房地产估价师评估师必背知识试题库含答案 5.docx
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房地产估价师评估师必背知识试题库含答案5
2020年房地产估价师考试专用
房地产估价师（评估师）考试题库
注意事项：
1．试卷中所有试题均来自历年真题，均含有答案与详细解析
2．本试卷适宜于2019年-2020年房地产估价师考前冲刺使用。
第I卷（选择题）
评卷人
得分
一、单项选择题
1．房地产估价报告应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少（）名专职注册房地产估价师签宁。
A.1
B.2
C.3
D.5
答案：
B
2．被征收房屋价值评估不考虑被征收房屋的（）因素的影响。
A.区位
B.用途
C.房屋租赁
D.使用年限
答案：
C
3．关于房屋征收补偿的说法，错误的是（）。
A.因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费
B.被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换
C.对被征收房屋价值的补偿，可以低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格
D被征收入对补偿决定不服的，可以依法审请行政复议，也可以依法提起行政诉讼
答案：
C
4．《房屋建筑工程质量保修办法》规定，房屋建筑工程保修期从（）起计算。
A.工程竣工之日
B.工程竣工验收申请之日
C.工程竣工验收之日
D.工程竣工验收合格之日
答案：
D
5．乙级工程建设招标代理机构只能承担工程总投资（）人民币以下的工程建设招标代理业务。
A.2亿元
B.1亿元
C.8000万元
D.6000万元
答案：
B
6．下列房地产广告内容中，符合相关管理规定的房地产广告是（）。
A.含有升值或者投资回报承诺
B.标明实际销售价格及其有效期限
C.以乘午或开车到达时间表示距离
D.利用其他项目的形象作为本项目效果
答案：
B
7．张某购买了A房地产开发公司在B市开发的住房一套，经鉴定，存在（）情况，张某是可以退房的。
A.一般性的质量问题
B.主体结构质量合格，但存在一般性的质量问题
C.主体结构质量合格，也不存在一般性的质量问题
D.主体结构质量不合格
答案：
D
8．房地产交易成交价格明显低于市场价格的，以评估价格作为交纳税费的依据，交易当事人对评估价格有异议的，可以在接到评估价格通知后15日内，向（）
A、人民法院起诉
B、房地产行政主管部门申请复核
C、仲裁机构申请仲裁
D、交易双方当事人共同认定的评估机构申请重新评估
答案：
参考C
9．在市场法中，土地使用权年限调整属于（）调整。
A、权益状况
B、区位状况
C、实物状况
D、年限状况
答案：
A
10．《房地产估价机构管理办法》规定，二级资质房地产估价机构不得从事（）估价业务。
A.房屋征收
B.公司上市
C.在建工程抵押
D.司法鉴定
答案：
B
11．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地最高出让年限为（）。
A40年B60年C50年D70年
答案：
D
12．中国土地市场是（）
A.土地所有权市场
B.土地收益权市场
C.土地使用权市场
D.土地占有权市场
答案：
D
13．下列不动产登记类型中，不属于本蛩记的是（）。
（2015年试题）
A.更正登记
B.预告登记
C.异议登记
D.注销登记
答案：
B
答案：
本登记包括：
①初始登记;②设立登记;③转移登记;④变更登记;⑤注销登记;⑥更正登记和异议登记;⑦查封登记。
预登记是指在本登记之前进行的登记，如商品房预告登记。
14．某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：
如果市场前景好，净现值为5680万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为负的3680万元.经分析市场前景为：
好的概率45%;一般的概率35%;不好的概率20%，则该项目净现值期望值为（）万元.
