公共设备设施管理作业规程.docx
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公共设备设施管理作业规程
1.目的
规范公司各管理处设备、设施管理工作,保证设备、设施处于良好状态,确保功能正常发挥。
2.适用范围
适用于公司各管理处设备设施维护及检查。
3.定义
3.1公用设备：
包括供配电系统、给排水系统、消防系统、电梯、中央空调系统、弱电系统、会所泳乐设备及加工维修工具设备等。
3.1.1供配电系统:
变压器、高低压配电柜、动力柜、控制柜（箱）、公共照明、供电线路、防雷系统等。
3.1.2给排水系统：
供水管网、供暖管网、排污管网、雨水管网、生活水泵、潜污排水泵、中水处理设备等。
3.1.3消防系统：
烟雾、温度探测器、手动报警按钮、消防栓报警按钮、消防控制主机、联动柜、消防对讲系统、消防水泵、水泵结合器、消防栓、消防管网、排烟送风系统、防火卷帘门、紧急广播系统、自动喷淋系统等。
3.1.4中央空调系统：
冷水机组、冷却水塔、冷冻水泵、冷却水泵、冷却水管道、冷冻水管网、新风机组及风机盘管等末端设备、新风风道系统等。
3.1.5弱电系统包括电讯系统、安防系统。
3.1.5.1电讯系统：
包括有线电视系统、内线电话、背景音乐等。
3.1.5.2安防系统：
闭路监控系统、门禁控制及停车场管理系统、楼宇对讲系统（可视、非可视）、居家报警系统、红外线周界防越系统、巡更系统、无线对讲系统。
3.1.6加工维修工具设备：
电焊机、切割机、云石机、空压机、钻床、砂轮机、台虎钳、电锤、手枪钻、板牙、电动疏通机、专修工具等。
3.1.7会所泳乐设备：
指泳池循环过滤系统等。
3.2公共设施及房屋本体
3.2.1除公用设备以外的物业相关配套设施，有：
房屋本体公共部位、围栏、围墙、沟渠、池、井、盖、道路、照明支持物、外墙、室外休闲设施、水景设施、儿童娱乐设施、车场停车设施、交通道路提示设施、岗亭、车库等。
3.2.2房屋本体的公共部分：
房屋本体的共用部位是指物业结构相连或具有共用性质的部位、设施和设备，包括：
房屋本体的承重结构部位、抗震结构、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道、本体上下水主管道等。
4.职责
4.1管理处经理负责公用设备设施保养维修工作的检查、监督工作。
4.2管理处工程保障部负责人负责公用设备设施保养维修工作的组织、安排和实施，解决技术难题、草拟技术改造方案及年度检修计划。
4.3设备责任人负责责任范围内公用设备设施日常保养维修。
5.工作程序
5.1设备房管理
5.1.1设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品并按消防规定配足有效灭火器材。
5.1.2设备房门应有相应标识，无人值守的设备房必须加锁，钥匙由工程保障部和中控室掌握。
5.1.3设备房中重要设备上方如有上下水管等设施时，应在该设备上方加设防护设施，以保证重要设备的安全。
5.1.4设备房门口应设置防鼠板，设备房内需设置应急灯等应急照明设备。
5.1.5高低压配电室、电梯机房、大型设备的控制室等重要设备房，应设置干湿球温度计，对设备所处环境的温、湿度进行监测，设备房内气温须保持在+40℃以下，相对湿度须保持在80%以下。
5.1.6非设备责任人进入设备房，需工程保障部负责人指定专人陪同方可进入。
5.1.7设备责任人负责定期检查设备房环境温度、湿度，记录设备运行数据，每周清洁设备房一次。
5.1.8在天气环境恶劣时，各设备责任人需要加强对设备房的巡视，发现异常立即处理。
5.2设备维修保养要求
5.2.1设备检修等级分类
5.2.1.1日检：
属巡视检查维护。
