工程作业指导书.docx
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工程作业指导书
山东省诚信行物业管理有限公司
工程作业指导书
(二零一三年十月)
ET1.00版
目录
一、岗位职责············································5
1、工程部职责··················································5
2、主管岗位职责·················································6
3、电工岗位职责················································7
4、管道工岗位职责··············································8
5、空调工岗位职责··············································9
6、万能工岗位职责··············································10
二、岗位操作规范········································11
1、水泵房操作规范············································11
2、给排水运行工作规范··········································12
3、大楼电梯运行规范···········································13
4、变配电所值班运行规范········································14
5、设备设施巡视检查规范········································15
6、日常维修工作操规范··········································16
7、安全操作规范···············································17
8、紧急维修操作规范···········································18
三、维护保养制度·········································19
1、消防系统维护保养制度········································19
2、供配电系统维护保养制度······································4
3、给排水系统维护保养制度·······································5
4、空调系统维护保养制度··········································5
5、电梯维护保养制度············································
6、预防性计划维护保养制度·······································
7、设备房管理制度···············································
8、维修工具使用管理制度·········································
四、其它事项:
1、防台防汛预案················································
2、防台防汛前期准备工作········································
3、紧急情况处理程序············································
1)、当发生火灾时·················································
2)、当水管爆裂时················································
3)、当煤气泄漏时·················································
4)、当电力中断时···············································
5)、当发生案件时···············································
五、表单······················································
1、维修日报表···················································5
2、巡视日报表····················································5
3、水泵房巡视检查表·············································5
4、消防泵房巡视检查表···········································
5、电梯运行检查记录表··········································6
6、配电房巡视检查表············································
7、设备设施运行情况巡查记录表··························
8、消防设施月维护保养记录表····························
9、空调系统月维护保养记录表····························
10、给排水系统月维护保养记录表····························
11、弱电系统月维护保养记录表····························
12、送排风系统月维护保养记录表····························
