分户验收方案.docx
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分户验收方案
1、编制依据
1.1、建筑工程施工质量验收统一标准（GB50300-2001）
1.2、混凝土结构施工及验收规范（GB50204-2002）
1.3、建筑地面工程施工质量验收规范（GB50209-2002）
1.4、砌体工程施工质量验收规范（GB50203-2002）
1.5、人防工程施工及验收规范（GBJ134-90）
1.6、屋面工程质量验收规范（GB50207-2002）
1.7、建筑装饰装修工程质量验收规范（GB50210-2002）
1.8、住宅装饰装修工程施工规范（GB50327-2001）
1.9、外墙饰面砖工程施工及验收规范（JGJ126-2000）
1.10、建筑工程饰面砖粘结强度检验标准（JGJ110-97）
1.11、采暖居住建筑节能检验标准（JGJ132-2001）
1.12、民用建筑工程室内环境污染控制规范（GB50325-2001）
1.13、建筑内外墙涂料应用技术规程（DBJ/T01-42-99）
1.14、家庭居室装饰工程质量验收标准（DBJ/T01-43-2003）
1.15、建筑给水排水及采暖工程质量验收规范（GB50242-2002）
1.16、建筑电气工程施工质量验收规范（GB50303-2002）
1.17、住宅工程质量分户验收手册
1.18、东方美景10#～12#施工图、施工组织设计
2、工程概况
2.1设计概况
项目
内容
工程名称
东方美景家园居住小区三期10#、11#、12#楼
建筑面积
10#
11#
12#
20999.1㎡
21806.8㎡
20999.1㎡
层数
23层（10#、12#）、24层（11#）
结构形式
剪力墙结构
抗震设防烈度
8度
设计适用年限
50年
2.2结构设计概况
项目
内容
高度
总高
71.5m（10#、12#）、74.3m（11#）
结构类型
结构体系
剪力墙结构
基础类型
箱板基础
构件尺寸
底板
650mm、850mm
墙厚
350mm、300mm、250mm、200mm、180mm、160mm
顶板
300mm、250mm、200mm、180mm、160mm、
150mm、140mm、120mm、110mm、100mm
2.3建筑设计概况
工程性质
民用建筑
建筑层数
23层（10#、12#）、24层（11#）
建筑层高
2.8m
耐火等级
一级
防水工程
屋面
II级防水，SBS（3+3）（II型）聚酯胎改性沥青防水卷材
地下室
I级防水，两道防水，钢筋混凝土自防水设计抗渗等级S8，外包SBS（3+3）（II型）聚酯胎改性沥青防水卷材
卫生间
1.5mm厚聚合物（JS）复合防水涂料，刷上墙高度1800mm，刷出门口300mm
保温工程
地下室
顶棚贴50厚挤塑聚苯板
屋面
50厚挤塑聚苯板
外墙
80厚挤塑聚苯板外保温，大模板内置
门窗
19（5+9+5）厚中空玻璃断桥铝合金窗
不采暖楼梯间
35厚玻珠保温砂浆
防火要求
防火区划分
地上部分每层为一个防火分区，地下一、二层每层分为两个防火分区
防火门
防火墙上的防火门采用自行关闭的甲级防火门，疏散楼梯及前室门为乙级防火门，管道井为丙级防火门，设备机房门为甲级防火隔音门
安全疏散
安全疏散宽度为1.1m，疏散口数量为两个，消防电梯设置1台
安全防范
单元门
入户门为四防门、入口大门配门禁系统，厂家定做
过道门
地下室通往住宅入口防火门
窗护栏
住宅首层外窗及开向屋面的外窗加设护栏
人防工程
面积
715m2、816m2
设置
人防地下室抗力等级为5级，防化等级为乙级
出口
设一个人防单元，一个室外出口
施工
防水，穿墙螺栓，管线敷设按密闭防水要求
2.4装修设计概况
项目
工程做法
工程部位
外墙面
面砖、仿石面砖、涂料、
楼地面
防滑地砖地面
电梯厅、走道、地下室卫生间、水箱间
地砖地面
起居室、餐厅、卧室、书房、储藏、阳台、阳光房、衣帽间
水泥地面、细石混凝土地面
地下一层、地下二层、楼梯间、电梯机房
踢脚
地砖踢脚
电梯厅、走道
刷踢脚线
刷踢脚线
内墙
防火型乳胶漆
厨房、楼梯间、地下室电梯厅及走道
普通乳胶漆
起居室、餐厅、卧室、书房、储藏、阳台、阳光房、衣帽间、走道
