石家庄市零售商业调研报告.docx

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石家庄市零售商业调研报告

石家庄市零售商业调研报告

零售商业是城市的窗口。

石家庄作为华北重要商埠，改革开放以来商贸流通业的健康，已成为环渤海、京津冀经济圈商贸流通体系的重要组成部份。

华北地域商贸流通格局的多层次互补性决定了华北商贸中心城市具有布局的复合性，即将商贸中心职能分解到不同的城市，形成各具特色的商贸流通中心。

按照这一功能分工，石家庄市作为立足华北、辐射三北、连通海外的商贸流通产业发达城市，已经大体进展成为具有现代市场体系、现代流通方式的华北地域重要商贸中心城市。

第一部份　商业中心进展中的问题分析及其对策

一、商业中心进展中存在的问题

（一）共性的问题

一、商业中心成带状进展，使得商业中心缺少应有厚重。

二、由于商业街有着长度的极限，中山路繁华商业区不可能全线贯通，形成事实上的北国和东购商圈两大商业聚集区，中间地段空白，使得中山路整体商业气氛出现断裂。

3、现代商业业态、国际商号品牌支撑偏弱。

缺少国际一线商号品牌（如沃尔玛等）入住，同时省外企业在石家庄站住脚的商业企业不多。

4、商业中心过密集的集中在中山路沿线，使得中山路交通与流通的矛盾加重。

作为石家庄的东西方向的中轴大动脉，承载着庞大的交通压力，商业中心沿中山路自然布局，客流与顾客流的重叠，使得矛盾加倍突出。

五、总规与子规衔接不够，致使石家庄党务、政务中心、文化广场、人民公园等政务、休闲娱乐场所与商业中心的空间布局相重叠，加重了人流车流矛盾。

商业中心缺少与营业面积相适应的停车场等附属商业设施，与未来家庭汽车时期到来的趋势不吻合。

（二）商业中心两大商圈进展中存在的问题

北国商圈的突出问题

一是业态组合不甚合理。

二是交通与流通的矛盾突出，停车场严峻不足。

三是大型专业品牌卖场少。

四是北国商圈与商务中心的对接

东购商圈的突出问题

一是功能结构不合理。

二是毗邻新华集贸市场的矛盾：

☆批发市场以经营中低档商品为主和以商业中心以经营中高级商品为主的矛盾；

☆批发市场面对的经营业主与商业中心中高端客户的矛盾；

☆批发市场对经营环境的低要求和现代商场对经营环境高要求的矛盾。

☆交通与流通的矛盾

☆中山路双侧均衡进展的矛盾

☆烂尾楼与窗口形象的不和谐

二、商业中心进展的对策建议

一、突出四中路、平安大街、建设大街、正东街所围区域立体化商业中心建设布局，实现省会商业中心从带状进展向核装进展的突围。

同时在平安大街与中山路交叉口地域进一步进展招商引资，饱满商业中心街区过渡带的空白。

二、加速中山路交通基础设施的建设，适时启动地下地上交通计划，完全解决交通与流通的矛盾。

3、市级商业副中心——东南商业副中心的建设速度必需提速。

4、夯实北国商圈

（1）加速先天下项目的商圈成熟度的培育

（2）加速保龙仓远洋城项目启动，通过现代业态旗舰店的建设，夯实北国商圈的位势

（3）尽快修建中山路与建设大街立体互通过街天桥。

（4）加大休闲娱乐设施的比例

（5）加速招商引资步伐，引进以沃尔玛、家乐福等卖场为代表的国际品牌入驻石家庄。

五、提升东购商圈

一方面通过空间置换方式疏解中心区的现有商品批发功能，突出中心区的高级零售商业和相关商务功能，提升存量资源的功能，使中心商业区走集约进展的道路。

一方面要通过现有业态的提级升质壮大中心商业区

（1）增加中山路双侧过街设施的建设密度，方便客流的南北穿行。

增加中山路南侧商业网点建设的力度。

（2）通过交通计划，实现南花园步行街与东购商圈的有效连接，并进一步通过计划形成与华联商厦的有机连接，启动华联再创辉煌。

（3）配套业种业态。

进展与商业中心相匹配的高级娱乐、休闲等服务设施，知足人们购物、餐饮、休闲、娱乐、学习等各类不同的需求。

（4）加速协调，启动康泰广场开业

（5）改造提升新华集贸市场

依照“控制规模，完善设施；改造交易方式，提高货物档次”的原则，通过步行街、精品店等方式改造现有的市场模式，完善基础设施；慢慢由商品批发交易市场转化为商品展示定货中心，突出展示功能，弱化交易功能提高商品档次，加大电子商务交易份额，实现由“传统商品交易市场”向“现代市场”的转变。

