房地产经济学课程设计.docx
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房地产经济学课程设计
《房地产经济学》课程设计
（工管082班）
单 位：
工程管理专业
设计题目：
武汉万科金色城市开发方案研究
姓 名：
学 号：
指导教师：
成 绩：
日 期：
目录
目录1
第一节项目概况2
一、项目名称2
二、项目地块情况2
三、项目建设单位2
第二节武汉市房地产市场概况2
第三节武昌房地产市场概况3
一、商品住宅价格与销量分析3
第四节开发方案一5
一、潜在市场分析5
二、项目目标客户群分析7
三、项目投资估算（见附表1）8
四、项目开发建议8
第五节开发方案二8
一、潜在市场分析8
二、项目目标客户群分析10
三、投资估算（见附表2）10
四、项目建议11
第六节两方案经济评价分析及结论12
附表一13
附表二14
武汉市万科金色城市片区开发方案研究
摘要：
武汉市万科金色城市片区是武汉市整体规划的重要内容之一，该片区土地被武汉万科新里程房地产有限公司 与2009年拍得。
该区域未来发展以物流和高科技为核心，打造武汉的又一商业中心。
武汉万科紧随城市经济政策的脚步，为该片区的开发方案做了以下分析。
本文提出就该片区的发展提出了两种方案，一是开发住宅小区，总建筑面积为54.3万平方米，初步售价定位6700元/㎡，三年售罄。
二是开发商业写字楼，总建筑面积为96.23万平方米，出租价格初步定为3元，出租时间为8年。
最后根据两种方案的经济评价分析，提出相关的开发建议。
关键词：
房地产市场概况商品住宅开发商业写字楼开发开发建议
第一节项目概况
一、项目名称
项目名称：
武汉万科金色城市
二、项目地块情况
1、项目地址
项目地处洪山区白沙洲堤后街，三环线以北。
2、地块现状
土地使用权出让时，征迁工作已完毕。
总占地面积13.5541万㎡。
三、项目建设单位
建设单位名称：
武汉万科新里程房地产有限公司
第二节武汉市房地产市场概况
2009年，武汉市房地产开发完成投资为778.59亿元，占全市社会固定资产投资25.9%，同比增长36.51％；其中住房开发投资为498.04亿元，同比增长17.19％。
2009年武汉市房屋施工面积为4487.38万平方米，同比增长18.1％；其中，新开工面积为1651.17万平方米，同比增长14.1％。
住房施工面积为3580.99万平方米，同比增长11.1％，占房屋施工面积的79.8％；其中，住房新开工面积为1247.61万平方米，同比增长1.2％，占房屋新开工面积的75.56％。
2009年，全市商品房销售均价为5496.13元平方米，同比上涨6.76%；其中，商品住房销售均价为5265.91元平方米，同比上升7.84%。
2010年来，受前期市场销售火爆推动，各房地产企业加大投资力度，房地产投资增速在一直呈高速增长，“国十条”出台后，开发投资增速开始明显回落。
上半年，全市房地产开发完成投资436.50亿元，增长51.6%，增幅高于全社会固定投资24.2个百分点，有力拉动了全市投资较快增长。
2010年1－6月，全市房地产开发投资增幅较1－2月、1－3月、1－4月、1－5月份别回落41.9、21、14.5和7.5个百分点，增幅逐月回落。
房地产开发投资占全社会固定投资的比重为27.2%，比上年同期提高了4.3个百分点。
1—6月，全市房地产投资中住宅投资225.13亿元，增长14.2%，比房地产开发增速低37.4个百分点，住宅投资占房地产投资比重为51.6%，比上年同期下降16.9个百分点。
2010年1－6月，全市商品房销售面积519.51万平方米，同比增长8.6%，增幅较今年1－3、1－4、1－5月份别回落54.8、28.9和17.8个百分点。
其中商品住宅销售490.22万平方米，同比增长5.7%，分别较1－3、1－4、1－5月回落24.5、29.5和16个百分点。
截止8月，全市总体成交7607套76.55万平方米，成交环比增加11.77%，成交价格下降12.1%。
总体来看，武汉房地产市场还处于青年期，未来发展潜力还很大，特别是商业地产方面，武汉商业地产价值有待发掘。
通过以上分析可得出如下结论：
武汉市房地产总体处于上升趋势，宏观经济指标开始回暖，房地产市场逐步进入稳定成长期。
第三节武昌房地产市场概况
一、商品住宅价格与销量分析
随着近几年的发展，武昌日益繁华，其房地产开发也进展的如火如荼，商品房价格一直呈现上升态势，2008年第二季度，其商品房住宅均价达6495.79元/平方米，与去年同期相比，增长了34.8%。
在销量方面，2008年第二季度销量为3084套，比同期减少了67.44%
1、主要销售的住宅产品价格集中在5000-7000元/平方米
如下图所示：