釉面砖墙面
电梯厅、卫生间、
耐擦洗涂料
电梯机房、地下一层配电室、弱电室、Π接间、工具间、自行车库，地下二层人员掩蔽室、滤毒室、简易洗消间、风机房、水箱间、密闭通道、防毒通道、扩散室、窗井
顶棚
防火型乳胶漆
厨房、电梯厅、走道、楼梯间、地下一层物业管理用房、
普通乳胶漆
起居室、餐厅、卧室、书房、储藏、阳台、阳光房、衣帽间、电梯机房
耐擦洗涂料
卫生间、电梯机房、地下二层、人员掩蔽室、滤毒室、简易洗消间、风机房、水箱间、人防值班室
屋面
防水
SBS（3+3）聚酯胎改性沥青防水卷材
保温
50厚挤塑聚苯板保温
找坡
水泥、粉煤灰、页岩陶粒找坡
找平
20厚水泥砂浆找平
3、准备工作
3.1、技术准备
1、建设、物业、监理、施工单位中参加分户验收的人员需提前参加分户验收相关管理办法培训的学习。
2、参加分户验收的人员认真学习本方案和分户验收相关资料、装饰装修等相关规范、标准，熟悉图纸，确保分户验收能够顺利完成。
3.2、检测仪器、设备
经纬仪、水准仪、小线，线坠，钢尺、盒尺、靠尺、塞尺、检测尺等。
3.3、资料准备
1、分户验收的相关资料的准备。
2、分户验收填写的表格和资料。
3.4、成立分户验收领导小组
组长：
梅建芳【建设单位总工】
副组长：
张淑梅【建设单位土建工程师】
薛茂才【监理单位总监】
张忠会【项目经理】
王玉民【施工单位主任工程师】
组员：
高月霞【建设单位水暖工程师】
吕晓军【建设单位电气工程师】
吴兵【监理单位土建监理工程师】
马风臣【监理单位水暖监理工程师】
张永生【监理单位电气监理工程师】
吴成良【施工单位质检员】
郝龙【施工单位电气负责人】
陈建房【施工单位水暖负责人】
4、分户验收的目的及内容、要求
4.1、分户验收的目的
为了进一步加强住宅质量管理，保障竣工房屋使用功能，北京市建委根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》及国家施工验收规范，结合北京市实际，制定了《住宅工程质量分户验收管理规定》和《关于实施住宅工程质量分户验收工作的指导意见》，推进住宅工程质量分户验收工作。
4.2、分户验收的内容
1、共有八类验收项目及表格，按表格内容进行验收。
八类内容是：
1）建筑结构外观尺寸及偏差；
2）门窗安装质量；
3）地面、墙面和顶棚面层质量；
4）防水工程质量；
5）采暖系统安装质量；
6）给水、排水系统安装质量；
7）室内电气工程安装质量；
8）其他规定、标准中要求分户检查的内容。
2、分户验收对象是对每一户住宅及公共部分的走廊、地下车库的专门验收。
3、验收合格后，要出具合格证明文件（住宅工程质量分户验收表），这才证明工程是合格的，才可以进行单位工程竣工验收。
4.3、分户验收相关要求
1、除每户外还包括公共部分的走廊（含楼梯间、电梯间）、地下车库；
2、验收的工程要符合设计图纸等设计文件的要求；
3、可观察到的工程观感和使用功能要全部检查，以房间为单位检查并记录；
4、实测实量部位，按“分户验收指导手册”规定的检查部位，检查数量，确定检查点。
必要时确定实测值的基准值，记录在相应项目表格中第一个空格内，实测值与基准值相比在允许偏差范围内判为合格。
当超出允许偏差时，应在此实测值记录上画圈做出不合格记号，以便判断不合格点是否超出允许偏差1.5倍和不合格点率。
实测值应全数记录。
当混凝土结构、砌体结构装饰装修工程、通风空调工程分户检验批一般项目的实测偏差值大于允许偏差的1.5倍，或不合格点率超出20%时，应整改合格后重新验收，并记录整改项目测量结果。
5、不合格的要整改、重新验收，并记录整改项目测量结果；
6、分户验收合格后，必须按户出具由建设、施工、监理单位负责人签章确认的《住宅质量分户验收表》，并加盖建设、施工、监理单位质量验收专用章，不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。
4.4、分户验收划分原则
以单位工程每户住宅和公共部分走廊（含楼梯间、电梯间）、地下车库为单位划分检验批。
当每户检验批具备条件时，可以验收。
1、公共部分的验收划分
1）公共部位划分原则；因质量问题经常影响住户正常使用的公共部位。
2）公共部位检验批划分：
公共部分的走廊（含楼梯间、电梯间）按每一楼层划分为个一个检验批。
.