第二部份二级商业中心进展中的问题分析及其对策

一、二级商业中心进展中存在的问题

一、业种散布不均衡，特色不突出

二级商圈涉及的业种散布主要集中在百货、服装、餐饮等方面，从而影响二级商业中心对周边辐射区域的服务能力，无法知足不同需求顾客群体的多样化需求，无法产生客流集聚效应，严峻制约其进展速度和进展规模；特色不突出则会致使二级商业中心缺乏市场竞争力，致使进展受到影响。

二、新兴业态进展滞后，缺少旗舰店或大卖场支撑

在各个二级商业中心，专业店和百货店的比例占绝对优势，专卖店、便利店等新兴业态的比重相对较低，除建华（建华百货商场）和石邑（益友百货商场）外，其它二级商业中心都没有标志性商场。

3、从商铺经营规模角度看，中小型商铺比重偏高

各个二级商业中心的商铺经营面积普遍偏小，主要集中在50平米以下，商品档次偏低。

4、公交线路偏少，辅助交通设施不全

五、特色不明显。

二级商业中心除较好的知足商业中心周围的消费者需求外，还应该实行错位经营，创造不同优势，并通过不同优势形成特色并达到对更大范围客流的吸引。

强盛商业中心有怀特国际商城、怀特家居城、怀特水产市场、保龙仓、北国超市，卓达商贸城、易初莲花等大型商业设施，体育南大街餐饮业一枝独秀，使得强盛二级商业中心已经比较成熟。

但作为一个后发的二级商业中心，仍然存在一些问题，表此刻：

一是怀特国际商城开业后尚未起到旗舰店的作用。

便利店、商场和购物中心等新兴业态的比重偏低。

许多新建社区里便民店缺乏。

二是从经营管理的角度来看，建筑很多、面积不小，但经营的内容没有夯实。

三是从布局结构偏散，组织化程度不够，业态业种不全，缺少特色。

四是由于富壮大街没有打通，交通的顺畅度不够，周边商圈客流的可达性不睬想。

五是槐安路作为交通干道与临街商业业态存在交通与流通的矛盾

平南商业中心周边居民小区进展较快。

华夏、明珠等照明器材城和建材、水产等业种商业网点有必然特色商业网点，但问题突出表此刻缺少大型卖场支撑，经营业种不全。

商业网点不成规模，散布不集中，无法发挥产业集聚效应。

经营面积偏小，没有大型的购物场所，只是零星散布着一些餐饮娱乐场所和两家中型超市，客流量较大，但由于快速路的原因，车流量对商业中心影响不大。

石邑商业中心

业种散布比较齐全，主要集中于服装日化、电器通信、餐饮百货等。

百货店、专业店在整体中的比重较高。

专卖店比重相对偏低。

业态集中在专业店和百货店，商铺经营面积偏小。

石岗商业中心

商铺数量很庞大但规模普遍较小，以高柱旧货市场为依托较集中进展与家具建材等为主大业种的商业网点。

新兴业态进展严峻滞后，没有大卖场。

这里不是市内主要的交通道路枢纽，交通不太发达，人流量和车流量相对较少。

建华商业中心

建华二级商业中心位于中山路东端，北部和平路是石家庄工业聚集区，由于目前工业不太景气和工厂搬迁现有流动人口收入水平较低但随着工厂搬迁后新兴居民的建设，未来潜力专门大。