13、配电设施月维护保养记录表····························
14、空调系统半年维护保养记录表····························
15、配电设施年维护保养记录表····························
16、工程维修单··············································
17、访客登记表···········································
18、配电运行日志··············································
19、维护工作推迟通知书·····································
20、工作维修月耗材统计表····································
一、岗位职责
1.0工程部岗位职责
1.1在物业主任的指导下,执行公司的各项政策,完成各项任务。
1.2制订维修保养计划及预算,对费用加以控制。
1.3草拟各类维修保养工作之指引。
1.4健全各类设施的维修保养的记录、图表等。
1.5定期巡视大厦的设施,掌握设备设施存在的缺陷,及时作出处理的措施。
1.6工程部员工的技能要进行考核及培训。
提高服务质量,创一流的服务,一流的效益。
1.7要经常了解员工心态,帮助解决员工工作上和生活上的困难。
1.8如遇突发事件须亲自到场处理及善后。
1.9定期召开工程会议,帮助员工解决工作上出现的各种疑难问题。
1.10督导及安排技术员执行日常的维修和保养。
1.11协助策划及推动大型维修保养工程。
1.12协助公司选择各类承包商和承包商制订合约细则及工程细节。
审核工程合约,洽商服务水准。
1.13审批申请书、文件、单据及报价单等。
1.14安排处理业主的投诉,对投诉有个清楚的交代。
2.0主管的岗位职责
2.1控制能源使用,降低消耗,提高经济效益。
2.2深入现场,掌握人员、设备状况,每天坚持一到两次巡视工作,保证机电设备的正常运行和水、电、气的不间断供应。
2.3根据各类设备的正常运行及使用情况,汇总设备更新,工程改造,维修保养和设备采购的任务计划报本处经理审批。
2.4在经理的领导下,负责完成工程运行,维修业务的组织指导与管理工作。
2.5监督、检查设备运行、维修记录的填写情况及各项规章制度的落实情况。
2.6合理安排工程部每一个员工的工作,保持机房和设备的清洁。
2.7配合专业公司或政府部门进行检测和维修。
2.8制订维修保养计划,并安排员工按计划工作,保证设备基本无故障。
2.9申请和采购必要的材料和工具,对于工具建立好工具使用和领用档案。
2.10在当班期间,对于紧急突发事件,拥有最先决策权,组织人员抢修,及时恢复,保障运行,如果是在保修期内,联系有关单位前来检修,处理后向经理汇报,并记入值班记录
2.11做好与管理处其他部门的协调工作。
2.12严格遵守管理处或工程部制订的各项规章制度及操作规程,为业户提供满意的服务
3.0电工岗位职责
电工在工程主管的直接领导下,负责小区(大厦)高低压设备的运行、维修、保养工作,其职责如下:
3.1严格遵守公司的各项规章制度,服从工程主管的工作安排,对工程主管安排的工作负责。
3.2积极参加业务学习和技术培训,努力提高业务技术水平
3.3熟悉掌握本小区、大厦的供电方式状态,线路走向及所管辖设备的原理,技术性能及实际操作。
3.4认真做好设备房和值班室的清洁卫生工作,做好防范小动物工作。
按时按质做好设备的维修保养工作,确保设备安全运行。
3.5定期巡视电气设备,密切监视仪表的工作情况,准确抄录各项数据并填好报表。
发现问题立即处理。
3.6发生事故时,值班人员应保持冷静头脑,按照操作规程及时排除故障。
事故未排除不能进行交接班,应上下两班协同工作
3.7积极配合其它工种的工作。
认真完成上级交办的其它工作。
4.0管道工岗位职责
管道工在工程主管的直接领导下,负责大厦供水系统、排水系统、消防水系统设备的运行管理和维修保养,负责污水系统运行管理和维修保养等工作,其职责如下:
4.1严格遵守公司的各项规章制度,服从工程主管的工作安排,对工程主管安排的工作负责。
4.2积极参加业务学习和技术培训,努力提高业务技术水平。
4.3熟悉本小区、大厦给排水系统(各种水泵、管道、阀门控制设施)和各种机械设备、供气供水设备的情况,掌握操作规程和维护保养知识,按要求正确使用。
4.4负责污水处理池、井的定期清洁监督,及时排除常见的故障,保证系统处于良好运行状态。
4.5当班期间及时巡视检查上下水系统设备和其他设备的运转情况,并做好巡检记录。
4.6及时进行设备的维修保养,并保质保量,完整记录。
4.7做好应急(漏气、漏水、污水处理等)抢修工作。
接到应急报告迅速奔赴现场,及时进行抢修,重大泄漏应在领导和主管的指导下进行。
4.8做好寒冷季节相关管道的防冻保暖工作,保证其正常使用。
4.9积极配合其它工种的工作。
认真完成上级交办的其它工作。
5.0空调工岗位职责
空调工在工程主管的直接领导下,负责大厦中央空调设备的运行、维修、保养工作,其职责如下:
5.1严格遵守公司的各项规章制度,服从工程主管的工作安排,对工程主管安排的工作负责。
5.2积极参加业务学习和技术培训,努力提高业务技术水平。
5.3熟悉本大厦的中央空调系统及操作规程,按照规定准时开机和关机,对外界和各空调区域的温度、相对湿度进行监测,根据外界天气变化及时进行空调工况调节,努力使空调区域的温度、相对湿度符合规定的数值范围,并按运行记录表做好记录。
5.4空调工必须掌握设备运行的技术状态,发现问题立即处理,发生紧急故障及时向主管汇报并组织力量及时排障。
5.5设备开机、停机应及时转换运行状态牌,尤其是接到维修人员停机维修通知后,立即挂检修牌。
5.6做好空调设备的维修保养、设备故障及故障处理记录。
5.7做好空调和空调机房及控制柜的清洁工作,做到无污迹、无灰尘、无垃圾。
5.8积极配合其它工种的工作。
认真完成上级交办的其它工作。
6.0万能工岗位职责
万能工在工程主管的直接领导下,负责大厦公用设施、房屋本体维修等工作,其职责如下:
6.1严格遵守公司的各项规章制度,服从工程主管的工作安排,对工程主管安排的工作负责。
