完美升级版中央广场改造项目的可行性研究报告.docx
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完美升级版中央广场改造项目的可行性研究报告
锦州中央广场改造项目可研报告
一、项目概况3
1、项目现状情况3
2、项目分块情况3
二、项目运营主要目的5
1、项目性质：
5
2、改造的基本原则：
5
3、运营的主要目的：
5
三、项目开发模式6
1、该项目开发采用住宅+商业+办公的老城区改造开发模式：
6
2、此模式开发要采取以下策略：
6
四、项目拆迁情况说明6
（一）有关合作协议内容6
（二）拆迁进度情况说明7
（三）初步拆迁政策情况说明8
（四）项目掠影8
五、市场环境分析9
（一）项目周边各行业主要分布情况如下图所示：
9
（二）住宅市场分析9
（三）商圈分析10
（四）写字楼市场分析15
（五）市场分析结论17
六、初步规划方案及指标18
1、方案一初步规划及指标18
2、方案二初步规划及指标19
3、两方案对比分析：
20
4、规划方案效果图20
七、运营关键点21
（一）动迁关键点21
（二）岛式商业可行性论证21
1、岛式商业在锦州市场建立的机会21
2、岛式商业在锦州市场建立的风险22
3、岛式商业案例及分析22
4、本项目岛式商业可行性结论24
5、本项目岛式商业定位24
6、本项目岛式商业面临难点25
7、主力店商业定位25
八、项目效益测算25
九、资金筹集27
十、本项目与该区域集团项目对比分析28
十一、项目可研结论28
一、项目概况
1、项目现状情况
项目四至情况：
东至中央大街，西至山西街,南至宜昌路,北至上海路。
项目占地34212.25平方米。
项目地块包括建宇支行地块、锦州饭店地块、五七楼地块及新华书店地块四个区域
项目
面积（㎡）
占地面积
34212.25
原地上建筑物面积
84327.55
住宅
48248.65
门市
11597
办公
21966.9
新华书店
7623.9
群众艺术馆
4618
太和广电局
1327
龙福商务宾馆
1888
宜家商务宾馆
870
建宇支行办公楼
5640
附属
2515
2、项目分块情况
（1）建宇支行地块
建宇支行地块占地4800平方米，建筑物占地面积2964.5平方米。
民生里62号楼一楼底商与房产证信息不符：
现场勘察为14个门市，房产证登记为7个，具体情况如下：
坐落
住宅
办公
商铺
户数（户）
面积（m²）
户数（户）
面积（㎡）
户数（户）
面积（m²）
上海路三段49号
16
978.41
1
281.75
上海路三段47号
56
3522.12
15
2324.27
山西街47号
66
5200.53
3
89.01
民生里62号
77
3503.91
14
——
13层小高层
1
5640
总计
215
13204.97
1
5640
33
2695.03
（2）五七楼地块
五七楼地块占地面积13184平方米，建筑物占地面积7096.48平方米。
坐落
住宅
办公
商铺
户数（户）
面积（m²）
户数（户）
面积（m²）
户数（户）
面积（m²）
民生里60号
48
2029.50
0
0
山西街41号
66
4247.87
4
239.70
广西街12号
58
4567.57
4
210.50
山西街39号
86
4305.35
6
371.00
广西街10号
90
4455.57
6
87.50
宜昌路三段40号
80
4105.78
14
987.67
宜昌路三段42号
48
2647.86
10
2475.95
宜家商务宾馆
1
870
龙福商务宾馆
1
1888
总计
