约定资金占用费的衡宇生意合同之性质.docx

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约定资金占用费的衡宇生意合同之性质

约定资金占用费的衡宇生意合同之性质

 [裁判要旨] 实际生活中，两边当事人在衡宇生意合同中约定衡宇回购、资金占用费的情形并非鲜见，我国现行法律法规对此尚无明确规定。

从保护交易持续的平安、稳固角度考虑，在无充分证据证明两边名为生意、实为借贷担保的情形下，不宜轻易否定衡宇生意合同的效劳。

在司法实践中，应结合两边约定的具体内容、意思表示的明确程度和履行的实际状况等加以综合判定。

   [案情]

   上诉人（原审被告）：

何春霖。

   被上诉人（原审原告）：

罗开明。

   被上诉人（原审原告）：

王明珍。

   位于成都市金牛区抚琴西南路14号3栋4单元4楼的涉案衡宇，属罗开明、王明珍夫妻所有。

2006年3月14日，罗开明、王明珍（甲方）与何春霖（乙方）签定协议一份，约定：

甲方志愿将涉案衡宇以15万元卖给乙方，乙方付款后，甲方当即将产权过户给乙方；从2006年3月14日至同年9月13日内，甲方每一个月承担资金占用费万元，在此期间甲方临时居住在此房，如甲方在3个月内不能按时支付资金占用费，将自动搬出并交房给乙方，如在此期间甲方情愿收回此衡宇，必需将所有债务一次性结清；甲方委托江某代理该衡宇的结按、过户、按揭等一切相关手续；乙方在此期间未经甲方同意不得转让、出卖。

同日，罗开明、王明珍出具收条，载明：

今收到何春霖购房款15万元。

同日，罗开明、王明珍通过公证方式委托江某代其到产权部门办理涉案衡宇出售事宜，包括代表其出售该衡宇，与买方签定该衡宇的生意合同，代表其在相关文件上签字。

同月23日，为办理涉案衡宇过户手续，江某代表罗开明、王明珍与何春霖签定衡宇生意合同一份，其中载明罗开明、王明珍志愿将涉案衡宇出售给何春霖。

同月27日，何春霖记录取得涉案衡宇的衡宇所有权证。

何春霖（甲方）与罗开明（乙方）于2006年10月25日签定衡宇出租协议一份，约定：

甲方将涉案衡宇出租给乙方利用，从2006年11月1日起至2007年4月30日止，有效期为半年，月租金为600元；此期间衡宇免费出租给乙方，续租时衡宇租金再议。

涉案衡宇现由罗开明、王明珍利用。

另查明，何春霖记录取得涉案衡宇的衡宇所有权证后，将该衡宇抵押给中国农业银行成都市蜀都支行并办理了记录，抵押期限自2007年6月29日起至2027年6月28日止。

   原告罗开明、王明珍诉称：

2006年3月，二人经李某介绍熟悉何春霖，达到罗开明、王明珍向何春霖借款15万元，借款期限为3个月，月息为万元的协议。

罗开明、王明珍提供涉案衡宇作为借款抵押。

罗开明、王明珍与何春霖于2006年3月14日签定的协议，表述为罗开明、王明珍将涉案衡宇出售给何春霖，罗开明、王明珍还清债务后收回衡宇。

嗣后，罗开明、王明珍将涉案衡宇过户至何春霖名下。

因经济困难，罗开明、王明珍未能按期还款付息。

何春霖以为已取得涉案衡宇的所有权，要求罗开明、王明珍搬离涉案衡宇。

由此，两边产生纠纷。

罗开明、王明珍以为，二人因急需资金，采取让与担保的形式从何春霖处借款，两边签定协议的目的并非是衡宇生意，而是担保债权的实现，该让与担保行为违背法律强制性规定，应属无效。

同时，何春霖利用罗开明、王明珍急需资金的窘境，要求支付高达120％的年利息，违背相关法律规定，其超过银行同期贷款利率的部份不该取得支持。

罗开明、王明珍要求确认罗开明、王明珍与何春霖于2006年3月14日签定的协议为借款合同，并确认上述协议当中关于生意衡宇的部份无效，何春霖应将涉案衡宇返还罗开明、王明珍。

