《物业管理案例分析》汇编.docx
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《物业管理案例分析》汇编
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《物业管理案例分析》汇编
的顾客前来购物。
如个别业主佣户自我安排推广宣传活动，请与管理公司联系（电话：
）。
9．宣传单张消费调查等未经管理公司批准，在任何情况下，不得在大厦内外派发宣传单张及进行调查、招聘员工等事项。
10．音乐保音气味等事项所有业主棚户须遵守下列各项：
（1）铺内所播放的音乐的音量须调低至于商铺／房间外不会听到的水平（包括电视、音响系统及其他器材播放的音乐）；
（2）店内间灯不可于店铺外看到；
（3）不得于商铺信问内或附近地方放置散发刺激性气味的物品。
11．清点盘存所有业主佣户于非开放时间清点存货。
12．假冒伪劣产品业主佣户必须搞清商品的产地及供应渠道，杜绝假冒伪劣产品的出售，否则，市工商局将会采取适当行动。
13．饲养宠物任何时间在店铺/房间内不得饲养宠物。
14．竖立天线未经管理公司的书面许可前，不得在大厦内外竖立天线。
15．睡觉业主佣户及其雇员不得于店铺内过夜或作住宅之用。
16．煮食业主佣户不得于店铺内煮食或作食品制作的用途。
[案例五]住户对维修料具提出质疑怎么办某大厦许多业主在进行室内维修时，都愿意选择管理处提供的料具。
因为由管理处提供的料具不仅方便，而且物美价廉，但也有提出质疑的。
一次，11楼某户厨房环型灯管不亮，维修人员检查后确认灯管已坏。
业主当即不满地说：
“它是你们不久前帮助换上的，肯定是假冒伪劣产品！
”显然这是业主对管理处提供的料具提出了质疑，那么维修人员应该怎么办。
[案例分析]本案例的维修项目是物业管理公司提供的有偿维修服务，物业管理公司一定会向业主收取适当的工本费的。
那么在这种情况下，业主关心物业管理公司所提供的料具质量，甚至对料具质量有所怀疑，流露出不满，这也是情理之中的，物业管理公司的维修人员应该表示理解，并根据具体情况做好耐心细致的解释。
物业管理公司的有偿维修服务，是在为业主提供常规服务的前提下的多种经营，其目的是方便业主，而不是为了赢利。
因此，工本费用是低廉的，属微利经营。
那么，为业主提供的料具，尤其是日常生活中损耗量较大的料具，由于物业管理公司的集中采购，价格一般比业主独自购买要低，从而使业主获得优惠的维修服务。
[解决方法]本案例在实际发生时维修人员看出了住户的误解，马上笑着给他详细说明管理处对维修料具的管理办法：
管理处提供的所有料具都由正规供应商定点供应；料具入库前要进行严格的检查验收；住户家每次维修的时间、项目、更换料具均有记录；环型灯管如系使用3个月内损坏可免费更换。
然后又告诉他环型灯管由于本身结构原因，散热效果差，长时间工作会引起温度过高，不能作为长明灯，否则影响使用寿命。
这里同时介绍使用知识，不仅拓展了服务深度，还委婉地说明了料具并不存在质量问题，延长产品的寿命还需要正确的使用方法。
住户一听恍然大悟，忙说：
“哎呀，我家厨房光线不足，这个灯通常一天24小时全亮着，实在对不起，错怪你们了。
”回到维修班之后，小谢查阅了他家上次的维修记录，记录显示损坏的灯管已经使用了4个月有余（原始记录平时好像可有可无，一旦需要时是最有说服力的）。
小谢又将这一情况反馈给住户，住户毫无怨言地交纳了材料费。
[相关法规制度]1．《物资采购管理规程》
一、目的为保证大厦设备维修保养，日常办公事务及保洁工作的物资需要,提高采购工作的质量管理,特制定本管理规程，
二、范围各部门工作所需的办公设备、办公用品、清洁用品、工服劳保用品及工程所需的配件材料和印制表格标牌等。
三、职责1．采购员负责对各类物资的采购工作。
2．财务部派专人负责需采购物资的复审工作。
