武汉新区四新片区土地整理开发项目 2.docx
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武汉新区四新片区土地整理开发项目2
新区公司与开元基金
武汉新区四新片区土地整理开发项目
联合投资方案
武汉国佳房地资产评估有限公司
2012/2/15
1背景和意义
1.1武汉新区四新片区开发建设背景
1.1.1武汉新区四新片区战略决策和战略规划
（1）武汉新区开发建设的战略决策
武汉市委、市政府作出的“开发武汉新区”的决策，是基于武汉长远发展考虑，同时也是武汉历史发展的现实要求。
发展武汉新区，是武汉市发展现代制造业，延伸产业链，增强中心城市综合服务功能和辐射力，寻求自身产业特色和城市发展空间的必然选择；发展武汉新区，是城市功能战略结构调整的要求，是对城市结构的优化，有利于城市土地的合理利用和资源的优化配置，促使武汉三镇均衡协调发展；发展武汉新区，是提高武汉城市综合实力和城市综合竞争力的客观需要，必将更有利于武汉市发挥中心城市功能，引领武汉“1＋8城市圈”的全面崛起。
（2）武汉新区开发建设的战略规划
“政府主导、总体规划、企业参与、市场运作、梯度推进”是武汉市确定的新区开发建设基本模式和运作原则。
围绕武汉市制定的武汉新区发展思路，四新片区开发能否顺利推进，并形成武汉新区发展的重要推动力，关系重大。
1）远景目标
依托武汉国际博览中心等重大项目，着重培育展览、会议、总部、金融、商贸、培训、专业服务等生产性服务新功能，形成服务武汉、乃至整个华中地区的生产性服务中心；发展四新组团的商业、文教卫体、行政办公等综合性服务功能，形成市级副中心；建设高品质居住社区，形成代表武汉滨水景观特色的生态居住新城。
规划到2020年四新中心区居住人口规模为25万人。
2）发展战略目标
充分利用四新片区得天独厚的交通条件和相对充足的土地资源，发挥紧邻国家级开发区的优势，延续汉阳地区悠久的人文历史传统，选择有差异的城市功能定位，通过城市建设创新活动，以相对低廉的土地供给价格，打造良好的基础设施条件和景观环境，筹集和吸引各方资金，集合式发展基础设施和功能性、公益性项目，推进四新片区的开发建设进程。
3）发展战略定位
牢固树立科学发展观，抓住国家实施“中部崛起”战略的历史性机遇，扎实推进投融资、建设和土地开发三项重点工作。
坚持以银行信贷为主体，拓宽投融资渠道，建立多元化融资模式；加大基础设施、环境景观建设力度，以完善的基础设施环境吸引带动社会投资；启动服务产业、公共配套设施、房地产开发项目建设，提升新区整体功能；超前开展农用地报批，加大征地拆迁力度，推进土地储备，加快实现土地出让，构筑稳健现金流；树立还建优先原则，加快还建房建设，以还建房带动拆迁工作。
1.1.2新区融资和资金平衡的主要做法
在2004年启动阶段，先后提请政府出台了武政〔2004〕7号文、武政办[2004]18号文、武新指[2004]15号文等文件，组建成立了武汉新区投资公司和武汉新区土地储备分中心，作为新区的城市建设融资主体和土地储备融资主体。
2005年，根据市领导的指示精神，公司积极争取市财政局等相关部门支持，参与研究新区投融资政策意见。
于5月提请政府下发了《市人民政府办公厅转发武汉新区开发建设指挥部等部门关于加强武汉新区开发建设投融资工作意见的通知》（武政办[2005]62号）。
该意见进一步明确了新区开发建设投融资工作的指导思想、目标要求、资金运作模式、具体政策，成为新区融资和资金平衡的指导性政策文件。
（1）指导思想
积极探索城市建设新思路、新模式，科学合理地利用城市资源，坚持“政府主导、市场运作、科学规范、严格操作”的方针，以新区投资公司和新区土地分中心为投融资主体，依托政府信用和土地资源，建立以财政为基础、银行信贷为主导、社会投资和股东注入为补充的多渠道融资模式，拓宽项目建设融资和土地储备融资渠道，实现武汉新区开发建设资金的总量平衡和良性循环。
（2）运作模式
武汉新区实行封闭运行，按土地和基础设施捆绑打包的模式，提请政府明确划定了封闭运行的区域——四新片区，面积17.43平方公里。
公司和土地分中心实行一套班子，两块牌子，一体化运作。
新区投资公司负责该区域的基础设施和公益性、功能性设施配套建设，储备分中心负责土地储备、整理工作。
储备分中心完成土地收购、征用及拆迁补偿等工作，将生地变成熟地；投资公司进行基础设施和功能性、公益性项目建设，将熟地变成热地；分中心将储备土地委托土地交易中心对宗地实行招标、挂牌或拍卖。