A.2677.5
B.3680.60
C.4003.50
D.5356.80
答案：
A
15．经批准的临时用地，同农村集体经济组织签训临时用地协议，并按该土地前（）年平均年产值逐年给予补偿。
A.1
B.2
C.3
D.5
答案：
C
16．国务院宣布从（）年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配币化。
A.1995
B.1996
C.1998
D.2000
答案：
C
17．按照（），环境污染源可分为连续源、间断源和瞬时源。
A、污染物发生的时间
B、污染源存在的时间
C、污染物排放的形式
D、污染物排放的时间
答案：
【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是环境质量和环境污染概述。
按照污染物排放的时间，环境污染源可分为连续源、间断源和瞬时源。
参见教材P43。
18．在颗粒污染物中，（）是悬浮于空中的小液态粒子。
A、粉尘
B、烟尘
C、尘粒
D、雾尘
答案：
【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是颗粒污染物及其危害。
雾尘是悬浮于空中的小液态粒子，如水雾、酸雾、碱雾、油雾等。
参见教材P44。
19．根据国家《城市区域环境噪声标准》，1类标准适用于（）。
A.疗养区
B.大学区
C.居住、商业、工业混杂区
D.工业区
答案：
B
『答案解析』本题考查的是环境噪声标准。
判断标准，类别数字越大，噪声污染越严重。
其中，选项A属
于0类;选项B属于1类;选项C是2类;选项D是3类。
参见教材P49。
20．按生产要素分配是市场经济的客观要求，可以使生产要素资源得到有效的利用，但实行按生产要素分配，必须以（）为前提。
A.生产资料社会主义公有制
B.承认生产要素的所有权和产权清晰
C.机会平等
D.劳动具有谋生性质
答案：
B
评卷人
得分
二、多项选择题
21．按资产投资的类型划分，房地产投资信托基金可分为（）。
A、权益型
B、综合型
C、增长型
D、抵押型
E、混合型
答案：
【正确答案】ADE
【答案解析】本题考查的是房地产间接投资。
按资产投资的类型划分，房地产投资信托基金为权
益型、抵押型、混合型三种形式。
参见教材P12。
22．下列关于城市用地自然条件评价中的工程地质条件，表述不正确的是（）。
A、不同的建设用地的地形条件，对建设规划布局、道路的走向等，均会产生一定程度的影响
B、建设用地范围内各种地基的承载能力，对工程建设的经济性，影响不大
C、冲沟是由持续流水在地层表面冲刷形成的沟槽
D、冲沟切割用地，使之支离破碎，对土地的使用十分不利
E、工程建筑物和水工构筑物若不慎选在地下溶洞之上，将是十分危险的
答案：
【正确答案】BC
【答案解析】
建设用地范围内各种地基的承载能力，对工程建设的经济性，影响非常大，冲沟是由间断流水在地层表面冲刷形成的沟槽。
参见教材P16、17。
23．二级资质房地产估价有限公司应具备的条件有（）。
A.有8名以上专职注册房地产估价师
B.专业技术人员达70%
C.法定代表人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师
D.专职注册房地产估价师的股份不低于全部股份的60%
E.股东中有3名以上专职注册房地产估价师
答案：
ACDE
24．国有土地上房屋征收价值评估不考虑被征收房屋的（）等因素的影响。
（2014年试题）
A.租赁
B.查封
C.抵押
D.土地使用权
E.供求关系
答案：
：
ABC
答案：
被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。
其价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权存不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
25．公共利益的特点包括（）。
A.公共利益是客观的
B.公共利益是主观的
C.公共利益是不确定的
D.公司利益是其享的
E.公共利益是确定的
答案：
ACD
26．征收土地由用地单位支付（）。
A.土地补偿费
B.安置补助费
C.地上附着物补偿费
D.最低生活费
E.青苗补偿费
答案：
ABCE
27．关于房地产面积测算的一般规定的说法，正确的是（）。
A.房地产面积的测算均指水平投影面积的测算
B.各类面积的测算，必须独立测算五次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果
C.边长以米为单位，取至0.00lm;面积以平方米为单位，取至O.1m2
D.量距应使用经鉴定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器或工具
E.楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离
答案：
ADE
28．某房地产开发公司存一项目投标中，符合中标人条件的是（）。
A.其标书能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准
B.其标书能够不同程度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准
C.其标书能够满足招标文件的形式性要求
D.其标书能够满足招标文什的实质性要求，并经评审的投标价格最低且低丁成本
E.其标书经评审的投标价格最低但不低于成本
答案：
AD
29．根据建筑安装工程费用项目组成，直接工程费是指在施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括（）。
A、人工费
B、材料费
C、环境保护费
D、文明施工费
E、施工机械使用费
答案：
【正确答案】ABE
【答案解析】
本题考查的是工程造价的构成。
直接工程费是指在施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。
参见教材P129。
30．下列风险属于房地产投资系统风险的有（）。
A、持有期风险
B、或然损失风险
C、政策风险
D、通货膨胀风险
E、收益现金流风险
答案：
【正确答案】BCD
【答案解析】本题考查的是房地产投资的系统风险。
房地产投资的系统风险包括：
通货膨胀风险、
市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。
参见教
材P17。
评卷人
得分
三、判断题
31．法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利并承担民事义务的个人。
（）
答案：
【正确答案】错
【答案解析】
本题考查的是自然人、法人和合伙。
法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利并承担民事义务的组织。
参见教材P375。
32．业主即物业产权人，是指房屋所有权人和使用人。
（）
33．社会化、专业化、市场化的物业管理体制其核心是专业化。
（）
34．房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行业限制，但受行政区域限制。
（）
