房地产与泡沫经济.docx

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房地产与泡沫经济

房地产与泡沫经济

　　　房地产泡沫的存在有利有弊，关键在于将其控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。

本文作者从学者角度，提出了很好的建议……

起因

　　房地产泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨。

从理论上讲，任何商品都有发生经济泡沫和泡沫经济的可能性，每个商品产生泡沫机会的多少及其对国民经济的影响程度也是不同的。

根据世界各国和地区的实践经验分析，股票和房地产是产生泡沫几率最高的，所以房地产和股票是泡沫经济的主要载体或“多发区”。

学者认为造成房地产泡沫的主要原因是，在经济发展的过程中，随着社会总需求的增长，供给弹性越小的要素价格将增长得越快。

在所有生产要素中，土地的供给弹性最小，在大城市中，人口密度高，土地稀缺。

作为稀缺资源，房地产的价格必然会比较高。

人们估计到房地产价格要上升，为了赚取土地价格上涨的资本所得，纷纷将大量资金投入房地产，加速了房地产价格的上升。

当大家看到房地产价格只涨不跌，就大胆地以购买到的房地产为抵押向银行借款来进行房地产投资。

因为房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，而价格只涨不跌，银行以为房地产抵押贷款万无一失，所以很容易发放过量的房地产贷款。

但不幸的是，当经济发展的速度因各种原因放慢的时候，价格跌得最快的也必将是供给弹性最小的土地和房地产业。

而房地产投资者看到房地产价格下降，为了保护投资利益，竞相抛售，使房地产价格直线下降，泡沫随之破裂。

原来被认为万无一失的房地产抵押贷款也就成了呆账、坏账。

　　从上面的分析可以看出，房地产投机也是产生房地产泡沫的一个重要原因，投机价格机制是房地产泡沫运行的内在机制之一。

价格上升时，人们认为今后价格还要上升，需求量反而增加，房地产持有人惜售，供给量反而减少。

这样就进一步刺激了价格上升。

在泡沫破灭时，价格下跌，人们认为价格还要下跌，房地产持有人纷纷抛售，反而增加了供给量，由于无人接手买入，需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。

　　两者的关系

　　房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性，但绝不能说房地产业就等同于泡沫经济。

房地产业与泡沫经济的关系可以从以下几个方面来分析：

　　房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。

首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实体产品，同金融证券仅仅是收益权利证书相比是有本质上的区别的。

其次，房地产业部门是实业部门，它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的。

再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。

其产业关联度强、带动系数大的特点，使得房地产业成为促进国民经济增长的支柱产业。

　　房地产过热不等同于房地产泡沫。

房地产过热主要指房地产投资量过大，开发量过多，超过了国民经济发展水平和社会有效需求。

房地产过热可能会带来供过于求、房屋积压、土地闲置和资金沉淀，但并不一定会带来价格飙升从而导致房地产泡沫。

房地产泡沫在形态上表现为房地产价格的大起大落。

房地产泡沫既是一种价格现象，又是一种货币现象。

在房地产泡沫产生阶段，房地产资金货币供应量不断增加，各种资金包括个人投资、企业资金、银行贷款、国外游资纷纷介入，在短期内迅速使房地产价格升高。

只有那些有大量投机资金介入，过度炒高的房地产市场，其房地产过热才会引发房地产泡沫。

　　同时也应该看到，房地产业确实含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性，主要表现在：

一是土地价格泡沫。

土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨。

如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。

二是房地产商品价格泡沫。

一方面，房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关；另一方面，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。

三是房屋空置泡沫。

在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，形成大量空置，构成经济泡沫。

如前所述，商品房空置率在10%～15%之间时，这种经济泡沫是正常的。

如果空置率超过警戒线，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，经济混乱，社会动荡。

四是房地产投资泡沫。

一般而言，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。

在发展中国家的经济起飞阶段，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。

只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。

目前状况

　　2003年，我国房地产业发展势头强劲，对促进消费、扩大内需发挥了积极作用，成为拉动国民经济增长的重要力量。

全年房地产开发投资继续保持快速增长、资金到位情况较好

　　，商品房销售市场供销两旺、房地产价格有所上升。

据国家发改委、国家统计局有关数据统计，全年房地产投资完成10106亿元，比上年增长%。

全年到位资金13128亿元，增长%，高于同期房地产开发投资增长水平。

全年商品房竣工面积39510万平方米，销售面积32247万平方米，分别比上年增长%和%。

实现销售收入7671亿元，增长%，其中销售给个人7039亿元，增长%，所占比重为%。

由于受土地交易价格和建筑材料价格上涨的影响，商品房销售价格有所上扬，全年商品房平均销售价格为2379元/平方米，比去年上涨%，其中商品住宅平均销售价格为2212元/平方米，上涨%。