土地供应收入直接缴入财政部门设立的武汉新区土地收入专户，土地开发成本由财政部门按宗地核拔新区土地分中心。
土地出让金、城市基础设施配套费和土地增值收益由财政部门全部专项核拔新区投资公司或新区土地分中心。
（3）资金平衡模式
资金封闭运行，来之于新区，用之于新区，争取略有盈余。
新区分中心作为武汉新区土地整理储备的投融资主体，以开办资金和财政资金，申请土地储备贷款，启动土地整理储备。
投资公司作为武汉新区项目建设法人，以注册资金申请国家开发银行和商业银行贷款，启动市政基础设施和公益性、功能性设施建设。
同时，储备分中心和投资公司积极探索城建投融资体制改革的新思路，加大招商引资力度，多渠道、多方式筹集资金，保证建设和储备需要。
四新片区的土地出让金、城市基础设施配套费和土地增值收益由财政部门全部专项核拔新区投资公司或新区土地分中心，作为偿还项目贷款、债券本息、投资补助、项目资本金以及土地收购的资金来源，实现滚动开发。
1.2武汉新区四新片区现状基本情况
1.2.1四新片区土地储备工作实施情况
（1）基本概况
按照武政[2004]7号文和武新指[2004]15号文批准的四新片区储备范围是南起三环线，西至龙阳大道，北抵墨水湖，东临拦江堤路的围合区域，储备总面积为17.43平方公里（折合约26145亩，包含国博中心项目用地）。
四新片区内拆迁总量共约375余万平方米，其中除各企事业单位、相关街道、村集体所属房屋外，其余主要为村、居民住宅房屋。
（2）土地储备情况
1）土地征收：
截止2011年底，新区分中心已签订了约24500亩左右土地征收储备协议，土地征收工作已基本完成，目前实际腾退土地约16250亩，剩余土地按计划将于2012年内全部腾退完毕。
2）房屋拆迁：
截止2011年底，共计完成房屋拆迁约310万平方米，剩余部分也计划在2012年内全部完成拆迁。
3）土地报批及储备办证：
截止2011年底，新区分中心共计上报农转用项目52个，面积约21604亩，现已全部批回45个项目，面积19107亩。
累计完成土地储备手续13418.59亩，其中：
取得39个农转用项目的《建设用地批准书》，土地面积约11998.83亩；取得《国有土地使用证》53宗，土地面积共计9611.56亩（含《建设用地批准书》办证8191.8亩）。
另外，以城中村为主体上报农转用项目1个，面积约1672.31亩）。
剩余农用地计划在2012年前全部完成上报。
4）征地拆迁费用：
根据公司土地部提供的相关数据，征地拆迁总费用约为1328914.21万元，已签约1193076.32万元，签约比例约为89.78%，其中已支付1012974.77万元，占总费用的76.23%。
5）相关规费：
根据公司投资部提供的相关数据，出让前相关规费约为183942.24万元，办证相关费用7917.72万元，合计191859.96万元，其中已支付118730.93万元，占总费用的51.46%。
（3）还建房建设情况
根据公司工程部提供的相关数据，还建房建设总投资预计为242455.10万元，其中已支付90110.47万元，占总投资的37.17%。
（4）场平工程情况
场平工程的总投资估算为50000万元。
已开展的场平工程合同投资额为16629.02万元，其中已支付13,091.02万元，占总投资的26.18%。
（5）土地供应情况
截止2011年底，累计出让经营性土地约4824.81亩，土地成交价款1553190万元；已完成划拨土地约1958亩，土地划拨总价约145410万元。
1.2.2四新片区基础设施建设实施情况
（1）基本概况
根据市委市政府对武汉新区四新片区开发建设的战略要求，和武汉新区四新片区开发建设的战略目标和发展战略，新区公司需要组织实施的四新片区城市基础设施建设项目主要包括以下分项目。
序号
项目
1
市政配套工程
1.1
道路工程
1.2
给水工程
1.3
电力工程
1.4
环卫消防工程
2
四新水系
3
景观工程
4
公益性项目
4.1
政策性、公益性服务项目
4.1.1
文化中心
4.1.2
青少年活动中心
4.1.3
剧院
4.1.4
公共图书馆
4.1.5
体育健身中心
4.1.6
体育健身中心
4.1.7
福利院
4.1.8
武汉新区生态科技中心1
4.1.9
武汉新区生态科技中心2
4.1.10
文化娱乐
