现场成本工程师工作手册.docx
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现场成本工程师工作手册
项目成本人员工作手册
一、前期阶段
规划面积（物业用房面积、架空层面积、会所面积、容积率）
车库面积
做目标成本时，应对车库面积进行复核，平均每个车库面积为：
35平方米左右
层高
规划图纸出来后，应对层高进行复核。
高层层高一般为2.8米，每增加10CM则每平方米造价增加大约为：
15元/平方米）
二、施工图阶段
旧房的利用：
只能用做临时办公室、销售大厅，临时使用房等，不能长期利用，因其安全使用年限不足以满足报建要求，且加固成本高；
拆迁工程：
建筑垃圾做路基，专业拆迁公司拆迁，不另发生拆除费用，注意埋地基础的拆除
建筑面积计算：
做预算的06定额面积
按<国家规范>计算
可售面积计算
1．层高2.2M以内如何计算建筑面积？
《国家规范》：
层高2.2M以内计一半建筑面积；《测量规范》：
层高2.2以内不计建筑面积。
此矛盾可导致预售查丈面积大量减少；
2．装饰性柱如何计算建筑面积？
《国家规范》：
柱子计取面积；《测量规范》：
突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等不计建筑面积。
此矛盾可导致预售查丈面积少量减少；
3．飘窗如何计算建筑面积？
《国家规范》：
飘窗高﹤2.2计一半面积；《测量规范》：
飘窗高﹤2.2不计建筑面积。
此矛盾导致预售查丈面积减少。
东莞地方性规定：
●关于阳台面积的计算：
按照东莞房管局的规定，阳台预售查丈面积计算方法为：
每层均设有阳台以及隔层设置阳台，依然按照《测量规范》，按其水平影面积的一半计算建筑面积，但隔二层设置阳台，则不计建筑面积；而按照《国家规范》，建筑物的阳台不论是凹、挑、封闭、不封闭均按其水平影面积的一半计算建筑面积，此地方性规定又是导致预售查丈面积减少的。
一个原因；
●凸出屋面楼梯间、电梯房、设备用房面积的计算：
《国家规范》规定建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等层高在2.20及以上者计全面积，不足2.2M者计一半面积，但东莞规划局规定凸出屋面的楼梯间、电梯房、设备用房不计建筑面积；《测量规范》规定层高在2.2M以上属永久性建筑按其外围水平投影面积计算，此条规定会导致业主公摊面积增大。
计容积率面积：
按<国家规范>计算;
不计容积率的规定
●地下室的建筑面积可不计入容积率；屋顶层设楼梯间、电梯机房、消防水池的建筑面积不超过标准层建筑面积的1/4且最大不超过200㎡的建筑面积可不计入容积率。
●人工堆土形成的地下室、半地下室其堆土坡度应小于或等于35°。
不符合此规定的部分按局部外露的半地下室计算容积率。
●局部外露的半地下室计入容积率建筑面积核算：
按半地下室各个面露出地坪的平均高度的算术平均值与高度的比值为计算计容面积；计算基准面高度不大于1.2m的投影面积不计入容积率;计算基准面高度大于1.2m小于或等于2.0m的投影面积全部计入容积率。
●首层架空部分用作公众开放空间的（休闲\交通\绿化）,其建筑面积可不计入容积率。
土方
1、一期开工前要求第三方测量整个项目场地，做出方格网图，针对整个项目标高及土方做一个土方平衡测算，估算哪部分土方需要外运，哪部分土方在场地内消化，原则：
外运土方尽量少。
2、每期土方开挖前，必须要求第三方对该期土方进行测量，做出方格网图（由于每期土方由于前一期开挖，标高会有所影响），以便计算该期土方工程量
3、土方开挖完成后，要求总包、第三方、土方单位对完成后的土方范围及标高进行三方签字确认，以便土方结算
