物业管理服务合同.docx

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物业管理服务合同

物业管理服务合同

（酬金制）

委托方（甲方）：

倚林佳园业主大会

受托方（乙方）：

某物业管理有限公司

日期：

2009年9月15日

物业管理服务合同

第一章总则

第一条本合同当事人

委托方（以下简称甲方）

名称：

某市朝阳区倚林佳园业主大会

受委托方（以下简称乙方）：

名称：

某物业管理有限公司

物业管理资质等级证书编号：

（建）107002资质等级：

一级

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方选聘乙方为某市朝阳区倚林佳园小区提供物业管理服务，订立本合同。

第二条物业管理区域基本情况

物业名称：

倚林佳园

物业用途：

住宅

座落：

某市朝阳区洼里乡龙王堂村

四至：

东至林萃路（白庙村路）、西至市汽车公司第一修理厂、南至科荟路（辛店村路）、北至京师园小区

规划占地面积：

10万平方米

规划总建筑面积：

179690.27平方米，其中地下建筑面积22277.18平方米,地上总建筑面积157413.09平方米,住宅建筑面积130087.95平方米,商业与办公用房建筑面积17411.14平方米。

委托管理的物业范围及构成细目见附件一《倚林佳园物业构成细目》。

本合同委托管理的物业范围的实际收费面积以本次合同签定时物业交接验收并核实的实际面积（如合同期间的实际收费面积发生变动，则以实际面积计算）为准。

第二章合同相关原则约定

第三条依据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》，甲乙双方平等协商决定，本期物业管理服务合同采用酬金制计酬的管理模式。

第四条本期物业管理服务合同采用酬金制计酬管理模式，物业管理企业仅作为物业资金的代管方，在依照物业管理服务合同合格地完成各项管理服务任务后，物业管理企业提取相应比例的管理者酬金；提取管理者酬金后的其他各项小区物业资金收入等将依据业主大会的授权和本合同的相关约定，用于本小区的物业管理费用支出、小区建设及其他约定项目。

第五条本期物业管理服务合同中物业公司可提取的管理者酬金项目和比例为：

全区物业费、供暖、制冷及供热总收入、地面停车费、地下车库停车管理收益等各项总额的5%。

第六条乙方设立倚林佳园分公司的独立财务帐户，业主委员会委托乙方进行小区公共物业资金与收入的财务代管，即该财务帐户为共管帐户，相关的财务支出项均需按照本合同约定或业主大会对业主委员会的授权，由业主委员会签署书面同意意见后方可执行，具体的财务支出运作方式将参照已公示的业主委员会财务管理相关程序和文件执行。

（共管帐户的具体运作详见《倚林佳园财务共管规定》并作为本合同的附件）

第七条倚林佳园物业费、供暖供热等费用的收缴工作由业主大会委托物业公司负责，业主委员会将履行督促和协助催缴的义务。

第八条业主大会将建立针对物业管理企业总体服务质量的考核机制，业主委员会将通过定期召开全区业主楼代表会议的形式（书面会议和大会两种方式）对物业管理企业的总体服务质量进行评定和监督。

在各项管理服务指标达到合同要求时，物业管理企业将按季度（在每季度末）提取管理者酬金，管理者酬金将按照与物业费、供暖供热费的收缴比例及总体服务质量评议状况挂钩。

第九条在本合同周期中每季度末，业主委员会将组织一次至少有50%以上业主参与的服务质量书面评议活动，并召开由业主委员会和楼代表参与的物业管理服务质量综合评议会议，将服务质量评价级别分为不满意、一般、满意共三个级别。

如果本季度乙方的总体服务质量评议状况的不满意率超过参与服务质量书面评议活动业主人数的20%，则乙方将被判定本季度服务质量不达标；甲方有权对此服务质量不达标情形而要求乙方限期（一个月）整改，逾期未整改的，经物业管理服务质量综合评议会议通过，甲方有权减扣20%的乙方该季度的管理者酬金作为对乙方服务质量缺陷的经济处罚。