对设备房及设备周围环境进行清洁，检查设备房有无渗水、设备有无漏水、漏油、异常震动、异常噪音等现象，如实记录运行参数，确认设备运行状态是否正常。
5.2.1.2周（月）检：
属预防性检查。
对设备性能进行全面检查，对故障隐患部位进行修理或调整，预防事故,保证设备正常运行。
5.2.1.3季（半年）检：
属维护性修理，对设备进行清扫、加油、调试。
5.2.1.4年检：
属恢复性修理。
对设备局部解体，除进行月检的工作外，应着重恢复设备的电气性能、机械和精度，检修或更换主要零部件及附属装置。
5.2.1.5大修：
属彻底性修理。
对设备进行全部解体，全面检查、试验、调试，更换全部不合格零部件及附属装置。
大修应结合小区发展的需要进行技术改造。
管理处工程负责人应视设备运行情况及时提交设备大修报告，经管理处和公司审核后报小区业主委员会批准执行。
5.2.1.6服务供方保养维修：
依据合同内容，进行定期保养及故障处理。
5.2.2设备大修：
设备大修方案提出后，管理处经理同意并报客户方审核后，报公司审批。
设备鉴定标准将参照国家部级行业验收规范、客户方的要求进行。
5.2.3各管理处应对设备检修及重要零部件更换情况在《设备/设施保养维修记录表》中记录。
各管理处还应建立《设备台帐》。
5.2.4对重要设备的易损零部件，管理处应有适量的储备，确保突发故障的及时处理。
5.2.5管理处工程负责人应根据批准的检修计划，做好检修前准备工作及防范措施。
对影响较大的重要维修工作，需管理处经理及公司工程负责人到现场指挥、协调、组织。
5.2.6公司每年应组织一次设备大检查，检查应采取重点抽查（设备局部解体、测试）与全面普查相结合的方法。
5.2.7《设备年度检修计划》由各管理处在每年十二月十五日前上报公司审批并严格执行，过程中如有变更应提前一周报品质管理部批准。
5.2.8各管理处工程保障部应保存相关设备的质量记录、技术图纸、产品说明书等资料，以便了解设备运行状态。
5.3公用设备设施维修保养频次
公司各类公用设备设施的保养，须参照下表规定的时间周期进行，“Y”表示需要检查；“J”表示需检查并记录，空白表示不必检查。
检修类别
设备名称
每日
巡查
周检
半月
检
月检
季检
半年
检
年检
每年
四月
高、低压配电设备
J
J
J
J
电梯
J
J
J
J
J
J
各类水泵
J
J
J
J
中央空调系统
J
J
J
J
电讯系统
Y
J
J
J
J
安防系统
J
J
J
J
J
J
防雷接地
J
消防系统
Y
J
J
J
J
J
公共部位设施及房屋本体
Y
J
J
J
注：
变配电设备的半年检、年检可结合市政计划性停电检修和物业项目实际情况进行，须保证每年至少一次全面检修。
5.4供配电系统管理
5.4.1各管理处工程保障部在巡视设备中发现他方管理的设备有异常情况时，应及时告知他方，以免影响本管理服务区域的正常供电和安全用电，并填写《设备设施巡视记录表》。
5.4.2对供配电设备的检修，应尽量减少对客户的影响。
供配电设备半年检修和年度检修一般安排在4-6月份和10-12月份。
高压环网柜的倒闸操作与检修必须由持有高压进网许可证的技术人员操作。
5.4.3各管理处工程保障部根据各自设备情况制订《供配电设备应急处理预案》，管理处工程保障部各岗位的人员必须熟悉《供配电设备应急处理预案》，并能够独自正确操作所负责的设备。
5.4.4供配电系统各配电柜内开关整定值根据供电实际情况，由管理处工程负责人确定调整。
5.4.5设备责任人要及时、正确地填写《配电间巡查记录》。
5.4.6防雷接地系统每年四月份应进行一次全面检查，检查避雷装置焊接点连接是否可靠，除锈刷漆，摇测接地电阻，确保接地体的可靠接地，并在《设备/设施保养维修记录表》中记录。
5.4.7供电线路的管理
5.4.7.1高低压配电柜进出线电缆应悬挂标识，标明电缆的型号规格、用途、去向。