4、大基坑土方开挖时必须对施工范围进行界定，（a、有基坑支护以基坑支护作为土方单位开挖范围，结算时必须出具基坑支护竣工图，作为土方开挖范围界定标准b、无基坑支护以甲方现场工程师、监理确定的范围作为施工范围）
5、可以要求第三方（土方测量单位）对开挖土方工程量进行计算
6、土方招标采用公司统一模板进行招标
7、大基坑开挖土方单位一般开挖至地下室底板垫层底上20CM左右，剩下土方开挖由总包单位完成。
基础
人工挖孔桩
东莞市桩基检测另规定，如不做超前钻，则抽芯检测相应增加大为总桩数为20%，较，人工挖孔桩需做小应变检测，抽芯检测和超前钻检测，便宜。
超前桩和抽芯方案的选择必须根据地质情况进行分析比较：
有地质夹层情况采取方法一：
超前钻（全部桩均要做）+5%桩抽蕊+持力层最高点开始抽芯。
超前钻深度按东莞市质检站的最低要求进行计算），其中每根桩超前钻深度为3D（D为桩直径，如果有扩大头超前钻长度增加500MM）比较经济。
，（目前东莞已经不能使用人工挖孔桩）
预制管桩
a、判断桩（基础）的总量是否合理（具体见附件）
依据为：
桩（基础）的总反力与建筑物总重量比值，核对并判断其合理性。
方法：
安全系数法（系数范围一般为：
1.2~1.4，但是构造配桩的除外，比如情景洋房由于层层退台，存在构造配桩不适用）
安全系数=∑（桩数量×相应直径桩的单桩承载力）/（建筑面积×每平方米建筑面积荷载）
每平方米建筑面积荷载如下：
1、框架结构：
1.2~1.5吨/平方米
2、框架剪力墙结构：
1.3~1.6吨/平方米
3、剪力墙结构：
1.5~1.8吨/平方米
4、框架核心筒：
1.4~1.6吨/平方米
5、地下室：
2.0吨/平方米
6、2层地下室结构：
4吨/平方米
b、桩基础入土深度的判断
•正常情况下我们判断管桩入强风化层深度为1~2米左右。
•在东莞万科高尔夫7期桩进入强风化层内3m左右，局部6m左右；松山湖项目桩进入强风化层内6~10m左右，且同试验桩长度基本相符。
是否打桩记录存在问题呢？
经过询问徐青大师解释如下：
•勘察新老规范，对强风化岩面的界定标准不同所致。
老规范按修订后的标贯界定强风化岩面，而新规范按未修订的标贯界顶。
新界定的强风化岩面比新规范要低很多。
•这两个项目，是按新规范标准界定的强风化岩面。
按新规范，管桩可进入强风化层3~10m，都是正常的。
•按老规范，管桩可进入强风化层1左右。
这是我们原来的经验值。
•锤击桩进入强风化层面的长度，可按修正后标惯复核。
一般经验值，桩底处于修正后标贯53击数左右的岩层面上。
•按上述条件复核高尔夫和松山湖项目的桩长，可得到正确的结论。
要求现场工程师对预制管桩进行吊锤检查
C、基础大开挖桩基施工应注意的问题
打桩是在大基坑开挖完成前还是在基坑开挖完成后
•1、如果地下水位低于基坑底则在基坑开挖后打桩。
•2、如果地下水位高于基坑底1～2米时，个人建议在基坑开挖至基坑底1～2米时开始打桩，然后送桩至桩顶标高。
•方案二施工的优点：
节约成本（如高尔夫6期2标段大基坑开挖地下水位高于基坑底大约为：
1.5米左右，采取的施工方案为开挖至基坑底然后打桩，由于地下水位较高，开挖后桩机无法进场，需要回填砖渣，回填砖渣费用为：
16万元，回填砖渣后又需要将砖渣开挖运出场地外该部分费用：
0.3米厚×16000平方米×17元/米＝8.1万元，总费用增加约为24.1万元。
如果采取开挖至基坑底1.5米左右开始打桩，然后送桩至基坑底根据与桩基施工单位签订的合同送桩在2米的范围内由施工单位负责，费用在综合单价中综合考虑，基本上不需要增加费用。
就算送桩按正常情况25~30元/米计算，6期2标段桩的总数量为：
1120条，送桩增加的费用为：