即：

乙方该季度的管理者酬金将只能按照物业费和供暖供热费等实际收缴比例的80%提取，具体罚金将从下一季度管理者酬金中扣除；如果乙方服务的不满意率不超过投票业主人数的20%，则乙方的本季度管理者酬金将按照物业费和供暖供热费等实际收缴比例足额提取。

甲方根据物业服务满意率调查结果，物业费收缴率，设备完好率以及年终财务审计等情况，将对乙方倚林佳园分公司人员进行奖励。

甲方有权决定当年奖金的总额，且奖金数额上限不超过当年物业费、供暖费等收入总额的3%。

具体奖励办法另行规定。

第十条本期物业管理服务合同中，将建立针对第三方服务（如保安、保洁、绿化、维保、工程等分项）承包企业选聘的竞争机制和淘汰机制。

根据本次酬金制相关运作规则，倚林佳园业主大会具有选聘合同中第三方承包企业的决策权和监督管理权，乙方或乙方授权的分公司有配合义务并在签约后承担对第三方的管理责任并且有具体的管理权。

为有效降低第三方服务承包的总体成本，建立第三方服务的质量竞争机制，第三方服务承包公司原则上应通过公开招标形式择优确定，业主委员会将会同物业公司与相关第三方服务承包方进行谈判和沟通，并确定相关的服务内容、服务标准、考核方式、分包成本以及对第三方的管理模式。

第三方服务承包企业选定后，须向业主大会提交叁万元服务质量风险保证金，除上述保证金外，物业公司不得向第三方服务承包企业另行收取其他管理费用。

如果第三方服务达不到相关标准，乙方有权向甲方提出整改直至解除第三方服务合同的建议。

第十一条第三方服务承包合同将在本期物业管理服务合同签定的同时，由业主委员会、物业公司和第三方服务承包方共同签定，并作为本期合同的附件合法生效。

在三方协议因故无法及时签定的情况下，为保障园区各项目服务工作的正常进行，乙方可执行原合同。

当发生第三方合同预算超标的情况，超出的部分由甲方负责调剂。

第十二条乙方派驻甲方的分公司工作人员应当在定编、定岗的前提下确定工资标准并纳入预算。

甲方除按照合同支付本项目的管理者酬金和乙方分公司在预算内相关人员的费用外，不另行承担乙方总部因对分公司人员进行日常行政管理或自行组织的各项活动的其他各项管理成本。

第十三条本期物业管理服务合同将严格按照《倚林佳园小区2009-2010财务年度（酬金制）的总体预算》计划进行资金支出、考核与管理，小区财务年度预算将坚持合理压缩支出、收支总体平衡、财务阳光透明、程序合法合规的总体原则，争取在不增加业主物业费支出标准和负担的同时，充分利用小区的各项资金收入，尽量为全体业主和小区的公共事务及社区建设提供资金保障。

甲方应对乙方提交的预算及时进行审核确认，乙方对预算应承担尽职说明义务。

如甲方在乙方提交预算30日内未予答复，乙方有权暂按照上一年年度预算执行，但必须预先告知甲方。

第十四条本期物业管理服务合同的财务年度计算起止时间将按照完整的财务年度执行。

本期物业管理服务合同的约定期限为一年，从2009年9月16日至2010年9月15日为一个酬金制财务年度，如合同双方在合同到期前均无异议，本合同将依此自动延续一年。

第十五条在本期物业管理服务合同的酬金制财务运作管理规则中，将严格依据小区财务年度的总体预算，执行预算内承包和预算内审批两种资金管理模式。

各项预算内承包项目由乙方进行财务资金的运作和管理，甲方进行监督；所有预算内审批项目的资金支出均需经业主委员会按照业主大会的授权和相关程序出具书面同意文件，未经合法程序或授权，任何单位或个人不得私自使用和挪用本小区各项公共物业管理资金。