476
26359.50
2
2758
44
4372.32
（3）新华书店地块
新华书店地块占地8000平方米，即在农户无占地面积5825.77平方米。
目前新华书店进行重新装修后已经重新营业。
坐落
住宅
办公
商铺
户数（户）
面积（m²）
户数（户）
面积（m²）
户数（户）
面积（m²）
广西街11号
43
2264.45
10
1174.60
广西街7号
48
2974.49
5
989.26
宜昌路三段44号
36
2445.24
9
2202.63
太和广电局
1
1327
新华书店
1
7623.9
群众艺术馆
1
4618
总计
127
7684.18
3
13568.9
24
4366.49
（4）锦州饭店地块
锦州饭店地块占地5600平方米，建筑物占地面积4478.97平方米。
该地块建筑以商业为主，住宅为平房。
二、项目运营主要目的
1、项目性质：
老城区十里商街改造项目，改造后项目为大型商业及金融办公中心。
2、改造的基本原则：
♦以商业、办公为主，以住为辅；
♦商业升级，提升品质；
♦招商先行，拆迁保障；
♦以销融资，减少沉淀。
3、运营的主要目的：
通过改造将原有办公、住宅转变为以金融办公、大型商业为主的城市综合体，利用新增住宅及商业、办公可售面积产生的利润补给集团现金流，其最终目的——使集团新增优质商业物业。
三、项目开发模式
1、该项目开发采用住宅+商业+办公的老城区改造开发模式：
♦团地再造，商业升级;
♦住宅以回迁为主；
♦商业以可售物业最大化及购物模式升级为主；
♦大型的办公楼可以作为金融中心，增加地域价值。
2、此模式开发要采取以下策略：
♦“以时间换空间”：
预计用三年的时间进行拆迁工作，在拆迁前期以产权调换的形式争取增加收入；
♦“招商先行”：
在拆迁的过程中充分的论证商业的形式，并进行招商，争取在拆迁完成前将招商准备工作完成；
♦“中心外围效应”：
将两个大型办公楼打造成“金融中心”，将几大银行的办公总部招入其中，充分发挥“中心外围效应”，吸引一些大型的企业进驻，将办公大楼进行全部出售，使其成为此项目回现的主要手段之一。
四、项目拆迁情况说明
（一）有关合作协议内容
1、协议双方
甲方：
锦州市古塔区人民政府
乙方：
锦州宝地建设集团有限公司
2、明确双方责任
（1）甲方责任：
♦负责调查、摸底、征收成本测算。
♦负责定制征收补偿安置方案、负责征收及房屋拆除。
♦负责该项目的土地组卷、报市里挂牌等相关工作。
♦负责向市里申请执行锦政发【2008】30号文件中关于商业地产项目的有关优惠政策。
（2）乙方责任：
♦负责项目的规划、设计的审批等相关事宜；
♦负责项目建筑设计、审批及建设事宜；
♦征收补偿安置方式保证按被征收人的选择实行（产权调换，货币补偿），保证按甲方与被征收人签订的协议执行；
♦乙方负责为项目引进外资约5000万美元的外汇投资；
♦负责该项目的征收到土地挂牌所需资金的垫付，其中包括：
规划设计费、被征收人补偿资金、拆除违章建筑费、法院诉讼费和执行费、土地整理费、土地交易费、评估费、环评费、征收保证金、项目征收办公室办公费等相关一切费用，垫资利息按小额贷款月息2%计算；
3、双方权利及义务
征收完毕后，甲方组织会审，并核准征收前期土地开发成本。
按征收等前期土地开发成本（不含土地出让金），报请市政府确认土地出让底价予以挂牌出让，乙方确保不低于挂牌底价保底摘牌，因乙方没有按市政府确认的出让底价摘牌，所造成的一切经济损失由乙方负责承担。
如因竞价过高，乙方没有摘牌（他方摘牌），甲方应全额退回乙方垫付资金及利息，在市财政返款到区财政账号7个有效工作日内转付乙方。
（二）拆迁进度情况说明