四、程序1．根据各部门月请购所需常规或急购物资填列的请购单的品名、数量、规格、型号等，及时与相关的业务单位联系，落实物资和价格后，反馈采供部主管初审后，报大厦财务部复审，再呈大厦总经理批示后及时组织物品的购入，物资到位后，及时通知有关部门领用。
2．对急购物品，要按使用部门要求的时间及时采购（特殊情况先购后批），确保大厦设备的正常运转3．对一些规格、型号强的特殊配件和购买。
可请示工程部经理，委派工程技术人员共同外出购买，以便确认规格、型号、鉴别质量4．严格按照《合格分供方名册》选择采购渠道，不得擅自变更。
5．对一些单一品种物资的选择，也要本着质量好、价格合理、服务优良的原则，签订供物意向,以保证长期稳定的关系。
6．对常规物品尽可能参照周期使用需求量，做到计划购买，防止库存积压。
7．对一些大宗物资要索取“三包”手续，签订三包条款以保证包修退换的执行，必要时留10%尾款。
8．对大宗物资的采购，必须由二人操作，从询价到落实，从质量到价格均由二人共同负责。
9．采购员要负责对物资使用随时回访，了解物资的使用情况，质量是否合格、优良，如发现质量问题，及时与分供方联系退换，对确不守信誉、质量无保证的渠道，不再合作。
10．为提高资金利用率，便于质量低劣物品的退换，对采购的物品尽可能采取延期付款的方式来制约。
11．库管员要对物资质量把关，对不合格物品的退换起监督作用。
12．采购员要及时报帐,核销物品采买的手续，不许拖拉压票影响财务部结帐。
13．对采购工作要有高度的责任感和事业心，对所分配的采买任务要认真负责、吃苦耐劳，提高工作效率，当日的工作当日完成，不拖拉，借外出购物办私事，否则一经发现严肃处理。
14．采购员要刻苦钻研有关业务知识，全面掌握各种物资的使用性能、使用部位、规格型号等，分析掌握市场行情，做到心中有数、业务熟练。
15．采购员要认真填报《物资结算统计表》。
16．树立敬业爱岗精神，遵守财经纪律，对所购进物品的质量、数量、价格等认真负责。
17．杜绝损公肥私、中饱私囊，对营私舞弊、收受回扣或工作不负责任造成重大失误、经济损失者，由当事人悉赔，并处于二倍罚款,同时申报人事部立即开除。
5．监督执行部门经理监督执行2．《日常报修流程》
一、设备使用部门发现设备故障或异常现象后，填写报修送工程部值班室。
特别紧急的报修也可直接电话通知，事后再补报修单。
二、报修单一式三份，由报修部门填写报修项目后一起交工程部。
维修完成后，由工程部维修人员填写完整，交报修部门验收签字，“报修部门”联由报修部门留存。
“财务联”和“工程部”联由工程部收回。
公司内所有维修都应有报修单。
电话通知的报修应及时补填报修单。
正常情况下，报修单应由报修部门主管签字、维修完成后应有验收人签字，这样才算有效的报修单。
三、工程部值班人员接到报修单或报修电话后，应标明时间，根据类别通知班组技工前往检修。
四、检修人员应在接到报修通知后5分钟内赶到现场进行检修。
五、不能马上修复的故障应立即向上报告。
属配件原因马上报告领班申领或申购；属于技术或其他原因的应报告主管。
六、属于技术或其他原因未能马上修复的故障，主管组织相关班组人员到现场查看，确认工程部暂无法解决的，应立即采取临时措施保证公司正常营业不受影响；并联系外协或厂家支持。
七、设备故障未能修复，并可能对公司正常营业造成影响的，应报告公司总经理，以便作出适当安排。
八、设备故障修复后，经报修部门试用验收，维修人详细填写报修单中的维修项目和耗用材料项目，由验收人签字。
“报修部门”联由报修部门留存。
“财务联”和“工程部”联由工程部收回，其中“财务联”每月汇总后转交财务部。
九、重大设备故障未处理完毕当班检修人员不得下班，应协同接班的人员共同修复。
[案例六]信件误退投诉一日，某贸易公司负责人非常气愤地向大厦物业管理公司投诉。