3）检查数量的确定：
土建工程，按走廊、电梯间、楼梯间、划分为三个检查区域。
在上述区域内，墙体抽查不少于2面,顶棚、地面（楼板）抽查不少于1块。
2、住宅部分的验收划分
以每一个住户为一个检验批，进行检验，以房间为单位全数记录。
4.5、分户验收组织
1、建设单位责任
1）组织施工单位编制分户验收方案。
在结构工程施工之前，组织施工单位，编制分户验收方案，并由监理单位、建设单位审核。
2）组织施工、监理单位研究确定分户检验批项目及内容。
组织、协调施工单位、监理单位分户验收工作，协助解决分户验收中测量设备、人员、资金等问题。
3）与施工、监理、物业单位有关人员共同参加分户检查验收，并及时确认，签字盖章。
4）住宅工程交付使用时，《住宅工程质量分户验收表》作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。
《住宅质量保证书》所列事项：
（1）保修范围和保修期限。
（2）施工单位工程质量保修负责人姓名、电话以及办公地点。
（3）物业公司名称、电话。
（4）工程质量保修程序和处理时限。
（5）建设单位工程质量保修监督电话。
住宅工程质量分户验收表、分户验收户型图和维修保驾小组成员名单，应当在住宅单元入口进行公示，公示期不少于6个月。
2、施工单位责任
1）编制分户验收方案
（1）各方职责；参照相关规定，由建设单位组织施工、监理单位研究确定。
（2）根据分户验收确定检验批项目和内容的原则，确定每户住宅和公共部位的分户检验批项目、以及检查内容和数量。
（3）根据分户检验批项目分别绘制抽查点分布图。
（4）根据设计文件和户型特点，编制含有各种户型、不同设计做法的户型设计做法表。
2）配备足够的质量检查人员和检查测量工具。
质检人员要具备相应资格，熟悉和掌握分户验收内容及方法。
根据分户验收在工程装修、竣工阶段工作量大的特点，安排和调整质检人员及测量工具。
3）按分户验收方案中确定的分户和公共部位检验批项目和内容，参照户型做法表和抽查点分布图，会同建设、监理单位有关人员对分户验收项目检查，并及时记录，签字盖章。
4）分包单位专业技术负责人也应会同总包单位有关人员，参加分包项目的质量检查评定，并完善签字手续。
3、监理单位责任
1）验收施工单位编制的分户验收方案。
2）参与确定分户验收方案中的每户住宅和公共部分的检验批项目、以及检查内容和数量。
3）配备一定数量的具有相应资格的监理人员，以及足够的检查验收工具。
4）按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位检验批项目和内容，参照户型做法表和抽查点分布图，验收施工单位分户验收检查评定结果，并记录问题，对不合格项下发不合项处置记录，签署验收意见并签名。
5、本工程分户验收检验批的划分
按分户验收划分的原则，本工程地下二层为人防区，分两个防火分区，划分为两个检验批进行分户验收；地下一层为自行车库，分两个防火分区，划分为两个检验批进行分户验收；地上每层以每户和公共部位共划分为9个检验批进行分户验收。
6、分户验收检验批项目及数量
6.1每户住宅分户验收检验批项目及数量
（1）检验批：
现浇结构外观及尺寸偏差质量分户验收
（2）检验批：
砖砌体工程质量分户验收
（3）检验批：
断桥铝合金门窗安装质量分户验收
（4）检验批：
特种门安装质量分户验收
（5）检验批：
门窗玻璃安装质量分户验收
（6）检验批：
防水隔离层质量分户验收
（7）检验批：
墙面抹灰工程质量分户验收
（8）检验批：
墙面耐水腻子质量分户验收
（9）检验批：
地面水泥混凝土质量分户验收
