南昌房地产市场分析报告39页.docx
《南昌房地产市场分析报告39页.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《南昌房地产市场分析报告39页.docx（39页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
南昌房地产市场分析报告39页
2010年6月南昌房地产市场分析报告
南昌6月份楼市成交量统计分析
6月南昌市新房成交套数较上月增加910套，成交面积增加88703.98㎡，日平均成交套数增加32.76套。
二手房成交套数较上月增加698套，成交面积增加59619.18㎡，日平均成交套数增加25.3套。
本月南昌市新增商品住宅面积为11.45万平方米，较上月25.93万平方米的新增商品房供应量减少14.48万平方米，环比上月减少约55.84%。
通过数据可以看出6月份新推房源较少，开发商推盘节奏放缓，主要靠特价房、一口价房等剩余房源获取大量客户资源。
日期
新房
二手房
成交量（套）
成交面积（㎡）
成交量（套）
成交面积（㎡）
南昌市
南昌县
南昌市
南昌县
南昌市
南昌县
南昌市
南昌县
6月1日
51
58
5647.58
6139.69
62
39
5352.69
4001.98
6月2日
51
46
5743.54
5040.5
83
23
5723.84
2169.19
6月3日
88
70
11187.96
7447.18
77
9
6153.21
914.88
6月4日
45
53
5073.27
5093.53
65
15
5242.57
1750.03
6月5日
68
53
6752.76
5167.24
31
0
2447.08
0
6月6日
41
30
4449.7
2870.55
65
0
5559.92
0
6月7日
75
40
7803.43
3568.85
68
8
5831.8
1195.67
6月8日
103
23
10954.12
2106.63
67
9
5500.72
948.49
6月9日
93
35
9321.39
3184.69
75
19
6004.48
2072.17
6月10日
96
31
10207.86
2678.94
73
13
5881.42
1129.86
6月11日
115
25
12463.22
2427.59
78
10
6449.18
869.61
6月12日
89
8
9667.06
853.44
67
0
5577.17
0
6月13日
61
23
6388.71
2188.02
54
2
4441.56
168.24
6月14日
122
8
12726.02
784.77
79
6394.04
2167.91
6月15日
56
8
5719.69
724.44
30
0
2522.98
0
6月16日
9
30
864.14
2702.99
71
0
5427.37
0
6月17日
75
33
7747.6
3253.38
72
18
5811.2
2124.27
6月18日
51
38
5095.13
3549.57
80
13
6499.87
1147.04
6月19日
61
21
6263.31
1979.98
82
0
6706.49
0
6月20日
30
51
3316.84
4776.47
82
0
6706.49
0
6月21日
39
51
4299.6
4492.68
98
17
8408.2
1991.71
6月22日
131
35
14226.34
3153.76
63
16
5692.23
1517.73
6月23日
67
25
7371.82
2426.98
103
1
7948.95
123.5
6月24日
51
35
5570.78
3154.89
62
27
5352.69
2094.66
6月25日
89
29
9265.73
2811.34
83
22
5723.84
2279.36
6月26日
32
26
3612.21
2275.61
77
0
6153.21
0
6月27日
42
29
4580.72
2811.34
65
0
5242.57
0
6月28日
49
38
4815.71
3459.14
31
2
2447.08
173.82
6月29日
194
42
13524.83
3159.20
160
0
14337.09
0
6月30日
61
35
6888.87
3260.66
225
2
18922.53
353.09
总计
新房套数
成交面积
二手房套数
成交面积
3164
319093.99
2593
219655.68
平均（日）
105.47
10636.47
86.43
7321.86
日期
新房
二手房
成交量（套）
成交面积（㎡）
成交量（套）
成交面积（㎡）
