中海物业绩效考核.docx

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中海物业绩效考核

中海物业绩效考核

篇一：

中海物业设备管理制度

wi/S-目录ＺＨＰＭ设备管理手册a/01/3

编号标题页码版号/状态wi/S-001设备管理部组织机构图1a/0wi/S-002设备管理部职责1a/0wi/S-003设备管理部经理职责1a/0wi/S-004设备管理部专业工程师职责1a/0wi/S-005wi/S-006wi/S-007wi/S-008wi/S-009wi/S-010wi/S-011wi/S-012wi/S-013wi/S-014wi/S-015wi/S-016wi/S-017wi/S-018wi/S-019wi/S-020wi/S-021wi/S-022wi/S-023wi/S-024wi/SHT-001QR-001SQR-002SQR-003S设备保修期管理办法水电过户审批制度配电房管理制度发电机房管理制度水泵房管理制度空调制冷设备房管理制度中控室/消防中心管理制度材料管理制度物品验证制度计量器具定期检定制度计量器具的检定方法电气维修规定大厦临时用电管理规定用水、供水管理规定供方选择评定规定工程质量的验收规定设备管理规程公共设备大的故障维修程序设备更新、技术改造程序红旗设备检评公共机电设备维修保养合同配电房、电表房电能表抄表记录配电房巡查记录发电机运行记录121111111411121141128111a/0a/0a/0a/0a/0a/0a/0a/0a/0a/0a/0a/0a/0a/0a/0a/0a/0a/0a/0a/0a/0a/0a/0a/0

wi/S-目录

ＺＨＰＭ设备管理手册a/02/3

编号标题页码版号/状态QR-004S水池（箱）加药记录1a/0QR-005S水表抄表记录1a/0QR-006S水泵房巡查记录1a/0QR-007S中央空调冷水机组运行记录表2a/0QR-008SQR-009SQR-010SQR-011SQR-012SQR-013SQR-014SQR-015SQR-016SQR-017SQR-018SQR-019SQR-020SQR-021SQR-022SQR-023SQR-024SQR-025SQR-026SQR-027SQR-028SQR-029SQR-030S

计量器具检定台帐计量器具检定计划万用表检定记录钳形表检定记录兆欧表检定记录供方初审记录B类供方评价表c类供方评价表合格供方名单工程竣工验收证明工程结算协议书解除缺陷责任证书机电设备统计表设备（机具）购置申请表设备（机具）验证单设备（机具）外委维修申请表设备维修记录设备（机具）报废单设备保养计划表Ⅰ、Ⅱ级设备保养记录Ⅰ、Ⅱ级设备保养检查记录Ⅲ级设备保养、检查记录设备完好率统计表

111111*********1111111

a/0a/0a/0a/0a/0a/0a/0a/0a/0a/0a/0a/0a/0a/0a/0a/0a/0a/0a/0a/0a/0a/0a/0

1

wi/S-目录ＺＨＰＭ设备管理手册a/03/3

编号标题页码版号/状态QR-031S

设备完好率统计汇总表1

a/0

QR-032S设备故障问题转呈单1a/0QR-033S

设备技术状态诊断记录1

a/0

QR-034S报废设备、器件清单1a/0QR-035SQR-036SQR-037SQR-038S

红旗设备申报表红旗设备评分表红旗设备统计表红旗设备率统计表11a/0a/0

a/0a/011

zHPm

设备管理部组织机构图a/01/1

zHPm

设备管理部职责a/01/1

1．0设备管理部接受主管副总经理直接领导，按时完成交办的各项工作。

2．0负责在合约管理部组织下对物业项目进行考察，拟制机电设备方面的合理化建议。

3．0负责代表公司组织机电设备验收组，对新楼宇机电设备进行验收接管，负责设备技术资料的收集、整理、编目、存档。

并处理遗留问题。

4．0负责按照国家有关技术法规、规范、标准，制定本公司机电设备验收、维修、保养及运行操作规章制度、工作程序、技术标准，并及时更新。

监督管理处、供方执行，对偏差进行纠正。

5．0负责审批机电设备年度保养计划；制定设备中修、大修计划，审批中修、大修方案、更新改造方案；初审设备配件购置申请、维修设备、电动工具购置申请（2000元以上）报主管副总经理批准。