5.4.7.2各动力柜、双电源箱等分控箱的进线端应标明电缆的型号规格、用途、引自何处；各类空气开关应标明用途，有互感器的电表要标明计量倍率。
5.4.7.3各电缆线路不允许过载运行，接线端应联接牢固、无锈蚀，线路老化应及时更新处理，避免安全隐患。
5.4.8管理处应对公共照明进行有效管理，并根据运行情况编制相应的管理作业规程。
5.5给排水系统管理
5.5.1无自动切换功能的生活泵每月做一次主用/备用泵手动切换试验并在《设备设施巡视记录表》中记录。
5.5.2排水系统：
各管理处管理区域内的各类排水管、井由管理处根据实际情况确定清理周期，定期组织清理，或监督外包方清理，并填写《设备/设施保养检修记录表》。
5.5.2.1地下排水系统应在每年雨季来临进行年检，根据实际情况决定是否解体检查，并填写《设备/设施保养检修记录表》。
5.5.2.2屋面排水系统：
每年春季开冻后，全面清扫屋面一次，保证屋面排水畅通。
5.5.3有防腐涂层的生活水管及管网支架至少5年应重新涂刷一次。
5.5.4生活水箱、水池每季度进行一次清洗，并将水样送专业水质检测单位检测，取得合格证，检测结果由各管理处自行存档。
5.5.5消防水箱、水池至少每年由管理处自行组织清洗一次。
5.5.6水箱、水池透气、溢流孔应加保护，人孔应加盖板并上锁，生活水箱、水池现场需要张贴《城市供水水质管理规定》。
5.6消防系统管理
5.6.1消防泵、喷淋泵每两月由设备责任人启动试运行一次，以防水泵长期停用锈死，并填写《设备/设施保养检修记录表》。
5.6.2每半年至少进行一次消防泵、喷淋泵使用试验、消火栓带载测试、消火栓水枪的充实水柱测试。
每季度对控制部分进行联动测试，保证手动、自动转换正常，并填写《设备/设施保养检修记录表》。
5.6.3报警装置、联动装置、水流指示器、消防对讲、紧急广播、烟感、温感等须至少每年测试一次。
测试应覆盖到所有烟感、温感（特殊情况客户长期不在家除外），检查其功能是否正常,与地址码图是否一致等，测试中应对烟感、温感进行擦拭、清洁。
测试须由专业公司进行，设备责任人须对测试过程进行监督并填写《设备/设施保养检修记录表》。
测试过程应尽量避免影响客户。
测试完毕后应由消防局指定的检测单位出具《自动消防设施测试报告》，经管理处经理审阅后存档，抄送品质管理部备案。
5.6.4消防水管的防腐涂层及管网支架的检修，应视情况而定，但至少5年应重新涂刷一次。
5.6.5喷淋系统放水阀处静态压力必须大于0.1Mpa。
5.6.6送风阀、排烟阀、排烟防火阀、防火卷帘门、防火门应保持整洁，每季度保养检修一次保证油漆完好无损，转动轴灵活，复位正常，在自动状态下各联动装置动作正常，并填写《设备/设施保养检修记录表》。
5.6.7送风、排烟风机每季清洁外部一次，并试运行保证手动和自动启动正常，并填写《设备/设施保养检修记录表》。
5.6.8办公商用楼需要编写“消火栓管网”、“喷淋管网阀门示意图”及清单，明确各阀门的分布位置，每季检查一次各消防管阀门开启是否正常（阀门应处于常开位置）,并填写《设备/设施保养检修记录表》。
5.6.9消防管网系统，末端静态压力不小于0.1Mpa。
5.6.10消防箱每月检查一次，要保持表面清洁，配件齐全，阀门无渗漏，箱内无杂物，箱门关闭严密，打开顺畅，消火栓玻璃完整、牢固。
报警按钮外表清洁，字迹清晰，功能正常。
检查完成后张贴检查标识。
5.6.11消防应急照明、疏散指示灯应保证正常工作。
5.6.12灭火器的管理参见《消防管理作业规程》。
5.7电梯管理
5.7.1电梯设备责任人必须持证上岗，负责电梯及机房的管理工作，发现问题及时处理。
积极配合技术监督部门做好年度审检工作,轿厢内应张贴技术监督局颁发的年检证明。
