房地产销售房屋面积知识一点通.docx

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房地产销售房屋面积知识一点通

房屋面积知识一点通－都有哪些叫法

只要您打算买房，大多首先考虑位置、房价、交通等因素，那么您想过仔细计算一下房屋面积吗？

面积大小和以后的居住舒适程度可是直接相关的。

谁也不想花钱买房后，面积被公摊等七扣八扣的严重缩水吧，所以了解点建筑面积、套内使用面积、套内建筑面积以及它们之间的换算公式的小知识很是有用的。

现今市场，有关住宅面积的说法五花八门，如销售面积、实用面积、建筑面积、公摊面积，这么多的概念，您可别轻易相信售楼员，只要记得销售面积只是一种开发商或购房者的习惯叫法，在合同用语中并无此一词。

平时广告、楼书中的楼价，均指每平方米“建筑面积”的价格，而“建筑面积”是包括了公摊面积和套内建筑面积的。

而业主直接可利用的面积称为“套内使用面积”，俗称“地毯面积”。

它是在套内建筑面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。

房屋面积知识一点通－建筑面积计算标准

建筑面积：

指房屋外墙、柱、边脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。

建筑面积具体包含房屋居住的使用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

在买卖房屋缴税费时、在缴纳物业费、供暖费时，是要按照建筑面积计算的。

不计算在商品房建筑面积的项目包括：

1、层高在2.2米以下的房屋，净高在2.05米以下的地下室和半地下室。

2、突出房屋墙面的构件、配件、艺术装饰、垛、挑沿、半圆柱、勒脚、台阶等。

3、房屋之间无上盖的架空通道。

4、无柱雨篷。

5、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

6、骑楼、过街楼的用做街巷通行的部分，以及房屋底层用做街巷通行的部分。

7、房屋的天面、挑台、天面上花园、泳池。

8、消防、检修等用途的室外爬梯。

9、构筑物，如独立烟囱、烟道、水塔、储油（水）池。

房屋面积知识一点通－套内建筑面积计算标准

成套房屋的套内建筑面积＝套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积

套内房屋使用面积就是俗称的“地毯面积”，阳台如果是不封闭的，按照一半面积算，如果是封闭的（包括飘窗）按照全部面积算。

一、套内使用面积的计算应符合下列规定：

（1）套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积总和；

（2）跃层住宅中的房内楼梯按自然层楼的面积总和计入使用面积；（3）不包含在结构面积内的烟囱、通气道等面积。

　　二、套内墙体面积的计算：

新建住宅各套内使用空间周围的维护或承重墙体，有公用墙和非公用墙两种。

　　新建住宅各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括外山墙）均为公用墙，公墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

　　非公用墙墙体也按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

　　内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。

　　三、阳台建筑面积的计算：

（1）原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；

（2）挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；（3）凹阳台按其净面积（含女儿墙墙体面积）的一半计算建筑面积；（4）半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。

房屋面积知识一点通－公摊面积计算标准

公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。

公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。

各套（房屋）分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积，而公用建筑面积分摊系数＝整栋建筑物的公用建筑面积／整栋建筑物的各套内建筑面积之和，其中，整栋建筑物的公用建筑面积＝整栋建筑物的建筑面积－整栋建筑各套（单元）套内建筑面积之和－整栋楼不应分摊的建筑面积。

公摊面积包括：

（一）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。

（二）套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。

房屋面积知识一点通－板楼塔楼的公摊面积

不计算在公摊面积的项目包括：

仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。

小提示规避风险：

在买房时，最好先要求开发商出示公摊面积明细表，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积。

在签合同时，详细约定公摊的具体部位、面积大小。

特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况，约定得越详细，对购房者就越有利。

高层塔楼、高层板楼、多层住宅的公摊面积与建筑面积之比则通常为为25%-28%、20%-22%、15%左右。

房屋面积知识一点通－公摊面积的所有权使用权归谁

公摊面积属于全体业主共同共有，享有共同占有、使用、收益的权利。

无论第三方对于公摊面积的营利性或非营利性使用，都应当经过全体业主的同意。

具体来讲，顶层露台不算入公摊，使用权归整栋楼的业主而不是顶楼业主，顶层露台不能封闭。

至于车库，先要查开发商提供的公摊面积明细表，如果有，那么车库产权不是开发商的。

北京目前正在研究制定相关规则，对此将做出明确规定。

此外，有的小区在公共区域有采暖设备，有的则没有。

公共区域的采暖费用应该由谁来支付呢？

其实还是全体业主……[详情]