特殊情况时（如出现应急事件或紧急维修需求时），需先向业主委员会及时通报，经业主委员会紧急协商后，将委托业主委员会主任或副主任紧急协助办理，事后将按照应急预案的约定原则补办相关的财务手续。

在本期物业管理服务合同执行过程中，将严格控制预算外资金的审批和支出。

所有预算外资金项目的申请需要提交“物业管理服务合同概预算审核与成本管理工作组”进行审核和研究，如符合小区建设和物业维护的实际需要，同时符合小区年度预算资金承受能力，经过公示和相关程序后，由业主委员会签署相关文件后具体执行。

共管帐户的具体运作及财务审批程序详见《倚林佳园财务共管规定》。

第十六条根据本期物业管理服务合同的酬金制财务运作管理规则，小区的各项资金收入和成本支出将根据实际需求纳入专业审计委托审核范围。

业主大会将聘请专业审计事务所按年度进行审计。

如在审计过程中发现存在弄虚作假、挪用资金、贪污受贿等损害业主公共利益情节时，合同当事方及相关当事人将承担相应的法律责任并赔偿相应损失。

第十七条为提高本期物业管理服务合同的运行和监督效率，业主大会在设立“物业管理服务质量监督小组”的同时，将同时设立“物业管理服务合同概预算审核与成本管理工作组”，负责对物业管理服务合同概预算的筹备、出谋划策、管理和成本监督等工作，工作组成员由业主委员会成员和具有专业特长的楼代表及热心业主组成（具体参见相关公示文件）。

第三章物业服务内容分类

第十八条制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等。

第十九条房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：

楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、电梯井、垃圾间、风机房、中水处理站、变配电站、锅炉房、水泵房、消防中控室、小区出入口、小区院内夹道、绿化用地及各楼座公共门厅、物业办公用房等地方。

第二十条共用设施设备的日常维修、养护和管理，共用设施设备包括：

共用的给排水系统、照明系统、电力供应系统、动力系统、消防自动报警系统、共用电视天线系统、对讲系统、门禁系统、排风系统、电话系统、监控系统、远红外系统、天然气供应系统、生活热水及供暖系统。

第二十一条共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井泵房、自行车库、喷泉水系。

第二十二条公共区域的绿化养护与管理，包括共用绿地、花木、建筑小品。

第二十三条公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

第二十四条维护公共秩序，包括：

24小时安全监控，公共地方的巡视，看护小区公共区域共用部位和共用设施设备。

第二十五条维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放、出入园区严格按倚林佳园车场及车辆进出园管理规定进行管理。