答案：
×
35．房地产中介服务机构或执业人员获部、省级表彰或荣誉称号，即日-作为良好行为记录载入该企业或执业人员的信用档案。
（）
答案：
×
36．跨县级行政区域的不动产登记，由所跨行政区域的县级人民政府协商确定不动产登记机构。
（）（2015年试题）
答案：
×
答案：
跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。
不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的，由共同的L一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。
37．我国实行土地公有制即国家所有与集体所有，土地所有权可以转让。
（）
答案：
×
38．某商品房于2016年1月8日竣工验收合格，2016年3月8日开发商将其交给购房人孙某，该商品房保修期应从2016年1月8日起计算。
（）
答案：
×
39．《中华人民共和同土地管理法》规定：
“依法敢得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。
以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押。
”（）
答案：
×
40．房屋征收决定前，对认定为合法建筑的，应当给予补偿;对来超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
（）
答案：
×
评卷人
得分
四、综合分析题
41．2013年6月20日，某市人民政府根据城市实施旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上的房屋。
李某在征收范围内拥有一套建筑面积为100㎡的住宅，其中，10㎡自行改造为商业用房，另还自行搭建了5㎡违章建筑。
住宅抵押给银行尚有500000元贷款未还，同时，该套住宅已出租，租期3年，年租金为30000元。
经测算，该区域类似住宅的市场价格为10000元/㎡。
李某收到房屋征收估价报告后，对估价结果有异议。
1.该市人民政府在作出房屋征收决定前，应完成的工作为（）。
A.进行社会稳定风险评估
B.足额到位征收补偿费
C.评估被征收房屋的价值
D.组织有关部门对征收补偿方案进行论证
答案：
ABD
【解析】收到房屋征收部门上报的征收补偿方案后，市、县级人民政府应当组织发展改革、城乡规划、国土资源、环境资源保护、文物保护、财政、建设等有关部门对征收补偿方案进行论证。
市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。
作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
2.征收补偿李某房屋的建筑面积为（）。
A.90㎡
B.100㎡
C.110㎡
D.115㎡
答案：
B
【解析】对于已经登记的房屋，其性质、用作和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿，对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
3.李某出租房屋，每年应缴纳的个人所得税、营业税、房产税总和为（）元。
A.4650
B.5100
C.5700
D.5800
答案：
A
4.征收李某房屋的补偿额应不低于（）万元。
A.50
B.59
C.100
D.109
答案：
C
【解析】作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
①被征收房屋价值的补偿;②因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。
③因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
针对“被征收房屋价值的补偿”，征收李某房屋的补偿额=100×10000=100（万元）。
5.李某收到估价报告后，可以选择处理的方式为（）。
A.向出具报告的房地产估价机构咨询
B.另行委托其他房地产估价机构重新估价
C.在规定期限内向原房地产估价机构书面申请复核估价
D.直接向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定
答案：
AC
【解析】房屋征收当事人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产估价机构书面申请复核评估。
被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
42．甲房地产开发公司（以下简称甲公司）以出让方式取得A市某商品住宅项目用地，委托征收后形成净地。
甲公司委托乙房地产经纪机构（以F简称乙机构）代理该楼盘商品房的销售。
在商品房预售过程巾，甲公司报请城市规划管理部门批准更改了原规划。
在建设过程中，甲公司因资金紧张，将该项日部分用地转让给丙房地产升发公司（以下简称丙公司）。
2015年5月，唐某预购了该项目一套住宅，并签订了商品房预售合同。
2016年5月，该项目办理了房屋初始登记，并办理了分户房屋所有权证。
1.乙机构代理甲公司申请商品房预售许可证，必须提交的要件除授权委托书、土地使用权证书外，还包括（）等。
A.建设用地规划许可证
B.建设工程施工许可证
C.建设工程规划许可证
D.房屋征收许可证
答案：
BC
2.关于该地块的房犀征收，错误的为（）。
A.实施国有土地上房屋征收，需申领房屋征收许可证
B.被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日
C.A市人民政府作出该房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估
D.被证收房屋的价值包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值
答案：
A
3.关于规划、设计变更的说法，正确的为（）。
A.甲公刮应当自变更确立之口起7日内，书面通知买受人
B.甲公司如果未在规定的时限内通知买受人，买受人有权选择退房，且应由甲公司承担违约责仟
C.规划、设计变更导致商品房状况变化，以及出现售房合同约定的其他影响商品房质量和使用功能情形的，买受人必须在变更通知到达之日起10日内作出是否退房的书面答复
D.买受人在变更通知到达之日起规定的时限内未作出是否退房的书面答复的，视同接受
答案：
BD
4.甲、丙公司应当在办理完土地使用权变更登记手续之R起（）日内持转让合同到房地产开发主管部门备案。
A.7
B.15
C.30
D.60
答案：
C
5.唐某所签订的商品房预售合同应由（）向登记部门登记备案。
A.唐某
B.丙公司
C.唐某和丙公司
D.唐某或丙公司
答案：
B
6.关于该项目涉及的房地产交易手续费，正确的是（）。
A.住房转让手续费，应按住房建筑面积收取
B.该项目住房转让手续费为每平方米6元
C.该项目住房转让手续费，由丙公刮承担
D.该项目住房转让手续费，转计双方各承担50%
答案：
AC
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