天津房地产开发前期流程.docx
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天津房地产开发前期流程
办理《规划用地建议书》
一、办理《规划用地建议书》需要哪些材料？
1、申请单位（土地所有者）到规划局接待大厅领取：
a、天津市建设项目立案表
b、《规划用地建议书》申请表，并填写，加盖土地所有者单位公章
2、申请单位对拟建项目选址要求的说明或项目的论证材料
3、土地权属证明及有关协议
4、1：
2000（中心城区内）或1：
1000（中心城区外）现状实测地形图2份，并用铅笔标注建设项目用地范围
5、项目登记备案资料、建议书或可行性研究报告批准文件
二、何处办理《规划用地建议书》？
准备好上述的材料后，到市规划局接待大厅办理进件申报手续
三、规划局哪个部门办理《规划用地建议书》？
市规划局规划处、市场处、用地处、土地交易中心办理,并上局长业务会讨论确定
四、办理《规划用地建议书》所需时间？
30个工作日
五、《规划用地建议书》的内容？
市规划局根据天津市总体规划、控制性详细规划等，对申请内容审核，给申报单位答复。
确定供地方式：
A类：
行政划拨供地方式，位于中心城区内，项目建设单位与土地权属单位一致
B类：
行政划拨供地方式，位于中心城区内，项目建设单位与土地权属单位不一致
C类：
行政划拨土地方式，位于中心城区外，单独选址项目
D类：
有偿使用供地方式
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办理《项目建议书》
特指（协议出让项目）
二、办理《项目建议书》需要哪些材料？
1、《规划用地建议书》
2、开发合作协议
二、何处办理《项目建议书》？
准备好上述的材料后，到市建委房地产办理申报手续
六、办理《项目建议书》所需时间？
7个工作日
七、《项目建议书》内容？
由于《规划用地建议书》的申报单位为原土地主，和开发单位无直接关系，房地产处根据《规划用地建议书》批准内容和开发协议，确定开发单位，下发《项目建议书》，为办理后续手续提供依据。
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《建设用地规划许可证》（协议方式）
《建设用地批准书》
一、如何办理《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》？
1、《规划用地建议书》
2、投资计划
3、规划设计成果
4、1：
2000实测地形图
5、占用耕地的，提供耕地占补平衡验收报告或交纳耕地开垦费的收据
6、涉及征地的，提供包征协议
7、招标取得土地的，需要提供出让合同
●准备以上材料后到市规划局业务接待大厅办理进件手续
●工作时限：
30个工作日
二、土地交易中心、市局用地处根据项目提供的资料给开发单位核定用地面积下发《建设用地规划许可证》，并委托市勘察院出核定用地图、地籍图
三、勘察院完成拨地定桩
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办理土地确权手续
在项目所在区的规划土地管理处地政科办理
1、土地出让金交纳证明
2、开发协议（协议方式）
3、对原土地方的土地补偿费收据证明（协议方式）
4、《建设用地规划许可证》
5、原土地方的《国有土地使用证》
6、《建设用地批准书》（协议方式）
7、核定用地图
8、中标相关文件
9、《出让合同》
●区规划处人员根据开发单位提供的资料，进行资料审查
●区规划处人员到项目具体地点核定现场（主要查看现场是否完成“平整”工作）
区规划处最后在1：
500核定用地图上圈定红线范围，确权工作完成。
●工作时限：
7个工作日
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办理《国有土地使用证》
《国有土地使用证》是在项目所在区的规划土地管理处的地政科办理
1、区规划处地政科领取界址表，开发单位需要到项目四至相临单位进行确认盖章
2、地籍图
10、交纳土地出让金、契税有关交易费的收据
区土地局地政科审核上报资料，批准同意后上报市规划局地籍处审批后，可下发《国有土地使用证》
工作时限：
20个工作日
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规划设计方案
一、办理规划设计方案需要那些手续？
1、开发单位到规划局接待大厅领取并填写：
a、规划设计方案申请表
b、携带天津市建设项目立案表