4.1.11
特殊用地（领事馆）
4.1.12
科研教育中心
4.1.13
公共停车场（库）
4.2
教育设施
4.2.1
中心完全中学
4.2.2
完全中学
4.2.3
中心初中
4.2.4
中心小学
4.2.5
中心小学
4.2.6
小学
4.2.7
小学
4.2.8
小学
4.2.9
小学
4.2.10
小学
4.2.11
小学
4.2.12
小学
（2）基础设施建设实施情况
截止2011年底，已开展的基础设施建设项目合同投资额为198313.35万元。
其中已支付154369.09万元。
根据公司总工办提供的数据，基础设施建设项目概算或估算总投资为1043482.41万元（不含土地费用和财务费用）。
1.3联合投资背景
1.3.1项目由来
随着国家对政府投融资平台的政策调整及影响的深化，新区公司和四新片区后续的开发建设已面临资金比较紧张的局面。
虽然四新片区的土地储备整理工作已基本完成，但是尚有大量资金没有支付，片区内一些重要的功能性、公益性项目也都没有很好启动。
如果继续以往的依托银行贷款的融资策略很难解决目前的资金紧张局面。
引入社会资金参与四新片区开发建设的相关政策很早就有，因融资并不困难，也就一直没有实质性的操作。
在目前的局面下，与社会资金联手已是新区公司，也是政府需要的，重要而现实的选择。
四新片区土地打包、封闭运行的模式对于土地储备整理开发和地区建设是非常重要的，但是由此带来新区公司自身的运作只能限于项目法人的定位，公司的资本基本上只能用于对银行信贷的信用保证，无法发挥投资平台和资本平台的作用，更无法利用四新片区二级开发所能形成的更强大的资金流来支持四新片区的基础设施建设。
因此，新区公司自身也需要模式的创新和平台作用的深化、丰富，以能更好提升四新片区开发建设在“十二五”取得更大的成就。
四新片区的土地收储工作已基本完成，现处于落实协议，并按计划组织实施配套基础设施建设的阶段，土地市场供应也有序进行，已形成良性的资金循环。
四新片区目前正面临着从平面的整理转向立体空间的开发建设，从一张蓝图升华为生态新城的关键时期。
在当前的形势下，急迫需请国开行、国开金融给予进一步的强有力的支持。
新区公司拟与开元基金合作，组建合资公司，由合资公司引入社会资金并强化与开行的投贷协同，作为新区公司投融资平台的重要补充，并在四新片区二级开发上形成重要的撬动杠杆，进一步推进四新片区一、二级的联动开发，将四新片区所取得的环境与基础设施建设成就全面演化为四新片区城市建设的重要成果，成为武汉新区的样板名片。
1.3.2新区公司与开行的合作历史
新区公司在成立伊始，就得到了开行的大力支持，从新区开发的软贷和硬贷上都是首家提供资金的银行，特别是软贷的提供，使新区公司得以发挥武汉新区重大资金平台作用，并形成了良好的投融资格局。
可以说，是在开行的全力支持下才有了武汉新区今天的发展成就。
新区公司在这些年的发展过程中，即积累了经验，又汇聚了资产力量，对开行的各项贷款都能够做到安全守信的还本付息，在开行也建立了良好的信誉。
这为新区公司与开行、与开元基金未来的合作打下了良好的基础。
1.4意义
（1）具有较好的协同和财务效益
合资公司在备选地块上开展的开发项目税后资本金财务内部收益率可以达到49.67%，除此之外，合资公司的投资还将在锁定的储备地块方面稳定的获得政府给予的不低于10%的投资补偿，并持有所开发的247326平方米的准经营性物业产权，这些均未计入财务评价效益分析测算的内部收益率当中。
合资公司的投资具有较好的财务效益。
同时其庞大的项目源将为开行带来土地储备贷款和新兴产业贷款大量信贷空间，投贷协同效益明显。
（2）盘活新区公司国有存量资产，提升新区公司资金使用效率
新区公司已将大量资金用于四新片区的土地储备整理和基础设施建设，自身投融资平台的作用已达到极限。
借助于合资公司的资金优势和模式创新，一方面可以盘活前期投入资金，一方面可以启动优质项目的开发，带活武汉新区的发展格局，又可借助强有力的资金支持规避土地市场风险因素的不利影响。
（3）将成为新区公司与开元基金可复制的模式，提升开元基金市场竞争力
新区公司与开元基金合资的武汉新区项目如果成功运作，将可被直接复制到江夏金口新城项目当中去。
该项目拟由新区公司按照武汉新区模式进行区域性整体开发。
由此产生的影响性，将提升国开金融和开元基金的品牌形象，提升城市开发业务的市场竞争力。
2合资结构和公司治理
2.1新区公司基本情况