（10）检验批：
护栏和扶手制作与安装质量分户验收
（11）检验批：
室内给水管道及配件安装质量分户验收
（12）检验批：
室内排水管道及配件安装质量分户验收
（13）检验批：
建筑中水系统安装质量分户验收
（14）检验批：
各户室内采暖辅助设备及散热器安装质量分户验收
（15）检验批：
室内采暖管道及配件安装质量分户验收
（16）检验批：
各户室内热水管道及配件的安装直质量分户验收
（17）检验批：
普通灯具安装质量分户验收
（18）检验批：
开关、插座安装质量分户验收
（19）检验批：
成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱安装质量分户验收
（20）检验批：
建筑物等电位联结质量分户验收
（21）检验批：
建筑物照明通电试运行质量分户验收
（22）检验批：
电线导管、电缆导管和线槽敷线质量分户验收
（23）检验批：
电线、电缆穿管和线槽敷线质量分户验收
（24）检验批：
电缆头制作、接线、线路绝缘测试质量分户验收
6.2公共部分的走廊分户验收检验批项目及数量
（1）检验批：
现浇结构外观及尺寸偏差质量分户验收
（2）检验批：
砖砌体工程质量分户验收
（3）检验批：
断桥铝合金门窗安装质量分户验收
（4）检验批：
特种门安装质量分户验收
（5）检验批：
门窗玻璃安装质量分户验收
（6）检验批：
墙面抹灰工程质量分户验收
（7）检验批：
墙面耐水腻子质量分户验收
（8）检验批：
地面水泥混凝土质量分户验收
（9）检验批：
护栏和扶手制作与安装质量分户验收
（10）检验批：
墙面饰面砖质量分户验收
（11）检验批：
砖地面面层工程质量分户验收
（12）检验批：
普通灯具安装质量分户验收
（13）检验批：
开关、插座安装质量分户验收
（14）检验批：
建筑物等电位联结质量分户验收
（15）检验批：
建筑物照明通电试运行质量分户验收
（16）检验批：
电线导管、电缆导管和线槽敷线质量分户验收
（17）检验批：
电线、电缆穿管和线槽敷线质量分户验收
（18）检验批：
电缆头制作、接线、线路绝缘测试质量分户验收
6.3地下室分户验收检验批项目及数量
（1）检验批：
现浇结构外观及尺寸偏差质量分户验收
（2）检验批：
砖砌体工程质量分户验收
（3）检验批：
断桥铝合金门窗安装质量分户验收
（4）检验批：
特种门安装质量分户验收
（5）检验批：
木门窗安装质量分户验收
（6）检验批：
门窗玻璃安装质量分户验收
（7）检验批：
墙面抹灰工程质量分户验收
（8）检验批：
墙面耐水腻子质量分户验收
（9）检验批：
地面水泥混凝土质量分户验收
（10）检验批：
护栏和扶手制作与安装质量分户验收
（11）检验批：
墙面饰面砖质量分户验收
（12）检验批：
砖地面面层工程质量分户验收
（13）检验批：
室内给水管道及配件安装质量分户验收
（14）检验批：
室内排水管道及配件安装质量分户验收
（15）检验批：
建筑中水系统安装质量分户验收
（16）检验批：
各户室内采暖辅助设备及散热器安装质量分户验收
（17）检验批：
室内采暖管道及配件安装质量分户验收
（18）检验批：
各户室内热水管道及配件的安装直质量分户验收
（19）检验批：
普通灯具安装质量分户验收
（20）检验批：
开关、插座安装质量分户验收
（21）检验批：
成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱安装质量分户验收
（22）检验批：
建筑物等电位联结质量分户验收
（23）检验批：
建筑物照明通电试运行质量分户验收