称其业务合作单位从上海寄来的合同及资料，已连续两次被退回。
管理公司在推信条写着：
查无此单位。
上海的业务单位因此怀疑他们的公司是皮包公司或骗子公司，准备不再与他们进行业务合作，为此该公司将损失大笔生意。
该公司负责人亲、强烈要求物业管理公司尽快给予明确答复并采取补救措施，否则，要赔偿由此造成的所有损失。
[案例分析]大厦信报邮件的一般管理规程是：
邮局送来信报邮件后，由大堂岗接收，然后通知信报员，由信报员领回信报邮件按房号派发至用户信箱内。
若发现无地址的盲信，加贴退信批条，注明退信原因并加盖信报章退回邮局。
此用户原在大厦27楼A单元办公，后因业务发展搬迁至27楼D单元办公。
因其认为都在同一层楼办公，故未到物业管理公司办理退还原信箱并申请新信箱的手续，只是口头告诉了一位老信报员。
而上海业务单位邮寄资料时。
正巧老信报员又休年假，其他信报员不了解情况，在投递时发现邮件地址与信箱地址不符，故两次都退回。
由此，我们可以看出，该问题的出现是有两个方面的责任造成的，
一是用户未按规定要求办理信箱更换手续，
二是信报员不够熟悉大厦内的用户情况，且相互之间工作沟通不够，特别是公司变迁及信箱变更手续不健全，因此物业管理公司应健全信件投递办理制度，并严格执行，避免因遗漏造成工作失误。
[解决方法]物业管理公司接到用户投诉，首先找信报员了解出现问题的原因，然后上门向用户解释事件原因，分清双方责任，积极寻求解决办法。
最后，双方达成如下处理意见：
由物业管理公司出函给上海业务合作单位，说明两次退信的原因，并把该用户公司的日常表现、营业执照、入住大厦的登记手续等复印材料附上，说明该公司是合法经营的信誉公司，值得继续合作。
同时附上大厦业主的联系电话，欢迎随时询问，也欢迎来人检查。
最后，问题得以圆满解决。
[相关法规制度]1．《信报邮件管理规程》为规范邮件管理，确保大厦用户邮件的正常派发，制定如下规定：
1．挂号邮件收发管理
（1）管理部设挂号邮件签收登记册两套，一套放在大堂接待处，另一套由巡楼管理员管理。
（2）大堂岗负责签收邮局递送本大厦的挂号邮件，并按楼层顺序登记在《挂号邮件收发登记簿》上。
（3）邮件交接各环节中，交接双方必须办理交接手续。
派发邮件时应要求用户出示有效身份证明，以便日后有据可查。
（4）管理部设立《挂号邮件退件登记簿》。
凡属无用户认收的挂号信件，作盲信退回邮局。
盲信由巡楼管理员交给信报员，信报员签收后转抄《挂号邮件退件登记簿》上，报主管审核后，再转交大堂岗退回邮递员签收。
（5）凡有用户投诉丢失挂号邮件，经查核《挂号邮件收发登记簿》，追查邮件下落，由最后签名管理员负责。
2．报刊杂志及一般邮件收发管理
（1）收取：
大厦用户订阅的报刊杂志，由邮局或报社送到大厦大堂岗，大堂岗通知信报员取回信报室分派。
（2）登记：
信报员收到报刊杂志后，认真清点登记。
（3）派发：
报刊杂志经登记后，由信报员按订单派发到用户信箱内。
（4）缺失或迟到的报刊处理：
发现报刊杂志到件不足，或未按时送达，信报员必须与邮局或报社联系交涉，敦促尽快补送。
若经交涉无效，应报告当班主管，由主管进一步交涉，必要时提交上级部门，出函投诉。
3．用户迁离后的邮件管理用户迁离后，物业公里公司免费为用户提供一个月的平邮转投服务。
（1）信报员收到用户《邮件转投申请》后，提供平邮代收转投服务。
（2）拥护迁离后的邮件，须存放于独立的专用柜，每星期一次通知用户回大厦领取。
4．邮件破损处理
（1）信报员发现邮局送来的邮件有破损时，应在《邮件破损登记簿》上作好记录，并经当班主管签名确认。
（2）信报员用本部专用的“此邮件收到时已破损封条贴在破损的部位后，再派发到用户手中。
《《物业管理案例分析》汇编----日常管理篇》
附送：
《狮子王》读后感
《狮子王》读后感
篇一：