5.7.2电梯管理可委托专业公司，作业细则应按《电梯外包管理作业规程》，管理处应每季对服务进行评估并填写《服务供方季度服务效果评估表》。
5.7.3电梯机房必须悬挂内容参考《电梯外包管理作业规程》规定。
5.8中央空调系统管理
5.8.1管理处依自身设备特点制订《中央空调系统作业规程》、《冷水机组操作规程/作业规程》，规范中央空调系统设备的运行、保养、检修等管理工作。
上述作业规程、质量记录与系统各设备资料、样本及系统竣工图纸、资料等归档妥善保管。
5.8.2小型空调故障的处理应由专业技术人员维修。
5.8.3设备运行期间，设备责任人每小时至少全面巡视设备房一次，每班至少巡视检查冷却水塔一次，在《中央空调系统运行记录》中记录设备参数，检查系统设备状一次，在《中央空调系统运行记录》中记录设备参数，检查系统设备状况。
《中央空调系统运行记录》中应对冷水机组及空调水泵的电压、电流、压缩机吸排气压力以及冷冻水、冷却水系统的供、回水的温度、压力进行详细记录，并详细记录冷却水塔风机的启停、冷却水塔水位及中央空调系统的异常情况。
5.8.4设备运行时，设备责任人应对设备全程监控，不得擅自离开设备房。
5.8.5空调水泵的保养、维修依照《给排水系统保养维修作业规程》执行。
5.8.6中央空调系统各风机过滤网每月至少清洁一次，并填写《设备/设施保养检修记录表》。
5.8.7中央空调冷水机组及其自动控制系统（PLC）为专用设备，时间、温度的重新设定由设备责任人根据天气等情况进行相应的调整，非指定人员不得擅自操作。
5.8.8中央空调系统的一般故障如末端设备故障、冷却塔故障等，设备责任人应及时处理，并填写《设备/设施保养检修记录表》。
5.8.9冷水机组出现自动控制元件故障、高压停机、油泵异常、电磁阀失控、安全阀爆裂等情况，工程保障部负责人应采取紧急措施，及时查明原因向管理处经理及品质管理部报告。
并通知维保方或有资格的技术人员进行检修，并填写《设备/设施保养检修记录表》。
5.9电讯系统管理
5.9.1设备责任人应确保公用天线状态良好,每月对天线放大器、混合器、和宽带放大器进行清洁除尘一次。
每年对信号分配网络进行保养一次，并填写《设备/设施保养检修记录表》。
5.9.2设备责任人每季度对背景音乐与消防广播进行转换测试并维护、填写《设备/设施保养检修记录表》。
5.9.3对于有内线电话系统的管理处，DP箱或交换机应有相应出线与实际相吻合的地址编码图，每年检查一次，并填写《设备/设施保养检修记录表》。
5.10安防系统管理
5.10.1管理处秩序维护部负责安防系统的日常巡检及外表清洁，发现问题及时报设备责任人处理；设备责任人负责安防系统设备的专业性检修。
5.10.2闭路监控系统
5.10.2.1控制中心值班人员通过显示器画面情况，掌握闭路监控系统工作状态，发现问题及时报设备责任人处理。
5.10.2.2设备责任人应每季检查视频电缆、控制器、信号选切器、视频分割器、录像机，进行控制台内部除尘，确认各插接口连接可靠，保证信号正常传输，并填写《设备/设施保养检修记录表》。
5.10.2.3安全责任人每月应对摄像镜头进行清洁保养，效果不好的重新进行调整，并确认监控范围是否符合安防要求。
管理处安全负责人应编制监视镜头的位置清单，确认录像镜头序号，设备责任人根据情况对监控主机的编程进行调整。
5.10.3居家报警系统，楼宇对讲（可视、非可视）、门禁对讲、无线对讲和居家报警系统主机部分由设备责任人每周清洁保养一次；外围部分每月由设备责任人安排普查一次，进行双向测试，发现问题及时处理并填写《设备/设施保养检修记录表》。
5.10.4门禁控制系统，电脑应确保时刻正常运行，各种卡的授权、发行、挂失情况根据相关制度执行。
设备责任人每周对单元门、组团门的电子锁普查一次，发现问题及时处理并填写《设备/设施保养检修记录表》。
