太原市长风商圈项目市调永辉超市拓展项目评估报告.docx
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太原市长风商圈项目市调永辉超市拓展项目评估报告
太原市长风商圈项目市调-永辉超市拓展项目评估报告
永辉超市拓展项目
评估报告
项目名称：
太原市长风商圈项目市调
29><>012年4月4日
第一部分项目区位分析
第二部分项目方案分析
第三部分项目经营分析
第四部分项目综合评估
太原市概况：
尖草坪区
人口：
439318
面积：
286平方公里
万柏林区
人口：
27<>07<>07
面积：
3<>05平方公里
杏花岭区
人口：
675611
面积：
188平方公里
晋源区
人口：
233964
面积：
287平方公里
小店区
人口：
646339
面积：
295平方公里
迎泽区
人口：
6116<>08
面积：
117平方公里
娄烦县
人口：
143317
面积：
129<>0平方公里
阳曲县
人口：
184598
面积：
2<>062平方公里
古交市
人口：
727818
面积：
154<>0平方公里
清徐县
人口：
429<>08<>0
面积：
6<>09平方公里
区域
太原市
位置
山西省省会，是山西省的政治、经济、文化、教育、科技、交通和信息中心，是中国22个特大城市之一，地处我国东中西三大经济带的结合部，具有承东启西、连接南北的双向支撑作用。
市情情况介绍
人口
全市常住人口42<>0.1万人（其中城镇人口32<>0万人）
流动人口约65万人
面积
6988平方千米
区/县
现辖1市（古交市）、6区、3县和2个国家级开发区
2<>01<>0年生产总值GDP
全市1778.<>05亿元
2<>01<>0年人均GDP
人均GDP32141元
社会消费品零售总额
全市16<>0.47亿元/年
全年人均消费支出
城镇居民人均生活消费支出121<>06元
农民人均生活消费支出3879元
2<>01<>0年人均
可支配收入
城镇可支配收入17258元
农村纯收入7611元
恩格尔指数
城镇居民家庭恩格尔系数3<>0.6%
农村居民家庭恩格尔系数33.8%
备注：
恩格尔系数大于6<>0%为贫穷；5<>0%-6<>0%为温饱；4<>0%-5<>0%为小康；3<>0%-4<>0%属于相对富裕；2<>0%-3<>0%为富裕；2<>0%以下为极其富裕。
项目所在区域介绍：
1
2
千禧项目
御祥苑项目
3
4
5
茂业项目
大悦城项目
东方家园项目
常住人口介绍：
常住人口密集程度：
密集
常住人口辐射：
本次统计半径3公里
常住人口消费水平：
高档消费人群约占12%，中档消费人群约占64%，低档消费人群约占24%。
常住人口类型：
本市户籍人口约占79%，非本市户籍人口约占21%。
项目商圈调查：
地理位置：
位于长风商圈，长风街与体育路西北角，是太原市一个新的商圈。
四至：
东至体育路
西临体育西路
南临长风街
北至亲贤北街
卫星定位：
（见右图）。
1
千禧项目
项目商圈调查：
地理位置：
位于长风商圈周边，长治路与王村南街东南角。
四至：
东至体育路
西临长治路
南临亲贤北街
北至王村南街
卫星定位：
（见右图）。
2
御祥苑项目
项目商圈调查：
地理位置：
位于长风商圈周边，亲贤北街与体育路西北角。
四至：
东至体育路
西临长治路
南临亲贤北街
北至王村南街
卫星定位：
（见右图）。
3
茂业项目
项目商圈调查：
地理位置：
位于长风商圈周边，亲贤北街与体育路西南角。
四至：
东至体育路
西临长治路
南临长风街
北至亲贤北街
卫星定位：
（见右图）。
4
大悦城项目
项目商圈调查：
地理位置：
位于长风商圈周边长风街与长治路西北角。
四至：
东至长治路
西临平阳路
南临长治路
北至亲贤北街
卫星定位：
（见右图）。
5
东方家园项目
项目商圈调查—长风商圈简介：
长风新区位于太原市中心南，濒临汾河，用地范围北起亲贤北街，南至南中环街，东起建设路，西至新晋祠路，占地面积约4*2平方公里，是太原市“十一五”期间新区建设的龙头，也是城市未来发展亟待开发建设的重点综合功能区。
长风新区将被打造成太原城的“外滩”。
周边配套：
★★★★外部景观：
★★★★升值空间：
★★★★★一、长风商圈周边的配套1、公交线路：
长风商圈以长风街为主轨，平阳路、长治路与其交汇，交通四通八达。
佛纳甘公交线路主要有：
61<>0、824、865、877、838、619、865、8<>07等，多路公交途经长风商圈；不但车次较多、而且车辆较为密集，对于居住者来说上班、出行、购物都是非常便利的。
2、购物配套：
北京燕莎沃尔马超市、美特好、北京华联等购物场所，以及沿路的衣服商铺等等，可以满足一部分居住者的购物需求，另有国美电器、苏宁电器、东方家园家具城等，完全可以满足居民的日常生活需求。
阿瓦山寨、第二客厅咖啡、金汉斯、必胜客、泰瑞国际商务酒店等一系列娱乐餐饮活动点，大大方便了附近居民的娱乐活动。
3、医院配套：
煤炭医院、中铁三局医院、武警医院等医疗机构，可以提供完善的医疗方面的服务。
4、金融配套：
中行、工行、交行、建行、光大银行等多家金融机构围绕四周，商业所需的金融要求一应俱全。
5、教育配套：
育杰幼儿园、太师范第三附小、九一小学、山大附中、四十八中、山西大学财大幼儿园等多所中小学。