房屋面积知识一点通－套内使用面积计算标准

套内使用面积是指各功能使用空间（如卧室、起居室等）墙体内表面所围合的水平投影面积之和，俗称“地毯面积”。

具体包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间，储藏室、壁柜（不吊柜）、户内楼梯（跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积）、阳台（封闭式的阳台，按其外围水平投影面积的100%计算建筑面积，

（2）没有封闭的阳台按其水平投影面积的50%计算建筑面积）。

斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积。

高层塔楼、高层板楼、多层住宅的套内使用面积与建筑面积之比分别为72%-75%、78%-80%、85%左右.

房屋面积知识一点通－搞清面积后明白买房

在房价高涨的今天，普通百姓要花几十万元买套房子是件很不容易的事情，在形形色色的楼书宣传中想不眼花缭乱也不容易，如果再不仔细算清房屋面积，不仅不能理性消费量力而行，还很容易的就吃亏上当。

说来说去，常用的关于房屋面积的提法也就这几种：

建筑面积、套内建筑面积、公摊面积、套内使用面积、实用面积、使用面积。

北京自2003年12月1日开始实施按套内面积售房，开发商通常会在合同中约定好套内建筑面积和建筑面积。

但将来业主收房入住时，还是要按建筑面积交各项费用。

最简单计算套内使用面积和建筑面积之比为：

板楼1.33，塔楼1.44，如果所在小区公摊比较多，那么套内使用面积就更少了。

业主签购房合同时，公摊面积明细表应该作为合同附件。

我们通常所说的一室一厅、两室一厅、两室两卫一厅、三室一厅，就是最为普通的户型，此外还有跃式住宅、复式住宅、高档的花园别墅等。

在对户型进行评判时可从以下几方面入手：

◆看居室的功能分区是否合理，应避免斜角空间，尽可能减少不必要的“死角”面积和交通面积。

从习惯上看，居住的空间应给人以稳定、宽阔感，所以房屋要方正，这样不但有利于家具的摆设，对于居住者来说也有个良好的居室活动空间。

◆房门的开向是否合理，要不影响使用的空间和居室的私密性。

◆户型的节能要求，他可以减少不必要的日常生活开支。

起居室、卧室、书房等人们经常活动的空间采用直接采光，可以节约能源。

◆单元内不同空间要有相对合理的面积。

通常人们购房时所说的“三大一小”，就是“大厨房、大卫生间、大客厅、小卧室Ⅲ，被认为是较能满足人们日常生活的需要。

从居室功能分析，厨房合理的面积下般为4平方米至5平方米之间，厨房不能过于狭小，应有最小宽度。

现今住宅设计中推崇的是大卫生间，三居以上居室应设有两个卫生间，—个封闭的设浴盆和大便器，一个开敞的设洗澡盆和摆放洗衣机，解决使用高峰期相互干扰等问题。

卧室的合理面积一般应为13至14平方米之间，卧室要有私密性，安静舒适并通风良好。

◆阳台，好的阳台设计是将大客厅与宽阔的落地阳台门及室外景色有机地融为一体，豁然开朗的视线总是能给居住者一份清新、爽快的心情。

◆房间的内部净高要合适，现在，绝大部分商品房的内层泽高在2.5米到2.7米之间。

需要注意的是：

扩大居住面积是相对容易的，而对层高的不满意，确是无法改变的。

◆另外，除了房间布置，好的户型设计还会充分考虑现有备种家用电器如冰箱、电视、洗衣机、空调、电话的设置，还要考虑将来不断涌入家庭的各种新的家用电器如电脑网络、新的电炊具、新的保健娱乐设施、新的安全防卫设施、救生设施等等的配置，有合理的空间安排和电气设计。