2.1.1新区公司简介
为了推进武汉新区的开发建设，积极探索城市建设的新思路、新模式，武汉市政府按照项目法人制的原则组建武汉新区建设开发投资有限公司，作为新区整体开发建设的项目法人，承担开发建设新区的投资、融资职能。
武汉新区建设开发投资有限公司的主要职能是从事整个新区建设的土地整理储备、项目建设、投融资等相关工作，并且负责城市的基础配套设施建设和城市功能性、公益性项目的建设。
武汉新区建设开发投资有限公司根据《市人民政府关于加快推进武汉新区开发建设工作的若干意见》（武政［2004］7号）及《市人民政府办公厅关于组建武汉新区建设开发投资有限公司工作方案的批复》（武政办［2004］18号）文件精神，于2004年3月3日设立。
武汉新区建设开发投资有限公司注册资本人民币150,000,000元，由以下股东出资：
武汉市城市建设投资开发集团有限公司（简称城投集团），货币出资90,000,000元，占公司总股本的60%；武汉地产开发投资集团有限公司（简称地产集团），货币出资60,000,000元，占公司总股本的40%。
地产集团所持股份现已被汉阳区政府置换替代。
为提高效率、减少环节，按照市领导指示的办事不出武汉新区的原则，和土地资金封闭运行的要求，还同时设立武汉市土地整理储备中心武汉新区分中心，中心与公司实行合署办公，一套人马，两块牌子。
2.1.2新区公司财务会计信息
新区公司2011年12月的资产负债表如下。
资产负债表（2011年12月）
编制单位：
武汉新区建设开发投资有限公司
项目
行次
年初数
期末数
流动资产：
1
——
——
货币资金
2
1,305,913,760.89
240,909,978.96
△交易性金融资产
3
＃短期投资
4
应收票据
5
应收账款
6
预付款项
7
5,605,431,153.93
6,960,829,256.30
应收股利
8
应收利息
9
其他应收款
10
61,007,300.00
163,338,300.00
存货
11
19,207,021.52
其中：
原材料
12
库存商品（产成品）
13
一年内到期的非流动资产
14
其他流动资产
15
流动资产合计
16
6,972,352,214.82
7,384,284,556.78
非流动资产：
17
——
——
△可供出售金融资产
18
△持有至到期投资
19
＃长期债权投资
20
△长期应收款
21
长期股权投资
22
4,537,416.01
26,429,391.65
＃股权分置流通权
23
△投资性房地产
24
固定资产原价
25
27,527,976.17
27,542,870.39
减：
累计折旧
26
6,451,269.90
7,705,898.64
固定资产净值
27
21,076,706.27
19,836,971.75
减：
固定资产减值准备
28
固定资产净额
29
21,076,706.27
19,836,971.75
工程物资
30
在建工程
31
1,837,230,153.09
1,778,738,731.22
固定资产清理
32
△生产性生物资产
33
△油气资产
34
无形资产
35
其中：
土地使用权
36
△开发支出
37
△商誉
38
＃*合并价差
39
长期待摊费用（递延资产）
40
△递延所得税资产
41
＃递延税款借项
42
其他非流动资产（其他长期资产）
43
130,000,000.00
130,000,000.00
其中：
特准储备物资
44
非流动资产合计
45
1,992,844,275.37
1,955,005,094.62
资产总计
54
8,965,196,490.19
9,339,289,651.40
流动负债：
55
——
——
短期借款
56
0.00
△交易性金融负债
57
＃应付权证
58
应付票据
59
应付账款
60
19,459,967.90
19,459,967.90
预收款项
61
85,052,354.00
146,052,354.00
应付职工薪酬
62
0.00
其中：
应付工资
63
0.00
应付福利费
64
0.00
应交税费
65
20,640.81
-1,423,729.79
其中：
应交税金
66
20,640.81
-1,423,729.79
应付利息
67
应付股利（应付利润）
68
其他应付款
69
23,375,541.47
