D ）。
A.现实交付 B.简易交付
C.指示交付 D.占有改定
『正确答案』D
『答案解析』本题考核点是占有改定。
占有改定。
指动产物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物仍然由出让人继续占有，而受让人则取得对标的物的间接占有以代替标的物的现实交付。
本题中，如果成交后，乙当即将画取走，则属于现实交付。
（二）不动产物权变动的公示方式——登记
1.土地总登记、初始登记、变更登记、转移登记与注销登记
（1）土地部分：
在初始登记之前，须作总登记，指的是在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。
初始登记是首次将具体土地权利登人登记簿的行为；变更登记是权利人发生改变或地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记；注销登记是指土地权利的消灭登记。
（2）房屋部分：
房屋登记不同之处在于：
并无总登记；房屋登记变更时分别对应转移登记（权利主体变更）与变更登记（权利内容变更）。
2.更正登记与异议登记
（1）更正登记：
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。
不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
（2）异议登记：
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。
异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
——不能阻止物权变动，但受让人不可善意取得
【结论】同意更正；不同意异议
3.预告登记
（1）作用：
防一房多卖。
为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产，不发生物权效力。
——阻止物权变动
（2）预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
（3）情形：
①预购商品房（期房）；②以预购商品房设定抵押；③房屋所有权转让、抵押。
【示例】1月1日甲和乙签订合同，决定于乙结婚时，甲将房子转让给乙，为了防止甲在这个期间将房子卖给其他人，可以到房屋登记机关办理预告登记。
若预告登记有效期间内，甲将房子再次卖给丙，只要乙未同意，丙不能得到所有权。
【例题·单选题】甲公司开发写字楼一幢，于2008年5月5日将其中一层卖给乙公司，约定半年后交房，乙公司于2008年5月6日申请办理了预告登记。
2008年6月2日甲公司因资金周转困难，在乙公司不知情的情况下，以该层楼向银行抵押借款并登记。
现因甲公司不能清偿欠款，银行要求实现抵押权。
下列哪一判断是正确的？
（C ）
A.抵押合同有效，抵押权设立
B.抵押合同无效，但抵押权设立
C.抵押合同有效，但抵押权不设立
D.抵押合同无效，抵押权不设立
『正确答案』C
『答案解析』本题考核预告登记、不动产抵押合同与抵押权的生效时间。
本题中，甲与银行之间设立的抵押是不动产抵押，一般情况下，抵押合同自签订之日起生效，抵押权自办理抵押登记之日起设立。
据此，首先可以判断出甲与银行之间的抵押合同已经生效。
因此，选项B、D错误。
《物权法》第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
本题中提到的标的物在设定抵押之前已经出售给了乙公司，并办理了预告登记且没有超出上述规定的3个月的期限。
因此，在此期限内甲公司无权处分该不动产，即便是实际处分了，也不发生物权的效力。
因此，银行不能取得写字楼的抵押权，选项A错误，选项C正确。
本节思维导图：
第三节 所有权
一、所有权的概念（了解）
所有权指所有人依法对自己的财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。
【注意】处分包括法律处分（针对物上权利，如转让所有权）和事实处分（针对物本身，如毁损某物）。
二、所有权的的法定分类（了解）
1.国家所有权
专属于国家所有
矿；无线电频谱资源；国防资产
非专属于国家所有
森林、山岭、草原、荒地、滩涂；野生动植物资源；文物；基础设施；农村和城郊的土地等
2.集体所有权：
农村集体物权将集体所有的土地用作商业开发，若有开发需求，须由国家先将土地征归国有，然后再由国家以出让国有土地使用权的方式进人市场进行商业开发。
但兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
3.私人所有权：
私人包括自然人、法人和其他社会组织。
三、善意取得制度（P45）（掌握）
（一）善意取得的要件
1.善意：
受让人受让财产时主观上为善意；
【注意】不动产处分中两种不得主张适用善意取得：
（1）登记簿中存在异议登记；
（2）受让人明知存在登记错误，转让人其实并非真正的所有权人。
2.有偿：
以合理的价格有偿受让；
3.公示：
转让财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
4.依法律行为：
善意取得只能在交易中发生，无论是基于事实行为、公法行为还是直接基于法律规定而变动，均不存在善意取得的问题。
5.处分人无权处分
【注意】动产必须是占有委托物——自愿（基于合同、共有关系等而占有）；占有脱离物（遗失物、盗窃物等），不适用善意取得。
（二）善意取得的后果
1.原权利人与让与人：
原所有权人有权向处分人无处分权人请求侵权的损失赔偿、违约责任、返还不当得利。
2.原权利人与受让人：
取得人取得所有权；原所有权人的所有权消灭。
3.让与人与受让人：
受让人承担向让与人支付价款的义务，不能基于让与人无权处分拒绝支付价款。
（三）适用范围
1.动产、不动产均可适用善意取得制度；
2.他物权适用善意取得制度；
【示例】甲将电脑质押给乙；乙未经甲同意转质给不知情的丙，从而取得借款，丙目前直接占有电脑。
丙满足善意、对价、公示，丙可以基于善意取得制度取得质押权。
3.遗失物、盗窃物不适用善意取得制度；
【链接】遗失物通过转让为拾得人以外的第三人占有，权利人自知道或者应当知道受让人之日起2年内向受让人请求返还原物。
4.事实行为、公法行为不适用善意取得制度；
5.无偿、明显不合理价格、恶意相对人、未完成物权公示的不适用善意取得制度；
【链接1】合伙人在合伙企业清算前私自转移或者处分合伙企业财产的，合伙企业不得以此对抗善意第三人。
【链接2】出资人以不享有处分权的财产出资，当事人之间对于出资行为效力产生争议的，人民法院可以参照善意取得制度的规定予以认定。
【链接3】名义股东将登记于其名下的股权转让、质押或者以其他方式处分，实际出资人以其对于股权享有实际权利为由，请求认定处分股权行为无效的，第三人有权依法主张善意取得该股权。
【例题·单选题】善意第三人不能依据善意取得制度取得相应物权的情形有（D ）。
A.保留所有权的动产买卖中，尚未付清全部价款的买方将其占有的标的物卖给不知情的第三人
B.电脑的承租人将其租赁的电脑向不知情的债权人设定质权
C.动产质权人擅自将质物转质于不知情的第三人
D.受托代为转交某一物品的人将该物品赠与不知情的第三人
『正确答案』D
『答案解析』《物权法》第106条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
据此可知，选项A符合该款规定，构成善意取得；选项D不属于“以合理的价格转让”，不构成善意取得，因此本题应选D。
《物权法》第106条第3款规定，
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