   被告何春霖辩称：

两边于2006年3月14日签定的协议，从其内容而言，是衡宇生意合同。

罗开明、王明珍出具的收条也载明收到购房款。

协议中罗开明、王明珍按月支付的资金占用费不是利息，而是何春霖投资的预期回报，且支付该费用是以回购衡宇为前提的。

协议约定在此期间，何春霖未经罗开明、王明珍的同意，不得转让出卖，这说明有回购衡宇的意愿，如不是生意行为，就可不能约定能够转让出卖。

两边签定的衡宇出租协议也证明罗开明、王明珍承认衡宇生意关系的存在。

何春霖购买涉案衡宇后，将该房用于办理银行抵押贷款，银行对衡宇进行评估并到实地勘测，罗开明、王明珍均踊跃配合，足以证明已承认将衡宇出售给何春霖的事实。

两边签定的上述协议，缔约两边具有完全民事行为能力，内容是两边真实意思表示且未违背法律规定，该协议已实际履行完毕，涉案衡宇已于2006年3月27日完成了过户手续。

请求依法驳回罗开明、王明珍的诉讼请求。

   [审判]

   四川省成都市金牛区人民法院经审理以为：

罗开明、王明珍与何春霖于2006年3月14日签定的协议，应认定为名为衡宇生意合同，实为借款合同。

理由如下：

一、涉案衡宇位于一环路之内，在2006年之际，其市场价钱远远高于2252元/平方米，罗开明、王明珍以如此低的价钱出售该房的前提是在3个月内能收回该房。

二、出售衡宇并办理过户手续后，何春霖已实际取得该衡宇的所有权，如何处置该房是其合法权益，罗开明、王明珍不该予以干与。

但罗开明、王明珍实际仍在该衡宇内居住，且约定3个月内不得转让他人。

3、支付购房款并办理完过户手续后，作为卖方即收取购房款的一方，仍需向买方即支付购房款的一方每一个月支付万元。

该款在此说明为投资的预期回报，显然不能令人信服，应认定是购房款15万元的利息为宜。

4、3个月内需收回该房，两边应另行依据市场价钱从头商订衡宇价钱，每一个月收取资金占用费、一次性结清债务后按原价出售，不符合情理。

五、李某的证人证言载明协议的实质是借款，罗开明、王明珍用涉案衡宇作抵押。

基于上述理由，结合李某的证人证言，应认定协议的实质为借款合同，即罗开明、王明珍向何春霖借款15万元，期限为3个月，月息为万元，罗开明、王明珍以涉案衡宇作为借款担保。

   本案当中，罗开明、王明珍提供涉案衡宇作为借款担保，但两边采取的担保形式为将该衡宇过户至何春霖名下，待借款到期还本付息，即结清所有债务后，将该衡宇收回即过户至罗开明、王明珍名下。

两边的上述行为，符合让与担保的法律特点，属让与担保，但违背了我国法律有关禁止流押的强制性规定，即债务履行期届满前，抵押权人不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

因此，协议当中有关涉案衡宇的生意部份，实质是罗开明、王明珍为借款提供担保的行为，因该行为违背法律规定，应属无效。

罗开明、王明珍要求何春霖将涉案衡宇向其返还，鉴于何春霖取得该衡宇所有权后，将该衡宇抵押向中国农业银行成都市蜀都支行借款并办理了抵押记录，在未经法定程序确认上述行为的效劳，且中国农业银行成都市蜀都支行未参与诉讼的情形下，就抵押行为效劳问题不宜同案处置，罗开明、王明珍可另案诉讼解决。

据此，依照民法通那么第五条，合同法第五十二条第五项、物权法第一百八十六条之规定，认定罗开明、王明珍与何春霖于2006年3月14日签定的协议为借款合同，并裁决罗开明、王明珍与何春霖于2006年3月14日签定的协议当中有关涉案衡宇的生意部份无效，驳回罗开明、王明珍的其他诉讼请求。

