如何控制物业管理人工成本投入.docx

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如何控制物业管理人工成本投入

如何控制物业管理人工成本投入

如何控制物业管理人工成本投入作者：

佚名

时间：

2008-8-14

浏览量：

物业管理有两大特点:

一是劳动密集型;二是管理密集型。

劳动密集型是服务行业所共有的,但管理密集型却是物业管理行业所特有的,一个不被业内所重视的特征。

物业管理的管理密集型,并不是劳动密集型所引发的。

而是因为物业管理知识密集型和技术型所造成的。

物业管理行业知识领域涵盖了房地产、法律、政治、经济等等。

物业管理行业涉及的技术领域更广泛,许多都是前沿科技。

如网络、消防系统、监控系统、门襟对讲系统、智能化系统。

知识密集型和技术型,决定了物业管理服务的管理密集型。

控制物业管理人工成本投入正是体现了“劳动密集型”和“管理密集型”的结合、协调、完善、一致。

对物业管理行业来讲,一个企业管理水平如何,说到底就是看他的人工成本控制如何。

因为对劳动密集型行业来讲,人工成本的高低决定了企业盈利水平的高低。

首先,控制物业管理人工成本投入你需要搞清楚和掌握小区的资源,不同的小区资源,采取不同的配置。

小区资源主要包括:

物业的类型,多层还是小高层或高层,小区的住户数、小区出入口的数量、小区是封闭式还是开放式;小区的占地面积、建筑面积、商业面积,绿化面积、收费面积、小区的收费标准;小区的设施设备包括电梯、配电房、水泵房、消防、监控、对讲系统、配电箱的数量、监控探头的数量;生活水池个数、所处位置、容积率、会所基本情况;游泳池基本情况、活动中心等;地下停车面积、停车位数量、楼层、基本设施设备情况;地上车位面积、停车位数量、所处位置等;道路的面积、路灯的数量;沙井、雨水沟的位置、走向;化粪池数量、位置、容积率等。

第二步,根据小区的资源情况,确定小区的等级标准和服务标准。

资源决定了小区的服务标准:

2元/㎡的管理费收费标准与3元/㎡的管理费收费标准,在服务品质上肯定有差距。

所以说,不同的资源应改有不同的服务标准。

收费标准与服务等级、服务标准对应。

不同的服务等级对应不同的人力资源配置标准。

因此,我们可以把小区分为若干等级。

小区等级的确认主要依赖小区的资源。

参考数据有:

小区的占地面积、公共设施面积、收费面积、绿化面积等等。

例如

、A1类小区必须符合三个条件中的两个

管理面积:

30万㎡以上

收费面积:

20万㎡以上

收费标准:

3元/㎡以上

2、A2类小区必须符合三个条件中的两个

管理面积:

15~20万㎡

收费面积:

13万㎡以上

收费标准:

3元/㎡以下

3、B1类小区必须符合三个条件中的两个

管理面积:

10~15万㎡

收费面积:

8万㎡以上

收费标准:

元/㎡以上

4、B2类小区必须符合三个条件中的两个

管理面积:

8~13万㎡

收费面积:

6万㎡以上

收费标准:

元/㎡以上

5、c1类小区必须符合三个条件中的两个

管理面积:

3~8万㎡

收费面积:

4万㎡以上

收费标准:

元/㎡以上

6、c2类小区必须符合三个条件中的两个

管理面积:

2~5

　　如何控制物业管理人工成本投入作者：

佚名

时间：

2008-8-14

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万㎡

收费面积:

2万㎡以上

收费标准:

元/㎡以上

与之配套的是A1类服务标准,A2类服务标准,B1类服务标准,B2类服务标准,c1类服务标准,c2类服务标准等等。

第三步,掌握了小区的详细资源情况、资料、数据,以及小区的等级标准和服务等级,我们就可以根据这些资源的情况、标准,确定小区人力资源的配置。

人力资源配置也是小区的定员定编。

小区的人力资源配置主要计算数据是人均管理面积㎡/人。

如多层不带电梯的物业,人均管理面积是1300~1400㎡/人;多层带电梯的物业,人均管理面积是1200~1300㎡/人;高层住宅的物业,人均管理面积是1600~1700㎡/人;写字楼物业,人均管理面积是2000㎡/人左右。

同时我们还要根据不同的参考数据,乘以一定的系数。

例如,在同等条件下,“开放式”小区的管理难度远远大于“封闭式”小区的管理。

所以,对开放式的小区乘以一定的系数才能体现出公平合理。

参考的数据有:

、物业的种类、物业的建筑面积、公共设施面积;

2、治安防范是“开放式”还是“封闭式”;

3、物业的管理收费标准;

