XX商贸城农贸市场项目整体营销推广计划书.docx
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XX商贸城农贸市场项目整体营销推广计划书
XX商贸城农贸市场项目整体营销推广计划书
一、宏观市场
景谷城市概况
景谷傣族彝族自治县位于云南省西南部，普洱市中部偏西，总面积约75万公顷该区域位于位于横断山脉无量山西南段，县内具有生物资源多样性和生物生产力高效性等特点，拥有得天独厚的森林、热区、能源、矿藏等自然资源优势
交通：
景谷县境内尚无高等级公路景谷至思茅区需先经过宁洱，景谷至宁洱路段为省级道路
通过与思茅区的比较可以看出，景谷县在人均收入及工业产值方面都略高于思茅区。
可以判断，景谷县在发展程度及方向逐渐走上了“工业兴城”的步伐
二、景谷农贸市场调研
景谷现有农贸市场较少大型批发零售业态农贸交易市场缺位，正好给本项目带较好的发展优势
景谷现有农贸市场问题
●规模较小、选择度较低
●规划单一
●业态布局错了
●硬件设施陈旧
●环境脏乱差
●停车场缺失
●管理水平低下
●空置率较高
根据以上农贸市场存在的问题我们不难发现，现农贸市场已不适应发展需求，急需更新升级换代
注：
其它调研具体数据上次已提报，本次不做详解
三、项目产品业态配比建议
根据市调工作及对景谷农贸市场分析研究我们对本项目业态规划作出以下建议
1、摊位
摊位业态分类
生鲜—蔬菜、鲜肉、水产品、海鲜等
水果—本地、外来进口等
生禽—活鸡、鸭、鸽子、鹌鹑等
干货—干巴、腌肉、调料、干菜、副食品、土特产等
粮油—米、面条、动植物油等
籽种—各类农作物籽种
以上业态包含农贸市场现有摊位所有业种，根据现景谷农贸市场调研分析对比发现，景谷农贸市场肉类消费比重为首，其次为蔬菜，水果，鱼类，这四大类也是农贸市场的核心配比，其他业种为辅助配比，因此我们对本项目业态配比做出以下建议：
本项目总摊位数：
211个
摊位配比建议
农贸市场摊位业态数据表
名称
占比
数量（个）
蔬菜
30%
63
水果
15%
32
咸菜
3%
6
鱼类
13%
28
肉类
31%
65
面食类
2.50%
5
豆类
2.50%
5
海鲜类
3%
7
合计
100%
211
以上配比为本项目摊位配比的基本原则，后期可根据销售蓄客情况，招商情况进行微调。
2、商铺
商铺总业态
水产海鲜、副食品、粮油、籽种、饲料、小五金、杂货、快餐店、早点铺、低价服装、小家电、渔具、游戏室、茶室、药店、通讯、银行、金店、烟酒店、发廊、按摩、诊所、饰品、玩具、家具、窗帘、生禽
以上为农贸市场商铺进驻业态
根据景谷县农贸市场现有商铺进驻业态，周边商业业态及结合普洱市几大农贸市场调研分析，我们建议本项目商铺业态定位及配比如下：
综合农贸市场
一层
内街商铺可设置水产品、副食品、粮油、籽种、饲料、杂货、快餐店、早点铺、渔具、诊所、生禽、专营店（烟酒、牛奶）等业态
外街商铺可设置小五金、杂货、快餐店、早点铺、低价服装、小家电、药店、通讯、银行、金店、饰品、玩具、专营店（烟酒、牛奶）等业态
二层设置主要以专业市场（家具、窗帘、厨具）、发廊、按摩、游乐室、诊所、茶室、仓储
综合批发市场（原规划水产品市场）
蔬菜批发、水果批发、
商贸城业态设置
床上用品批发、小家电批发、餐具批发、文具批发、玩具批发、五金批发、家具批发、服装服饰批发
四、项目营销定位
1、核心价值体系