2、设计单位提供规划图[规划设计说明（含各项技术指标）、现状地形图（1：
500或1：
2000）、规划图（总平面图、道路和管线，1：
500或1：
2000）]一套
3、《规划用地建议书》
4、《项目建议书》
二、何处申报规划设计方案？
准备好上述的材料后，到市规划局接待大厅办理申报手续
三、规划局哪个部门办理规划设计方案？
规划局建管处、市政处会审
四、申报规划设计方案所需时间？
8个工作日
五、办理规划设计方案内容？
市局根据开发单位申报的规划方案进行审批，对方案、和具体经济技术指标进行审核。
例如：
规划是否合理、路网是否合理、容积率、绿地率是否满足要求等等。
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申报规划设计成果
一、办理规划成果需要哪些手续？
1、1、开发单位到规划局接待大厅领取并填写：
a、规划设计成果申请表
b、携带天津市建设项目立案表
2、设计院提供10套规划设计成果（设计说明、总平面、现状图、道路、管线）
3、《规划设计方案审定通知书》
4、《项目建议书》（协议方式）
二、何处申报规划设计成果？
准备好上述的材料后，到市规划局接待大厅办理申报手续
三、规划局哪个部门办理规划设计成果？
规划局建管处、市政处会审
四、申报规划设计成果所需时间？
6个工作日
四、办理规划设计成果内容？
市局根据申报的方案进行再次审批，最后确定申报项目具体规划总图和经济技术指标
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办理正式项目投资计划
一、申报项目投资计划需要哪些材料？
1、申请表（建委房地产处领取）
2、书面申请
3、规划成果
4、资金证明（当年开工面积×1000×30%）
5、相关协议
二、准备好上述资料到市建委房地产处办理进件手续
三、工作时间：
30个工作日
大配套证明
一、大配套证明需要准备正式的投资计划到市大配套办公室办理
二、根据投资计划的面积，签定协议
三、交纳部分大配套后，可取得大配套证明
四、交纳大配套费三个阶段：
1、办理大配套证明
2、开工前
3、竣工前6个月
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建筑单体（建筑设计方案）
取得《建设用地规划许可证》和《建设用地批准书》、并在区处办理土地确权手续后，进行本阶段申报
一、办理建筑设计方案
1、1：
500总平面图2份
2、1：
100或1：
200平面图、剖面图、1：
100立面图、街景立面彩色效果图各两张
3、两套报建图（报建图包括：
1：
100或1：
200平、立、剖面组合图），并方案要有设计单位图标、设计单位技术负责人、设计人、审核人签字
4、方案简要说明（包括城市设计、交通组织、市政工程等方面）
5、教育、供热证明等市级行政主管部门的审查意见
●准备上述材料后到市规划局业务接待大厅办理进件手续
●工作时限：
9个工作日
规划局建管处根据立面、平面审核情况下发建筑设计方案审定通知。
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《建设工程规划许可证》
准备材料：
1、施工图3套（建筑全图、基础图）
2、建筑设计方案审定通知书
3、投资计划
4、正式消防证明
5、人防证明
6、小配套证明
7、大配套证明
8、供热证明
9、教育证明
●准备上述材料后到市规划局业务接待大厅办理进件手续
●工作时限：
7个工作日
规划局建管处根据开发单位上报材料及申报的施工图审核情况颁发《建设工程规划许可证》。
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《施工许可证》
一、办理《施工许可证》所需材料
1、申请表（建委施工处领取）
2、投资计划
3、项目报建表
4、施工中标通知书
5、施工合同
6、质量监督
7、《建设工程许可证》
8、资格认证书———建委施工处领取“资格认证申请表”确定投资额（3000万以上甲级、3000万以下乙级丙级）
9、墙改费交费单（全部交齐）
10、散装水泥费（小砖0.6元/平方米、框架0.9元/平方米）
二、准备好上述材料后到市建设工程交易服务中心进件
三、如审查上报材料无问题的情况可立即取得《施工许可证》
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《售房许可证》
一、办理《售房许可证》所需材料
1、投资计划