现区域由建华百货商场、蓝天商厦等较大型旗舰商业设施，但大型酒店和娱乐设施相对较少，服务业、金融业进展滞后。

专业店偏多，专卖店偏少。

商铺数量较多但经营规模普遍偏小。

二、二级商业中心进展的对策建议

（一）、强盛二级商业中心

　　一、加速卓达商贸城的招商引资步伐，通过品牌旗舰店的加盟，尽快使其启动起来。

　　二、快与怀特集团的沟通，培育与时期要求要求向适应的怀特人，顺应招商引资的需要。

　　3、充分利用城郊结合部的优势和未来体育中心、政务中心、会展中心和居住中心迁移的人气优势，超前谋划高级次的集购物休闲商务娱乐为一体的超大型购物中心，知足现代消费“一站式购物”心理需求。

　　4、尽快打通富壮大街槐中路－槐安路段，增增强盛二级商业中心的可达性，分流北国一级商业中心的客流。

　　五、超前计划建设或地下通途经街天桥，以减缓交通压力和确保行人车辆的交通安全，而且应增设公交线路和公交数量。

（二）平南二级商业中心

一、依托石家庄火车站南迁的契机，在未来的进展中，平南应该抓住那个有利条件，大力推动现代商业基础设施建设，计划兴修大型酒店饭馆。

二、以新建居民小区为支撑，建设大卖场和新型商业业态。

增加品牌专卖店的比例，以知足高级消费人群的需求散布规律的角度来看。

3、进一步做大做强特色等灯具市场，同时拉长产业链，进展家俱、家居、家饰产品专卖店。

（三）石邑二级商业中心

一、做大做强以大型图书批发市场为龙头的文化用品市场。

依托图书批发市场，充分利用信息网络技术，增强信息交流、网络购物、批发零售等服务功能，拉长产业链条，进展图书、报刊、音像、广播影视等文化产品的电子交易，慢慢形成华北地域图书信息集散中心。

并以此为依托进展动漫等现代文化产业，本区域位于东南高教区周围，定位凸现文化功能，错位与其他二级商业中心。

二、同时围绕目标客户，配套进展酒吧、茶社等休闲娱乐网点，建设商务写字楼。

突出时尚和前卫的文化特色的休闲娱乐型商业中心。

3、进一步加大与益友百货旗舰店相配套的业种业态建设。

增加专卖店和便利店的比重。

在未来的进展中着重应该提高60-100平米中型商铺的建设比重。

（四）石岗二级商业中心

　　一、加速高柱家具市场升级改造，旧货市场实行搬迁计划，搬迁到北二环外侧交通较发达的区域。

　　二、在高柱旧货市场南侧闲置土地上建设面向西北区域的现代化大型购物中心，初步定位为以家（成婚）为主题的购物中心，形成于市商业中心和其他二级商业中心的错位。

包括婚宴广场、成婚摄影、婚姻家具家饰、婚姻家电等。

　　3、由于周边小区较多，毗邻水上公园，成立中型超市。

　　4、加速高柱村民灵堂的外迁工作。

第三篇商业街进展中的问题分析及其对策

一、商业街进展中存在的问题

一、过量集中在一环之内，分散度不够

二、特色不够突出，定位不够明确，趋同现象严峻

3、配套设施不够完善

4、规模不大，品牌不响，影响力不够，尚未一个真正意义上步行商业街

五、受制于地产商的建筑理念，建筑形态与商业形态脱节，过度追求近期利益，配套设施不完善如停车位等。

六、商业街经营管理机制滞后。

二、商业街优化改造的对策建议

（一）现有商业街的优化改造对策

一、建设与整改相结合，树立商业街的良好形象

增强商业街区的计划设计，包括控制性详细计划、城市设计、广告牌计划、历史街区计划等。

重视对特定街区历史文化的挖掘，凸现建筑艺术在商业街建设中的突出作用，对商业街内店铺的店容店貌进行统一整治，以形成统一的商业街形象。

推行物业和公共服务社会化，提倡依法经营，文明做生意，尽力软形象。

二、规范商业街管理，提升商业街的管理水平

增强统一管理。

相关职能部门按属地成立商业街管委会，一路增强对商业街的管理，为商业街的计划、建设、运营把好关、服好务。

增强交通管理。

交管部门在遵循交通管制条例的前提下，制定解决商业街物流问题的可行性方案；增强交通配套基础设施---停车场的建设，按照商业街多处地段的计划建设情形，尽可能因地制宜配建必然规模的停车场。