6．0负责设备维修保养供方及中修、大修、设备更新改造、缺陷整改供方的选择、定期评审。

负责中修、大修、设备更新改造、缺陷整改工程监督、组织验收。

负责合同管理（招标、订立-办理合同会签手续、履行监督、变更、索赔、工程结算等）。

办理水、电过户会签手续。

7．0负责定期对公司所属物业内的机电设备进行检查、诊断。

负责组织解决技术难题（设备方面）。

8．0负责公司安委会的日常工作，组织每季度一次的安全检查工作。

负责调查安全事故，做出初步处理意见报主管副总经理。

9．0负责对机电设备管理绩效每年进行一次评审，统计出设备完好率、红旗设备率，设备重大事故率。

10．0负责本部门iSo9002和iSo14001文件的修订工作。

负责强弱电、电梯、空调、管道工、钳工的考核及题库的收集工作。

11．0负责电梯、计量工具的检定工作。

12．0负责代表公司就设备管理方面事宜对外联络。

13．0负责策划、指导、参与高新技术的引入、开发、应用，发明创造的开发、应用。

14．0负责推进全公司的节能、降耗工作。

篇二：

0423工程部版中海福建LnG考核管理制度

中海福建天然气有限公司绩效考核管理制度

（讨论稿）

北大纵横管理咨询公司

二零零四年四月

第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章第九章

总则....................................................................................................................2考核组织............................................................................................................4考核方法............................................................................................................6项目阶段考核..................................................................................................14项目结束考核..................................................................................................22职能部门的半年度考核..................................................................................24年度考核..........................................................................................................32申诉与处理......................................................................................................44附则..................................................................................................................46

附件一：

员工态度考核指标评定表................................................................................47附件二：

周边绩效考核指标评定表................................................................................48附件三：

管理绩效考核指标评定表................................................................................49附件四：

员工能力考核指标评定表................................................................................50

第一章总则

第一条为规范公司绩效考核管理工作，保障组织体系顺畅运行，持续提高公司以及部门、员工的工作业绩，确保公司的经营方针和政策得到有效实施，特制定本办法。

第二条适用对象

本办法适用于中海福建天然气有限公司的公司副总级管理人员、中层管理人员和一般员工。

第三条考核目的

（一）建立良好的企业价值评价体系，实现科学评估价值，从而促使员工积极创造价值，形成良性循环；

（二）通过客观评价员工的工作绩效、态度和能力，帮助员工提升自身工作水平和能力，从而提升公司整体绩效，实现公司发展战略与人力资源战略；

（三）基于未来持续改进，考核的目的不仅仅在于根据结果奖优罚劣，更重要的是在于不断地指引员工持续地改进未来的工作；

（四）通过绩效考核促进上下级沟通和各部门的相互协作，增强团队合作精神。

第四条考核原则

（一）客观原则：

对被考核者的任何评价都应有明确的评价标准与客观事实依据，考核要客观的反映实际情况，避免由于趋中倾向、印象偏差、亲近性、以偏概全、对比排序等现象带来的误差。

（二）稳定原则：

公司在确定了绩效考核指标库后，在一年内，考核指标和考核标准基本不会发生大的变化，保持相对稳定。

（三）公开原则：

考评过程是公开的、制度化的，各级指标（包括指标的考核标准、权重等）的制订与过程调整，均需由指标承担者与其上级主管共同讨论完成，员工有知晓并理解自己的考核结果的权利。