建筑材料也是质量较好的新材料、新技术，如50年不变形的隔热隔音的塑钢门窗、防漏防腐易疏通的给排水煤气管道、安全钢化玻璃等等＇以确保房屋的舒适与耐用。

⏹活动区与休息区明确分开，休息区相对集中，动静分明。

⏹尽量减少在活动区开门

⏹相互联系方便

⏹客厅朝南或朝景观的方向

⏹客厅平面应避免有锐角式的，要方正的

⏹在厅内墙上忌讳多处开门影响厅的使用，门与门相对开会冲风水

⏹厅、卧室均有良好的朝向，采光通风，没有暗房

⏹居室、主卧室远离电梯间与楼梯

⏹厨房间外最好配阳台，既通风又好充足厨房间的不足

⏹食寝分离，居寝分离

⏹入门处最好有玄关

⏹餐厅与起居室相互贯通，形成自然通风

◆卫生间不易离主卧太远

八、智能化住宅如何分类

像所有消费品一样，智能化住宅也会根据软硬件的品质不同，而分出不同标准。

乙级标准

（1）安全保安系统

实现小区周界的监控和红外线报警防范：

火灾与煤气报警：

紧急呼救报警：

电话线被切断与防破坏报警。

（2）通讯系统实现住户的至少两对电话线和一个宽带国际互联网络（Internet）插口；可接收有线电视网节目。

（3）信息服务系统。

实现三表远程计量，计算机网络功能及一些物业管理功能。

（4）环境控制系统

实现背景音响与公共广播、出入口控制、社区公告版。

甲级标准

除了乙级标准所有的功能外，另需增加一些功能，同时整个系统应是一个由中央控制中心附带数个分控中心构成的集散控制系统：

（1）安全保安系统

实现可视对讲功能：

门禁系统功能：

家庭智能化报警增加的功能有：

可进衍程序自动化控制功能、可实现室内无线遥控功能、通过电话递行远程遥控功能、电源控制及调光功能。

（2）通讯系统

实现住户主要房间有独立的信息点，光纤宽带多媒体信息网接入小区，提供外语电视节目。

（3）信息服务系统

增加实现电子购物、电子图书馆、远程医疗登记等功能。

（4）环境控制系统

实现家电自动控制功能；公共水电设施监视等功能。

九、居住功能的国际标准是什么

按照国际文明住宅标准，住宅功能不仅要满足最基本的寝、食功能，更要从自然、生态、社会、人文等方面满足现代人对婚姻、家庭、工作、学习、子女教育、休闲娱乐、身心健康、人际关系等多方面的需要。