读《狮子王》读后感读《狮子王》读后感在美丽的树丛中出现了一只可爱活泼的小狮子，它是剧中的主任翁—辛巴，故事把辛巴从出生到成长的途中所遭遇的困难一一展示给我们看。
一次，森林里来了一只凶猛的老虎，它非常凶猛诡计多端，如果谁被这这一老虎咬到，它就必死无遗，自从这只老虎来到这个森林以后，他杀害了许多食草的动物。
一次，宾波和辛巴出去游玩。
正好，它们遇到了这条阴险毒辣的老虎，它们俩边跑，边叫救命。
老虎在后面紧追不放，一直不放宾波和辛巴，虽然这只老虎阴险毒辣，诡计多端。
但辛巴认为只要大家团结一致、机智动闹就一定能战胜凶恶的老虎，它想出了一个绝妙的主意，让宾波把老虎引开，引到它布置的陷阱里，如果没成功，就让让老虎王卡尔，让他给我们搭个桥，让辛巴他们过去，当老虎走到一半时把桥弄断了，他们成功了。
看了狮子王连续剧后，我明白了一个道理：
不管遇到什么困难，只要我们肯动脑子，就一定能战胜困难。
篇二：
《狮子王》观后感和父亲一起看《狮子王》
7.9刘鸿正《狮子王》是一部非常经典的动画片，影片描述的是非洲大草原动物王国的生活，是一部有关爱与责任的感人作品。
从这一部作品中，我深深地感受到了父爱的深沉和伟大，也从中学会了勇敢与负责。
主角辛巴是荣耀国国王木法沙的儿子，他勇敢、顽皮，十分可爱。
辛巴非常崇拜雄壮勇敢的爸爸木法沙，并且希望自己成为能像爸爸一样伟大、令人尊敬的国王。
辛巴的爸爸木法沙是一头强壮、聪明、勇敢的狮子，是一位受人尊敬和爱戴的好国王。
他很爱儿子辛巴，他以宽容的心态来包容辛巴的顽皮，并且他独特的智慧和魅力在无形中影响着辛巴的成长。
在从大象墓场回来的路上，木法沙很生辛巴的气，因为他很担心儿子的安危。
影片中木法沙和辛巴对话，从这段对话中，我们可以看出木法沙对儿子深沉的父爱。
面对儿子的顽皮过错，木法沙既有呵责又不失呵护，他给予了小辛巴既严厉又亲切的爱。
因为爱，才会担心，才会害怕失去，才会生气。
这种守护儿子的爱，是无私的，是感人的。
特别是木法沙为了救被角马群追赶的辛巴那一幕，我的泪水经不住流了下来。
木法沙为了守护辛巴，付出了生命的代价，并且这种爱指引和鼓励着儿子的成长。
父爱是山，无论你有多大的困难，他总是你依靠的屏障；父爱是路，无论你走到哪里，他都伴你延伸，为你指点迷津。
他教你如何面对困难，如何面对自己的人生。
虽然他不能永远在你身边，他的爱依然存在。
因为父爱就是天上闪亮的星星，在你迷茫时给你指明方向，给你光明和希望。
篇三：
《狮子王1》有感观《狮子王1》有感由气势磅礴的非洲音乐序曲，到动人心弦的闭幕乐章。
《狮子王》均展现了迪士尼动画的至高成就。
进入《狮子王》，探索新生的壮阔世界，体验爱与冒险的生命感动，你会得到的惊喜将不只是这么多！
让我们走进塞瑞盖提大草原，身临其境，感受这一切。
让我们随着辛巴曲折的成长历程，明辨是非，获得朋友、智慧、信心、力量因为它们会给你欢乐，给你成功。
金橙色的阳光普照大地，在这春光明媚，群芳争妍的时光，一个新的生命在荣耀王国诞生了！
充满幻想、心地善良的动物们聚集荣耀王国，准备着观望新的小生命，它就是令荣耀王国引以为荣的小狮子辛巴，木法沙王位的继承人。
当太阳升上高空，拉飞奇举起小狮子辛巴时，一素圣光照向辛巴，这就是狮王家族的圣光！
小动物们见到未来的国王后欢呼雀跃，这就是荣耀王国一个新的纪元。
辛巴出身在贵族家庭，并且是将来的国王，是一个无比幸运的小狮子。
剧中有一段非常有吸引力的对话。
木法沙：
辛巴，你看，阳光照到的地方都是我们的国度。
一个国王的统治跟太阳的起落是相同的，总有一天我会跟太阳一样慢慢落下，在你当上国王的时候就彻底消失。
辛巴：
这一切都是我的吗？
木法沙：
对是的，太阳能照到的所有东西。
辛巴：
那有阴影的地方呢？
木法沙：
那在我们的国度之外，你决不可以去。
辛巴：
我以为国王可以随心所欲。
木法沙：
世界上所有的生命都有它存在的价值。