古塔区政府同我公司现正与锦州饭店探讨其改制问题，因此动迁摸底尚未正式开始进行。
待探讨完成后，逐步进行土地使用权收回、拆迁许可证、拆迁公告等动迁相关工作。
等待项目具备进行拆迁工作的条件开始正式进行动迁工作。
古塔区政府工作：
着手招商工作，7月份已到上海进行招商完毕，预计在9月份到香港再进行招商。
动迁公司工作：
完成了动迁摸底前期准备工作，现已具备进场摸底的条件，随时可进场摸底。
（三）初步拆迁政策情况说明
由于项目目前尚未开始进行动迁工作。
因此，在进行动迁成本测算时，主要依据以下两点进行测算:
1、按照初步同产权沟通得到的摸底情况及参照太阳广场动迁补偿政策进行测算。
2、2012年锦州新出台的《锦州市国有土地上房屋征收与补偿办法》。
3、国家税务总局公告2012年第40号文件《企业政策性搬迁所得税管理办法》。
（四）项目掠影
五、市场环境分析
（一）项目周边各行业主要分布情况如下图所示：
本项目位于老城区的中心地段，闹事繁华区，周边居住氛围浓厚，交通便利，相关配套成熟。
（二）住宅市场分析
1、古塔区板块目前在售楼盘有逸湖香舍、卓远．聚基华脉及万成.中融国际，销售均价在4800元平米左右，逸湖香舍项目为现房，其他项目预计也会在明年年底交房。
项目价格低主要由于项目体量相对小,远离城市中心商业及住宅区;
2、本项目周边二手房市场相对不够活跃。
一方面由于项目周边无新建住宅社区，老楼比较多，且住户老年人居多，对房屋品质及社区环境等要求不高；另一方面这些老楼受政府旧城改造政策及太阳广场项目动迁的影响，人们都在等待动迁，如不急需钱都不愿进行销售；
3、项目周边所出售的二手房价格均价约在6600元㎡；宝地颐园、将军苑、白日南里、吉庆里价格居高，这主要是由于住宅品质及部分住宅小区为学区房的原因。
4、项目地处锦州老城区核心地段，生活、公共配套齐全、交通便利，板块价值认可度较高；
5、现本项目周边区域板块内产品供给基本较少，现只有太阳广场项目即将开始推售的公寓，而本项目作为新增项目在太阳广场项目公寓推售之后又可在产品设计上填补市场商品产品断档问题，有效捕捉市场机遇。
小结：
依据现阶段市场情况及周边配套环境，参考太阳广场公寓推售价格，在项目可研测算时，考虑未来价格上涨预期，按一年涨幅3-5%计算，既住宅测算销售均价定位7000元㎡。
（三）商圈分析
1、锦州市商业分析
古塔区：
♦中央大街核心商圈
♦小商品批发市场
♦人民街小吃街
♦广厦电子市场
♦英特、锦华购物广场
♦大润发超市
凌河区：
♦新玛特超市
松山新区
♦家具建材市场
（1）未来中央大街核心区将分为七大区域（如右图）：
交通枢纽：
位于铁路站前广场区域，以集散、交通功能办公为主；
商务办公：
以现代商务办公功能为主，依托于交通枢纽区；
商业商贸：
为商业活动的主力区域，现代式购物体验核心区，集文化娱乐、购物、餐饮于一体的商业步行街；
酒店公寓：
现代旅游酒店服务业的聚集区；
商务办公：
高端商务办公区域；
公寓办公：
现代高端居住社区及居住办公混合区；
文化展示：
现代文化博物展示中心，新的城市公共活动节点。
从区域规划可以看出，政府力求将中央大街打造成为崭新的商务办公区域——现代式金融总部基地，集金融办公、文化、娱乐、购物、餐饮于一体。
（2）商圈内商业租金水平分析
以下为古塔区商业市场租金水平调研结果：
商业类型
商业名称
建筑规模
租金情况
经营业态
百货商场
千盛购物广场
7.8万平米（地下2层，地上7层）
地下一层：
9.8—12（2.2万-1.8万（目前客户出租10平为1万元每年）、为赔钱状态。
地上：
22%--29%；场地活动扣点45-50%
地下一层：