2、《建设用地规划许可证》
3、《建设工程规划许可证》
4、《施工许可证》
5、基础验收合格证
6、项目基础照片
7、资质证明
8、营业执照
9、大配套证明
10、供热证明
11、申请表（产权处领取）
12、写出面申请
二、提供施工图纸给区产权处进行面积核算，出面积核算表，并上网输入（费用0.25元/平方米）。
将标准层图纸制成喷图（费用100元/楼）
三、准备好上述材料后到项目所在区房管局产权处进件，区产权处审核完成后，报市产权处审核后，再上报市房管局主管局长审批同意，颁发《售房许可证》。
四、工作预计在20天
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《规划验收合格证》
一、办理《规划验收》所需材料
1、《建设用地规划许可证》2、《建设工程规划许可证》及相关图纸3、项目外檐照片4、市测绘院现场实测图5、竣工验收申请表
二、准备上述材料后到项目所在区（市重点工程到市规划局办理）规划处证后管理科办理
三、证后管理科相关人员审核图纸后，到现场进行核对，没有任何问题后下发〈规划验收合格证〉
四、工作时间为20个工作日
《地名许可证》
一、项目所在区地名办领取申请表，并填写申报理由。
区地名办审核上报市地名办，市地名办审批同意后上报市政府四处。
同意后下发〈地名使用证〉。
二、工作时间为30个工作日
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《准入证》
一、办理“准入计划”
●1、大配套证明2、小配套证明3、《建设工程规划许可证》
4、供热证明5、供热协议6、投资计划7、监理单位出具的进度报告8、申请表（市建委房地产处领取）
●市建委房地产处根据上报材料将具体项目列入计划中，下发“准入计划”（时间根据上报单位个数确定）
二、办理《准入证》
1、竣工验收合格证2、规划验收合格证3、配套齐全证明（大配套费交齐证明到市大配套办计划处换取“接用通知”—三张表，具体指煤气、上、下水。
取得接用通知后，到大配套办住宅处换取六张表--煤气、上、下水、路灯、道路、电力，住宅处人员到项目现场进行验收，合格后出具“配套齐全证明”）4、《建设工程规划许可证》5、地名许可证6、大小配套证明7、准入计划8、申请表
2、准备上述材料后到市建委房地产处办理取得《准入证》
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消防证明
一、办理消防证明所需材料
1、申请表（消防局领取）
2、投资计划
3、图纸（平、立、剖面+基础+消防专篇）
二、准备好上述材料后到市消防局办理进件手续
三、如相关图纸无任何问题的情况下，可取得正式消防证明，工作时间为5个工作日。
人防证明
一、办理人防证明所需材料
1、申请表（市人防办公室领取）
2、投资计划
3、规划成果总平面图
4、图纸（首层平面图、剖面图、如建筑设计顶层为退台形式还需顶层平面图）
5、人防初步设计方案（具有人防设计的资质的设计院出具）
二、准备好上述资料后到市人防办公室办理进行手续
三、相关图纸无任何问题的情况下，可取得正式消防证明，工作时间为5个工作日。
注：
上述过程是建设人防所需的流程
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小配套证明
一、办理小配套证明所需材料
1、规划成果
2、用地红线图
3、投资计划
二、准备好上述材料后到项目所在区建委配套办进件
三、区配套办审核上报材料后，建设单位交纳50%的小配套费，并签定还款协议后，可取得“小配套证明”。
教育证明
一、办理教育证明所需材料
1、投资计划2、项目总平面图3、《建设用地规划许可证》及用地红线图4、小配套证明取得后同时区配套办提供办理“教育证明的函”
二、准备以上材料后到项目所在区教育局办理，区教育局根据上报材料下发“区教育证明”，同时上报市教育局，市教育局审批同意后下发教育证明。
三、教育证明共两份，一份给建设单位，另一份由教育局直接转至市规划局。
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招投标
一、报建
二、设计招投标
三、设计合同审查
四、勘察合同审查
五、监理招投标
六、施工图审查
七、施工招投标
八、监理合同、施工合同审查
注：
招投标工作可由代理公司办理，收费标准为：
中标价的1‰—3‰
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