第二十六条消防管理服务，包括公共区域消防设施设备的维护管理。

第二十七条电梯、水泵的运行和日常维护管理及大修、中修、小修。

第二十八条房屋装饰装修管理服务，依据倚林佳园《业主公约》，根据倚林佳园装饰装修管理规定进行管理。

第二十九条其他本合同虽未列明但依照正常情况应由乙方提供管理或服务的事项以及甲方委托的其他小区管理事项

第三十条针对本物业区域的特色服务。

第四章物业服务质量

第三十一条乙方提供的物业服务质量执行双方约定的物业服务质量要求。

倚林佳园业主大会（甲方）对物业公司（乙方）的物业管理服务质量要求详见附件二《倚林佳园物业管理质量标准与服务承诺》。

如果出现双方未约定服务标准的事项或约定事项存在未定事宜时，将按照政府相关的政策法规规定执行，其它未尽事宜，双方应协商而定。

第五章物业服务费用

第三十二条本物业区域物业服务费用将在参考政府指导价的基础上实行市场调节价。

第三十三条依据倚林佳园第五次业主大会的合法决议，物业服务费用的标准将沿用上期合同的价格标准不变，具体为：

1．本物业区域内的物业服务费分四类计收：

1#-18#楼及20#-23#楼大写：

贰点贰零元/月.平方米

小写：

2.20元/月.平方米

19#楼大写：

贰点伍伍元/月.平方米

小写：

2.55元/月.平方米

24#楼大写：

贰点肆零元/月.平方米

小写：

2.40元/月.平方米

其中，对于目前开发商经营的小区会所的物业收费仍按2.80元/月.平方米计算（暂定）；小区会所今后的物业经营与管理方式将根据政府新出台的相关法律法规另行确定。

开发商未售出的底商和商品房的物业收费标准按照某市建委和政府的相关政策执行。

24#楼底商的中央空调运行收费标准将按照中央空调机组的实际运营成本分摊计算，目前暂定为：

制冷费用为50.00元/平米.制冷季，供暖费用为45.00元/平米.供暖季。

2．物业服务费由乙方向业主（或交费义务人）按季收取，并实行预交物业费方式，即在每季度的开始时间进行物业费收缴工作。

（物业服务费按房屋建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积加公共部位与公用房屋分摊建筑面积）。

3．供暖费按按房屋建筑面积计算，价格为30元/供暖季.平方米（其中，20#-23#楼的地下室将计入供暖费计算面积）。

4．小区目前24小时生活热水的暂定收费标准为10.8元/吨（远低于运行成本和同行业标准），今后的收费标准将通过召开业主大会另行确定。

5．各项物业服务收入的支出项目包括以下部分：

（1）管理服务人员的工资、社会保险；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）物业管理区域清洁卫生费用；

（4）物业管理区域绿化维护费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）各项办公费用；

（7）小区公区能耗（水、电、气、暖）；

（8）小区各项日常维修和应急维修成本支出；

（9）物业管理企业固定资产折旧；

（10）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（11）社区建设和各项公共事物；

（12）业委会活动经费；

（13）业主大会的各项活动费用支出；

（14）酬金制财务费用、酬金及奖励等支出。

6．如果年度的物业预算费用有结余，将首先用于物业部位及功能的再开发和完善等小区建设，其他预算结余将计入下一财务年度的收入项目。

如出现年度预算资金亏损或无节余情形时，亏损资金将从下一年度资金预算中补充核算。

如在合同执行过程中遇突发事件或临时性资金需求而出现资金短缺时，本小区将暂停其他非紧急资金支出行为来保障资金充足，同时可视情况的紧急程度，可通过召开临时业主大会或启动小区维修基金等形式进行应急资金的续筹，具体事宜双方可另行协商。

7．业主大会和业主委员会的活动经费从物业费用中提取，即每年从物业管理费内按每季度每建筑平方米0.2元提取物业服务费计算。

业主委员会成员为义务工作，不领取工资和津贴，业主委员会的活动经费将委托乙方设专门会计科目列支，费用的支出情况将接受业主和业主大会的监督与质询。

8．本期合同的各项物业服务收费标准如需调整，将通过召开业主大会的形式另行确定。

第三十四条共用部位共用设施设备的大、中修、更新改造及保修期后故障性维修费用从专项维修资金支出。

如果出现应急事件需紧急维修，在资金允许的情况下，可从小区年度预算资金中的应急事件储备金项目支取。

第三十五条停车费用由乙方按下列标准向车位使用人收取，其中地面车位费收益作为公共收益金，其归属将参照倚林佳园《业主公约》中的相关规定执行，其中：

1．公共区域的露天车位收费标准：

按月交费，￥150元/月；按年度一次性交费，￥1600元/年；其中，物业公司提取的车位管理服务费的5％作为管理者酬金；公共区域的露天车位实际收费额的其余款项作为公共收益金为全体业主所有，并用于业主大会认可的物业管理支出项目或其它用途（详见第三十三条）。

2．地下车库车位收费：

目前暂定车位费为￥400元/月，其中物业公司向业主收取的车位管理服务费为￥80元/月，其中，物业公司提取地下车库管理服务费的5％作为管理者酬金。

3．如果被收费的车辆在地面或地下停车时发生车辆丢失或损害事件，由物业公司负责相应责任的赔偿（车位保险由小区公共收益金支取）。

4．在政府出台新的相关法律法规时，地面车位和地下车库的收费标准将及时调整，并进行相应的合理变更。

第三十六条本物业区域内的广告收益（其中乙方提取该收益的5％作为管理服务费）的净利润作为公共收益金归全体业主所有，用于业主大会认可的物业管理支出项目或其它用途（详见第三十三条）；该款项由乙方设专门会计科目列支。

