土地增值税清算鉴证报告规范要求.docx
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土地增值税清算鉴证报告规范要求
土地增值税清算鉴证报告规范要求
一、鉴证报告正文样本
土地增值税清算鉴证报告
**鉴字[**]**号
***（委托单位）：
我们接受委托，于****年**月**日至****年**月**日对（被鉴证单位）**项目土地增值税进行鉴证审核。
（被鉴证单位）的责任是对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性和完整性负责。
我们的责任是对该项目土地增值税清算所有重大事项的合法性、合规性和准确性发表鉴证意见。
在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》和《江苏省土地增值税鉴证业务规程》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。
经审核，我们认为：
（被鉴证单位）**项目已具备土地增值税清算条件，截至****年**月**日该项目的收入总额、扣除项目金额、土地增值税税额分别为：
1．收入总额：
****元；
2．扣除项目金额：
****元；
3．增值额：
****元；
4．增值率（增值额与扣除金额之比）：
****%；
5．适用税率：
****%；
6．应缴土地增值税税额：
****元；
7．已缴土地增值税税额：
****元；
8．应补缴土地增值税税额：
****元。
本鉴证报告仅供贵公司向主管税务机关报送土地增值税清算审批之用，不得作为其他用途。
非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。
*********税务师事务所 （盖章）
税务师事务所所长（签名或盖章）
中国注册税务师：
（盖章）
地址：
报告日期：
*****年**月**日
附件：
1、土地增值税清算鉴证报告说明；
2、土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细项目审核表。
具体包括：
（1）土地增值税清算税款鉴证主表；
（2）与收入相关的面积审核调整明细表（附表一）；
（3）转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表（附表二）；
（4）扣除项目及成本结转审核汇总表（附表三）；
（5）转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表（附表四）；
（6）土地增值税缴纳情况审核汇总表（附表五）；
3、税务师事务所执业资格证书复印件。
二、土地增值税清算鉴证报告说明样本及披露要求
（一）企业基本情况
1、成立日期：
2、税务登记证号：
3、地址：
4、法人代表：
5、注册资本：
6、投资总额：
7、企业类型：
8、经营范围：
9、其他：
（二）项目基本情况
1、项目地址：
2、项目概况。
列明开发项目类型、占地面积、取得相关批文的情况。
3、项目建设规模。
列明总建筑面积、拆迁户回迁面积、公共配套面积、可售面积。
4、项目销售情况。
列明取得预售许可证情况，实际开始销售日期、截止清算基准日已售面积、未售面积，已售面积占可售面积比例等，尚未出售的开发产品目前现状。
（三）主要会计政策（年度之间或本年度内发生变化或与税收处理有差异的应逐项说明。
）
1、会计制度
公司执行会计准则或《××会计制度》及有关规定。
2.、会计年度
公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。
3、记账基础和计价原则
公司以权责发生制为记账基础，以历史成本为计价原则。
4、开发产品完工的标准
5、开发产品销售收入确认的标准
6、主要内部控制制度
（四）审核情况说明（披露的基本原则：
重点披露《江苏省土地增值税清
算规范》中提及的审核要点，发生的纳税调整事项必须详细披露。
）
1、转让房地产收入的审核说明
转让房地产收入账载金额****元，由于××原因，应调增/调减元，调整后的审定数****元，其中：
包括货币收入****元、实物收入****元、其他收入****元。
2、扣除项目的审核的审核说明
（1）取得土地使用权所支付金额的审核说明
取得土地使用权所支付的金额账载金额****元，由于××原因，应调增/调减元，调整后的审定数****元，累计已售面积可扣除数****元。
（2）土地征用及拆迁偿费的审核说明
土地征用及拆迁偿费账载金额****元，由于××原因，应调增/调减元，调整后的审定数****元，累计已售面积可扣除数****元。