（四）参与原则：

被考核者有参与制定本岗位考核指标、考核标准的权利，同时在考核过程中，有进行自评和获知上级评价意见、评价结果的权利。

（五）反馈原则：

过程监控结果和考核结果要及时反馈给被考核者本人，肯定成绩，指出不足，并提出今后改进的方向。

（六）申诉原则：

被考核者认为有失公正的地方，可以要求进行必要的解释或申诉。

（七）激励原则：

各级主管要切实做到激励先进、鞭策落后，使优者多得，差者少得或不得。

（八）时效性原则：

绩效考核是对考核期内工作成果进行综合评价，不应将本考核期之前的行为加于本次的考核中，也不能取近期业绩或比较突出的一两个成果来代替整个考核期的业绩。

第五条考核结果用途

（一）薪酬分配；

（二）工资等级升降；（三）职务升降；（四）岗位调整变动；（五）职称聘任；（六）员工培训。

第二章考核组织

第六条考核组织机构及职责划分

（一）考核领导小组构成及职责

考核领导小组由公司公司总经理、公司副总经理、财务总监、办公室总经理、财务部总经理组成，主要职责如下：

1、制定和调整公司考核管理政策，审批绩效管理体系和指标体系的调整方案；2、指导绩效体系的实施，推动绩效管理体系在全公司推广；3、综合评定中层管理人员考核等级；4、审批最终考核结果；

5、定期对绩效考核工作进行评估；

6、对绩效考核中出现的重大争议问题作最后裁决。

（二）办公室

办公室是设计和推进实施公司绩效考核工作的机构，主要职能是：

1、拟定员工考核管理办法，提出公司绩效考核体系调整方案，以反映公司的战略目标和经营状况；

2、组织建立各部门和岗位的绩效指标，组织指标体系的调整工作，促进将企业的策略行动方案及绩效目标实现一致；

3、组织协调各部门绩效考评工作，对考核工作进行培训与指导；4、收集整理绩效评估结果，计算员工的绩效工资和年度奖金；5、处理考核申诉（:

中海物业绩效考核）的具体工作；

6、建立考核档案，运用绩效考核结果，提出薪酬调整、职级调整、岗位调动、培训和奖惩方案。

（四）财务部

财务部是公司考核工作的主要数据提供部门，主要职能：

1、参与绩效考核工作，根据要求提供所需的量化绩效数据；2、分配绩效工资或奖金。

（五）其他部门负责人

1、帮助下属员工制定工作计划，与下属员工讨论并确定考核指标；2、负责组织实施本部门考核工作；

篇三：

物业管理精细化

对物业管理精细化服务的思考

摘要:

物业服务市场竞争日趋激烈,增强自己的市场竞争力、提高服务能力是物业管理企业必须面临的课题。

随着物业行业引入iSo标准化管理体系,很多物业管理企业从中受益,建立了基本的服务规范,如何进一步提高企业的整体服务水准,在日益同质化的市场竞争中脱颖而出,便显得至关重要。

关键词:

物业管理精细化服务

物业管理的概念从引入到被大众所熟识经历了一个必然的发展过程。

1991年上海第一家物业管理企业诞生至今十几年,目前上海物业服务企业共2480余家,其中一级资质的49家,二级资质250家,其余均为三级资质。

物业服务市场竞争日趋激烈,每一家物业管理企业都必须面对如何提高自己服务能力,增强自己的市场竞争力的课题。

随着物业行业引入iSo标准化管理体系,很多物业管理企业从中受益,建立了基本的服务规范,于是,如何进一步提高企业的整体服务水准,在日益同质化的市场竞争中脱颖而出,便显得至关重要。

精细化管理的理念由此被应用到物业管理服务领域。

物业精细化服务的基础是标准化体系建设。

从行业的大背景来看,物业管理作为社会民生的重要组成部分,越来越受到国家及地方政府的重视。

国家及地方政府都在不断的完善物业管理的各种规章制度,以期构建一个法制健全的物业管理市场。

各种规章制度从建立到逐步完善本身就经历了一个“精细化”的过程。

在此市场环境中成长起来的物业管理企业也同样经历了从粗放型的管理逐步向精细化方向发展的过程。

标准化体系建设要求分析、识别、管理企业运作的各个过程及过程间的相互作用,即所谓的“过程方法”,然后以制度化的方式制定具体的流程、操作方法,以便对产品和服务实现的过程及结果进行有效的控制。

