理论与方法.docx
《理论与方法.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《理论与方法.docx（13页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
理论与方法
∙C11
∙1、钢筋混凝土结构房屋的残值率是（ ）
A.2%
B.3%
C.4%
D.0
答案：
D
解析：
残值率是建筑物残值减去清理费用后的残余价值与房屋造价的比例，按照房屋折旧的有关规定，钢筋混凝土结构房屋的残值率是0。
2、收益法适用的条件是房地产的（ ）
A.收益能够量化
B.风险能够量化
C.收益或风险其一可以量化
D.收益和风险均能量化
答案：
D
解析：
通过收益法的报酬资本化法公式，我们可以知道收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。
3、投资利润率的计算公式是（ ）
A.开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用）
B.开发利润/（土地取得成本+开发成本）
C.开发利润/（土地取得成本+开发成本+投资费用）
D.开发利润/开发完成后的房地产价值
答案：
A
解析：
B是直接成本利润率的计算公式，D是销售利润率的计算公式，C不是任何利润率的计算公式。
4、在新开发区内有一块土地，总面积是2000平方米，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是（ ）
A.2500万元
B.3500万元
C.3600万元
D.3000万元
答案：
C
5、受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是（ ）
A.30年
B.20年
C.10年
D.40年
答案：
B
解析：
受腐蚀的砖木一等和二等生产用房的耐用年限均是20年。
单选题
6.合法原则要求房地产估价应以（ ）为前提进行。
A.最高最佳使用原则
B.公平原则
C.估价对象的合法权益
D.替代原则
答案：
C
7.收益递增递减原理可以帮助我们确定（ ）。
A.最佳用途和最佳规模
B.最佳约度
C.最佳规模和最佳约度
D.最佳用途
答案：
C
8.（ ）是评估房地产价格的时间界限，例如，政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价格，因此，在估价时是采用发布、变更、实施日期之前的还是之后的，就应根据它不确定。
A，估价时点
B.估价目的
C.估价区位
D.估价权益
9.某宗房地产,建筑层数5层,各层建筑面积相等,建筑覆盖率为50%,楼面地价为100元/平方米,则其土地单价为（ ）元/平方米.
A.500
B.200
C.250
D.100
答案：
C
解析：
50%*5*100=250元/平方米.
10.某宗房地产的总价值为100万元,其中土地价值30万元,通过抵押获得贷款60万元,若投火灾保险,则其投保价值应为（ ）万元.
A.100
B.70
C.60
D.40
答案：
B
解析：
100-30=70万元
∙C10
∙1.下列属于土地使用管制的事项有（ ）。
A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通
B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施
C.某宗土地使用中，要求容积率为2.0（建设工程教育网提供）
D.甲乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路
E.某宗土地只能用于商业房地产开发
答案：
A.C.E
2.某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。
银行贷款年利率为5.58%。
则下列说法中正确的有（ ）。
A.该房地产的实际价格等于名义价格
B.该房地产的名义价格为50万元
C.该房地产的实际价格高于50万元
D.该房地产的实际价格为50万元
E.该房地产不存在名义价格
答案：
D.E
3.公开市场价值是指下列交易条件下最可能实现的价格（ ）。
A.卖方和买方掌握必要的市场信息
B.卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象
C.买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价
D.卖方和买方追求各自利益的最大化
E.卖方和买方急于完成交易
答案：
A.D
4根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（ ）时，便为最高最佳使用。
A.与外部环境最协调
B.达到规模递增
C.内部构成要素的组合最适当
D.外部环境与内部因素相关联
E.外部环境要素为最适当的组合
答案：
A.C
5市场法中实物状况比较和调整的内容包括（ ）。
A.环境
B.地形地势
C.外部配套设施
D.内部基础设施完备程度
E.装饰装修
答案：
B.D.E
6.在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于（ ）。
A.卖方实际得到的价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）
B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费
C.买方实际付出的价格-应由买方负担的税费
D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率
E.买方实际付出的价格/（1-应由买方缴纳的税费比率）
答案：
A.B.D
7.下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（ ）。
A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出
B.重新购建价格是在估价时点的价格
C.重新购建价格是客观的价格
D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格
E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格
答案：
A.B.C.D
8.在运用成本法时最主要的有（ ）。
A.区分计划成本和实际成本
B.区分实际成本和客观成本
C.结合实际成本来确定评估价值
D.结合实际开发利润来确定评估价值
E.结合市场供求分析来确定评估价值
答案：
B.E
9.建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。
其中，属于经济折旧的有（ ）。
A.功能落后
B.功能缺乏
C.环境污染
D.交通拥挤
E.正常使用的磨损
答案：
C.E
10.根据净收益求取的不同，收益法可分为（ ）。
A.直接资本化法
B.投资法
C.收益乘数法
D.利润法
E.现金流量折现法
答案：
A.E
∙C9
∙