2010年5月
2254
230390.01
1895
160036.5
平均（日）
72.70968
7431.936
61.12903
5162.467
2010年6月
3164
319093.99
2593
219655.68
平均（日）
105.47
10636.47
86.43
7321.86
南昌市新建商品房批准预售情况
6月批准预售
住宅
非住宅
合计
面积（㎡）
107649.28
6892.19
114541.47
套数（套）
955
35
990
打折促销活动渐多成交量有所回升
6月楼盘价格有所松动，在恒大宣布旗下全国楼盘打折之后，绿地集团于6月8日宣布，6月30日之前绿地分布在全国41个城市的全部项目进入优惠月。
随着促销讯号的增大，越来越的楼盘加入了打折促销的队伍中。
楼市价格降低，引诱部分刚需购买立即成交，购房者的博弈心理很快被突破，成交业绩立刻有所提升。
相对5月新房成交总量，本月楼市新房成交总量有所上升。
南昌房地产市场本月新开和新推房源不多，多数楼盘仍在去化存量。
一方面受到楼市新政的持续影响，另一方面，整体市场发展环境受到抑制的双重影响，楼盘都延迟了新开与新推的计划。
年初传闻将于6月推出的几个新盘都推迟了推出的计划，例如当代满庭春MOMA、高能首座、智通悦蓝山等。
本月楼市成交量较为突出的楼盘多数为有折扣优惠的楼盘，例如名门世家新房源开盘，推出“购买一房可享受5088元/套优惠，两房可享受10888元/套优惠，三房可享受15888元/套优惠”的大幅让利”，从而导致其在逆市下遭遇抢购，所推房源以每28秒即售出一套的速度去化。
这也说明，南昌楼市交易中，价格和优惠仍然是影响购房者购买的巨大因素。
6月份挂牌拍卖及成交宗地一览表
本月南昌市新增挂牌出让土地面积为591610平方米，较上月718002.3平方米的新增挂牌出让土地面积减少126392.3平方米，环比上月减少约17.6%。
通过数据可以看出6月份南昌市新增挂牌出让土地面积较少，可以看出，土地市场新增土地节奏放缓，其中商品住宅用地推出更为谨慎，本月仅一宗居住用地在售，位于红谷滩周边区C-2地块，面积大小为16585平方米（合24.877亩）。
其他宗地多数为工业用地和办公、商业用地。
本月土地成交比为87%，与5月成交比相同。
成交宗地中，以工业用地较多，住宅，商业用地成交数量较少。
本月新增挂牌出让土地共6宗，其中4宗已成功竞拍，剩余一宗工业用地和一宗居住用地，该居住用地位于红谷滩周边区C-2地块，占地16585平方米（合24.877亩），起拍价为166万元/亩，将于7月10日公开拍卖。
地块名称
所属板块
地址
土地性质
容积率
建筑密度
面积（亩）
成交单价（万元/亩）
成交总价（万元）
竞得人
成交时间
JDP1016
京东
高新区江西省勘察设计研究院以西、紫阳大道以北、尤氨公路以东、光明村以南
商业、办公（兼容旅馆业）用地
≤5.0
≤40%
10709平方米（合16.0635亩）。
282
4529.9070
胡长红
2010-06-23
GDP1025
京东
高新区火炬六路以东、富大有堤以南、灰场以北
工业用地（符合国家产业政策的木质品制造外贸出口木质包装箱项目）
0.8≤容积率≤1.6
33%≤建筑密度≤40%
10000平方米（合15.0000亩）
25.79
386.8500
南昌广源木制品有限公司
2010-06-23
GDP1026
昌北
南昌经济技术开发区晨鸣北路以北、南北三路以东
工业用地（化学制品制造业）。
≥0.6
≥30%
53334平方米（合80.00亩）。
25.6
2048
江西沪航实业有限公司
2010-06-25
GDP1027
昌北
南昌经济技术开发区下庄湖路以西、昌北大道南北
工业用地（其他食品制造项目）
≥1.0
≥36%
151430平方米（合227.14亩）。
GDP1028
红谷滩
红谷滩红角洲片区控规D-02、03、04地块内。
一类工业用地（软件产业园及配套设施）。
0.8≤容积率≤1.2
≥30%
349552平方米（合524.329亩）。
6.9
3617.8701
用友（南昌）产业基地发展有限公司
2010-06-25
JDP1017
红谷滩
红谷滩周边区C-2地块
居住用地
≤3.0
≤25%
16585平方米（合24.877亩）。
GDP1021
京东
天祥大道以南、学苑路以北、下范路以东
工业用地（金属表面处理项目产品）
1.0≤容积率≤1.6
35%≤建筑密度≤40%
78745
8.25
974.4694
江西恒大高新技术股份有限公司
2010-06-02
JDP1014
昌东大道以东、昌东加压站以南
二级加油站用地（用地性质为交通设施用地）
建筑间距：
按1：
1.1H以上间距控制
8506
170
2169.03
中国石油化工股份有限公司江西南昌石油分公司
.
