北京旅游住宿业的发展与分析.docx

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北京旅游住宿业的发展与分析

2012年北京旅游住宿业的发展与分析

一2012年北京市旅游住宿业发展状况

（一）总量供给规模

截止到2012年底，北京市共有星级饭店612家，其中五星级62家，四星级130家，三星级207家，二星级191家，一星级22家。

这一数据较之2011年598家略有增长，但五星级饭店减少1家。

其原因在于国家旅游局和北京市旅游委员会实施的星级饭店退出机制发挥作用。

尽管在总量上增幅较之前有一定程度下降，但对于保持北京市星级饭店质量标准水平具有积极作用。

目前北京市星级饭店约占全国的5%，五星级饭店约占全国的10%，在高星级饭店中北京市处于领先水平。

（二）客源市场状况

2012年全市星级饭店接待住宿人数21010345人次，同比下降0.5%，其中国内住宿者18112866人次，同比增长0.6%；入境住宿者中，除澳门同胞外，其余都较上一年下降，下降幅度最大的为香港同胞（见表1）。

由此可以看出，在全球经济危机大背景下，北京市国际旅游市场也未能幸免。

表1北京星级饭店接待住宿人数（按客人类型划分）

从饭店星级来看，国际旅游者接待数量呈现梯度上升态势，星级越高，接待国际客源量越大（见表2）。

从表2中可以看出，国际市场对高星级饭店需求高于国内旅游者。

值得注意的是，一星级饭店全年仅接待1211位国际旅游者，较上年下降28.8%，相比之下，五星级饭店仅下降5.3%。

这一数据表明，在经济型饭店压力下北京市低星级饭店对国际市场吸引力正在快速消失，这需要引起业内高度关注。

表2北京星级饭店接待住宿人数（饭店星级划分）

（三）经营状况

2012年全市星级饭店平均出租率60%，平均房价523.2元/间天。

2012年，全市星级饭店营业收入299.2亿元，比上年同期增长5.8%（见表3）。

[1]显示出饭店收益水平的增长高于接待人数的增长。

这一方面说明北京住宿业在提升人均收入方面取得一定成效，也有通胀背景下收入的自然性增长。

表32012年北京市星级饭店经营情况

（四）星级饭店复核情况

2012年北京市继续加强了星级饭店复核工作，范围为2011年星级饭店重新评定工作中被限期整改或复查问题较多的3星级和4星级饭店共103家，其中4星级20家，3星级83家。

复核结果中，共有85家饭店达标，达标率82.52%，8家饭店限期整改，6家饭店延期复核，4家饭店取消星级。

其中四星级饭店17家，三星级饭店68家。

因卫生状况差、安全管理不规范、设施设备维护保养不到位等问题，8家饭店限期整改，占复核总数的7.77%，其中4星级3家，3星级5家。

延期复核饭店6家，占复核总数的5.83%。

因装修改造停业，6家3星级饭店延期复核。

从上述数据看出，北京市现有饭店达标率较高，超过80%。

值得关注的是，在近20%不达标的情况下，如果不能保持20%增量，则北京市星级饭店总量规模可能出现下滑趋势。

因此，如何促进现有饭店积极整改和提升，使之保持星级标准水平，同时吸引新建饭店进入星级评定体系，是今后北京市饭店行业管理部门需要解决的问题。

二北京市旅游住宿市场趋势展望

进入21世纪以来，我国的地产业及旅游业持续发展，饭店产业中形成了两大需求市场：

饭店住宿者市场和住宿业主市场。

前者由普通的住店客人构成，他们需求的是“饭店中的过夜房间及其配套服务”；后者由大大小小的、往往不具备饭店管理经验及技术的发展商或物业持有者构成，他们需求的是“体系化、规范化、连锁化的饭店运营管理技术服务”。

与此相对应，为了满足前者的需求，市场中形成了众多层次类型不同、大小各异的饭店等住宿设施；为了满足后者的需求，市场中形成了规模、结构和战略各异的饭店集团或品牌连锁公司。