●
形象定位：
“景谷首席农贸商业综合体”
景谷6万㎡最大的农贸商业项目
景谷最具专业化农贸商业项目
景谷业种最全的农贸商业项目
景谷最大的农贸批发商业项目
●业态定位：
“综合性一站式农贸城”
聚农贸市场、批发市场为主，购物、休闲、娱乐、餐饮、居住
为辅的一站式农贸城
●产品定位：
“稀缺性，刚需型，低门槛”
稀缺性——政府限规型产品
刚需型——生活必须型产品
低门槛——投资小，受众性广
●投资收益：
“2015年景谷商业全能投资王”
大产业、小投资、高回报
付款方式灵活轻松一站置业全自主（一次性、按揭和分期付款）
低公摊，高使用率，稳定收租50年收益
五、推广计划
时间节点
项目筹备项目推广期蓄客期商业解筹
11月12月1月2月3月4月5月7月
1.第一阶段：
项目筹备期（2014月11月—12月1日）
工作要点
项目营销VI形象的系统建立，销售物料设计准备。
项目销售道具的准备（办公用品沙盘模型）
项目营销现场形象包装（营销中心的装修、现场氛围装饰）
项目前期整体形象出街设计准备：
户外广告、工地围墙、LED广告牌、道旗等。
商业布局可行性研讨及确定，确定产权分隔
销售讲稿拟定
2.第二阶段：
高端入市（2014年12月1日—201年12月20日）
●推广重点：
形象+业态
●目的：
树立项目形象，提高项目知名度，告知项目业态信息，吸引潜在客户关注，制作商业热点，为后期认筹蓄客奠定基础。
●推广主语：
农贸航母——6万㎡兴旺商贸城场恢弘启幕
副语：
12月20日，营销中心正式开放，到场送好礼
●媒体组合
户外：
市区2块,推广主语，售楼部开放信息
Dm单：
5000份（市区中心人流密集处发放）
短信：
四期10万条
百页广告：
4期
展点：
市区1个（人口密集处布展）
围墙广告：
项目周边围墙
活动：
售楼部开放活动
●营销策略
凡在售楼部开放当日到售楼部意向登记客户，均可获曾物业优惠卡2000元；
凡在售楼部开放当日到场嘉宾及普通群众都可获赠小礼品一份；
●工作要点
售楼部开放，接待工作重点宣传城市的项目优势，强调项目为政府重点扶持对象
针对景谷城区的同质化农贸市场商家进行一对一的行销宣传
到场客户记录工作（认知途径，项目建议，意向原因）
●目标计划
完成200组意向客户登记
●培训计划
优惠卡发放策略内容培训
现场突发状况解决办法培训
行销计划培训
3.第三阶段：
全面推广期（2014年12月20日——1月12日）
●推广重点：
产品+投资收益
●目的：
重点突出城市一站式中高端农贸商业综合体的项目优势，强调投资庞大潜力，提升商业价值，增强投资客购买信心，为后期认筹销售奠定基础。
●推广主语：
兴旺农贸市场1月12日，认筹全面开启
副语：
一间铺，一百年的摇钱树！
●媒体组合
户外：
市区2块,推广主语，认筹信息推广
Dm单：
3000份（同属性项目一对一渗透发放）
短信：
四期10万条（认筹前一星期每天2万条持续发放）
百页广告：
4期（认筹前期持续登报）
展点：
市区2个（超市门口布展）
围墙广告：
项目围墙更换产品信息，认筹优惠信息；
活动：
认筹活动准备
●营销策略
认筹优惠策略（钻卡3万三个点优惠、金卡2万二个点优惠、银卡1万一个点优惠）；
凡在认筹当日到场嘉宾及普通群众都可领取开盘抽奖券一张（奖品待定）及纪念小礼品一份；
●工作重点
来访客户数据分析；
认筹策略制定，相关资料准备，认筹期活动方案撰写；
