最新建赏高新商品房建设项目可行性研究.docx

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最新建赏高新商品房建设项目可行性研究

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【答案】32

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1总论

1.1项目概况

1.1.1项目简介

本项目名称为“建赏·高新”，位于西安市丈八东路路与科技路相交处的西北角，是西高新建设集中和较繁华的地段。

基地总占地面积为62468平方米，为居住及商业配套用地性质。

该处离市中心不远，区位适中，交通便捷。

该项目周边不仅有易初莲花、爱家超市、世纪金花等大型购物超市，有便利的商业活动环境；而且其周边的医院、学校、银行、商场等生活设施配套齐全。

项目所处地块的具体位置如下图所示：

图1—1项目所处地块的具体位置

1.2可行性研究编制目的

可行性研究的根本目的，是实现项目决策的科学化、民主化、减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。

要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先要做好可行性研究工作，才能使房地产开发项目的许多重大经济技术原则和基础资料得到切实的解决和落实，提出合理的结论，使开发商的决策建立在科学的而不是在经验或感觉的基础上。

本报告通过研究该项目的建设地址、规模、建设内容与方案等是否可行，以及对项目开发的产品有无销路、有无竞争能力、投资效果等进行研究，从而得出该项工程应不应该建或建设时应按哪种方案会取得最佳的效果，并使其作为开发建设项目投资决策的依据；筹集建设资金的依据；与有关部门签定协议、合同的依据和编制下阶段规划设计的依据。

1.3可行性研究编制依据

（1）国家和西安市的经济建设方针、政策和长远规划；

（2）批准的项目建议书和同等效力的文件；

（3）国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施；

（4）自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；

（5）有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；

（6）国家所规定的经济参数和指标；

（7）开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。

1.4结论及建议

1.4.1结论

表1-1评价结论汇总表

财务评价指标

计算结果

评价标准

是否可行

全部投资季度内部收益率

19%

〉13%

是

财务净现值

3101万元

〉0

是

投资回收期

2.4年

<2.5年

是

借款偿还期

1.5年

从上表看，项目的各主要指标均满足评价标准，所以该项目是可行的。

1.4.2相关建议

（1）建议开发商对消费者精确定位，将项目的主要目标客户设定为当地的中高层收入的人群、在经济技术开发区、西安市工作的高级白领以及管理人员，同时开发周边地区。

（2）建议开发商在项目的开发过程中加强资金和投资的管理，开发进度上也要慎重考虑和严格安排，同时，在项目的销售过程中，开发商要加强销售收入的管理。

（3）建议开发商好好把握房地产开发项目的规模效益和成本优势，尽可能的加强与原料供应商和承包商的合作，通过材料统购和签订大的总包合同降低单位成本，同时也能够降低其间发生的各种手续费用和管理费用，最大限度的节约成本，降低总投资。

（4）建议开发商能够积极开发全方位的服务，一方面能够为消费者和业主提供更加周到的物业服务，提高项目和开发商的品牌价值，另一方面也能够尽可能的利用现有的资源在更多的方面为项目创造额外收益。

2国内房地产宏观环境分析

2.1全国经济形势

2006全年国内生产总值209407亿元，比上年增长10.7%。

其中，第一产业增加值24700亿元，增长5.0%；第二产业增加值102004亿元，增长12.5%；第三产业增加值82703亿元，增长10.3%。

第一、第二和第三产业增加值占国内生产总值的比重分别为11.8%、48.7%和39.5%。

居民消费价格比上年上涨1.5%，其中服务价格上涨1.8%。

商品零售价格上涨1.0%。

工业品出厂价格上涨3.0%。

原材料、燃料、动力购进价格上涨6.0%。

固定资产投资价格上涨1.5%。

农产品生产价格上涨1.2%。

70个大中城市房屋销售价格上涨5.5%。

从2006年情况来看，城乡居民消费增长势头不错，在住房、汽车、电子通讯、互联网消费方面保持活跃的状态。

而这一状态对带动汽车包括电子通讯这些产业发展的力度不会减弱。

建筑业、包括汽车工业对重化工、原材料带动力度也不会减弱。

由此，可以乐观地推测2007年我国国民经济仍会持续、快速、健康发展。

2.22006年房地产业的发展

（1）房地产投资：

 2006年全国房地产完成投资19382亿元，比上年增长21.8%，同比上升2个百分点，低于全社会固定资产投资增长率2.2个百分点。

房地产投资占全社会固定资产投资额的17.6%，同比下降0.2个百分点，房地产业投资过快增长的态势得到初步控制。

但在市场需求持续旺盛、房价居高不下、有行业外部资金进入的情况下，2007年房地产开发投资增速可能会保持20%以上，其中，住宅投资增速可能会有所上升。

（2）房地产开发现状：

土地开发面积和新开工面积均达到2000年以来的最高，但是土地购置和竣工面积与2005年相比均有所减少。

从商品房的销售来看，2006年各类商品房销售面积均达到了2000年以来的最高值，从一个角度和一定程度上反映出需求旺盛。

2006年住宅、办公楼和商业用房销售面积分别达到2000年的3.3倍、2.8倍和3.0倍。

（3）   2006年，房地产开发投资东部低于中西部的格局不变。

1-11月，东部地区房地产开发投资比上年同期增长19．5％，增幅虽比2005年同期高1．7个百分点，但比同期中西部地区分别低13．6个和12．9个百分点，与中西部地区的差距比今年1季度分别扩大1．7个和6．9个百分点；而中西部地区比上年同期增长均超过30．0％，分别达33．1％和32．4％，增幅比2006年1季度分别高3．6个和8．8个百分点。