6.2积极参加业务学习和技术培训,努力提高业务技术水平。
6.3熟悉本大厦本体结构、装修,定期巡视大厦,发现问题及时处理。
6.4积极配合其它工种的工作。
6.5认真完成上级交办的其它工作。
二、岗位操作规范
1.0、水泵房操作规范
1.1每天早上8:
30和下午5:
15检查供水设备工作是否正常,水压是否正常,水泵是否漏水,是否有异声或异味。
1.2如发现供水设备有异常,应及时汇报。
1.3变频器如有停机出现故障显示,应先把变频器的电源断开,然后送电,看变频器是否工作正常.如果还是显示故障,及时汇报。
1.4消防泵、喷淋泵管道压力是否正常。
1.5消防泵喷淋泵每月手动启泵一次,检查是否正常。
1.6水泵房内严禁吸烟,做好机房的卫生工作。
1.7每班检查水池的水位是否正常,水泵房门必须锁好,无关人员不得借用钥匙。
1.8每班检查泵房供电是否正常,所有阀门应处于开启或关闭的正常状态。
1.9定期检查水泵、电机的紧固螺丝有无松动、轴承润滑油情况是否良好等。
1.10按计划进行维修保养,保养时必须先切断电源,并在配电盘挂上“有人工作,严禁合闸”的告示牌。
1.11发现有异常情况或自动失灵等,立即报告工程主管,并留在现场手动保持水压的稳定。
1.12每班对泵房进行检查后,在《水泵房巡检表》签名并认真填写供水系统运行情况。
1.13每班一次检查所有的集水坑水位是否正常、自动排水系统是否工作正常。
并填好《集水坑巡查表》
1.14定期打扫机房,保持水泵房的整洁卫生。
电梯操作规程
1、在开启厅门进入轿厢之前,必须清楚轿厢是否停在该层,电梯不用时必须将电梯停放在底层,并用该层的开关门钥匙将电梯关好。
2、在电梯脚手架上工作时,要穿电工绝缘鞋,并系好安全带,以保证安全。
3、在电梯房检修或搞卫生时,应首先拉掉电源开关,如果必须带电操作时应两人同时操作,一人防护,一人操作。
4、在轿顶检修或搞卫生时应开亮轿顶照明灯,并将轿顶开关置于检修,电梯运行时,身体不超出轿厢以外。
5、在开底工作时,应开底坑照明灯,并将开关置于检修。
6、电梯机房要随时锁门,无关人员不得随便入内,以防事故发生。
7、电梯在作定期检修或加油时,或在检修后度车时,不得载客和运货,同时应在各层门外悬挂“检修停用”标志牌。
8、电梯在维修检查时,所用行灯电压必须在此36V以下。
9、在机房手动盘车时,必须将主电源断开,二人操作方可进行手动盘车。
10、机房内应保持整洁,干燥、无尘烟及其他腐蚀性气体,除检查要用的工具外,不存放其他物品。
11、乘客梯不允许经常作为载货梯用,不允许装运易燃、易爆物品。
12、电梯所有的电器设备应有良好的接地或接零装置,要按电器规程操作。
13、所有设备耐压,绝缘应符合电力传动控制站技术中的规定。
14、每次维修都应作好维修记录,存在设备档案。
15、严格按维护保养要点对电梯维护,确保电梯的安全运行。
高配房的规范
配电运行人员主要职责
1.对本变配电所设备负有运行、监视和维护责任;
2.认真执行两票三制度(操作票、工作票、交接班制度、巡回检查制度、定期试验切换制度);
3.熟悉本变配电所一、二次结线及设备规范、作用,了解有关系统运行方式,掌握正确的操作及维修方法;
4.严格执行电网调度命令;
5.时刻注意防止小动物和雨水进入高低压配电间;
6.负责做好现场安全措施,保证检修人员工作安全;
7.按规定做好各种记录;
8.变配电所的安全用具、消防设备、事故备品,要定期进行检查、试验、维修,及时补充、调换,保持完整齐全和试验合格。
9.应经常开展业务培训、学习,不断提高业务技术水平,达到“三熟”“三能”(熟悉设备、系统和基本原理;熟悉、操作和事故处理;熟悉本岗位的规程制度;能分析运行状态;能及时发现故障和排除故障;能掌握一般的维修技能。
)
交接班制度
1.交班人员应详细填写各项目记录,并做好环境卫生。
遇到操作任务时,应主动为下值做好准备工作;
2.交接班前,接班人员应按设备巡视路线图巡查一、二次设备,试验中央信号装置和应作的检查。
对严重缺陷的设备或有疑问时应进行现场交接。
3.接班人员应认真听取交接内容、核对模拟作图板和现场运行方式(相符),交接完毕,双方签名。
交接班中如遇事故,须停止交接,接班人员可在交班人员指挥下协助处理事故。
4.如遇接班者有酒醉,精神失常等情况,应拒绝交接,并立即汇报主管领导。
5.遇有接班者末能准时到班,交班者应坚守岗位并汇报主管领导处理。
设备的巡视检查
1.变配电运行人员应充分了解和正确掌握运行中电气设备的健康状况,通过巡视检查,对运行设备加强监视,以便及时发现问题进行处理。
2.运行人员巡视检查设备时,应严格遵守《电业安全工作规程》和变配电所现场运行规程,在保证安全的前提下,采用听、嗅、看、测相结合的办法,根据各类设备的检查项目,认真仔细巡查,不流于形式。
3.巡视周期,
(1)正常巡视每四小时一次,无人值班变电所按生产班次每班至少巡视一次,
(2)夜间熄灯巡视,每周一次,(3)特殊合异常巡视:
根据情况适当增加巡查次数,重点巡查随时进行。
变配电所应建立下列制度
1.人员岗位责任制度;
2.交接班制度;
3.巡视检查制度;
4.设备定期切换试验制度;
5.设备检修,验收制度;
6.运行分析制度;
7.缺陷管理制度;
8.电气运行人员培训制度;
变配电所应建立下列记录
1.运行日志;
2.开关跳闸即事故记录;
3.设备修试记录;
4.设备缺陷记录;
5.继保工作记录;
6.防雷保护继绝缘监督记录;
7.安全活动记录;
8.外来人员记录;
安全的组织措施
1.工作票制度
2.工作许可制度
3.工作监护制度
4.工作间断、转移和终结制度
倒闸操作
1..倒闸操作必须严格遵守《电业安全工作规程》及其它有关倒闸操作的规定,
2.倒闸操作必须根据本单位指定的电气专业人员的口头或电话命令,受令人复诵无误后执行。
倒闸操作由操作人员填写操作票,监护人审核,并在操作票内填明发令人姓名。
3.倒闸操作要有统一、确切的操作术语,正确使用合格的操作工具和安全用具。
4.使用操作票进行倒闸操作必须严格按下列步骤执行;
1.预先发布和接收任务票
2.填写即审核操作票
3.正式发布和接收命令
4.预演模拟图
5.现场核对设备名称,逐项唱票操作
6.复查、汇报完成并做好记录