1120条×1.5米/条×25~30元/米=6万元，节约费用大约为：
18万元。
•方案二施工的缺点：
施工工期长（高尔夫6期2标段没有采取方案二的主要原因）
•方案一的优点：
施工工期短，缺点：
增加成本
d、复核土方标高与桩基标高
由于土方标高与桩基标高为相互矛盾，所以可以用土方标高复核桩基顶标高，同时也可以用桩基顶标高复核土方标高
基坑支护
基坑支护方案设计完成后，要求现场工程师根据现场情况进行调整，由于基坑支付方案一般比较保守，部分可以减少。
结算时以实际情况结算。
抗浮锚杆
施工单位施工前，要求第三方在施工范围内做详细的勘察，结算时将现场签字的锚杆长度与地质勘察包干中的长度进行对比。
结构部分
a、结构图纸出来后应立即要求咨询公司提供钢筋砼含量与目标成本进行对比,或者与以下指标进行比较参考。
项目
特征
（6级抗震）
（7级抗震）
7层及以下，
多层及公寓
地上部份
37≤a≤39
38≤a≤40
自带全埋地一层
150≤a≤160
150≤a≤160
情景洋房（层层退台式）6层及以下
地上部份（含架空层）
38≤a≤40
41≤a≤43
自带全埋地下室
150≤a≤160
150≤a≤160
别墅\双拼\TOWNHOUSE
地上部份（含架空层）
40≤a≤43
41≤a≤44
自带全埋地下室
150≤a≤160
150≤a≤160
高层住宅及公寓建筑高度<60M
地上部份（含架空层）
40≤a≤43
41≤a≤45
自带全埋地下室
160≤a≤170
160≤a≤170
高层住宅及公寓
60≤高度<80M
地上部份（含架空层）
42≤a≤45
43≤a≤48
自带全埋地下室
160≤a≤170
160≤a≤170
高层住宅及公寓建筑80≤高度<100M
地上部份（含架空层）
43≤a≤48
45≤52
自带全埋地下室
160≤a≤175
160≤a≤175
连接各主体结构的综合全埋地下室（含部份6级人防地下室
地下室
160≤a≤175
160≤a≤175
连接各主体结构的综合半埋地下室
地下室
110≤a≤140
110≤a≤140
表中的数值的单位：
kg/㎡建筑面积，适用项目的赠送面积应小于20%。
b、如果时间比较紧，则可以进行概算，可以用如小指标进行计算。
指标分析法
一、竖向构件（箍筋）
构件类型
箍筋间距
单位
每平方米钢筋含量
备注
竖向构件
A8@100
公斤
6.7
公寓北座柱子箍筋为：
A10@100，而丰桂园竖向钢筋为：
A8@100/150，致使柱子箍筋含量比丰桂园单方含量高5公斤/平方米
A8@100/200
公斤
4.8
A8@100/150
公斤
5.5
A10@100
公斤
10.5
A10@100/200
公斤
7.5
A10@100/150
公斤
8.5
二、竖向构件（直筋）
序号
直筋直径
公斤
每平方米钢筋含量
备注
竖向构件
12与14
公斤
7.2
多层竖向钢筋一般以14与16，或者12与14为主
14与16
公斤
8
16与18
公斤
9.5
18与20
公斤
11.5
三、梁（箍筋）
公斤
备注
箍筋间距
公斤
每平方米钢筋含量
一般住宅标准层钢筋直筋以16，箍筋以A8@100/200为主。
所以住宅梁钢筋含量一般为：
11.5公斤/平方米
梁
A8@100/200
公斤
3
梁
A8@100/150
公斤
3.6
梁
A10@100/150
公斤
5.5
梁
A10@100/200
公斤
4.7
四、梁（直筋）
构件类型
直筋直径
单位
每平方米钢筋含量
备注
梁
14与16
公斤
8
一般住宅标准层钢筋直筋以16，箍筋以A8@100/200为主。
所以住宅梁钢筋含量一般为：
11.5公斤/平方米
梁