第三十七条本物业区域内的公共用房收益（其中乙方收取该收益的5％作为管理者酬金）的净利润作为公共收益金归全体业主所有，用于业主大会认可的物业管理支出项目或其它用途（详见第三十三条）；该款项由乙方设专门会计科目列支。

第三十八条乙方对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取，乙方制定的对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的收费价格（见附件三）应在物业管理区域内公示。

第三十九条本物业区域内所有公共收益金的支出主要用于完善和改进物业公用设施与服务功能的用途，如绿化景观建设、行车与停车功能改造、小区文化建设与公共娱乐活动、公用区域部位与设备设施的紧急维修（保修期外）及公共法律诉讼等；该费用的支出办法由业主大会或其授权的业主委员会另行规定，其帐目和使用情况须接受业主和业主大会的监督。

第六章双方权利义务

第四十条甲方权利义务

1．审定乙方制定的物业管理服务工作计划，甲方有权根据本合同要求提出对乙方物业管理服务工作计划的改进要求。

2．检查监督乙方管理工作的实施情况。

3．按照法规政策的规定决定共用部位共用设施设备专项维修资金的使用管理。

4．制定小区酬金制财务预算表，并监督审查批准预算和决算的执行情况。

5．在合同生效之日起十日内或合同结束前十日内，甲方应监督乙方就以下资料完成核查验收并具备交接条件：

（1）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（4）各专业部门验收资料；

（5）房屋和配套设施的产权归属资料；

（6）物业管理所必须的其它资料。

6．合同生效之日起十日内或合同结束前十日内，甲方应监督配合乙方完成物业管理用房的核查验收并具备交接条件。

甲方提供的400平方米建筑面积物业管理用房位置：

倚林佳园24号楼地下一层。

管理用房为乙方无偿使用。

7．当业主和使用人不按规定交纳物业服务费时，应尽提醒其按时交纳的督促职责。

8．协助乙方处理本合同生效前小区已发生的遗留问题：

9．协助乙方作好物业管理区域内的物业管理工作。

第四十一条甲方的业主委员会作为执行机构，具有以下权利义务：

1．在业主大会闭会期间，根据业主大会和本合同的合法授权代表业主大会行使基于本合同拥有的权利，履行本合同约定的义务。

（按照法规政策的规定必须由业主大会决议的除外）

2．在合同签定后10个工作日内，制定并公布本小区2009-2010财务年度酬金制预算总表。

3.监督乙方和合同相关的第三方服务公司履行物业服务合同。

4．组织物业的交接验收。

5．督促全体业主遵守《业主公约》、《业主大会议事规则》和物业管理规章制度。

6．督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。

7．如实向业主大会报告物业管理的实施情况；业主委员会需要定期（每季度）对乙方所提供的物业管理服务的事实质量作出评定，如果存在服务质量与服务标准不符的情况时，业主委员会在及时向业主大会汇报的同时，应及时督促乙方在一定期限内进行改进。

8．定期公布业主大会和业主委员会活动经费的使用和结余情况，并明确公示其使用的用途和明细表，有义务接受业主和业主大会的质询或审查。

9．定期（半年）公布本物业区域预算资金和公共收益金的使用和结余情况，明确公示其使用的用途和明细表，有义务接受业主和业主大会的质询或审查。

10．业主委员会可以利用业主大会和业主委员会活动经费开展各项社区管理工作，举办相关的会议和活动，可聘请专职或常设工作人员，执行日常管理事物，配合小区物业管理的各项工作。

第四十二条乙方权利义务

1．根据甲方的授权和有关法律、法规及本合同的约定，在本物业区域内提供物业管理服务，按照第五次业主大会的授权要求和《YLJYWG20050406倚林佳园物业管理服务招标文件》的约定，向业主大会提交人民币十万元的物业服务风险押金。