4、物业的服务等级和服务标准。

例如,公司内部对比分析:

案例1某公司A管理处与B管理处比较:

资源

A管理处:

小区客观资源:

小高层物业6栋、240户、建筑面积34802㎡,绿化面积4500㎡、收费面积㎡,收费标准:

住宅元/㎡。

设备:

地下停车场车位89个、游泳池、会所各一个;月管理费收入元;目前岗位人数34人。

B管理处:

小区客观情况:

小高层物业4栋、244户、建筑面积33038㎡、绿化面积3040㎡、商业面积1200㎡、收费面积26900㎡。

收费标准元/㎡、商业元/㎡。

设备:

电梯8台、水泵房、消防系统、地下停车位86个。

清洁外包。

月管理费收入元,目前岗位人数29人。

对比

A管理处与B管理处都有电梯、配电房、水泵房等设备和地下停车场、公共走廊、电梯厅、架空层等公共设施。

不同的是A管理处有游泳池、会所,B管理处没有。

B管理处有商铺,A管理处没有。

分析

管理处与B管理处在整体资源基本相同的情况下,人力成本投入却出现了很大的差距。

一个用了34人,一个用了29人。

管理处的月管理费收入高出A管理处17%,人工成本却低出了%。

管理处人均创收元/人;B管理处人均创收元/人。

案例2行业内w公司c管理处与X公司D管理处比较

资源:

公司D管理处

小区客观情况:

建筑面积万㎡、绿化面积万㎡、商业面积1万多㎡;

物业:

高层14栋,其中27层10栋、25层4栋。

设备:

电梯29部,有配电房、水泵、消防系统、监控系统、对讲系统。

设施:

游泳池、学校、幼儿园、地下停车场。

车位1180个,停车使用率80%左右。

公司c管理处

小区客观情况:

高层8栋、小高层8栋、1548户、建筑面积26万㎡、绿化面积万㎡、收费面积万㎡;

收费标准:

一期别墅元/㎡、小高层元/㎡;二期高层住宅元/㎡,别墅元/㎡。

设施设备:

电梯42部、配电房、水泵房、消防、监控、对讲系统。

会所、游泳池各一个,地下停车位1400个。

清洁外包。

目前管理处岗位人数230人。

支出:

　　如何控制物业管理人工成本投入作者：

佚名

时间：

2008-8-14

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公司D管理处所有设施设备养护维修到位,该项花的钱花到位。

该项包给专业公司维护的,交由专业公司维护。

公司D管理处共有人员218人。

除负责X公司D管理处的物业管理外,还负责附近“G”小区的物业管理;F中学、小学、幼儿园的保安服务;附近H宿舍的设施设备小修、抢修和应急维修等工作。

收入

X公司D管理处收入:

收费面积20多万㎡,管理费元/㎡,商业元/㎡;月收入约80万元。

对比差距

公司D管理处的管理建筑面积比w公司c管理处高出23%,万㎡;人力成本控制却比w公司c管理处低出5%,少用12人。

一个是218人,一个是230人。

公司D管理处的人均面积是㎡。

w公司c管理处的人均管理面积是㎡,相差倍。

c.不含商业管理费收入,X公司D管理处的人均创收元/人;w公司c管理处人均创收为元/人。

X公司D管理处高出w公司c管理处倍。

公司c管理处每平方米管理费的收费标准高出X公司D管理处倍,相差元/㎡的情况下,人均创收却低出7%。

这就是同行间的差距。

第四,有了人力资源配置,我们还要根据小区的服务等级确定小区人员的收入。

不同服务等级的小区对应不同的服务标准,不同的服务标准,员工的劳动付出也不同。

为了体现同工同酬,多劳多得,不同服务等级的小区员工的收入也不同。

例如,

、操作层员工

一类小区保安员月工资1400元/人。

个人素质要求:

身高米,高中毕业,退伍军人等。

二类小区保安员月工资1200元/人。

个人素质要求:

身高米,初中毕业,不一定是退伍军人等。

三类小区……其他各类操作员工也类似。

2、管理层员工

一类小区管理层的员工薪酬高于二类小区,主管的薪酬与三类小区管理处主任的薪酬基本相等。

第五步:

不同服务等级的小区采取不同的考核标准

物权法的最终出台,物业管理模式的多元化将会促使物业管理市场程度的加速提高。

新旧物业合同期满将实行“招投标”,重新选聘物业管理单位。

价格将成为市场竞争的法宝!

在同等服务质量服务标准的情况下,谁的价格低,谁取胜的可能性就大!

价格最终反应的是一个企业的管理水平。

管理水平的标志对企业来说就是成本控制的能力,也就是一个企业的核心竞争力!