如首旅集团是北京最大的旅游住宿业投资运营集团，若考虑首旅与如家的资产关系，则该集团已经进入全球饭店集团排名前10位，具有一定国际化经营能力。

（一）北京市饭店住宿者市场规模趋势展望

中国经济持续三十多年的高速发展为旅游和住宿业的发展带来了巨大商机。

目前，中国的发展状况与美、英等西方发达国家在20世纪70年代初期的状况非常相似：

经济连续多年高速增长、公路网得到完善且汽车保有量急剧上升、人均年收入处于5000～10000美元的发展区间、居民的出游率快速上升，这些都大大促进了对住宿业需求的持续旺盛。

根据人均出游率、城市化率和人均GDP等与饭店需求量的相关性分析，预计到2020年前后中国将拥有全球最大规模的饭店设施。

2012年人均地区生产总值87091元，折合13797美元，达到国际上富裕水平，这为北京市旅游住宿业市场由商务和政务主导向商务、政务与市民休闲旅游转化提供了可能，这一转变将改变旅游住宿业对外部市场的依赖，在扩大内需和满足市民高端生活服务需求上发挥积极作用。

总体上，北京市住宿业从高速增长进入稳定发展的成熟期。

（二）北京市住宿业市场结构分析

在总量增长的同时，北京市饭店需求也正在经历非常深刻的结构性变化。

虽然传统的城市商务和休闲需求仍然是市场需求的主体，但是我们已经清楚地看到市场中原先近似铁板一块的需求已经开始不断细分，无论从需求档次来看，还是从住宿时长来看，或者从核心产品诉求来看，市场中都出现了较多的分化，饭店的品牌越来越按照市场的细分来创造，而不是简单按五星、四星、三星来设计。

同一个星级可以有多个品牌，但要体现特色，做好市场定位，提升品牌认知度。

1.高档饭店

一般而言，高档饭店的投资需求主要来自大城市重点区域和中小城市中心区域的房地产综合开发项目。

从全国来看，目前此类城市综合体的开发热潮已从一、二线城市向三、四线城市扩展，投资需求持续强劲。

此外，由于饭店物业具有的保值增值特征，一些拥有资金并寻找投资机会的个人和单位也会将高档饭店物业作为投资的方向。

未来，尚未拥有五星级饭店的三、四线城市将成为国内饭店管理集团的重要市场。

如前所述，北京市高端饭店在全国的占有率已经超过10%，在朝阳、东城等中心地区高档饭店需求趋于饱和，未来增量将主要分布在城市副中心、郊区大型商业和旅游综合体。

伴随着城镇化的进程，目前还未建设五星级的卫星城，通州、延庆、怀柔、房山、平谷等卫星城尚有发展空间。

需要说明的是，西城区由于功能区定位等原因，过于强调产业高端化导致消费型服务业匹配不足，目前五星级饭店仅有3家，与西城区高端机构富集态势形成反差，客观上导致西城区住宿产业的低端化。

北京市高端饭店增量需要在北京市总体城市规划框架下合理有序建设。

2.中档饭店

尽管与全国平均水平相比，北京市现有中档饭店比例稍低，但总体上存量已经相对庞大。

北京作为一流国际大都市，空间弥足珍贵，区域内原先的建筑格局和道路历史悠久更导致基准地价高企。

根据2006年《北京市国有土地基准地价表》，西城区、东城区区内土地绝大多数被划做一级、二级，商业用地基准地价从13360元/平方米到16960元/平方米，朝阳区地价从4870元/平方米到10660元/平方米。