16与18
公斤
11
梁
18与20
公斤
14
梁
20与22
公斤
五、楼板
公斤
构件类型
箍筋间距
单位
每平方米钢筋含量
备注
楼板
公斤
9.5
结构板钢筋含量，一般住宅建筑面积与结构板面积比为：
0.85，所以楼板钢筋含量一般为：
9.5/0.85=11.5公斤/平方米建筑面积
六、楼梯
公斤
20
按垂直投影面积计算
备注：
1、该含量表以一般住宅（即建筑面积与结构面积比为：
0.85）测算。
如果有夹层（夹层不计算建筑面积）应该将乘以：
0.85/（筑面积/结构面积），情景洋房由于层层退台，建筑面积与结构面积比为小于0.85，可以参考夹层处理办法执行。
2、一般住宅梁、板柱钢筋含量为整栋楼钢筋含量的90%
指标分析表的适应范围：
24层及24层以下的住宅项目，地下室部分应单独计算。
砼
结构图纸出来后，必须尽快要求咨询公司提供砼含量，与目标成本进行对比。
铝合金
铝合金门窗图纸出来后，要求设计单位计算1栋楼铝合金门窗面积及铝型材含量，计算窗地比及门窗大约单价，与目标成本进行对比。
单价可以按附表计算，但是首先明确五金配件，不同五金配件价格波动比较大。
外立面精装修
外立面精装修图纸出来后，如果外墙有挂石材或包铝板，必须马上进行测算（1~2天内），估算总造价，与目标成本进行对比，将大致费用邮件知会。
栏杆
如果栏杆扶手为铝合金栏杆扶手，二次设计图纸出来后，必须要求咨询公司抽一标准层栏杆栏杆扶手计算铝型材、镀锌钢材含量，按附件计算综合单价及每户数量，估算总造价与目标成本差异。
园建、绿化
园建图纸出来后应该计算园建、绿化总面积、总造价，及单方造价。
硬景与软景面积比例，大乔木数量及总造价，石材比例。
与目标成本进行比较。
精装修
总包图纸出来后，要求施工单位按精装修模板提供不同部位工程量，精装修图纸出来后，需要与设计进行沟通，测算每平方米单方造价，是否在目标成本控制范围内。
电气工程
变配电房
1、变配电房原则上应建在供电范围的中心位置，尽量控制供电半径，减少低压电缆的长度
2、正常情况下，负荷率（变压器总容量/建筑面积）一般在35VA/M2左右，如设计的负荷率与这个数值差别较大，需向设计人员提出，请他复核
3、变配电房平面布置应符合当地供电局要求，尽量减少母线槽的长度。
4、高压柜选用进口品牌，采用环网负荷开关柜，不要选用断路器柜
5、供电局有规定—变压器单台容量超过某数值，高压柜须采用断路器柜，东莞地区单台变压器容量应控制在1250KVA之内（部分镇区要求1000KVA以内）
6、如有重要负荷，则应在低压室设置一段应急母排，为重要复荷提供电源，而不是由发电机及变压器双回路供电。
7、住宅馈电柜仅设一块总电度表，不需每个回路都设计量
8、元器件选型：
框架断路器--选用进口品牌（如施奈德、穆勒等）；塑壳断路器—选用国产优质品牌（如上海良信等）；其他选用国产优质品牌
9、案例：
室外电气工程
1、低压电缆：
其造价占供电系统（高压柜至三箱）的50%左右，是成本控制的重点，一般主电缆选用4芯电缆，型号就低不就高，能用普通的就不用阻燃的，能用阻燃的就不用耐火的，需对截面超过70mm2的电缆逐一核对，核对方法详见下表---电缆截面核算表。
2、室外管网：
强弱电管网均采用PVC管，过路处采用镀锌钢管（或PVC管包砼），在电缆数量较多的部位（大于12根）则采用暗埋式电缆沟，管沟要尽量减短径路。
园建电气工程
1、光源尽量采用节能灯
2、非开盘区尽量不要采用照树灯
3、路灯（庭院灯）间距=灯具高度*5，路灯采用间隔控制，采用4芯电线电缆
需对电缆截面进行核对（见电缆截面核算表）
室内电气工程
1、重要的非消防负荷由低压室应急母排供电，不要采用双电源供电。