增强政府管理。

政府应该在商业街的进展进程中负责商业街的计划，并牵头组织商业街的改造和建设，而且要组织好商业街的宣传推介与招商引资工作。

增强行业管理。

组建具有社团组织资格的商业街管理协会。

同意政府和协会会员的委托，行使商业街的行业管理职能，通过行业自律，提升商业街的竞争力。

3、调整业态，明肯定位

中心商业街业态应以专业店、专卖店、百货店为主，地域商业街应以便利店、超市为主，特色商业街应以专卖店、专业店为主，各商业街还应有餐饮业、公共娱乐业、通信服务业（电话亭、座椅、医疗设施、酒店等）。

研究表明，最佳的业种搭配应为：

零售业占65%，餐饮业占20%，公共娱乐业占10%，通信服务业占5%。

4、营造商业街特色

要充分挖掘商业街的历史文化底蕴，在商业街的改造进程中，对老字号的店铺和历史性文物建筑尽可能的给予保护。

要创造现代商街文明。

能够按期举行丰硕多彩的文化活动，如有特色的广场音乐会、大型国际异域风情演出、大型商品展览会、时装展示会等，使顾客在购物的同时享受到不同凡响的商业文化气氛。

五、增强对商业街的宣传推介力度

六、普遍运用现代化的营销方式

（二）重点建设的商业街

一、广安休闲娱乐商业街

　　广安大街南起中山东路，北到和平东路，全长1150米，路面宽度约60米，已成为石家庄最具有现代都市气息的地段之一，国际大厦、世贸广场、美东国际、世纪方舟、时期方舟等高层建筑的商务会馆是都市地标。

将此街打造成一条以休闲娱乐、餐饮为主的高级次的商业街。

二、环二环汽车交易带

依托河北贸易园区的进展，连通北二环和南二环，将其建设成为集汽车贸易、汽车维修服务、二手车市场、汽车交易置换、汽车文化娱乐等服务功能于一体的汽车贸易带，使之成为覆盖全省、面向全国的汽车交易中心。

3、强盛花鸟水族古玩街

富壮大街北起槐安路，南至南二环，全长约2200米，路面宽度约30米，建议将其打造成集休闲、参观、购物为一体的花鸟虫鱼、古玩玉器市场。

4、太平河生态旅游带

依托太平河优美的自然风光，大力进展生态旅游业，将其打造成一条集特色餐饮住宿、休闲旅游为一体的生态旅游带。

第四篇石家庄市大卖场布局问题分析及其对策

一、大卖场布局存在的问题

（一）总量过量

　　“中国超市调查报告”对118个城市的饱和度指数进行排序，最高为深圳，最低为内蒙古赤峰，石家庄的超市饱和度指数为，位居第六位，以为基准，饱和度指数高于此点被以为那里的超市已通多余，向这些城市投资成立超市，并非能增加该城市的整体规模，而只能是通过竞争去代替或直接收购本地已有的超市。

基于此饱和点，石家庄的超市面积多余，高于饱和点的城市的超市增加空间为负值，石家庄超市增加空间指数为－,仅次于深圳和北京。

按照统计部门最新发布的调查报告，截至07年6月底，石家庄共有大中型综合超市50余家，其中营业面积在1万平方米以上的24家，在这50余家大中型综合超市中符合大卖场概念界定的大型综合超市有38家，大卖场在50家大中型综合超市中的比例高达76％，因为卖场的营业面积都在5000平方米以上，全数卖场的营业面积之和占所有超市面积之和的比重也是相当高的。

按超市布局的国家标准要求，10万人常住人口配备一个1万平方米左右的大卖场的原则，石家庄市市区目前常住人口为220万左右，大卖场的容量应在22个左右。

而目前石家庄市的大卖场大约在36家，营业面积在1万平方米以上的就有24家，足以说明石家庄超市卖场已通多余，总量过量。

（二）密度过大，扎堆现象严峻

2006年8月，商务部市场建设司对外发布了《零售业同业损害评估方式》，该《方式》规定超市的商业半径为2千米，这意味着在2千米范围内，将不能同时开两家大型超市。

而石家庄的大部份超市都没有按2千米的要求来布局，从咱们选取的以北国自由港、北国裕华、新世隆为中心的2千米范围内，就别离有7——8家的卖场散布能够看出布局的密集，而且这三个2千米的商圈也有交叉和重叠的地方。