基准地价的“高企”导致住宿业建设成本增加，客观上限制了城区大力发展中档饭店的可能性。

长远来看，中档饭店适宜分布在环核心地带或交通枢纽。

就经济效益而言目前中档饭店普遍不够理想，市场劣势明显，资本市场投入较少，且基本上没有出现引人注目的品牌化和连锁化经营的案例。

未来中档饭店的投资出路有可能集中在对既有存量的功能和品质的提升方面，而不一定都通过加大增量来完成。

北京市企事业单位众多，非市场化的住宿设施总量大。

现有企事业单位内部化的物业随着市场化进程，将越来越多地进入供给市场，对这些存量的消化和提升将是未来建设的新亮点。

3.经济型饭店

需要注意的是，十几年来，经济型饭店的发展主要是依靠对既有物业的租赁改造，而不是投资新建。

经过十年的高速发展，北京市可用来改造成经济型饭店的物业存量下降。

由于北京市近10年来地产价格直线攀升，加上政策性因素导致物业租赁成本和人工成本大大提高，使得现有饭店管理公司更趋向于采用特许经营的方式进行发展。

在现有土地政策下，产业资本一般不会大批量地用于经济型饭店的物业开发，这将极大地制约经济型饭店未来在规模上的扩张。

三北京市住宿业集约化程度分析

在北京市的饭店市场中，供给现状大致可以分为几个层次。

在标准五星级及其以上的豪华五星级市场中，国际品牌实力雄厚；在“四加五减”的低端五星级和高端四星级市场中，锦江、建国、港中旅、开元等本土品牌管理公司是主要的控制者；在中档市场（三星级和低端四星级）中，有影响力、成规模的饭店品牌几乎没有；在低星级的经济型饭店市场中，如家、七天等新兴企业已形成高度垄断。

1.标准五星级及其以上的管理市场集约化程度非常高

在全国700余家五星级饭店中，标准五星级以上的饭店大约只占15%。

据统计[2]，截止到2011年底，我国标准五星级以上高档饭店（440分以上）客房12万余间。

在中国排名前八位的国际饭店集团管理的饭店客房数已达到11.7万间，集约的程度高，C8值达到95%。

[3]相比较而言，北京市高端国际品牌饭店在品牌分布上较为分散，集约程度C8为33%。

本土品牌在这一领域里还未见取得公认的成果。

2.在“四加五减”的低端五星级和高端四星级市场中，市场集中度相对标准五星级以上的饭店而言较低

目前，全国低端五星级饭店（得分低于440分）客房总数约7万间，高端四星级饭店总数约14万间，共计约21万间。

目前排名前八位的饭店管理公司管理的此类饭店客房总数超过7万间，其集中度在30%左右。

从品牌上看，北京市这一市场处于分散状态，这与北京机构性投资与运营酒店模式有关。

除首旅集团下属酒店外，其他品牌布点非常分散，体现出该市场集约化程度较低。

3.以部分低端四星级和三星级为代表的中档饭店市场中，竞争集约化程度还非常低

全国此类饭店的客房总数约为90万间，排名前八的饭店集团所管理的饭店客房规模约为5万间，三星级市场集中度在5%左右。

在北京市这一数据也在8%以内。

这与银行、保险、电信、商业零售等其他服务业相比比例过低。

因此积极加强中端饭店市场的集约化经营是北京市住宿业未来发展的重点。

4.经济型饭店市场竞争集约化程度相对较高

目前全国经济型饭店客房总数约为63万间（未含二星级和一星级），其中，排名全国前八强的经济型饭店客房规模总数约为43万间，其集中度约为68%。

北京市经济型酒店发展较为成熟，基本形成了主流品牌全空间布局，C8值超过97%。

若考虑庞大的低星级饭店和社会旅馆数量，这一集中度会有所下降，但现有低星级饭店及社会旅馆因种种原因一般情况下难以改造成为符合现有品牌要求的经济型饭店。

四高中低档市场中的品牌竞争态势

各层次饭店品牌化经营的现状是，高档市场中外资品牌管理着最好的饭店，经济型市场中本土品牌占据主导地位，中档市场基本上还是白纸一张。

以下是对这四个层次的市场竞争状况的具体分析。

1.豪华市场中外资品牌管理着五星级中最好的饭店，本土公司已开始尝试进入豪华五星级市场

截至2012年10月，全国共有717家五星级饭店，国际品牌所管理的饭店约200家。

在717家五星级饭店中，星级评分在440分以上的饭店约15%，即108家左右，主要为国际品牌管理[4]，这一市场未来的竞争主要是国际品牌间的竞争。

但需要关注的是一些具有实力的地产公司如万达、绿地等，都已开发出了定位于豪华市场的五星级品牌，如“万达嘉华”“万达文华”“万达瑞华”“铂瑞”“铂骊”等。

一些本土饭店集团也开始投资建设豪华五星级品牌，如首旅的“诺金”、锦江的“J”等。

在这一市场中，国际品牌受益于其传统优势，主要采用委托管理模式，而本土集团则充分利用雄厚的资本实力，采取了资产支撑品牌的策略，以加强对品牌创建初期的支撑力度。

北京市61家五星级饭店中，国际品牌管理的饭店为29家，接近一半，除个别饭店外，市中心高端饭店几乎全部为国际品牌管理。

2.本土饭店品牌占据低端五星级及高端四星级饭店市场

截至2012年10月，在现有700余家五星级饭店