低端时尚衣服、饰品、鞋。
一层：
金子、珠宝、化妆品、手表、眼镜、鞋。
二层：
正装。
三层：
时尚品牌女装。
四层：
休闲运动。
五层：
手机、电器、儿童服饰、家居生活用品、超市。
六层：
健身、餐饮
中百
4万平米（地上4层）
10%--25%
一层：
珠宝、手表、手机。
二层：
鞋。
三层:
女装。
四层：
男装
百货大楼
2万平米（（地上4层））
20%---25%
一层：
家电、珠宝、手表、手机。
二层：
服装。
三层:
鞋、包
新玛特购物广场
5万平方米（地下1层，地上5层）
1—4层：
21%--28%。
（扣点:
服装21%，化妆品28%，鞋类22%，家纺23.5%）
5层：
5.4元㎡*天
地下一层：
超市。
一层：
金子、珠宝、化妆品、手表、眼镜、鞋。
二层：
男装。
三层：
女装。
四层:
休闲运动。
5层：
电影院、餐饮。
锦华
1.2万平方米（地上3层）
一层：
12元㎡*天；二层：
10元㎡*天；三层：
6元㎡*天
一层：
副食。
二层：
服装、鞋、运动装。
三层：
电子市场
英特
地上3层
一层：
7.5元㎡*天；二层：
9元㎡*天；三层：
4.5元㎡*天
一层：
品牌男装精品店（精品间面积40-16平米）；二层：
女装精品店（10-15平米）；三层：
时尚女装精品店（9-14平米）
电子市场
广厦电子市场
1层21-41元㎡*天；2层8-15元㎡*天
电脑及其他电子产品及配件
锦华电子市场
2-4元㎡*天
电子产品及配件
超市
大润发
面积3万平方米，地上2层
外场一年一签，5-9元㎡天
超市，外场零售、餐饮
新玛特超市
面积约8000平方米；地下一层
超市
千盛购物广场超市
面积约8000平方米；6楼
超市，外场零售
城市生活广场大商超市
面积1.8万平方米；地上3层，地下一层
一层商铺2.5-6元㎡天
1层：
零售、餐饮；2-3层：
超市，外场零售、儿童乐园；地下一层：
停车场
专项店
苏宁电器
2360平方米
2.5元平米天
家用电器、小家电、3C
国美电器
2670平方米
2.2元平米天
家用电器、小家电、3C
专业市场
辽西小商品批发市场
小百9--30元㎡*天，服装4-5元㎡*天，古玩1.5--2.7元㎡*天
服装、小百、古玩等
和平路手机一条街
3—13元㎡*天
手机及配件
（3）锦州市商业市场分析结论
根据商业分布及租金水平可以看出，锦州市商业主要集中在古塔区，大多分布在中央大街的两侧。
1）主要百货商业租金为经营者与商场以扣点形式进行分配，锦华与英特等中低档商场为对外租售，并均设有招商办公室进行招商。
这主要由于商场定位及管理体制的不同，主要百货商场招商是针对知名品牌进行，审查较为严格，如果品牌经营不善，商家可将该品牌进行清退，而低档商场定位为低端，无品牌而言，品牌经营好坏与商场无关，商场经营风险小。
2）电子市场主要有广厦及辽西两个电子市场。
但广厦电子市场的现经营状况及租金水平要好于辽西电子市场。
原因主要有以下几个方面：
♦辽西电子市场体量小，3层一侧；经营业态零散，无品牌电子，无法形成集聚氛围；本电子市场面对广厦电子出口处未开设通往电子市场的开口，是李宁专卖店，客户进入电子市场需绕道正门后再上至3层，相对便捷程度不足；
♦广厦电子是锦州最早开设的专业电子市场，人们已对广厦电子市场认可，形成购物习惯。
3）几个超市相比，大润发体量较大，经营品类较为齐全，经营状况及利润水平最高；
4）一些以批发为主，零售为辅的专业市场，可对项目周边主要商业街针对人群进行补充。
项目周边商业街主要以洗涤用品、广告、五金机电等为主，这些商业街铺临街大部分将会进行回迁安置，这会对未来商业氛围营造方面存在一定的弊端，因此，在本项目商业建立时要充分考虑项目内部交通动线的引力及特点。