2、户内箱采用总漏电开关，型号选用EA9系列。
3、竖井内不要采用母线槽，采用电缆+穿刺接头。
4、电表箱内的电表数量宜为8-9块（公寓除外）。
5、每户多层住宅至配电间应有单独的电视预埋管，而不是采用主线+分支分配器。
给排水工程
水泵房
1、水泵采用立式泵，两级减震
2、消防管道采用热镀锌钢管，生活管道采用镀锌衬塑管，管道支架有减震措施
3、消防系统的止回阀采用普通消音止回阀，生活给水系统采用缓闭式消音止回阀
4、消防系统尽量采用蝶阀，生活闸阀采用暗杆闸阀，消防闸阀采用明杆闸阀
室外管网
1、给水：
1-3层采用市政供水，4层以上采用变频分区供水，尽量减少减压阀数量
2、消防、生活给水管采用PE管，建议±以下暗埋部分管材采用PE管
3、直径500mm及以下排水管采用双壁波纹管，直径500mm以上采用预制砼管
4、化粪池尽量加大容量，减少数量
5、尽量减少检查井数量，污水（雨水）检查井最小间距在15米左右
园建给排水
1、绿化用水量按照人工浇花考虑，一般同时取水按3-4点考虑，如无其他用水点，主管采用DN32已足够
2、泳池系统与水景系统应严格分开
室内给排水
1、明装给水主管采用镀锌衬塑管，暗装给水管采用PP-R管
2、热水器位置需与燃气图对照
3、采用污水、废水合流
三、招标阶段
1、招标建议按统一招标模板进行招标，招标模板见“File-dgdc\东莞公司部门文档\成本\专业性文件”。
过程中如果发现招标清单存在不足，及时提出改进措施。
以邮件或其他形式知会成本部，讨论进行修改。
2、如果需要提供样板的招标，在招标文件发出的同时必须要求设计部先定板。
3、评标报告需要提出参考价及与目标成本比较。
四、施工阶段
a、现场签证办理见附件
b、工程进度款支付
工程进度款支付应注意的问题：
1、总包合同签订后应立即组织咨询公司进行施工图预算，根据工程进度（高层施工至标准层时，别墅结构快封顶时）发函给施工单位进行阶段性结算，如果施工单位不能及时过来结算，建议每个月发函一次给施工单位，付款可以按咨询公司审核造价进行付款。
2、分包付款其中园建、绿化、土方、基坑支护、桩基、市外道路、抗浮锚杆、由于该部分最初设计图纸造价肯能与最后造价相差比较大，建议要求现场工程师对现场工程量进行确认后方可作为支付工程进度款的依据。
c、工程约谈
1、建议参考以前已有的工程约谈
2、必须要求2个以上部门进行约谈。
3、园建部分的约谈建议拿着现场样板到建材市场进行现场调查，绿化部分建议进行电话询价（绿化部分苗木采购时收集的电话）。
最好是在设计变更为招标清单以外的苗木及石材时与设计部进行沟通，尽量修改为招标清单以内的部分。
4、客服部分的整改约谈，如果造价在1万元以下，建议由客服直接确认，成本部部再参与，造价超过1万元，建议按大规模造价上浮20%考虑
d、签证、扣款台帐及K3录入
1、建议该部分全部委托给咨询公司，每个月咨询公司将该部分内容汇总发给现场成本工程师及可。
e、咨询公司管理
1、建议项目开展前，将项目的三级计划转化为工作计划发给咨询公司。
2、每个月必须整理一个计划发给咨询公司（包括：
结算计划、招标计划、签证计划、测算计划）
3、每周必须整理一个计划发给咨询公司
4、总包出图后建议要求咨询公司可以提前计算部分工程量，具体见附件。
5、如果是精装修交楼，可以按如下模板先提出该部分的工程量，模板如下：
五、结算阶段
1、及时与现场工程师进行沟通定期（建议每个季度）确定哪些工程需要结算，然后邮件知会现场工程师要求施工单位及时上报结算资料，同时发函给施工单位要求其上报结算资料
2、针对不同的结算需要对咨询公司进行交底
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