（3）前期工程费的审核说明
前期工程费账载金额****元，由于××原因，应调增/调减元，调整后的审定数****元，累计已售面积可扣除数****元。
（4）建筑安装工程费的审核说明
建筑安装工程费账载金额****元，由于××原因，应调增/调减元，调整后的审定数****元，累计已售面积可扣除数****元。
（5）基础设施费的审核说明
基础设施费账载金额****元，由于××原因，应调增/调减元，调整后的审定数****元，累计已售面积可扣除数****元。
（6）公共配套设施费的审核说明
公共配套设施费账载金额****元，由于××原因，应调增/调减元，调整后的审定数****元，累计已售面积可扣除数****元。
（7）开发间接费的审核说明
开发间接费账载金额****元，由于××原因，应调增/调减元，调整后的审定数****元，累计已售面积可扣除数****元。
（8）开发费用的审核说明
A、本项目发生的财务费用中，借款利息支出能够全部提供金融机构票据证明的，应据实扣除，扣除金额为元。
其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额元与开发成本元之和的5%扣除元。
因此，贵公司此项目可扣除金额为元。
B、本项目发生的财务费用中，借款利息支出未能全部提供金融机构票据的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额元与开发成本元之和的10%扣除元。
因此，贵公司此项目可扣除金额为元。
（9）与转让房地产有关税金的审核说明
扣除与转让房地产有关的营业税金及附加****元，其中：
营业税****元、城市维护建设税****元、教育费附加****元。
（10）财政部规定的其他扣除项目的审核说明
贵公司根据税收有关规定，允许按取得土地使用权所支付金额元与开发成本元之和的20%加计扣除。
因此，贵公司其他扣除项目的金额为元。
3、应纳税额的审核说明
（1）确认的增值额为****元。
（2）增值率（增值额与扣除金额之比）：
****%；
（3）适用税率：
****%；
（4）应缴土地增值税税额：
****元
（5）已缴土地增值税为****元
（6）应补缴土地增值税为****元。
三、土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细项目审核表（样表）
土地增值税清算税款鉴证主表
税款所属时间：
年月日至年月日填表日期：
年月日
纳税人识别码:
清算日:
年月日
项目:
单位：
元、平方米
计委
立项批文
立项时间
计划总投资
计划建筑面积
用途
完工时间
可售面积
（来源于附表一）
单元（套）
每平方造价
预售时间
已售面积
（来源于附表一）
已售单元
自用面积
每平方售价
其中
最高价
最低价
平均价
项目
行次
审定数
一、转让土地使用权或房地产收入总额1=2+3+4
1
其中
货币收入
2
（来源于附表二）
实物收入
3
（来源于附表二）
其他收入
4
（来源于附表二）
二、扣除项目金额合计5=6+7+8+15+18+24
5
1.取得土地使用权所支付的金额
6
（来源于附表三）
2.房地产开发成本7=8+9+11+12+13+14
7
其中
土地征用及拆迁补偿费
8
（来源于附表三）
前期工程费
9
（来源于附表三）
其中：
政府代收费用
10
（来源于附表三）
建筑安装工程费
11
（来源于附表三）
基础设施费
12
（来源于附表三）
公共配套设施费
13
（来源于附表三）
开发间接费用
14
（来源于附表三）
3.房地产开发费用15=16+17
15
其中
利息支出
16
（来源于附表三）
其他房地产开发费用17=（6+7-10）×5%
17
4.与转让房地产有关的税金等18=19+20+21+22+23
18
其中
营业税
19
（来源于附表四）
城市维护建设税
20
（来源于附表四）
教育费附加
21
（来源于附表四）
22
23
5.财政部规定的其他扣除项目24=（6+7-10）×20%
24
三、增值额25=1-5
25
四、增值额与扣除项目金额之比（%）26=25÷5
26
五、适用税率（%）
27
六、速算扣除系数（%）
28
七、应缴土地增值税税额28=25×27－5×28
29
八、免缴土地增值税税款
30
八、已缴土地增值税税额
31
（来源于附表五）
九、应补（退）土地增值税税额32=29-30-31
32
说明：
1、按项目填写清算主表和附表，清算项目中有普通标准住宅的要单独计算增值额、单独填写一张《土地增值税清算税款鉴证主表》。
2、政府代收费用单独列出一行，便于加计扣除时的计算。