与2003年GDP增长率%和城镇居民收入增长率9%相比，商品房价格增幅基本合理。

从地区看，广东、吉林、河北、云南、新疆等地区商品房平均销售价格出现不同程度的下降；上海、浙江、重庆等地的商品房平均销售价格上涨幅度超过10%以上。

　　从总体上看，商品住宅销售价格涨幅增加，非住宅用房销售价格涨幅减小，土地交易价格持续大幅上涨。

国家发改委、国家统计局对全国35个大中城市市场调查显示，2003年全年房屋销售价格比去年同期上涨%，土地交易价格上涨%，房屋租赁价格上涨%。

在土地交易中，居民住宅用地交易价格上涨%，其中豪华住宅用地价格上涨4%、普通住宅用地价格上涨%、商业旅游娱乐用地价格上涨7%、工业用地价格上涨%、其他用地价格上涨%。

但并不是所有城市土地交易价格都上涨。

　　必须看到，新建住宅成本的上升也是导致房价上涨的原因。

这里所说的成本上升，一方面指建材等价格上涨带来的成本增加，另一方面指新建住宅品质提升所带来的成本增加。

建筑材料价格方面，2003年全国居民消费价格总水平上升了%，生产资料价格总水平上升了%。

在统计的9大类生产资料价格中，除了木材、机电产品和汽车价格有所下降以外，其他几大类产品价格均出现上涨，其中与房地产业相关的钢材、石油及制品、有色金属、化工产品等价格上涨较多，涨幅分别达到%、%、8%和%。

建筑品质方面，比较上世纪80年代、90年代和2000年以来建成的住宅可以发现，无论是所使用的建筑材料、建筑设计的户型，还是小区环境的营造，都有巨大的提升。

如果说以前的住宅是低档的“温饱型”的住宅，现在的商品住宅则是中、高档的“小康型”住宅。

全国商品房销售价格的实际增幅是基本合理的。

　　从我国当前的情况分析，有理由认为，只要国民经济保持持续、健康发展的势头，房地产经济不出现整体过热，就不能轻言“房地产泡沫第二次高潮”、“房地产经济要崩盘”。

房地产泡沫的防范

　　房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。

适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。

同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。

而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。

关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。

具体对策

　　加强土地供应的控制，抑制土地过度投机，控制增量、盘活存量。

一方面，严格执行土地储备制度和土地出让“招、拍、挂”制度，增加土地出让的透明度。

政府根据土地市场行情适时收购土地或增加土地出让，以便调控土地供应增量；同时也可根据房地产市场价格调控新投放市场建设用地的用途，如可确保中低价位商品房和经济适用房用地。

另一方面可以通过设计合理、严密的房地产税收制度，引导土地持有者合理提高土地使用效益。

政府可以通过征收土地闲置税、土地增值税、土地保有税等，鼓励土地持有人积极投资开发，提高土地投机的成本，刺激低度利用土地者转让土地或出租土地，以调节土地供给、盘活存量。

　　加强房地产价格监测与调控，限制房地产投机和炒作。

建立健全城市基准地价与地价公示制度以供市场交易参考，建立房地产交易价格评估制度、商品房出售网上申报制度，监视土地交易价格、调查地价与土地交易情况，对取得优惠政策受让的土地再交易进行严格限制，以加强政府管理部门对房地产价格的监测与调控。

严格商品房预售审核管理、防止以预售为名的土地投机，严查开发商品房惜售行为，限制商品房期房和经济适用房转让，加强税收征管和恢复征税、控制炒房。

如购买高档商品房、别墅实行高契税政策，二手商品房转让征收商品房增值税或个人所得税，商品房期房转让增收期房转让契税等，限制购房投机和炒作，鼓励自住，控制购房投资和投机需求。

　　建立健全房地产市场信息系统和预警机制。

各级政府要根据房地产市场区域性强和发展不平衡的特点，加强对当地房地产市场发展和演变规律的研究，科学设立符合当地房地产市场规

　　律的预警预报指标体系和主要指标的量化区间，有计划地建立符合自己城市特点的房地产市场预警预报体系，防范房地产泡沫。

通过建立和完善房地产信息系统和预警预报制度，以便及时发现问题，加强对市场供求总量、结构、价格的调控；通过市场信息发布、引导和规范，增加房地产市场的信息透明度，控制人为惜售和炒作行为，引导企业理性投资、消费者理性消费；通过对楼市的动态监测，评价市场的运行情况，预测分析未来的市场走势，向政府部门提供准确的信息，以便做出适时、适度调控市场的措施，促进房地产市场持续、健康发展。

　　利用货币金融政策调控市场，规范房地产融资行为。

政府可以通过提高利率、紧缩房地产信贷额、限制房地产开发贷款、提高购房首付款比例等货币金融政策，调整房地产投资额与投资结构。

应根据保守、确实、安全等原则来发放房地产抵押贷款，在评估抵押物的抵押价值、确定融资比例或贷款比例等方面进行严格审查，以避免呆账、坏账损失与信贷膨胀。

同时应从基础设施建设入手，提高我国的银行业自身抵御金融风险能力；金融监管部门应从制度建设入手，完善个人信用制度、抵押制度、抵押保险制度和抵押二级市场的发展，这样才能防范房地产业信贷泡沫，有利房地产业与金融业的共同发展。