（24）检验批：
电线导管、电缆导管和线槽敷线质量分户验收
（25）检验批：
电线、电缆穿管和线槽敷线质量分户验收
（26）检验批：
电缆头制作、接线、线路绝缘测试质量分户验收
7、分户验收检测项目及内容
7.1现浇结构外观尺寸偏差分户验收
1、一般规定
当分户检验批的主控项目质理检查全部合格，一般项目的合格点率达到80%以上，且没有严重缺陷时，即不合格点实测偏差，小于允许偏差的1.5倍判为合格。
2、外观质量、尺寸偏差
主控项目的外观质量不能有严重缺陷，一般项目不宜有一般缺陷。
主控项目不能有影响结构性能和使用功能的尺寸偏差，一般项目尺寸偏差要符合下表规定。
主控项目全数检查，一般项目检查数量按每户划分检验批，在同一批内对梁、柱构件抽查不少于3件，对墙、板按有代表性自然间抽查不少于3间。
现浇混凝土外观质量缺陷
名称
现象
严重缺陷
一般缺陷
露筋：
构件内钢筋未被混凝土包裹而外露
纵向受力钢筋有露筋
其他钢筋有少量露筋
蜂窝：
混凝土表面缺少水泥砂浆而形成石子外露
构件主要受力部位有蜂窝
其他部位有少量蜂窝
孔洞：
混凝土中孔穴深度和长度均超过保护层厚度
构件主要受力部位有孔洞
其他部位有少量孔洞
夹渣：
混凝土中夹有杂物且深度超过保护层厚度
构件主要受力部位有夹渣
其他部位有少量夹渣
疏松：
混凝土中局部不密实
构件主要受力部位有疏松
其他部位有少量疏松
裂缝：
缝隙从混凝土表面延伸至混凝土内部
构件主要受力部位有影响结构性能或使用功能的裂缝
其他部位有少量不影响结构性能或使用功能的裂缝
连接部位缺陷：
构件连接外混凝土缺陷及连接钢筋、连接件松动
连接部位有影响结构传力性能的缺陷
连接部位有基本不影响结构传力性能的缺陷
外形缺陷：
缺棱掉角、棱角不直、翘曲不平、飞边凸肋等
清水混凝土构件有影响使用功能或装饰效果的外形缺陷
其他混凝土构件有不影响使用功能的外形缺陷
外表缺陷：
构件表面麻面、掉皮、起砂、沾污等
具有重要装饰效果的清水混凝土构件有外表缺陷
其他混凝土构件有不影响使用功能的外表缺陷
现浇结构尺寸允许偏差和检验方法
项目
允许偏差（mm）
检验方法
轴线位置
墙、柱、梁
8
钢尺检查
剪力墙
5
垂直度
层高
≤5m
8
经纬仪或吊线、钢尺检查
>5m
10
经纬仪或吊线、钢尺检查
标高
层高
土10
水准仪或拉线、钢尺检查
截面尺寸
十8，一5
钢尺检查
表面平整度
8
2m靠尺和塞尺检查
3、分户验收实测内容
a、结构墙体尺寸实测内容分别是：
墙体轴线位置、垂直度、标高、截面尺寸、表面平整度。
检查时，在分户验收抽查点分布图中规定的房间，按照上述实测内容，使用相关测量工具，按照下列测量位置和数量进行检查，并全数记录。
（1）检查被查房间墙体轴线位置时，使用钢尺等测量工具，对每面墙体进行测量，每面墙不少于1个测量点。
一般通过测量和记录房间开间、进深方向净空尺寸来推算轴线位置
（2）检查被查房间墙体垂直度时，使用经纬仪或吊线、钢尺等测量工具，对每面墙体测量，测量点设置在距墙角500，距地300位置且每面墙不少于1点。
一般使用2米托线板，以墙体允许偏差8mm、剪力墙允许偏差5mm作为垂直度标准。
（3）检查被查房间墙体标高时，使用水准仪或拉线、钢尺等测量工具，利用室内50线，对每面墙体门窗洞上口标高测量，每门窗洞口测量一点。
（4）检查被查房间墙体截面尺寸时，使用钢尺等测量工具，对每面墙体厚度测量，测量不少于1点。
（5）检查被查房间墙体表面平整度时，使用2m靠尺和塞尺等测量工具，在每个墙面中心区域，横、竖方向各测量1点，取较大值作为一面墙测量值。
b、结构楼板实测内容分别是：
