房地产销售人员基础知识.docx

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房地产销售人员基础知识

房地产销售培训之一

——房地产名词解释

单元式住宅

是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式。

通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。

期房

是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至房屋竣工验收办理交付为止，所出售商品房称为期房。

现房

是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房。

房屋

一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的永久性场所。

但根据某些地方的生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。

商品房

是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。

房改房

已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。

按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。

住宅

是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。

但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。

成套住宅

是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。

跃层住宅

是指套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。

公用设施用房

是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋。

商业用房

是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。

经营用房

是指各种开发、装饰、中介公司等从事各类经营业务活动所用的房屋。

房屋层数

房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。

房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。

假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

地下室

是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室），房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的者。

半地下室

房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的，且不超过者。

搁楼（暗楼）

一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。

低层住宅

指一层至三层的住宅。

多层住宅

指四层至六层的住宅。

小高层住宅

指七层至九层的住宅。

高层住宅

指十层及十层以上的住宅。

塔式高层住宅

以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。

单元式高层住宅

由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。

通廊式高层住宅

由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅。

花园式住宅

也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。

带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，一般为高收入者购买。

公寓式住宅

相对于独院独户的西式别墅住宅而言。

一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。

经济适用住房

是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。

由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。

跃层式商品房（复式商品房）

由上、下两层，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。

水景商品房

是指依水而建的房屋。

商住住宅

是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。

它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。

会所

就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。

会所具备的软硬件条件：

康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。

以上一般都是对业主免费或少量收费开放。

公共绿地

满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。

配建设施

与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。

外飘窗（凸窗）

指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。

中空玻璃

中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称"中空玻璃"，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。

商品房的起价

是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。

均价

将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。

均价一般不是销售价。

预售价

预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。

定金

定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。

根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。

定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。

如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。

违约金

违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。

违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。

只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。

七通一平

是指土地（生地）在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，可以进场后迅速开发建设。

三通一平

是指土地具备上水、雨污水和道路通以及场地平整的条件。

五证

房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。

其中前两个证由规划部门核发，《建设工程开工许可证》由建设部门核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由国土资源部门和房屋管理部门核发。

住宅房屋使用面积

是指住宅中以户（套）为单位的分户（套）门内全部可供使用的空间面积。

包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅（堂屋）、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层（夹层）、阁楼、（暗楼）等面积。

住宅房屋建筑面积

房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。

成套住宅建筑面积

是指成套住宅的建筑面积总和。

房屋的产权面积

房屋的产权面积系指产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

房屋暂测面积

暂测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产开发商依据施工图纸进行计算的面积，它是开发商进行合法销售的面积依据。

房屋实测面积

实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。

是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。

房屋的共有建筑面积

房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

成套房屋的套内建筑面积

由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

套内墙体面积

套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

套内阳台建筑面积

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。

其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

商品房的销售面积

商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。

商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。

共有建筑面积（公有建筑面积）

共有面积的内容包括：

电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

房地产契税

是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。

住宅2%，其他4%。

园亭

供游人休息和观景的园林建筑。

园亭的特点是周围开敞，在造型上相对的小而集中，因此，亭常与山、水、绿化结合起来组景，并作为园林中“点景”的一种手段。

园廊

屋檐下的过道及其延伸成独立的有顶的过道称廊，建造于园林中的称为园廊。

在园林中，廊不仅作为个体建筑联系室内外的手段，而且还常成为各个建筑之间的联系通道，成为园林内游览路线的组成部分。

它既有遮荫蔽雨、休息、交通联系的功能，又起组织景观、分隔空间、增加风景层次的作用。

其基本类型，按结构形式可分为：

双面空廊、单面空廊、复廊、双层廊和单支柱廊五种。

按廊的总体造型及其与地形、环境的关系可分为：

直廊、曲廊、回廊、抄手廊、爬山廊、叠落廊、水廊、桥廊等。

水榭

供游人休息、观赏风景的临水园林建筑。

中国园林中水榭的典型形式是在水边架起平台，平台一部分架在岸上，一部分伸入水中。

平台跨水部分以梁、柱凌空架设于水面之上。

平台临水围绕低平的栏杆，或设鹅颈靠椅供坐憩凭依。

平台靠岸部分建有长方形的单体建筑（此建筑有时整个覆盖平台），建筑的面水一侧是主要观景方向，常用落地门窗，开敞通透。

既可在室内观景，也可到平台上游憩眺望。

屋顶一般为造型优美的卷棚歇山式。

建筑立面多为水平线条，以与水平面景色相协调。

小品

园林中供休息、装饰、照明、展示和为园林管理及方便游人之用的小型建筑设施。

一般没有内部空间，体量小巧，造型别致，富有特色，并讲究适得其所。

园林建筑小品按其功能分为五类：

供休息的小品、装饰性小品、结合照明的小品、展示性小品、服务性小品等。

建筑密度

在用地范围内所有建筑物的基底面积总和与地块面积之比。

容积率

规定的地块上全部的建筑部面积与地块面积之比。

绿化率

绿化率指用地范围内各种绿化面积（含屋顶、晒台、墙面的人工绿化）占总用地面积的比率（％）。

绿化率包含绿地率。

绿地率

绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。

绿地率所指的"居住区用地范围内各类绿地"主要包括公共绿地、宅旁绿地等。

其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。

实用率

实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。

即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积

得房率

得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

套（单元）建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。

预售许可证

按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关申请资料送到主管部门，批准后方可预售。

商品房买卖合同

是由政府有关部门统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都必须签订此合同。

房地产抵押合同

是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系，由银行、业主和发展商三方签订。

银行按揭

是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款和利息。

预售商品房

即楼宇预售。

房地产经营者获取了建设土地，按政府批准的建筑施工图纸施工，且投入开发的资金已达到法律、法规和政府主管部门规定条件，便可向房地产主管部门申请和办理商品房预售登记，经批准后方可预售。

样板房与示范单位

是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的房间。

示范单位与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户做装修参考。

物业管理

是房地产管理市场化的一种综合性经营方式，分为维护性管理和经营性管理两类。

维护性物业管理的职能，主要为高层与多层住宅、综合写字楼、标准工业厂房等楼宇及机电设备保养维修、治安、消防、环境卫生及其他服务为业主提供良好的工作和居住环境。

经营性物业管理除具有维护性管理职能外，还通过对物业出租经营达到回收投资和获取利润的目的。

几种常见的建筑构造形式

构造形式：

是支撑建筑物本身重量的方式。

分为砖混结构：

墙体承重；框架结构：

墙体不承重，仅以梁、柱、板作为承重体系；框架结构：

通常适用于20层以下左右的房屋；剪力墙结构：

使用钢筋混凝土墙，墙体承重；筒体结构：

使用钢筋混凝土墙围合成筒状，起到承重和稳定作用；钢结构：

用特殊钢材作为结构支撑。

基础设施和配套设施的涵义

基础设施是指水、电、道路、通讯、煤气等生活必要设施。

配套设施是指会所、泳池、中庭花园、儿童乐园等以提高居住质量为目的的设施。

开间

住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

进深

在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。

层高

层高是指住宅高度以"层"为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。

它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

净高

净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。

标准层

标准层是指平面布置相同的住宅楼层。

阳台

阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。

平台

平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。

走廊

走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。

玄关

玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。

居室是家庭的"领地"，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。

玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。

平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。

隔断

隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面