身为国王，你不但要去了解还要去尊重所有的生命，包括爬行的蚂蚁和跳跃的羚羊。
辛巴：
可是爸爸，我们不是吃羚羊吗？
木法沙：
是啊，我来给你解释一下。
我们死后，尸体会成为草，而羚羊是吃草的。
在这个生命圈里，都是互相有关系的。
这段话说明了：
木法沙非常爱辛巴，它不想失去儿子。
而木法沙不让辛巴去有阴影的地方是因为那里危机四伏，如果辛巴去了，就有可能在也回不来了，还告诉了它做人的道理以及生命是相互联系的，作为父亲它是称职的。
由此可见，狮子王是多么爱它的儿子啊！
然而来自刀疤（辛巴父亲的兄弟）的嫉妒之心，因为辛巴的出生表示着他当国王的愿望破灭，觉得生活对它很不公平觉得自己有当国王的才能却当不了国王，于是勾结豺狗谋杀辛巴父子让自己当上国王。
所以在看似平和的狮子王国却隐含着严重的危机，那就是来自刀疤的谋反。
一直想篡夺王位的刀疤，令这无知的孩子一次又一次上当。
可怕的大象墓园、松树脚下都是可恶刀疤布下的“死亡陷阱”。
刀疤曾几次想害死木法沙和辛巴可怕的事终于发生了，木法沙为救辛巴而被刀疤推下羚羊深谷，刀疤当了国王，而辛巴却怀着一颗内疚的心，逃到了一个素不相识的荒原，但幸好的是两个好搭档在困难与失落中帮助了它。
风趣幽默的丁满还让它品尝含蛋白质丰富的“虫子”，教会它“无忧无虑”的人生信条。
《狮子王》则是以大人物为题材的故事。
没有过多的强调爱的伟大，更多的表现在责任方面。
是辛巴他的责任，因为他的叔叔刀疤并不是一个好国王，在他统治的领域充满了饥饿与荒凉，他把生机勃勃的狮子王国带进了黑暗，同时娜娜遇到了辛巴，按照传统惯例辛巴应该是国王，是大家公认合法的国王，娜娜把狮子王国的危机告诉了辛巴，于是处于责任，他决定回去，但他内心的害死父亲的犯罪感并没有消失，而此时的辛巴并不知道是刀疤是害死父亲的真正凶手。
富有戏剧化的剧情，人物内心的矛盾和观者内心的感受是不一样的，由一个矛盾衍生出来的复杂感情，牵动着观者的心。
作恶多端的刀疤还在享受他的国王的生活时他不知道没有死的辛巴正在回归，人们还在刀疤的欺骗中活着，同时辛巴的回归让刀疤的王位再次会受到威胁。
当在辛巴与刀疤决斗取回王位时，可恶的刀疤利用辛巴对害死父亲的犯罪感，想乘机杀死辛巴，但这一招并没有起到决定性的效果，到最后刀疤用谎话欺骗辛巴时隐藏在背后原本想帮刀疤的豺狗三兄弟也看到了刀疤的真正面目，终于在辛巴最危险的时候刀疤说出了自己杀害辛巴父亲的事实，这是一切都真相大白，愤怒的辛巴看到自己的杀父仇人就是自己的叔叔，忍无可忍在决斗中把刀疤蹄下了山，最后刀疤的结局被豺狗吃掉也是他自己造成的死有余辜，离去了生命的轮回战后的一场雨预示着被刀疤所统治的黑暗时期已经过去了，狮子王国即将迎来他的黎明，随着拉飞奇的一声“是时候了！
”辛巴登上荣耀石，成为荣耀王国新的领袖！
就这样狮子王国又恢复了往日的生机勃勃。
人生旅程，坎坷不平，你要去体会它的真谛。
尝尝人情冷暖，或是体会世间的风险，没有办法逃避。
尽管向前走，是对是错，希望和失望，事事没有绝对。
朝着阳光走，慢慢你会知道，看这世界，是生生不息！
人生之路是非常漫长的！
我们在这个世界上生活，就是从摇篮到坟墓这一过程，但在我们生存的一天中，你为这个世界作出了什么贡献呢？
即使我们的人生旅途是坎坷不平的，但我们依然要向前走，因为地球还在转动，我们的心还在跳动，我们就要用我们唯一的生命来谱写一曲壮丽恢弘的篇章！
一个个片段诉说着一个父亲对儿子的爱，一个个眼神描述着每个人物的情感。
《狮子王》给予我无限的指引，我将顺着路标向成功走去。
愿我们记住《狮子王》的殷殷教导，努力学习，就像我的格言一样“只要有信心，野石变黄金！
”我坚信，《狮子王》一定会给您无穷的信心与力量！
《狮子王》，一部充满爱与成长历程、学习、希望的真情巨片，请您一起细细感受
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