楼板标高、截面尺寸、表面平整度。
检查时，在分户验收抽查点分布图中规定的房间，按照上述实测内容，使用相关测量工具，按下列测量位置和数量进行检查。
（1）检查被查房间楼板标高时，使用水准仪或拉线、钢尺等测量工具，在楼板4个房角位置测量，每块楼板测量点不少于4点。
可通过使用塔尺，测量房间净高尺寸，进而推算楼层标高。
（2）检查被查房间楼板截面尺寸时，使用钢尺等测量工具，在楼板1个房角位置和楼板中心位置测量，测量点不少于2点。
（计算基准值）
（3）检查被查房间楼板表面平整度时，使用2m靠尺和塞尺等测量工具，在楼板中心区域横、纵两个方向测量，每个方向不少于1个测量点。
7.2砖砌体质量分户验收
1、一般规定
因隔墙数量相对较少，所以每段墙进行全数检查。
2、主控项目及一般项目规定内容
（1）砖砌体的位置及垂直度允许偏差应符合下表规定。
砖砌体的位置及垂直度允许偏差和检验方法
序号
检查项目
允许偏差
检验方法
1
轴线位移
≤lOmm
用经纬仪和尺检查或用其他测量仪器
2
垂直度（每层）
≤5mm
用2m托线板
（2）砖砌体的一般尺寸允许偏差应符合下表规定。
砖砌体的一般尺寸允许偏差和检验方法
序号
检查项目
允许偏差
检验方法
1
楼面标高
±15mm
用水准仪和尺
2
表面平整度
8mm
用2m靠尺和楔形塞尺
3
门窗洞口高、宽
±5mm
用尺
3、分户实测验收内容
砖砌体工程实测内容分别是：
轴线位移偏移、垂直度、楼面标高、表面平整度、门窗洞口高、宽。
检查时，宜在分户验收抽查点分布图中规定的房间，按照上述实测内容，使用相关测量工具，按下列测量位置和数量进行检查，并全数记录。
1、检查被查房间墙体轴线位移时，使用经纬仪和钢尺等测量工具，对每面墙体进行测量，每面墙测量点不少于1点。
一般通过测量和记录房间开间、进深净空尺寸来推算轴线位移。
2、检查被查房间墙体垂直度时，使用2m托线板等测量工具，对每面墙体测量，测量点设置在距墙角500，距地300位置且每面墙不少于1点。
3、检查被查房间楼面标高时，使用水准仪和钢尺等测量工具，宜在楼面4个房角位置测量，每块板测量点不少于4点。
可通过使用塔尺，测量房间净高尺寸，进而推算楼层标高。
4、检查被查房间墙体表面平整度时，使用2m靠尺和塞尺等测量工具
心区域，横竖方向各测量1点，取较大值作为一面墙测量值。
5、检查被查房间门窗洞口高、宽时，使用钢尺等测量工具，在每个门窗洞口中心部位，横、竖方向测量，每个方向测量点各不少于1点。
7.3断桥铝合金门窗安装分户验收
1、一般规定
铝合金门窗安装工程应符合施工图、设计说明及其他设计文件的要求，按每户住宅划分为一个检验批，抽查不少于6樘，不足6樘全数检查。
每户住宅铝合金门窗安装工程观感质量应以房间为单位，全数检查并记录。
2、主控项目：
（1）断桥铝合金门窗的品种、类型、规格、尺寸、开启方向、安装位置、连接方式及填嵌密封处理应符合设计要求。
检验方法：
观察；尺量检查。
（2）断桥铝合金门窗框和扇的安装必须牢固。
检验方法：
观察，手扳检查。
（3）断桥铝合金门窗开关灵活、关闭严密，无倒翘。
检验方法：
观察，开启和关闭检查，手扳检查。
（4）断桥铝合金门窗配件的型号、规格、数量符合设计要求，安装牢固，位置正确，功能满足使用要求。
检验方法：
观察，手扳检查，尺量检查。
（5）断桥铝合金门窗框与墙体间缝隙采用闭孔弹性材料填嵌饱满，表面采用密封胶密封。
密封胶应粘结牢固，表面光滑、顺直、无裂纹。
检
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