结论：
因此，要建立新的商业模式对现有商业有所升级，并在情景上有所差异，具有一定的市场竞争优势，在现代集中商业占主导的锦州商业市场，会增加一定的亮点。
1、锦州市门市分析
（1）业态分布情况
（2）几个主要商街租金水平分析
位置
主营业态
平均租金（元平方米*天）
经营状况
中央大街
以百货、家电卖场及沿街商铺等为主，其中服饰、皮鞋箱包等零售占据较大比重
10-30
经营较好，人流量大，城市商业地位较高
解放路
以服饰品牌专卖、婚纱摄影、商务宾馆为主要业态
3-5
市区最宽的主干道，消费环境较好
上海路宜昌路
大卖场、批发市场、家具家电日常消费品市场、轻纺市场等
3-4
大卖场、批发市场、家具家电日常消费品市场、轻纺市场等
人民街
锦州特色餐饮、全国各地餐饮
1-3
经营较好，尤其晚餐时段，影响力较大
士英街
KTV、足浴和各种休闲会所
1-2
经营较好，尤其是KTV、足浴等影响力较大
南京路
家居、婚纱摄影、车行等日常生活业态
1-2
经营状况一般，商业气氛不足
结论：
1）根据以上分析得出，锦州商街各业态经营较为齐全，经营状态较好。
2）根据租金水平可以看出，中央大街沿解放路及上海路一段，为锦州租金最高的商街，主要是由于该区域为锦州市最早形成的商业区，锦州主要的百货商场大多集中在本区段，人流购物均集中于此，商业氛围较浓。
3）其他主要商街也均形成自己的特色街区，经营状态相对中央商街稍差，但也较为繁华，特别是人民街特色餐饮街及士英街休闲街区。
（四）写字楼市场分析
锦州市写字楼主要集中在锦州核心商圈及城市主干道，大多分布在中央大街、解放路、市府路等地段，多数写字楼内为各大银行总部基地。
1、写字楼市场
（1）中融国际-信息产业大厦
（2）天宇商务大厦
（3）喜来登酒店35-43层
（4）凯旋大厦
（5）海锦大厦
序号
名称
现状
具体情况
1
喜来登酒店35-43层
使用中
锦州银行
2
天宇商务大厦
使用中
三栋分别为平安保险、锦州市房管局、农业银行三家机构收购
3
中融国际-信息产业大厦
在建
为中国联通代建物业
4
凯旋大厦
使用中
3-5层为7000平方米写字楼
5
海锦大厦
使用中
3-8层为商务办公
2、写字楼租金水平
以下为写字楼调研情况：
办公楼名称
建筑面积
租金水平
楼层
位置
经营情况
天宇商务大厦
3.28万㎡
1.9-2.3元㎡*天
地上18层，地下1层，3栋
凌河区洛阳路中央大街
2010年投入使用，除少量对外出租，主要为锦州市房管局、平安保险、农业银行三家整体收购。
海锦大厦
1.2万㎡
1元㎡*天
地上30层
凌河区洛阳路三段17-14号
1999年建成，被宝地集团整体收购改建成住宅，2008年售完。
1-2层为门市（银行证券、教育培训等），3-8层为商务办公，9层以上改建为公寓。
凯旋大厦
3.2万㎡
0.8-1.2元㎡*天
地下2层，地上30层，2栋
古塔区解放路，西邻锦华街
2005年建成，2007年投入使用。
地下1层为超市，1-2层为门市房，经营咖啡西餐、美发、银行等，3-5层为7000平方米写字楼，6-29层为高档住宅，可办公。
3、分析结论
（1）通过以上基本情况可知，锦州市场实际投入使用进行供给的写字楼较少,预计所有供给的写字楼面积约为23万平方米.依据人均GDP与城市写字楼选取指标情况进行测算，锦州目前需要的办公楼面积应为49.64万平方米，因此，办公楼市场供给与实际需求有较大的空缺，且锦州市场缺乏高品质的标志性办公楼来提升整个锦州办公楼市场。
人均GDP（元人）城市类型
1万
2万
3万
4万
5万
地区性金融贸易中心城市