各媒体下阶段广告设计，文案撰写；
●目标计划
完成100组意向客户登记
●培训计划
认筹策略培训
认筹活动相关流程，资料培训
销售相关知识培训
4.第四阶段：
认筹期（2015年1月12日——4月1日）
●推广重点：
产品+投资收益
●目的：
潜在客户持续挖掘，投资理念持续灌输，利用政府重点工程，景谷最大农贸市场利好消息锁定本地客户意向，为开盘销售奠定基础。
●推广主语：
兴旺商贸城农贸市场vip火爆发售中
副语：
你不理财，财不理你，财富您抓住了吗？
●媒体组合
户外：
市区2块,推广主语，认筹信息持续推广
Dm单：
4000份（同属性项目持续一对一渗透发放，市中心商铺发放，人流密集处发放）
短信：
四期10万条（项目四大核心轮序发放，新春活动告知）
百页广告：
4期（认筹信息、活动、核心点整合上报）
活动：
认筹活动、新春灯谜会
●营销策略
以政府重点工程景谷新概念农贸市场为营销点开展新一轮的宣传工作
新春灯谜会（有奖竞猜，市区所有人员可参与）
制定客户投资收益分析表增强客户购买信心
到场未购卡客户开盘抽签券持续发放
●工作重点
行销工作
认筹活动执行工作
新春灯谜会策划及执行工作
认筹数据分析，市场分析，制定项目开盘顺序
●目标计划
完成200组认筹
●培训计划
新春灯谜会活动培训
销售逼定培训
5.第五阶段：
开盘期（2015年4月1日——5月上旬）
●推广重点：
产品+业态+投资收益
●目的：
潜在客户持续挖掘，投资理念收益持续灌输，开盘销售。
●推广主语：
兴旺商贸城农贸市场5月日盛大开盘
●媒体组合
户外：
市区2块,开盘信息上架
Dm单：
5000份（全市发放）
短信：
四期10万条（开盘前五天发放，每天2万）
百页广告：
4期（开盘前期4期持续登报）
围墙广告：
项目围墙更换产品信息，开盘信息；
活动：
开盘活动执行
●营销策略
购卡VIP客户物业分散
开盘销控策略制定（根据排卡情况制定）
物业价格策略制定（根据排卡情况制定）
开盘购房客户抽奖策略制定（特等奖一名、一等奖两名、二等奖三名、三等奖四名，其他购房未中奖客户均可领取其他礼品）
未购卡未购房客户抽奖策略制定（一等奖1名、二等奖2名、三等奖3名，参与奖数名）
●工作重点
VIP卡升级工作
购卡客户物业分散相关工作
价格制定工作
开盘方案撰写及执行工作
●目标计划
完成50%销售量
●培训计划
开盘相关工作培训
老带新政策培训
六、案场团队及工作职责
策划总监（1人）
工作职责：
每周客户到访数据分析，房地产市场阶段性情况总结分析，相关策略制定，阶段性活动方案撰写及下步工作计划安排。
广告设计总监（1人）
工作职责：
项目整体推广vi设计，各阶段广告创意拟定，设计，及各媒体广告价值评估整合重组。
销售总监（1人）
工作职责：
定期完成销售现状的综合分析报告。
有效解决、处理客户投诉、现场突法事件和各种问题。
落实公司相关部门向销售部发放的信息及时、准确下传置业顾问工作。
销售现场内、外部环境、秩序的协调与监控。
完成公司领导交办的其它工作。
销售经理（1人）
工作职责：
销售人员监督管理，每周销售情况分析报告，来电来访客户数据整理，销售物业相关信息审核，其他销售人员谈客辅助，大客户接待工作
销售人员（8-10人）
工作职责：
案场到访客户接待，客户基本资料收集整理，购房合同签订，客户银行按揭资料收集，各阶段行销工作
升级会员 