如此费用不足以支付本合同第五十二条约定的违约金，则甲方有权从乙方酬金中予以扣除。

2.遵守《业主公约》、《业主大会议事规则》、相关的物业管理规章制度，配合执行业主委员会的相关决议和工作。

3、在合同签定后10个工作日内，配合甲方业主委员会制定并公布本小区2009-2010财务年度酬金制预算总表。

4．有权要求业主大会、业主委员会、业主及物业使用人配合乙方的管理服务行为；同时，乙方也应全力配合甲方、业主委员会、业主及物业使用人的服务要求，并及时提供符合合同要求的服务。

5．按照国家相关法规，配合甲方的要求，实施物业的交接验收、接管物业或撤离物业。

6．向业主和物业使用人收取物业服务费、供热供暖费、制冷费、车位费及其他约定的代收代缴费用。

7．对业主和物业使用人违反《业主公约》和物业管理制度的行为，有权根据情节轻重，采取劝阻、制止等措施；另外，在业主委员会授权或委托的情况下，可以采用诉讼等法律手段行使管理职责，涉及公共事物的诉讼成本或诉讼收益从本物业区域的公共收益金帐目列支或存放。

鉴于乙方执行本条款属甲方授权行为，故乙方为上述行为应按照甲乙双方另行确定的《突发事件管理办法》的约定程序操作，如乙方人员在未履行职责或者违反约定程序操作的情况下，将本应由乙方承担管理责任的问题交甲方业委会直接处理，则视为乙方一般违约，甲方有权根据实际情况对相关责任人员及乙方提出违约赔偿要求。

8．在甲方协助下积极处理本合同生效前发生的遗留问题，乙方应按照投标书承诺，在与甲方业主委员会约定的时间段内（具体解决的时间和方案由双方另行约定），作出有效的实施方案、实施计划和时间安排，并逐步实施解决，甲方进行配合与监督。

9．根据本合同第二章的相关条款约定，配合甲方业主委员会，选聘第三方专营服务公司承担本物业的专项管理业务，但不得将物业的整体管理委托给第三方；其中，被选聘第三方专营服务公司或承包工程队伍应该经过甲方业主委员会的审核、批准并备案，乙方应当对转委托和管理的第三方专营服务公司及其人员的行为承担相应管理责任。

10．每季度向甲方报告物业管理服务的实施情况、预算资金的使用情况、委托事务的全面处理情况、委托事务取得的财产及收益情况。

11．定期（半年）向全体业主公示本物业区域预算资金和公共收益金的使用和结余情况，明确公示其使用的用途和明细表。

当甲方或业主对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，应及时答复。

12．本合同终止时，应移交物业管理权，撤出本物业，协助甲方作好物业服务的

交接和善后工作，配合甲方移交管理用房和物业管理的全部档案资料、小区公共财务、专项维修资金及帐目。

13．乙方接受委托代收的一些公用事业费用，比如水、电、天然气等，不得向业主收取手续费等额外费用，业主只需交纳实际消费的数目。

14．如果因维修物业或者公共利益，乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关甲方或业主委员会的同意，并征询相关业主的意见。

临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。

第四十三条物业的交接验收程序：

（1）甲乙双方应做好物业交接验收前的准备工作。

（2）在合同生效后或撤离前，甲方应及时书面通知乙方进行交接验收。

（3）甲乙双方应先做资料交接：

即将物业的产权资料、工程竣工验收资料、工程技术资料、工程经济资料和其它有关资料进行移交，移交方与接收方均须签字认可。

（4）资料交接完毕后是现场交接：

甲乙双方应对物业管理区域内共用设施设备进行逐项验收，注明设备现状及接管时间；交接双方应当制作物业查验记录，物业查验记录一般包括房屋质量查验记录、设施设备查验记录和环境工程查验记录，双方可以根据物业的具体情况设计查验记录表。

查验记录表应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验人签字、查验结论、存在问题、返修意见、跟踪结