2010-06-11
GDP1023
桑海大道以西、迎宾大道以北、昌九路以东
工业用地（屠宰及肉类加工）
1.0≤容积率≤1.5
≥36%
83006
6.5
809.25
南昌双汇食品有限公司
2010-06-17
GDP1024
桑海大道以西、B11地块以北、昌九路以东、文仲路以南
工业用地（屠宰及肉类加工）
1.0≤容积率≤1.5
≥36%
198228
6.45
1917.843
南昌双汇食品有限公司
2010-06-17
JDP1015
高新大道以东、石桥路以北
住宅、办公用地
≤2.5
≤30%
13861
147
3056.2770
南昌市星鑫实业有限公司
2010-06-17
GDP1022
高新区艾溪湖二路以南、创新二路以东、创新三路以西
工业用地（饲料加工生产项目）
1.0≤容积率≤1.6
36％≤建筑密度≤60%
50670
8.28
629.3214
双胞胎（集团）股份有限公司
2010-06-17
JDG1008
红谷滩
红谷滩中心区红谷中大道以北、春晖路以东
商业、广场、二类居住、商住综合用地
容积率≤4.3
83197
C-15-1、2起始价216万元/亩，成交单价1017万元/亩；D-3、5起始价287万元/亩，成交单价1088万元/亩
133112.5430
上海世茂建设有限公司
.
2010-06-23
南昌市城区2010年度住房用地供应计划公示
根据《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》和《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》要求，经市政府批准我市2010年城区住房用地供应计划，计划将重点保障廉租住房、经济适用住房、棚户区改造和中小套型普通商品房等项目用地。
现将具体情况公示如下：
2010年城区住房供应计划总量4299亩，保障性住房用地、棚改用地和中小套型商品房用地占住房供应计划总量71.35%，其中保障性住房用地660亩（廉租房450亩、经济适用房210亩），棚改用地200亩（棚改保障房159亩、中小套型41亩），中小套型商品房2208亩，其他住房用地1232亩。
2010年6月新增挂牌土地统计单位：
平方米
2010年6月挂牌出让土地成交情况
新地王产生红谷滩中心区商业将飞速发展
南昌土地交易市场在6月产生了一块新地王，位于红谷滩中心区红谷中大道以北、春晖路以东的JDG1008地块，被上海世茂建设有限公司以133112.543万元的总价拿下。
此块宗地1088万元/亩的成交单价也创下了红谷滩宗地拍卖历史中的新高，该地块的楼面成本价已高达4300元/㎡。
按照宗地规划，该宗地将用于商业、广场、二类居住、商住综合用地开发。
随着红谷滩中心区宗地开发殆尽，南昌国际金融中心对面的宗地拍卖，自然吸引了业内众多人士的关注。
地价急剧攀升，投资裂变正在如火如荼的展开。
不得不说，JDG1008地块能拍出如此高价，正说明了红谷滩中心区蕴藏着的巨大升值潜力。
经过长达几年的开发，红谷滩中心区地理位置优势已经显现，多个世界级综合体的写字楼物业在此规划建设，大型商业、豪华科技住宅、黄金街铺位更是在这里集聚，红谷滩已然开始有了南昌“陆家嘴”的发展雏形。
随着地铁全面开工，一江两岸联动发展的前进模式已经显示出越来越的魅力。
与此次地王楼面成本价相比，周边同类别的物业产品价格上的优势顿时显现出来，按照每年8%的物业增长率计算，未来5年，此片区物业价值将突破2万元大关，而目前南昌国际金融中心和联发广场的商住楼、写字楼的销售价格均只在每平米一万元左右。
由此看来，不难看出，未来红谷滩中心区周边物业销售价格将受其影响，开始逐步拉高销售价格。
一线城市地产开发商开始瞄准二线中心城市发展潜力
上海世茂是中国500强开发商，在上海持有较好的物业，并且通过长期的开发，积累下丰富的开发经验。
随着一线城市楼市泡沫严重，有价无市的现象愈加明显。