∙1、某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为（ ）元/平方米
A.2390
B.2410
C.2430
D.2450
答案：
B
解析：
逐年上涨额的平均数d=[（1190-910）+（1490-1190）+（1810-1490）+（2110-1810）]/4=300元/平方米，1999年的价格=910+300*5=2410元/平方米
2、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（ ）
A.等于报酬率
B.大于报酬率
C.小于报酬率
D.无法知道
答案：
A
解析：
根据V=A/Y，与V=A/R可知Y=R。
3、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为（ ）%
A.6
B.6.9
C.8.8
D.9
答案：
B
解析：
RO=M*RM+（1-M）*RE=0.7*0.06+（1-0.7）*0.09=6.9%
4、与报酬率性质不同的名词有（ ）
A.利息率
B.折现率
C.内部收益率
D.空置率
答案：
D
解析：
空置率是出租性房地产房间空置的百分率，与报酬率的性质不同。
5、基本完好房的成新率为（ ）
A.十、九成新
B.九、八成新
C.八、七成新
D.七、六成新
答案：
D
解析：
房屋新旧程度的判定标准是：
1）完好房：
十、九、八成;
2）基本完好房：
七、六成;
3）一般损坏房：
五、四成;
4）严重损坏房及危险房：
三成以下。
6、直线趋势法公式y=a+bx中，x表示（ ）。
A、价格
B、常数
C、价格变动率
D、时间
答案：
D
7、在市场法中，土地使用权年限调整属于（ ）调整。
A、权益状况
B、区位状况
C、实物状况
D、年限状况
答案：
A
8、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（ ）。
A、9
B、13.5
C、15
D、18
答案：
D
解析：
2000/（2000+1000）*27=18米
9、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（ ）。
A、类似写字楼的客观收益
B、市场比较法
C、该写字楼的实际收益
D、无法估算
答案：
A
解析：
无收益不代表没有潜在收益，可根据类似写字楼的客观收益来估算收益价格。
10、某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应（ ）。
A、取三者的平均值
B、取三者的中间值
C、任选其中之一
D、在三者的基础上综合分析决定
答案：
D
解析：
如果结果差别很大的话，不能简单地采用A、B、C方法决定最终结果，而要根据实际情况，综合考虑轻重程度后确定。
∙C7
∙
∙第1题对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（ ）。
A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间
B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间
C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间
D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间
【正确答案】：
B
第2题某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、，保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。
该房地产的净收益为（ ）万元。
A.245
B.275
C.315
D.345
【正确答案】：
D
第3题某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（ ）万元。
A.489.99
B.495.53
C.695.53
D.800.00
【正确答案】：
D
第4题某房地产开发商开发一幢建筑面积10000㎡的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/㎡，已知取得土地时楼面地价为1000元/㎡，开发成本和管理费用为1200元/㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。
该幢写字楼的销售利润率为（ ）。
A.7.90%
B.11.08%
C.11.83%
D.13.73%
【正确答案】：
B
第5题某成片荒地面积1k㎡，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。
上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（ ）元/㎡
A.310.61 B.321.60 C.477.87 D.494.77
【正确答案】：
C
?
?
?
第6题某写字楼的建筑面积为4000㎡，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/㎡。
当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/㎡，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（ ）万元。
A.67.60
B.811.24
C.1622.48
D.2433.72
【正确答案】：
D
第7题在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（ ）。
A.取得待开发房地产的时间
B.开发期间的某个时间
C.开发完成后的时间
D.开发完成之后的某个时间
【正确答案】：
B
第8题现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/㎡，其中主体工程900元/㎡，安装及装饰装修工程费为600元/㎡。
该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。
若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为（ c ）元/㎡。
A.486.52 B.521.74 C.559.50 D.1398.76
【正确答案】：
B
第9题直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由（ ）决定的。
A.房地产的历史价格资料
B.房地产的未来价格资料
C.房地产的现实价格资料
D.估价师选取的现时和未来的价格资料
【正确答案】：
A
第10题某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。
利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为（ ）元/㎡。
A.7974.00 B.8023.00 C.8056.25 D.8078.00
【正确答案】：
C
升级会员 