3、本表中数字来源于相应附表。
附表一
与收入相关的面积审核调整明细表
填报单位（盖章）：
项目:
填报日期：
年月日单位：
平方米
项目
行次
普通标准住宅
其他类型房屋
合计
住宅
商铺
车库
办公楼
会所
学校等公共配套设施
其他
小计
1
2
3
4
5
6
7
8
9=2+3+4+5+6+7+8
10=1+9
使用土地面积
1
总建筑面积
2
可售建筑面积
3
已售建筑面积
4
已售比例
5
说明：
从纳税人的有关资料中可以取得不同的面积数据，如权属证、房产证、发展改革委员会（计划委员会）文件、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同等。
当获取相同性质的上述面积数据发生冲突、不能相互印证时，一般按照外部证据比企业内部证据更可靠的原则确定适当的面积作为分配标准。
附表二
转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表
填报单位（盖章）：
填表日期：
年月日单位：
元
开发项目名称
税款所属时间：
年月日至年月日
序号
项目
帐载金额
中介审定数
调整数
1
2
3=2+（-）1
1
现金收入
转让土地使用权
2
普通标准住宅
3
其他类型房屋
4
小计4=1+2+3
5
实物收入
转让土地使用权
6
普通标准住宅
7
其他类型房屋
8
小计8=5+6+7
9
其他收入
转让土地使用权
10
普通标准住宅
11
其他类型房屋
12
小计12=9+10+11
13
合计
转让土地使用权13=1+5+9
14
普通标准住宅14=2+6+10
15
其他类型房屋15=3+7+11
16
总计16=13+14+15
说明：
普通标准住宅和其他类型房屋的销售收入分别计算，分别转入转让土地、其他类型房屋、普通标准住宅的清算鉴证主表中。
附表三
扣除项目及成本结转审核汇总表
填报单位（盖章）：
项目填表日期：
年月日单位：
元、平方米
行次
项目
账载金额
调整数
审定总成本
可售建筑（土地）面积
单位造价
累计已售其他类型住宅（土地）面积
累计已售其他类型住宅（土地）的销售成本
累计已售普通标准住宅面积
累计已售普通标准住宅销售成本
1
2
3=2-1
4
5=3/4
6
7=6*5
8
9=8*5
1
一、取得土地使用权所支付的金额
*
*
*
2
二、开发成本2=3+4+6+7+8
*
*
*
3
土地征用及拆迁补偿
*
*
*
4
前期工程费
*
*
*
5
其中：
政府代收费用
6
建筑安装工程费
*
*
*
7
基础设施费
*
*
*
8
公共配套设施费
*
*
*
9
开发间接费
*
*
*
10
三、房地产开发费用
*
*
*
11
利息支出
*
*
*
12
*
*
*
13
合计13=1+2+10
说明：
普通标准住宅和其他类型房屋的销售成本分别计算，分别转入转让土地、其他类型房屋、普通标准住宅的清算鉴证主表中。
附表四
与转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表
填表日期：
年月日单位:
元
纳税人名称（盖章）
项目:
纳税起止时间
行次
税种
计税、费基数
应纳税、费金额
帐载金额
中介审定数
调整数
帐载金额
中介审定数
调整数
1
2
3=2+（-）1
4
5
6=5+（-）4
1
1、营业税
土地使用权
2
普通标准住房
3
其他类型房屋
4
本项合计4=1+2+3
5
2、城市维护建设税
土地使用权
6
普通标准住房
7
其他类型房屋
8
本项合计8=5+6+7
9
3、教育费附加
土地使用权
10
普通标准住房
11
其他类型房屋
12
本项合计12=9+10+11
13
4、其他
土地使用权
14
普通标准住房
15
其他类型房屋
16
本项合计16=13+14+15
17
合计17=4+8+12+16
说明：
普通标准住宅和其他类型房屋的销售税金分别计算，分别转入转让土地、其他类型房屋、普通标准住宅的清算鉴证主表中。
附表五
土地增值税缴纳情况审核汇总表
填报单位（盖章）：
填表日期：
年 月 日单位：
元
项目名称
项目地址
纳税起止时间
行次
税款入库日期
缴款书号码
金额
帐载金额
中介审定数
调整数
1
2
3=2+（-）1
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
合计
说明：
根据实际缴纳的完税凭证录入，多个项目的要附说明，说明合计数中清算项目已缴税款。
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