近期国家遏制房价过快增长的讯号逐渐明显，一线城市作为调整的风口浪尖，留给开发商发展的空间正在萎缩。
正是如此，绿地地产和上海世茂等开始移步南昌这样的二线中心城市发展地产项目。
南昌作为二线城市，随着时间的推移，将有越来越多的一线城市开发商进入市场，将极大的带动南昌楼市的发展。
投资预期有所降低地王未来发展还待观察
红谷滩地王的产生，可以说树立起了一个市场发展的标杆，同时也给南昌楼市打了一剂“强心针”。
但是如此高的地价，未来的发展还是不容乐观。
因为随着政府调整力度的加大，高房价并不太适合生存，所以上海世茂拿下的这块宗地价格如此高，未来发展将受到一些牵制。
现在市场环境下，人们对于商业地产项目的投资信心也在逐渐减弱，高能首座2009年的定价逼近2万元/㎡，而7月售楼部即将开发，据悉产品定价为10000元/㎡，从市区商业地产的定价来看，已经比2009年事的预期价格低了一些。
地王未来的发展，将成为市场关注的一大热点。
2010年6月南昌房地产市场整体分析
楼市新政持续影响力本月凸显价格有所拉低
从下表中可以看出，南昌房地产市场整体销售均价出现了较大幅度下滑，6月整体销售均价为6034元/㎡，较5月下降202元/㎡，降幅为3.2%。
随着成交量的持续低迷，“坚挺”的房价终于有些扛不住了，开始逐渐进入下降通道。
以上现象也符合传统楼市运行规律，如果楼市没有成交量，房价必然难以坚持，不论是龙头企业还是民营小企业，都无一幸免。
6月南昌楼市难抵新政“重创”，楼盘价格松动迎“降价潮”，其中降幅较大的板块为红谷滩板块和红角洲板块，而又以绿地地产的降价促销活动影响力里最大。
在恒大宣布旗下全国楼盘打折之后，绿地集团于6月8日宣布，6月30日之前绿地分布在全国41个城市的全部项目进入优惠月。
在该优惠措施影响下，绿地香颂等绿地地产的南昌项目开始打折促销，折算后，实际销售价格相比过去直降12%。
名门世家新推房源也推出“购买一房可享受5088元/套优惠，两房可享受10888元/套优惠，三房可享受15888元/套优惠”的大幅让利，使得该盘新推房源在逆市遭遇抢购。
绿地降价之后楼市松动讯号渐浓
如果说万科、绿地、恒大这类的开发商“船大不好掉头”，那么打折促销无疑是现状下最好的自救方法。
绿地地产在南昌是一个对市场发展极为敏感的开发商，2008年楼市调整期中，南昌地区的绿地地产项目就率先降价。
今年在阵阵调控之声中，绿地对销售策略也进行了及时调整。
符合开发商一直以来的销售习惯，同时，也是在现实楼市环境下，一个明智之举。
从最近密集出台的房地产政策和各地不断报出的成交量萎缩、房价下调的信息，可以看出，政府收紧楼市的拳头已经在握紧。
万科、绿地等开发商的降价，一方面对楼市价格进行试探，另一方面，也能引诱部分刚需购买立即成交。
事实也证明绿地的项目以优惠10%到15%的价格低开时，购房者的博弈心理很快就被突破，成交业绩立刻能有所提升。
新出地王拉动红谷滩未来商业地产发展将加速
位于红谷滩中心区红谷中大道以北、春晖路以东的JDG1008地块，被上海世茂建设有限公司以“13亿万余元的总价拿下成功拍下”，“1088万元/亩的成交单价”，“楼面成本价高达4300元/㎡”都成为坊间对该地块拍卖的议论关键词。
按照每年8%的物业增长率计算，未来5年，此片区物业价值将突破2万元大关。
而与现在片区内的南昌国际金融中心、联发广场、第一街区的销售价格比较，不难堪出红谷滩中心区商业地产是一个巨大的发展潜力所在。
房产税风声渐退部分物业类别逆市飘红
随着房产税征收与否、征收标准如何、如何征收等诸多疑问的深入探讨，房产税的风声似乎有些远去了。
到底房产税会不会成为楼市政策的有一个“长远目标”，坊间声音不一。
但不的不说，虽然房产税征收的路途看似遥远，但是征收讯号的发出，对楼市的震撼力度犹在，楼市整体发展环境依旧受到抑制，这也是成交量环比去年依旧偏低的一个原因。
6月不少开发商在楼市调整的6月推出了打折促销活动，在促销活动的影响下，成交量较5月有所上升，这也反映出，楼市价格的高低依旧是对购房者购买影响最大的因素。