   宣判后，何春霖不服一审裁决，向成都市中级人民法院提起上诉，请求撤销原判，驳回罗开明、王明珍的诉讼请求。

理由要紧为：

一、两边签定的协议系衡宇生意合同，具有衡宇生意合同的全数要素，而并无借款金额、用途、利率和还款方式等借款合同的大体要素。

二、协议中约定的资金占用费并非利息，而是罗开明、王明珍暂住该衡宇所应支付的费用，数额系两边志愿约定，并非阻碍衡宇生意合同的效劳。

3、在何春霖支付购房款后，涉案衡宇已记录过户至何春霖名下，何春霖系该衡宇的合法所有权人。

   四川省成都市中级人民法院经审理以为：

罗开明、王明珍与何春霖志愿签定协议，约定罗开明、王明珍将涉案衡宇卖给何春霖，并就衡宇价款及产权过户时刻作了约定。

该协议具有衡宇生意合同的大体条款，两边当事人关于生意涉案衡宇的意思表示真实、明确。

罗开明、王明珍尔后委托江某与何春霖所签衡宇生意合同，也印证了两边志愿生意涉案衡宇的事实。

在何春霖依约支付完购房款以后，罗开明、王明珍协助何春霖办理了该衡宇的过户记录，何春霖已依法取得该衡宇的所有权证书，成为该衡宇的合法所有权人。

两边所签协议中关于罗开明、王明珍有权收回该衡宇的时刻和条件、签定协议后涉案衡宇的利用和资金占用费等专门约定，即：

何春霖负有在2006年3月14日至同年9月13日期间将涉案衡宇交由罗开明、王明珍居住利用，许诺同意罗开明、王明珍在此期间负有回购该衡宇，且在此期间负有不得自行转让、出卖该衡宇的义务；罗开明、王明珍那么负有每一个月向何春霖支付资金占用费万元的义务，应视为两边就该次衡宇生意所设定的附带条件。

以上附带条件的设定，并非阻碍两边之间衡宇生意关系的成立和生效，不足以就此认定两边之间形成的是借款合同关系。

依照协议约定，罗开明、王明珍在2006年9月13日之前有权回购该衡宇，但前提条件是将所有债务一次性结清。

本案中，罗开明、王明珍并未提供证据证明其已于2006年9月13日之前符合该条件，故其在2006年9月13日以后已无权要求依照协议约定回购该衡宇。

另外，依照罗开明于尔后作为承租人与作为出租人的何春霖签定衡宇出租协议的事实，应当认定罗开明、王明珍认可何春霖系该衡宇的所有权人，两边之间另就涉案衡宇形成了租赁关系。

综合上述分析，应当认定罗开明、王明珍与何春霖之间依据协议就涉案衡宇形成了生意关系，该生意关系合法有效，应受法律爱惜，且相关生意手续均已履行完毕。

   另外，罗开明、王明珍关于其系以涉案衡宇为担保向何春霖借款的主张，与两边实际办理的是产权过户记录而非抵押记录不符。

何况，关于何春霖取得该衡宇所有权的条件，两边约定的是何春霖支付完购房款，而非罗开明、王明珍未按期归还债务，故不能以两边约定违背了我国法律的强制性规定为由而认定协议中关于衡宇生意部份无效。

因此，罗开明、王明珍关于两边所签协议为借款合同、所涉衡宇乃借款担保的诉讼主张缺乏依据，不能成立，其要求确认协议中关于生意衡宇部份无效及要求何春霖返还涉案衡宇的诉讼请求，于法无据，不能取得支持。

据此，依照民事诉讼法第一百五十三条第一款第

（二）项、第（三）项，物权法第九条、第十五条、第十七条、第一百八十六条、第一百八十七，担保法第四十条、第四十二条，合同法第八条、第一百三十条之规定，裁决：

一、撤销一审裁决。

二、驳回罗开明、王明珍的全数诉讼请求。

   [评析]