（4）商品房的价格：

2000年以来，除办公楼销售均价上下有所波动外，各类商品房价格一直上涨。

2003年以后各类商品房价格上涨加速，就是说从2000年以来，各类商品房一直上涨，但是上涨速度快的还是2003年以来期间。

其中2006年的住宅价格是2003年的1.4倍。

从商品住宅来看，2000年以来，全国商品住宅开发建设投资额、新开工面积、销售面积一直增长，2006年达到最大值。

住宅投资占全部房地产投资额的比重2006年达到最大，为70.2%。

2.3影响房地产业的宏观调控政策

从宏观政策的角度看，2006年中国房地产市场经历了有史以来最猛烈、最严厉的政策调控，“国六条”及十五条意见等政策的相继出台，在很大程度上影响着中国的房地产市场的发展：

首先，“国六条”中对住房供应结构作了明确的调整——“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。

各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。

”接着，针对这一要求，十五条意见又进行了进一步的规定，要求自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

这一规定，无疑将会使整个房地产市场的住房供应结构发生巨大改变。

然而，这一规定很可能会引起大房型住宅由于稀缺而价格上升。

同时，要达到70%这一指标，对于大中城市而言，政府至少要建设超过50%的中低价商品房和经济适用房，在很大程度上加重了政府的财政负担。

其次还表现在以下几个方面：

（1）登记前不得转让：

为防止房屋炒作，现房买卖网上签约时，认购和签约的购房人名称不得随意变更，合同上购房人署谁的名字事先一定要考虑好，转移登记前房屋不得转让他人。

（2）住宅分户验收：

开发商在向购房者交房时，必须提供采暖系统安装质量，给水、排水系统安装质量等8项房屋质量检查和整改记录，并公示住宅工程的建设、设计、施工、监理和物业管理单位的相关信息。

（3）维修资金上网：

房地产开发企业、物业管理企业、业主委员会须进入北京市专项维修资金管理系统提供的服务平台进行办公。

业主可随时上网查询维修资金的使用情况及去向。

（4）空置房停止优惠：

凡符合空置商品房免税政策条件的纳税人，须在2005年12月31日以前向税务机关申报办理减免税手续。

（5）大户预征增值税：

2006年1月1日以后，凡单栋号内户（单套房间）平均建筑面积超过140平方米以上的，一律按0.5%的预征率征收土地增值税，对于140平方米（含）以下的不予预征土地增值税。

（6）房贷执行新利率：

2005年12月25日20时，客户贷款不存在欠款的，贷款利率按2006年1月1日当日人民银行公布的同期同档次商业性贷款基准利率下浮10%执行；仍积欠本金和利息的，贷款利率按2006年1月1日当日人民银行公布的同期同档次商业性贷款基准利率执行。

从上述分析可以看到，政府对控制房地产价格上涨的决心，而且，政府的调控也将慢慢会有效果，但通过阅读网络上的其他文章，以及那些文章中给出的数据和理由，我认为，今天全国整体的房价还是会稳中有涨，通过西安房地产信息网上获得的西安地区近半年来的价格走势来看，可以证明今年的房价还是稳中有涨的。

2.42007年房地产业发展预测

随着国家和地方政府各项调控措施的不断落实，预计07年房地产投资增速将与今年持平，其中，中小户型、中低价位的普通住房以及经济适用房投资规模有望扩大。

受税收政策限制、利率调整和外资准入门槛提高的影响，投机性需求和投资性需求将继续减少，房地产供求矛盾将有所缓解，07年房地产价格涨幅将进一步趋缓。

同时还可以看出，随着住房体制的完善，非理性需求继续减少，自住性需求将呈回温迹象。

随着调控政策的不断完善和落实，针对投机性需求的调控政策效力还会继续显现，投机性需求将会继续受到抑制。

同时，各地的城市改造与拆迁规模受到控制，由此产生的被动性需求也会有所下降。

与此同时，具有真实需求的消费者的心理预期开始恢复正常，观望心态正缓慢释放。

同时，房地产价格涨幅趋缓。

近几年国家出台的系列调控措施，其政策效果将在明年继续显现。

而各地方政府贯彻落实中央精神的积极性有所提高，对当地房地产市场的调控将更加有效，预计07年房地产价格涨幅将趋缓。

3西安市房地产现状分析

3.1西安市房地产概况

对于西安来说，西安的房地产业炒房行为较少，市场运行平稳，价格增长速度不大，成交量稳步放大，可以说是供需两旺，“国六条”的出台对于西安房地产市场的影响是有限的。

随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，西安的房地产市场进入了一个强势上升期，尤其是商品房销售的高速增长，说明了西安市房地产市场逐步走向良性循环的轨迹；另一方面由于国家继续重点扶持房地产业，继续采用优惠政策，优化市场环境，进一步激活房地产市场，今年准备政府积极整顿和规范房地产市场，培育品牌，转变房地产市场管理职能，力求给房地产业一个自由发挥且有充分公益保障的空间，说明了西安的房地产市场将告别成长期，迈进成熟期，走向规范，使开发商的投资行为趋于市场化，消费者的购房行为更加理性，政府充当的角色更具经济性。

未来西安的市场走势将呈现出总体看好、平稳发展的态势，产业成熟期的一些特征将逐步涌现，不再出现大起大落的局面，并保持一定的增长速度。

3.2宏观经济形势

1.西安市生产总值

2006年西安市国民经济继续保持良好运行