物业精细化服务应该定位在物业管理企业在此基础上的进一步“修炼”。

物业服务精细化推进的结果就是对原来已经建立的标准化体系的再细化、完善,这本身也符合标准化体系持续改进的要求。

从某种程度上说,标准化体系建设的完善程度往往决定了物业精细化服务发展起点的高低,同时,标准化体系建设也是开展物业精细化服务发展的着眼点。

从笔者所在公司物业管理的发展历程也能够说明这一点。

20XX年,公司导入了iSo9001的质量管理体系,物业管理服务的各个过程及相互作用被有效识别,相应的服务要求和规范也被确定下来。

20XX年,公司二个物业项目参加了上海市物业管理示范大厦（工业区）创建活动,并且先后通过了最终评审。

创示范期间,公司请了物业协会的一些专家对创示范的项目进行实地指导,很多员工都是从这里开始接触到了物业精细化服务的理念。

“创建示范,规范只是基础,但是远远不够,在此基础上更是要讲究品味,给人以美感。

”一位前来指导的专家的一席话很好的诠释了物业精细化服务的理念。

现场反复的指导、改进、检查、再改进的过程使大家意识到要达到这种要求的背后是各项工作细节的高度精细化。

创示范标准是一种“绝对”标准,类目很多,条款很细,光基础资料的搜集整理就是一项庞大的系统工程,而更为艰难的则是现场管理中这种高标准、严要求要渗透到每个物业服务人员的每一个细小动作中。

示范大厦（工业区）的创建成功使公司在物业管理精细化服务方面迈进了一大步,意义非凡。

物业精细化服务作为当今社会精细化管理的一个应用领域,自然符合精细化管理的普遍思路

和理念。

精细化管理可以归纳为“八化”,同样对物业精细化服务的开展具有切实的指导意义。

1.细化。

细化是精细化管理的基础,要求找出目前公司管理中存在的不严谨、不规范、不精细的环节和做法,再采用有针对性的具体方法措施予以完善。

2.量化。

科学的管理要求有科学的计量,目标的制订、工作业绩考核,需要通过具体数字来进行量化,“差不多”、“大概”等字眼应在工作中尽量避免。

3.流程化。

按照iSo9001标准要求,企业正常运转对各项工作应确定流程,流程中各部门间的职责和相互关系以及相关人员的具体要求都予以明确,管理才能做到有序、高效。

4.标准化。

标准化要求工作流程、检验要求、绩效考核等都要标准化,通过标准来规范各项工作。

5.协同化。

企业内部管理必须强调团队意识和协作精神,真正的高效来自协同,而不是单打独斗。

作为企业最高管理者应通过文件和规章制度来予以规范和引导。

6.严格化。

推行精细化没有严格的控制,就不能从根本上保证各项工作按规定开展和按标准完成,也就不可能实现预期的目标。

7.实证化。

管理讲求实效,所有工作的完成情况和业绩,必须有实证,杜绝浮夸和做表面文章。

8.精益化。

持续改进和精益求精是企业管理中永恒的话题,精细化管理最终追求“精”,在市场竞争中的优势也最终来源于“精”。

推进物业精细化服务的方法多种多样,但是需要根据企业的管理基础有所区别。

初始的精细化服务推进可以采用“拿来主义”,即所谓在公司标准化体系运作基本成熟的基础上,引入一些行业标准,比如全国物业管理示范大厦标准、卓越绩效评价准则等参照实施。

这是一种比较普遍的行之有效的方法。

因为标准、准则是经过科学研究和论证制定的,其中往往汲取了行业领先企业的一些经验和标准。

从这些标准和准则的实施应用入手,可以很快的解决该从哪些方面推进物业服务的精细化及该达到怎样的标准。

笔者所在公司创示范成功的经验无疑力证了这一点。

对物业管理精细化服务的思考

（2）

纸面的标准和准则毕竟不能够也不可能涵盖每个物业管理企业的每一个物业服务细节。

这些标准和准则只是为物业企业的精细化服务推进提供参考和指引。

要真正达到这些标准和准则的要求还需要很多服务中细节化的规范和要求。

从这里就可以理解作为物业管理行业的领头羊企业,比如陆家嘴物业、中海物业对于自己服务细节详细规定的实务手册有上千页之多。

这些都是实践中不断总结、提炼,同时参考行业其他企业好的做法的结果。

而这些不是一朝一夕就可以达成的。

这时候最佳的办法便是“走出去,请进来”。

所谓走出去就是到好的物业服务企业取经学习,而请进来则是请这方面的专家或者在现场管理等方面有丰富经验的资深人士来我们物业管理的现场指导。

他们往往能够指出一些我们司空见惯,不以为然的服务细