   本案是一路因两边当事人在衡宇生意合同中约定了衡宇回购、资金占用费等而致使对该合同性质认定争议的典型案例。

   一、关于两边所签协议的性质及效劳

   一、从罗开明、王明珍与何春霖签定协议的内容来看，其中明确约定了罗开明、王明珍系将涉案衡宇卖给何春霖，两边并就衡宇价款及产权过户时刻作了约定。

该协议具有衡宇生意合同的大体条款，在无相反证据的情形下，应当认定两边当事人关于生意涉案衡宇的意思表示真实、明确。

罗开明、王明珍尔后委托代理人江某与何春霖所签的衡宇生意合同，也印证了两边志愿生意涉案衡宇的事实。

   二、两边所签协议中关于罗开明、王明珍有权收回该衡宇的时刻和条件、签定协议后涉案衡宇的利用和资金占用费等专门约定（即：

何春霖负有在自签定协议后半年内将涉案衡宇交由罗开明、王明珍居住利用，许诺同意罗开明、王明珍在此期间负有回购该衡宇，且在此期间不得自行转让、出卖该衡宇的义务；罗开明、王明珍那么负有每一个月向何春霖支付资金占用费万元的义务），应视为两边就该次衡宇生意所设定的附带条件。

从协议约定来看，并无借款合同通常应具有的借款数额、归还期限和利息等大体条款。

因此，以上附带条件的设定，并非阻碍两边之间衡宇生意关系的成立和生效，并非足以就此认定两边之间形成的是借款合同关系。

   3、罗开明、王明珍关于其系以涉案衡宇为担保向何春霖借款的主张，也与两边实际办理的是产权过户记录的事实不符。

从两边履行协议的情形来看，伺春霖支付购房款后，罗开明、王明珍协助其办理了衡宇过户记录手续，这足以证明两边形成的是衡宇生意关系，两边是将协议作为衡宇生意合同予以履行。

现何春霖已依法取得了涉案衡宇的所有权证书，成为涉案衡宇的合法所有权人。

   4、依照罗开明、王明珍于尔后作为承租人与作为出租人的何春霖签定衡宇出租协议的事实，应当认定罗开明、王明珍认可何春霖系该衡宇的所有权人。

试想一下，若是罗开明、王明珍与何春霖签定协议的初衷真如其所称的只是提供担保而非生意衡宇，其仍享有涉案衡宇所有权的情形下，那么为何罗开明、王明珍在何春霖就涉案衡宇对其行使所有人权利时不表示异议，而且还志愿与何春霖就涉案衡宇形成了租赁关系呢?

   二、关于认定两边的法律关系——把握当事人的真实意思表示

   在审判实践中，当事人之真实意思表示，与两边之法律关系的表现形式，有时表现为一致，有时又表现出不一致性。

问题在于：

如何通过把握两边当事人的真实意思表示而对两边法律关系进行认定?