5.10.5停车场管理系统，电脑应确保时刻正常运行，管理处每月对各种卡的授权、发行、挂失情况进行核对，车场控制系统由设备责任人每季度检查保养一次，发现问题，通知供方或相关技术人员及时处理。
并填写《设备/设施保养检修记录表》。
5.10.6外围红外线周界防越系统，每天由公共秩序维护员测试一次，并在《公共秩序维护员值班记录表》中记录，发现问题及时向监控中心汇报。
每月由设备责任人进行一次全面保养和测试，确保报警功能完好。
并依检查情况填写《设备/设施保养检修记录表》。
5.11维修、加工工具、设备管理
5.11.1应分类摆放在指定位置、确保整洁、可正常使用。
5.11.2使用者须办理借用手续，按设备使用说明书正确使用。
5.11.3使用完毕，由使用者清洁、整理后放回原位置并完成借用手续。
5.11.4加工场地所使用电器、电源应符合用电安全技术要求。
5.11.5加工场地应配足有效消防器材。
5.12公共设施及房屋本体要求
5.12.1公共设施
5.12.1.1各类金属栏、杆、桩、牌、盖等以油漆作为保护层的公共设施油漆无明显脱落、无明显锈迹，安装牢固。
5.12.1.2墙面、路面无明显污迹、破损。
5.12.1.3沟渠池井应无异物堵塞、各类盖应安装平稳牢固无破损。
5.12.1.4公共照明灯具完好无损，管线整齐。
5.12.1.5用于固定单（摩托）车库（棚）的支架应牢固、整齐、美观。
5.12.1.6休闲桌椅油漆无明显脱落、完好无损。
5.12.1.7儿童娱乐设施安装牢固、油漆无明显脱落、完好、无安全隐患。
5.12.1.8车场停车设施
a.停车设施使用正常、牢固、美观，无破损。
b.所有进入车库的维修人员不得携带火种，严禁堆放易燃、易爆物品，车库必须备有足量有效灭火器，并保持良好性能。
c.保养维修时，操作人员必须放置停用标识。
5.12.1.9道路指示设施安装牢固、整齐、美观。
5.12.2房屋本体公共部位
5.12.2.1根据实际情况制定合理的房屋本体修缮计划，因房制宜，对房屋本体修缮所需的资源进行合理配置，满足顾客使用和质量要求。
5.12.2.2及时修缮、维修，全面保养，保持房屋本体正常使用功能。
5.12.2.3修缮标准应与物业原有建筑风格和标准相适应。
5.12.3《设施、房屋本体年度检修计划》由各管理处在每年十二月十五日前上报品质管理部审批并严格执行，过程中如有变更应提前一周报品质管理部批准。
5.13设备设施维修保养记录说明
5.13.1定期保养及大修工作、故障处理在《设备/设施保养维修记录表》中予以记录。
5.13.2管理处经理或助理每月巡查情况记录在《设备设施巡视记录表》中。
5.13.3对于设备大修、故障处理、元器件的更换、控制线路的改接等对设备运行有影响的技改内容需在《设备台帐》中给予记录。
5.13.4突发性故障的抢修应填写《突发事件记录表》报品质管理部。
5.14设备设施标识要求
5.14.1各类大型运行设备须悬挂或张贴《设备卡》对其名称、设备号、保管人、检查/巡视周期进行明确标注。
5.14.2《设备卡》须遵照公司VI要求进行设计、制作，并统一塑封后张贴/悬挂各类运行设备明显部位。
5.14.3对于《设备卡》内信息变动时需及时更新卡片或修改内容。
5.14.4《设备卡》内相应信息需与《设备台账》内记录相匹配、一致。
6.支持性文件
《供配电设备保养维修作业规程》
《给排水系统维修保养作业规程》
《电梯保养维修作业规程》
《消防管理办法》
《公共秩序员巡逻管理办法》
7.记录
《设备设施巡视记录表》
《设备/设施保养检修记录表》
《设备台帐》
《设备年度检修计划》
《公共设施、房屋本体年度检修计划》
《突发事件记录表》
《维护员值班情况记录表》
《配电间巡查记录》
《设备卡》
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