石家庄的30余家大卖场绝大部份集中在2环之内，1环之内就有10家大型超市，2环之外大型超市只有3家。

（三）商圈高度重叠

2004年8月，国家商务手下发了关于实施《零售业态分类》国家新标准出台。

在新国标中，大型超市被规定商业服务范围为“辐射半径在两千米之内”。

若是各卖场的2千米商圈都划出来，那么可能出现圈圈交叉，经测量36家大卖场间两两之间的距离，咱们得出11组卖场间距离在一千米之内，所以即便以1千米为半径划定商圈范围也是有交叉的。

二、优化大卖场布局的对策建议

（一）增强商业网点计划

一、加速东南部商业副中心建设步伐。

石市绝大部份大型超市集中于中心商业区，距离过近，经营类似，商品服务同质化。

而城市新区、郊区超市进展不足，网点缺位。

依照建设华北重要商埠的功能定位，石家庄城区的东南部将成为城市的副中心，也是主要的生活区，尤其是二环之外，但目前还没有一家大型的超市，因此主管部门在计划引导和布局优化上应优先考虑。

二、加速社区商业进展。

政府应鼓励连锁超市、便利店进社区。

大力进展社区型超市、食物生鲜超市、“农加超”等。

政府有关部门在连锁企业的进展上增强宏观指导，帮忙规画中的超市、便利店弄好商圈调查，做到合理布局、选位有效。

借鉴北京、上海等商业发达地域的经验，通过提供贴息补助等优惠政策，帮忙连锁企业加速在城郊新兴社区的进展。

（二）实行听证会制度

借鉴上海等城市的经验，对新开大型超市实行听证会制度，贯彻落实商务部《零售业同业损害评估方式》，以商业网点计划增进现代流通的有序进展。

“听证会”制度，由市商贸主管部门组织，由申请方、同业者、地方政府、专家和居民代表和商业主管部门组成小组，进行评议并投票表决，确保石家庄市商业网点布局合理、有序。

（三）增强行业指导

一、弄好市场运行的动态监测，跟踪掌握行业经营数据，按期发布行业进展背景资料，慢慢成立起大型超市建设预警机制。

发布投资指导目录，开展信息咨询服务，合理引导社会投资方向，引导大型超市科学选址，综合考虑商圈的交通、消费、商业、人口等因素，避免同区域同业过渡竞争。

二、引导卖场的优化升级，通过品牌化的优质服务来稳固消费群体。

大型超市逐渐向精品化、高级化方向进展，并开始向购物广场、区域购物中心等更高端业态转化。

打造省会未来超市进展的模式，将从单一购物向多种娱乐化转变，成为超市化的摩尔业态。

（四）鼓励优势企业对现有卖场进行并购、重组

超市网点资源向优势企业集聚，是目前石家庄超市业现状的一大特点。

目前，在石家庄50余家大中型综合超市中，北国与保龙仓两家企业的大型网点数量占市区超市总量的70％以上，两大超市企业的营业总额则能达到市区超市营业总额的80％以上。

政府可重点支持一批具有核心竞争力的行业龙头企业，利用资产兼并重组、特许加盟等多种方式，使有效资源向优势企业集中，增进企业做大做强，实现规模化、品牌化经营。

要在政策扶持、进展资金、改革改制、宣传推介、信息服务方面对优势企业实行重点指导和服务。

（五）打造石家庄市改革开放新气象，着力扶持2－3家外埠品牌卖场在石家庄的健康进展。

由于石家庄独特的位置，外地品牌经营者为扩大影响力始终把石家庄作为一个重要的竞争高地谋划布局。

但前后开业的王府井、华普、人人乐等前后败走石家庄。

事实上外地大卖场的健康进展，对活跃石家庄商贸零售市场，提升石家庄流通力和商业文化力意义是专门大的。