就刑事审判而言，犯法嫌疑人的主观方面，即目的或动机，往往对定罪量刑有阻碍，乃至是认定罪与非罪、区分此罪与彼罪的重要依据。

但在民事审判中，却迥然不同。

在民事审判程序中，通过当事人举证、质证和法院认证，都很难从客观证据上判定当事人的主观内心。

事实上，探讨两边当事人的真实意思表示并非易事，尤其是两边对同一法律关系表现形式主张不同真实意思表示的情形下。

因此，在缺乏法律依据的情形下，不宜仅以法官的主观推断认定两边当事人的真实意思。

   认真分析一审认定中提及的认定协议为借款合同的理由，不难发觉，这些理由所针对的均是两边协议中不合常理的地方，而并无足以认定协议为借款合同的实质性证据或理由。

民事活动，系以两边当事人的志愿为基础。

基于对当事人自主权利的尊重，并为了确保交易的平安、便利，我国立法将通过公权利确认合同无效的法定事由作了明确的限定，其中并非包括合同必需符合常理的相关规定。

也确实是说，是不是符合常理，并非衡量合同是不是有效的法定要件。

换而言之，两边基于志愿签定的合同，只要不违背法律的禁止性规定，都应是有效的。

据此判定，罗开明、王明珍与何春霖均系完全民事行为能力人，享有对自己实体权益的处分权。

   本案中，罗开明、王明珍与何春霖在协议中关于购房款数额、何春霖将涉案衡宇交由罗开明和王明珍居住利用半年、何春霖同意罗开明和王明珍在半年内回购该衡宇并许诺且在此期间不得自行转让或出卖该衡宇、罗开明和王明珍在此那么负有每一个月向何春霖支付资金占用费万元等约定，均系两边有权自主决定并自行处置的事项，并未违背法律的禁止性规定，也未损害社会、国家、集体的利益或他人的合法权益，故在无相反证据下，应视为两边自由协商一致的结果，不宜简单以不合常理对其一致意见予以否定。

在协议内容为生意衡宇、交付款项为购房款乃至两边已实际办理过户记录的情形下，仅以不合常理否定协议性质为生意合同，并进而推断协议性质为借款合同，实有不妥。

在无充分证据证明罗开明、王明珍对其与何春霖所签协议的性质存在重大误解的情形下，不该仅以法官的主观判定推定当事人的主观真实意思表示，而应当依照更为客观的两边法律关系表现形式认定两边的法律关系。

   退一步讲，即便罗开明、王明珍将其与何春霖所签协议误解为借款合同，协议中关于生意涉案衡宇的约定无效，但尔后罗开明、王明珍又通过公证委托的方式委托代理人江某与何春霖签定衡宇生意合同，其中的条款载明罗开明、王明珍志愿将涉案衡宇出售给何春霖。

该款并非涉及专业知识或特殊术语，当事人仅需具有一样的明白得力、通常的知识即可明白其涵义。

据此判定，罗开明、王明珍对衡宇生意合同所表现的意思表示、所可能致使的法律后果应属明知。

同理，罗开明、王明珍对办理衡宇产权过户记录手续、将涉案衡宇过户记录至何春霖名下的法律后果，也应属明知。

作为具有完全民事行为能力的人，罗开明、王明珍应付签定衡宇生意合同及办理过户记录手续的相应后果自行承担责任。

因此，抛开协议不谈，依照罗开明、王明珍与何春霖签定的衡宇生意合同及罗开明、王明珍协助何春霖办理过户手续的事实，也足以认定两边之间形成了衡宇生意关系。

   三、关于约定生意衡宇的效劳——让与担保制度与流质禁止探讨

    依照学界通说，让与担保制度源于罗马法上的信托，是大陆法系国家沿袭罗马法上信托行为理论，并吸纳日尔曼法中的信托行为成份，经由判例学说形成的非典型担保制度，有别于抵押担保、质押担保等典型担保制度。

当事人以转移物之权利（所有权）方式达到担保目的，是让与担保的突出法律特点。

我国现行立法中，并无关于让与担保的相关规定，故让与担保制度在我国法学界尚只是个法学理论概念。

   担保法规定：

“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”。

最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>假设干问题的说明》第57条第1款规定：

“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。

”物权法第一百八十六条规定：

“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”。

以上，系我国现行立法关于禁止流质的规定，即通常所说的流质禁止。

另外，依照物权法第一百八十条、第一百八十七条的规定，民事主体能够衡宇为债权债务提供抵押担保，但应当办理抵押记录，抵押权自记录时设立。

   本案中，关于何春霖取得该衡宇所有权的条件，两边约定的是何春霖支付完购房款，而非罗开明、王明珍未按期归还债务。

在罗开明、王明珍与何春霖并未约定抵押涉案衡宇，更未就涉案衡宇办理抵押记录的情形下，不能认定两边就涉案衡宇形成抵押关系，此自没必要多言。

但如果是在未将两边生意涉案衡宇的行为认定为法定抵押担保，而是冠以学术概念让与担保的情形下，却又适用立法关于抵押担保的规定，以两边约定违背了流质禁止的规定为由，认定协议中关于衡宇生意部份无效，这在法律推理及法律适用上明显存在矛盾。

作者单位：

四川省成都市中级人民法院