房地产开发费用前期费用.docx

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房地产开发费用前期费用

房地产开发费用（前期费用）明细有哪些？

征地、拆迁阶段：

地形勘测费

征用土地补偿费

附着物补偿费（拆迁补偿费）

林地补偿费

森林植被恢复费

林地同意使用砍伐费

使用林地评估费

耕地占用税

耕地开垦费

新菜地、鱼塘开发建设基金

村民社保基金

征地管理费

征地查勘测量费

拆迁管理费

临迁补助费

城市增容费

房地产开发阶段：

土地手续阶段

用地预审附图费

土地勘测费

摘牌交易服务费

土地使用权出让金（地价）

土地使用权出让合同契税

土地闲置费

地质灾害评估费

购买地形图费

套图费用

总规阶段：

交通评估费

调规可行性研究费

公示公证费

公示牌制作费

专业报建

环境评价咨询费

人防易地建设费

规划报建

放线测量费

公示费（含公证费、公示牌制作费）

市政设施配套费

设计、施工、监理招投标

招投标评标费

场地使用费

交易服务费

初步设计审查

审查费用

专家费

会议费

施工许可证

施工图审查费

工程定额编制费

质监费

安监费

劳保金

散装水泥基金

印花税

新型墙体材料基金

农民工社会工商保险

预售证

门牌号码制作费

邮箱制作费

楼盘名、路名登报费

制作路牌费

面积测绘费

规划验收阶段

验线费

公示费（含公证费、公示牌制作费）

公示费（含公证费、公示牌制作费）

违章处罚

大确权

房屋测绘费

确权查册费

补交出让金

房地产销售交易阶段

印花税

缴交税费

房地产交易手续费：

其他费用

工商注册费

工商年检费

补充：

房地产开发项目成本费用组成

对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。

一）开发成本

共有八项：

1.土地使用权出让金。

国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。

土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到

2.土地征用及拆迁安置补偿费。

1土地征用费。

国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。

农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。

2拆迁安置补偿费。

城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。

因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。

实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。

3.前期工程费。

前期工程费主要包括：

1项目的规划、设计、可行性研究所需费用。

一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。

通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。

2三通一平等土地开发费用。

主要包房地产开发费用（前期费用）明细有哪些？

括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。

这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。

4.建安工程费。

指直接用于建安工程建设的总成本费用。

主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。

可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。

5.基础设施费。

又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。

6.公共配套设施费。

主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

其估算可参照建安工程费估算方法。

7.不可预见费。

包括基本预备费和涨价预备费。

依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述16项之和为基数，按3％一5％计算。

8.开发期间税费。

开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。

一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。

应根据当地有关法规标准估算。

二）开发费用

开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。

1.管理费用。

可按项目开发成本构成中前16项之和为基数，按3％左右计算。

2.销售费用。

指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。

主要包括以下三项：

1广告宣传费。

约为销售收人的2％一3％；

2销售代理费。

约为销售收入的1.5％一2％；

3其他销售费用。

约为销售收入的0.5％一1％。

以上各项合计，销售费用约占销售收人的4％一6％。

3.财务费用。

房地产开发项目的前期费用一列表 

序号 项目名称 收费标准 （元/平米） 金额 备注 

1 立项（可研报告）费 

0.2—0.3（10万㎡以下）0.1—0.2（10万㎡以上）  10万㎡是指规划总建筑面积 

2 环评报告费 0.8—1（10万㎡以下）0.6—0.8（10万㎡以上）  3 

勘探费 

1—1.2（10万㎡以下）0.8—1（10万㎡以上） 

4 项目规划费 1-100  

收费标准差别大，若是小项目、仅做详规文本不涉及项目策划、调研和销售定位，费用一般是1-2元/㎡，若是一、二线城市，全方位规划，此项费用很高，一般在50元/㎡左右 

5 结构及施工图设计费 

15—20（10万㎡以下）8

—15（10万㎡以上）  高层比多层贵5元/㎡ 6 监理费 9—12（10万㎡以下） 6—9（10万㎡以上）   

7 地震安全测评费 2—3（10万㎡以下） 1—2（10万㎡以上）  小县城可以不做安评，但要缴纳总罚款3-30万 8 防雷技术服务费（防雷报告） 

1.5—2（10万㎡以下）1—1.5（10万㎡以上）   9 

白蚁防治费 

1.8—2（10万㎡以下）1.5—1.8（10万㎡以上）  

10 规划技术服务费 1.5—2（10万㎡以下）1—1.5（10万㎡以上）  规划局或建委规划处收

取，现场放线定位测绘公司另收取0.5元/平米 11 建筑管理服务费 土建合同总金额的0.6‰  当地建委建管处收取 12 

城市基础设施配套费 

40（住宅）；50元（商业，

非住宅） 

每个地方不一样，有的地方高层10层以上不收，6-9层减半 

13 新型墙体环保基金 10  可退，但必须到当地监管部门备案 14 散装水泥使用基金（商混） 

1.5 

 不可退 15 农民工工资保证金 土建合同总金额的2﹪   16 安全文明措施费 土建合同总金额的2﹪   17 人身伤害意外保险费 土建合同总金额的0.5‰ 

18 建筑垃圾管理费 0.5  土建合同的施工面积 19 排污、噪音及环评监测 0.8-1.2  土建合同的施工面积 20 开发资质申办及年审费 

5000元/年 

本地房地产协会会费

国家发展改革委通知降低部分建设项目收费

　发布时间：

[2011-03-2410:

50:

00]

　　近日，国家发展改革委印发《关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知》，决定自5月1日起降低和规范住房交易手续费、施工图设计审查费、部分行业环境影响评价收费和招标代理服务费等收费标准和行为。

可减轻企业和居民负担41亿元。

   　通知明确取消及降低的住房交易手续费包括：

取消住房抵押手续费；因继承、遗赠、夫妻共有等进行的住房转让免收转让手续费；依法进行的廉租住房、公共租赁住房等保障性住房租赁行为免收租赁手续费；限价商品住房、棚户区改造安置住房等保障性住房转让手续费在现行收费标准的基础上减半收取，执行与经济适用住房相同的收费标准。

  　 通知要求降低及规范的建设项目收费主要包括：

一是降低各地偏高的施工图设计审查收费标准，并实行上限控制。

各地以工程勘察设计收费为基准计费的，其收费标准应不高于工程勘察设计收费标准的6.5%；以工程概（预）算投资额比率计费的，其收费标准应不高于工程概（预）算投资额的2‰；按照建筑面积计费的，其收费标准应不高于2元/平方米。

各地现行收费标准低于上限的，一律不得提高标准。

   　二是降低部分行业建设项目环境影响评价收费标准。

估算投资额100亿元以下的农业、林业、渔业、水利、建材、市政（不含垃圾及危险废物集中处置）、房地产、仓储（涉及有毒、有害及危险品的除外）、烟草、邮电、广播电视、电子配件组装、社会事业与服务建设项目的环境影响评价收费标准，在现行收费标准基础上下调20％。

  　 三是降低中标金额在5亿元以上的招标代理服务收费，并设置收费上限。

货物、服务、工程招标代理服务收费费率：

中标金额在5—10亿元的为0.035%；10—50亿元的为0.008%；50—100亿元为0.006%；100亿元以上为0.004%。

货物、服务、工程一次招标（完成一次招标投标全流程）代理服务费最高限额分别为350万元、300万元和450万元。

   　通知还要求各地应进一步加大对建设项目及各类涉房收费项目的清理规范力度，要严禁行政机关在履行行政职责过程中，擅自或变相收取相关审查费、服务费等，确保降费措施落到实处。