就住宅的室内功能而言，应满足以下基本要求。

（l）满足分户独立性和保护隐私性原则。

要求起居、餐厅、厨房、卧房等主要功能之间的最合理的布局。

（2）满足使用方便和安全原则。

在适合家庭不同成员分室居住和共同团聚的活动空间以及紧急疏散的要求6在建筑构造上，要符合抗震、防火、耐火等级以及预防滑跌和碰撞等保证安全的要求。

（3）满足现代生活设施进步原则。

住宅室内应有排水、炊事、厕所、浴室、燃气、供热、照明、电话线路、数据通讯以及储藏等设施。

（4）满足现代生活的健康卫生原则。

要按国际发达国家住宅设计的要求，制定日照标准、通风标准、厨、厕排气标准和生活垃圾处理标准。

（5）满足住宅功能多样化个性要求原则。

要达到国际文明居住标准，应更多的让居民和用户参与住宅设计。

建造空间灵活多变的住宅建筑，采用承重结构骨架固定不变，分隔构建则可根据住宅要灵活布置，以形成多样化的内部空间。

户型设计标准规范

如何评价户型优劣：

一般的好房型讲究住宅内部使用功能区分明确。

公共活动区、私密休息区、辅助区之间都有较明显的划分，各自有专门的使用功能，动静有别。

公共活动区：

供起居交流用，如客厅、餐厅、家庭厅、门厅等。

私密休息区：

供处理私人事务、睡眠休息用，如卧室、书房保姆房等。

辅助区：

对以上两部分区域功能起辅助作用，如厨房、卫生间、贮藏室、阳台等。

评价房型时，可从以下几个方面考虑：

1.活动区与休息区明确分开,休息区相对集中。

2.尽量减少在活动区内墙上开门使完整墙面更多。

3.活动区与休息区相互联系方便。

4.厅最好朝南或面向景观。

5.厅平面避免不可利用的锐角室向。

6.大厅与分户门内室间设走廊等过渡性空间。

7.在厅内墙上忌多处开门而妨碍厅的使用，忌门与门相对开。

8.厅、卧室均有良好的朝向和穿堂风，无暗房。

9.卧室远离电梯间或楼梯。

10.厨房外最好配有操作阳台，既可通风，又可弥补厨房使用面积和临时使用功能的不足。

11.食寝分离、居寝分离。

12.入口处最好有玄关。

13.餐厅与起居室空间上相互惯通，形成自然通风。

14.卫生间不宜离主卧室太远,更不要穿越客厅。

15.面积控制合理，3房2厅125平方米左右，2房2厅100平方米左右。

1、卧室：

双人卧室不小于10平方米，净宽不宜小于4米；

单人卧室为6米，净宽不宜小于2.4米，净长不宜小于2.5米；

兼起居室的卧室为12平方米，净宽不宜小于3米，净长不宜小于4米。

卧室要求有足够的采光，其应符合1/7的窗地比。

主卧室平面以规则长方形且带阳台为佳，净长与净宽比一般为3：

2或8：

5。

2、起居室（厅）：

其使用面积不应小于12平方米，宜有直接采光，自然通风，应综合考虑使用功能要求。

减少直接开向起居室门的数量，但应与入户门相连。

起居室内布置家具的墙面直线长度不应小于3米；无直接采光的厅其使用面积不应大于10平方米；客厅平面以规则的矩形为宜，且至少有一面墙上无门，无窗。

3、餐厅：

独立餐厅面积不宜小于6平方米，净宽不宜小于2.4米，应与厨房紧密相联。

无独立餐厅时可与客厅或厨房相联，利用软隔断将一个空间分为二个空间，但其在面积上应满足基本的使用要求。

4、厨房：

使用面积在45平方米以内的不应小于4平方米，使用面积在68平方米以内的不应小于5平方米。

应有直接采光，自然通风，并宜布置在套内近入口处。

厨房应设置洗涤池、案台、炉灶及排油烟机等设施或预留位置，按炊事操作流程排列，操作面净长不应小于2.10米。

单排布置设备的厨房净宽不应小于1.50米，双排布置设备的厨房其两排设备的净距不应小于0.9米。

厨房净长不宜小于3米，厨房可外带阳台，平面形状宜为长方形，净长与净宽之比一般不宜超过2：

1。

厨房一般布置在北面的次要位置，宜远离卧室，尤其是主卧。

5、卫生间：

设大便器、洗浴器、洗面器三件卫生洁具，不小于3平方米，其净宽不小于1.5米，净长不小于2米；设大便器、洗浴器两件卫生洁具，不小于2平方米；只设单便器不小于1.10平方米。

卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室（厅）和厨房的上层，且应有防水、隔声和便于检修的措施。

宜有直接采光的外窗，以达到良好的采光和通风作用。

无外窗的卫生间应设通气道及通气的百页窗。

6、门：

入户门洞口宽不小于0.9米，高不小于2.0米；起居室、卧室门洞口宽不小于0.9米，洞口高不小于2.0米；卧室与阳台之间的外墙宜设门连窗，封闭阳台可设推拉门；厨房门洞口宽不小于0.8米，洞口高不小于2.0米；厨房外设阳台时，厨房与阳台之间可设半截玻璃门或门连窗,但现行方案中一般为封闭阳台,阳台与厨房间不做隔断,改为整体推拉门或预留门洞将阳台作为厨房或厨房的延伸；卫生间门及单扇阳台门洞口宽不小于0.7米，高不小于2.0米。

窗：

窗台距地面一般为0.9米，若设低窗且外部无其他构件时应设防护措施，面临走廊或凹口的窗，应避免视线干扰，向走廊开启的窗扇不应妨碍交通，窗应布置在墙居中的位置，卧室与客厅的窗洞口宽度不得小于卧室净宽的1/3，一般窗宽宜采用1200mm、1500mm，次卧室窗宽900mm，厨房外窗宽不宜小于900mm，卫生间外窗窗宽不应小于600mm。

7、阳台：

南向阳台一般设于主卧室或客厅外，宽度方向与卧室或客厅的开间相同，长度因结构和需要不同可设置为1.2米、1.5米、1.8米，栏杆垂直杆件间净距应大于0.11米，北方地区目前在建工程中一般为封闭阳台，北向阳台一般为全封闭作为厨房使用，生活阳台应设洗衣机位，晒衣架及配件。

8、楼梯：

梯段净宽不小于1.10米，踏步宽度不应小于0.26米，高度不应大于0.175米,扶手高度不应小于0.9米。

水平段栏杆长度大于0.5米时其扶手高度不应小于1.05米，栏杆杆件间净距不应大于0.11米，休息平台净宽不应小于楼梯梯段净宽且不应小于1.20米；七层以上住宅应设电梯，12层以上住宅每洞楼应设置两部以上电梯，楼梯间宜布置在北面且应设有外墙外窗，底层楼梯间作为单元出入口时可设楼寓对讲防盗门或预留洞口。