同时，加之楼市调整细则迟迟未见出台，调整讯号有所减弱，刚性需求在价格松动的时候，成为拉动成交量上升的关键因素。
市中心分析
市中心板块销售均价自5月出现小幅下跌之后，本月再次出现小幅下跌。
市中心板块本月加入几个新盘，例如金涛国际花园和锦桂华庭等。
新加入的几个楼盘，销售价格偏低，如金涛国际花园属于南昌大学内销房，销售价格只有3800元/㎡，从而拉动市区板块销售价格。
金涛国际花园等楼盘在高房价盛行的市中心板块以如此低价销售，一方面是因为拿地政策的扶持，另一方面，也给我们传达了一个明显的市场讯号，市中心板块的楼盘成本价较低。
正因为如此，购房者在心里开始重新衡量市中心板块的投资空间，相对成本价，该区域的楼盘销售价格已高出很多，这也说明其中泡沫的成分相对很多，投资者对于该区域的投资热情将受到影响。
09年1月-10年6月市中心板块与南昌总体价格走势比较图（单位：
元/㎡）
本月市中心板块亮点依然被紫金城和皇冠国际锁定，6月初紫金城加推3#楼高层房源，以149-152㎡三房、182㎡四房为主，均价7000元/㎡，一经入市，遭到疯狂抢购，主要原因在于市中心的稀缺地段以及超高性价比，加上江中的品牌美誉，使得紫金城.红郡成了香饽饽。
市中心板块的楼盘多数因为地理位置优越，产品稀缺性高，一经推出，总是遭遇市场的青睐。
皇冠国际本月也同样抓住自身产品品质优越，抗跌性好的特质，加推了特别公寓房源。
在市场观望情绪浓厚的6月，一些能经受住市场考验的市中心房源、豪宅产品和商业地产产品依旧坚挺，销售价格保持高位，销售热度依旧。
未来市中心板块新的住宅项目将逐渐减少，发展的方向将移步商业地产。
位于阳明路和八一大道交汇处的央央春天，预计今年年底首推。
南宾国际中心已完成了2栋产品的主体建设，售楼部已面市。
高能三期首座写字楼工程进度正常，预计下半年首度面市。
这些地产项目都是未来写字楼市场的发展重点，也是影响市中心板块销售的几大楼盘，相信下半年该板块随着以上几个楼盘的陆续面市，商业地产项目将呈现出另一番景象。
青山湖分析
从青山湖的开发情况看，在售楼盘主要形成了两大区块的集中供应。
一块是以临湖项目为主的高端生态住宅群：
中大青山湖、青山湖香溢花城、白金瀚、万科青山湖等，它们直接临湖，有着很好的湖景和山景资源，产品定位也较高端；另一块主要集中在解放路一带，离湖较远，售价相对较低，走性价比路线，包括城投康泽园以及金城国际。
该板块由于资源不可复制，高端项目价格具备足够的支撑点，一直保持优势。
从城市经济和房地产长期发展的角度来看，拥有城市核心资源，尽享城市核心配套的物业，青山湖未来的价格将会持续上扬，其中具有一线湖景及稀缺资源的项目，仍然能够保值增值。
6月的青山湖板块较上月下跌140元/㎡，降幅为1.4%。
本月该板块新加入城投康泽园。
青山湖，南昌豪宅区浮出水面
细数世界上著名的豪宅区，不难发现这样的共性：
高端人群、山水交映、享受最奢华的城市资源。
在南昌，青山湖也有类似的共性。
该板块由于水资源及自然环境等稀缺因素，受到市场的广泛关注。
从早期的中大青山湖、青山湖香溢花城、白金瀚等项目，再到目前在售的万科青山湖，高端项目的价格一直保持稳定。
即使在新政这股楼市低潮中，青山湖板块销售依然稳定。
值得关注的是万科青山湖。
该盘自面世以来在市场上就受到广泛的关注度，一批产品一经发售，48小时内即告售罄，总签约金额达1亿元，在逆市中成为“例外”。
究其原因，主要是因为万科青山湖作为中国最大的品牌开发商——万科旗下的产品，有着强大的品牌影响力，其高端的品质也是中国地产业的领跑者；其次，万科青山湖不仅占据有利的地理优势，更是多年来万科现代中式建筑和中国传统居住理念的集大成之作，只卖滨湖别墅的策略被业界认为是南昌城真正的别墅区。
无论从区域环境来说，还是从城市配套及未来发展前景来说，青山湖板块都将形成一个高尚的生活圈。
尤其随着万科等知名开发商的入驻，南昌城一个高尚生活圈已逐
升级会员 