123,049,647.64
一年内到期的非流动负债
70
1487200000
其他流动负债
71
3,466,700.00
2,900,000.00
流动负债合计
72
131,375,204.18
1,777,238,239.75
非流动负债：
73
——
——
长期借款
74
3,529,000,000.00
2,366,600,000.00
应付债券
75
长期应付款
76
3,988,150,000.00
3,048,150,000.00
专项应付款
77
0.00
递延收益
78
预计负债
79
△递延所得税负债
80
＃递延税款贷项
81
其他非流动负债
82
其中：
特准储备基金
83
非流动负债合计
84
7,517,150,000.00
5,414,750,000.00
负债合计
85
7,648,525,204.18
7,191,988,239.75
所有者权益（或股东权益）：
86
实收资本（股本）
87
150,000,000.00
150,000,000.00
国家资本
88
集体资本
89
法人资本
90
150,000,000.00
150,000,000.00
其中：
国有法人资本
91
150,000,000.00
150,000,000.00
集体法人资本
92
个人资本
93
外商资本
94
资本公积
95
1,161,368,870.00
1,990,053,770.00
△减：
库存股
96
盈余公积
97
530,241.60
717,664.16
△一般风险准备
98
＃*未确认的投资损失（以“-”号填列）
99
未分配利润
100
4,772,174.41
6,529,977.49
其中：
现金股利
101
*外币报表折算差额
102
归属于母公司所有者权益合计
103
150,000,000.00
150,000,000.00
*少数股东权益
104
所有者权益合计
105
1,316,671,286.01
2,147,301,411.65
＃减：
未处理资产损失
106
所有者权益合计（剔除未处理资产损失后的金额）
107
1,316,671,286.01
2,147,301,411.65
负债和所有者权益总计
108
8,965,196,490.19
9,339,289,651.40
资产负债表所反映的财务指标如下：
项目
指标
资产负债率
77.01%
流动比率
4.15
速动比率
0.23
2.1.3新区公司运作模式和盈利性
新区公司和土地分中心实行一体化运作，共同承担四新片区的开发建设和土地储备整理活动。
以股东注入的资金为资本金，依靠向银行借贷，进行土地储备和项目建设投资，完成土地的“生地盘熟，熟地盘热”，达到出让条件，进入土地一级市场交易。
再通过招拍挂方式公开出让，形成的土地供应收入封闭运行。
市财政将土地收入首先用于返还新区公司和土地分中心基础设施建设和土地开发成本，增值收益及土地出让金、市政基础设施配套费全部用于武汉新区的滚动开发。
新区公司再偿还银行本息，形成资金的循环。
这也就是武汉市典型的土地打包模式。
在该模式下，新区公司和土地分中心本身没有自身盈利性设计，但是有关土地打包的各项政策条件，可以保证所有用于四新片区土地储备和开发建设的资金得到返还及取得合理的回报。
其中对于社会资金给予合理的投资补助，年投资补助率原则上不超过10%。
但是土地供应所形成的增值收益及土地出让金、市政基础设施配套费等可返还给新区公司的部分，只能被用于四新片区的开发建设，而不能构成为新区公司的利润来源。
因此，新区公司更多的是考虑资金的平衡而非利润目标。
2.2联合投资初步方案
2.2.1合资的战略导向
新区公司作为武汉新区整体开发建设的项目法人，自组建以来，凭借土地打包、封闭运行的政策环境，与新区土地分中心两块牌子、一套人马的一体化运作机制，四新片区的土地收储、开发建设取得了丰硕成果，土地储备成本已完全可控，正进入土地有序供应的良性循环阶段。
先期供应的经营性用地，已陆续进入开盘售楼当中，整个片区的房地产开发势态良好，作为片区重要启爆项目的武汉国际博览中心已建成投入使用，势将进一步推动四新版块城市开发热潮。
新区公司正逐步将工作重点转向四新片区的立体空间开发，并将视线逐步转向武汉新区其它地域以及诸如江夏金口
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