项目定位分析.docx

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项目定位分析

第四章项目定位分析

一、影响项目定位的因素

1、土地价值分析

●项目地块规则

●利于充分利用

●易于规划与设计

2、需求分析

●总需求较乐观

●高品质住宅需求大

●需求面积逐渐变小

3、供给与竞争态势

●区域内供给量较大

●土地储备丰富，存在开发潜力

●入市时机较为关键

二、项目市场定位描述

1、本项目主要经济指标

⏹总建筑面积：

99215平方米

⏹总占地：

1.53公顷

⏹绿化率：

30%

⏹容积率：

4.8

⏹地上建筑面积：

73440平方米

⏹商场：

11750平方米

⏹写字楼：

21290平方米

⏹其余为公寓：

⏹地下建筑面积：

25775平方米

⏹地下车位：

333辆

⏹地上车位：

63辆

⏹自行车：

466辆

2、整体功能布局

建议项目规划为：

一栋写字楼，一栋商业，两栋公寓。

●整个社区采用围合式建筑方案

●公寓采用板式高层

●围合社区中央空间

●用地西侧从北至南依次摆放商业配套、写字楼的一部分；用地南侧从西至东依次坐落另一部分写字楼和公寓1号楼；用地北侧设计为公寓2号楼；社区西侧与东侧保持完整外立面。

●社区设计两个出入口，实现人车分流。

●商业配套地下可设计为地下停车场，主要满足写字楼的需求；公寓停车场可设计在1号楼和2号楼地下；商业配套北侧小片空地可设计为商业用停车位。

围合出的空间可聘请具有实力的景观设计事务所进行布置，达到环境优美、视野明亮、集绿化休闲为一体的场所。

从外观上，在西侧与南侧保持完整连接，成为：

劲松商圈地标性建筑。

（具体规划情况见附图）

三、目标客户群体描述

1、写字楼目标客户群体

●中小型外资企业

●以CBD内大公司为服务对象的各类公司

●留学归国人员创办企业

●投资型买家

2、公寓目标客户群体：

●投资型买家

●首次置业的白领阶层