2<>0<>02年-2<>0<>03年，长风商务圈区域配套与景观极为不完善，均价仅为3<>0<>0<>0元/㎡左右，近年来随着各类大型商场、购物中心入驻，配套快速完善起来，外部景观的规划与建设也使得长风商圈区域焕然一新，房价也翻了一倍左右。
2<>0<>08年长风商圈的住宅均价已达8<>0<>0<>0元/㎡左右。
交通情况：
项目商圈调查：
2
1
本案项目
4
3
5
公交车站
城市主要街道
火车轨道
规划地铁轨道
D
规划地铁出口
D
D
D
D
D
项目商圈调查：
物业分布图1
项目
项目
项目
项目
项目
老军营79<>0<>0户
菜园西区572<>0户
菜园东区265<>0户
日报社789<>0户
平阳西巷6<>038户
平阳景苑626<>0户
杨家堡小区786<>0户
大马村2<>0889户
寇庄村1622户
王村西区8538户
水利351<>0户
文华苑532<>0户
高新区157<>0户
新城市花园418<>0户
王村117<>0<>0户
太航小区1131<>0户
亲贤苑5486户
学府苑568<>0户
中福苑483<>0户
北张村2<>087<>0户
曙光苑5328户
许西村15792户
农科院3284户
狄村1756<>0户
时代372<>0户
项目商圈调查：
物业分布图2
项目
项目
项目
项目
项目
常住人口介绍：
常住人口密集程度：
密集
A区已住47186户共15<>0995人
B区已住94166户共3<>01331人
C区已住2111<>05户加山西大学学生共693536人
常住人口消费水平：
高档消费人群约占12%，中档消费人群约占7<>0%，低档消费人群约占18%。
常住人口类型：
本市户籍人口约占62%，非本市户籍人口约占38%。
备注；本项目位置较好，商业成熟，竞争比较激烈
项目商圈调查：
物业分布图2
图释
本案
竞争对手
社区
企事业单位
1
4
5
2
3
1
5
2
4
8
7
6
3
9
2<>0
21
22
23
181
17
16
14
15
11
1<>0
9
7
8
6
4
5
3
2
1
38
19
36
35
4<>0
39
31
27
25
34
33
29
26
3<>0
32
28
24
12
69
67
66
65
64
63
62
6<>0
57
58
61
59
56
37
68
81
82
8<>0
73
72
71
7<>0
122
121
118
12<>0
119
117
116
97
99
98
96
87
86
85
84
83
1<>04
1<>01
47
46
44
43
48
45
42
41
131
129
13<>0
128
125
126
123
127
124
1<>03
1<>0<>0
9<>0
91
89
88
76
75
74
79
55
54
52
5<>0
53
51
49
1<>05
1<>02
134
133
132
138
95
94
93
92
77
78
137
136
135
114
112
11<>0
115
113
111
1<>09
1<>08
1<>07
1<>06
139
13
5
7
6
9
1
8
4
12
2
11
14
13
1<>0
3
项目商圈调查：
项目周边社区明细
（1）
社区名录
序号
社区名称
与项目距离
社区户数
序号
社区名称
与项目距离
社区户数
旭兴小区
2.8公里
51<>0
菜园东区
1.8公里
7<>0<>0
建业小区
2.8公里
25<>0
双飞公寓
1.8公里
11<>0<>0
城市花园
2.8公里
54<>0
师范宿舍
1.7公里
64<>0
成中村
2.7公里
3<>0<>0<>0
日报社社区
2.6公里
22<>0<>0
老军营小区
2.4公里
36<>0<>0
军区宿舍
1.9公里
34<>0
怡和小区
2.3公里
8<>0<>0
东岗西区
2.3公里
98<>0
中行小区
1.9公里
15<>0<>0
东岗东区
2.5公里
1<>04<>0
菜园北区
2.2公里
42<>0
药材宿舍
2.9公里
83<>0
菜园西区
1.8公里
12<>0<>0
时代
3公里
1<>0<>0<>0
1<>0
菜园中区
2公里
18<>0<>0
薇彩
3公里
54<>0
商城
1.9公里
21<>0
中正
3公里
96<>0
党校宿舍
1.7公里
1<>06<>0
园林科
1.6公里
4<>0<>0
1
2
3
4
6
5
7
8
13
1<>0
11
9
17
18
19
2<>0
21
22
23
24
14
12
15
16
项目商圈调查：
项目周边社区明细
（2）
社区名录
序号
社区名称
与项目距离
社区户数
序号
社区名称
与项目距离
社区户数
园林局宿舍
1.5公里
34<>0
米兰
1公里
4<>0<>0
帝景
1.4公里
74<>0
电科
1公里
12<>0
玉翠苑
1.4公里
52<>0
长风小区
1.5公里
112<>0
广电宿舍
1.4公里
3<>0<>0
恒实地产
1.3公里
33<>0<>0
平阳小区
1.2公里
598
杨家堡小区
1.4公里
28<>0<>0
军区第四干休所
1.3公里
1<>07<>0
杨家堡南村
1.4公里
22<>0
安诚
1.3公里
25<>0
滨东嘉园
2公里
4<>0<>0
安泰
1.3公里
26<>0
滨东花园
1.8公里
15<>0<>0
泽丰苑
1.2公里
34<>0
滨河小区
1.9公里
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