0.2
0.3
0.5
0.7
1.0
一般性大中城市
0.1
0.2
0.35
0.5
0.8
（2）锦州金融办公楼分布相对分散，大多集中在市区的主干路，不能形成基地的效应，通过锦州金融办公的特点以及政府有意将本项目地块打造成为金融办公总部基地的整体规划，可在本项目内建立一定规模的办公楼，打造成本项目的亮点，成为锦州市场的一个具有划时代意义的地标性建筑。
（3）调研中发现，目前锦州市写字楼市场产品少，市场空白大，摸排准确性差，目前无超高层写字楼产品存在。
结论：
依据现阶段市场情况、本项目办公楼的定位情况并考虑未来价格上涨预期，在项目可研测算时，按一年涨幅5%计算，既办公楼测算销售均价定位12000元㎡。
（五）市场分析结论
1、根据商业市场环境氛围，建议在商业模式中引入创新性产品形式，建议选择岛式商业，一方面岛式商业在锦州市场是一个新颖的商业模式，能吸引客户进入其中进行购物及休闲等活动，另一方面将集团创新的概念引入其中，能够重新塑造宝地品牌。
2、结合市场现有门市销售情况及门市品质需求情况，在除了满足回迁安置门市面积的同时，为充分考虑最大限度的增加门市可售面积，将岛式商业尽量多规划出临街面，充分使客户感受到自然与购物的有效结合。
3、根据办公用地现阶段供需尚不平衡的特点以及锦州市政府将本项目区域打造成锦州金融办公的想法，在本项目内有充分的条件建立高品质、具有锦州标杆性的大型办公楼；
4、结合本项目基本情况及住宅市场分析情况得出，本项目住宅主要用于回迁安置，因此，本项目应以改善现有住宅居住品质为主，在项目的建立上能够保证最大限度的满足回迁要求，并留有部分公寓来弥补项目周边无新产品销售的空缺。
六、初步规划方案及指标
1、方案一初步规划及指标
方案一初步规划为城市综合体，临中央大街一侧规划为两栋38层超高层金融中心+7层大型商场，西侧规划5层商业内街，上部为4栋26层住宅和2栋10层公寓。
方案规划指标
一、
占地面积
34212.25
二、
建筑面积
362169.38
（一）
商住面积
334815.38
1、
住宅
66952.13
2、
公寓
15513.80
3、
商业
252349.45
（1）
集中商业
93796.21
（2）
门市
36953.24
（3）
办公
121600.00
（二）
附属面积
27354.00
1、
商业地下车位
26288.00
2、
会所
1066.00
三、
容积率
10.59
1、
商住容积率
9.79
2、
附属容积率
0.80
2、方案二初步规划及指标
对方案一中45层金融中心办公楼降至25层
方案规划指标
一、
占地面积
34212.25
二、
建筑面积
298169.38
（一）
商住面积
270815.38
1、
住宅
66952.13
2、
公寓
15513.80
3、
商业
188349.45
（1）
集中商业
93796.21
（2）
门市
36953.24
（3）
办公
57600.00
（二）
附属面积
27354.00
1、
商业地下车位
26288.00
2、
会所
1066.00
三、
容积率
8.72
1、
商住容积率
7.92
2、
附属容积率
0.80
3、两方案对比分析：
方案一：
45层超高建筑昭示性强，可称为中央大街商圈乃至整个锦州市的新地标，但是由于目前写字楼市场尚无该产品形式，建筑成本难以测算，风险巨大。
且45层办公楼体量较大，锦州产品消化难度大。
方案二：
25层金融中心写字楼，在目前写字楼市场属于同质化产品，建筑成本可以测算
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