5000—7000元/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的53%以上，8000元/平方米以上产品的销量逐步上升，市场上8000元/平方米以上产品的增多是带动相应购房需求增长的有力因素。
同理，5000元/平方米以下产品的销量逐步递减。
2、销售的住房产品户型集中在90-120平方米
武昌销售的住房产品户型主要集中在90-120平方米，占武昌总销量的34.95%。
大户型销量逐年呈递减态势。
3、武昌写字楼项目的分布
我们看到这些项目基本上是沿“徐东路－中南路－武珞路－光谷”的路线沿街排列。
而在武昌的写字楼的布局中，光谷片区约为12.98万平方米，占了武昌写字楼推出量的40%。
2007武汉市甲级写字楼的售价为5200元／平方米、乙级为3000元／平方米；甲级写字楼的租金为1.8元／平方米／天、乙级为0.9元／平方米／天。
我市写字楼售价的综合排序在13个城市中排第11位，略高于南昌、郑州；租金排第12位，仅在南昌之前。
写字楼的售价和租金是13个城市平均值的1/2，约为上海的1/4。
武昌拥有200多家外地驻汉机构和众多金融机构、商贸企业、大公司总部汇集在此，近年武昌科技型企业的快速发展业积累了一定的市场需求。
由此可见，在武昌商品住宅和写字楼需求旺盛，相比商品住宅，写字楼在规模上将快速发展，价格上涨也是必然趋势。
第四节开发方案一
该方案是开发高层商品住宅。
容积率为3.47，总建筑面积为54.3万㎡，绿化率为35%。
一、潜在市场分析
1、购房目的调查与分析
消费者购买高层住宅的主要目的是为了居住。
据相关调查数据表明，出于居住目的的消费者占85%，出于投资目的的消费者占15%。
2、武汉的住房需求主要来源
住房升级换代，二次购房者。
此部分需求主要为中、高档需求。
随着房地产市场产品的不断发展，一部分已有住房者，已不满足于原有的住房，需求档次更高、功能更为完善、面积更大的新居，同时这部分购房者收入较高且稳定，是整个住房需求中最为稳定、坚实的部分。
因拆迁而来的被动购房者。
由于今年武汉市老城区拆迁量较大，这部分购房者数量也较大。
其需求一般为中、低档商品房及二手房，但因获得拆迁补偿，同时大都有长期的储蓄积累，其购买力较稳定、较强。
新生代购房者，这部分人大都刚参加工作，因结婚、独立或来新的城市就业而有很强的购房需求。
同时需要工作较稳定，对未来有较好的预期，敢于对住房产品有大笔的投入。
但其购买力一般，需长期贷款。
（3）3、居民住房需求情况
（1）居住环境急需改善
从住房需求原因调查上来看，多数购房者的购房目的是满足居住和改善居住条件的。
在未来五年打算购买住房的居民家庭中，有52%的人买房为了改善居住条件;满足居住需求的占18%，为子女购房的占16%，有8%买房是为了投资，6%因为其他原因。
（2）中小户型是市场需求主流
在调查中，80%以上的人愿意购置80～120平方米的房屋，随着家庭人数的增加，对住房面积的需求也不断增加，在未来五年打算购房的居民家中，较为理想的居住面积应当在80-120平方米之间。
有数据显示，单身者及刚工作的人员一般选择60平方米的住宅，占6.1%，选择60-90平方米的占46.4%，选择90-120平方米的占36.7%，选择120-140平方米的占10.8%。
从房型方面来看，两室和三室的住房需求最大。
在对住房套型的选择上，最受欢迎的是两室两厅，占35.92%，其次是三室两厅占29.36%和两室一厅占27.48%，一室一厅占7.24%。
（3）住房消费观念:
抵押贷款占主导地位
从调查结果来看，抵押贷款买房占据了主导地位，大多数居民对信贷消费持认可态度，选择“利用家庭储蓄一次性付款”和“抵押贷款”来购买房屋的各占到10.92%和75.88%，这个数据充分说明了，现代居民购房的转变，逐渐摆脱了“量入而出”的传统消费模式。
（4）价格因素
住房价格也是居民购房时主要的考虑因素。
住房制度改革多年来，武汉市区已经初步形成以新建的商品房和经济适用房为主、二手房为补充的住房交易格局，基本满足了不同收入水平、不同消费层次居民家庭的住房需求。
据调查显示，在未来五年打算购买住房的居民中，希望一步到位购买商品房的居民家庭所占比例较高，在400位有购房意向的消费者中，48.97%的家庭考虑购买商品房，31.69%的打算申请购买经济适用房，12.89%的希望购买二手房，6.45%的打算暂时采用租房。
其主要原因是商品房的性价比相对较高，有着品质优势，受到大多数人们青睐，不过房价也相对较高。
经济适用房由于其较低的价格，中低收入阶段的人群都能够承受，也受到人们欢迎。
而一些大学刚毕业的学生，则是租房的主力群体。
住房价格是居民购买住房考虑的重要因素，调查中，大希望单位房价在4000元以下的家庭所占比例就达到了15.24%，而能承受单位房价在6000元以上的家庭所占比例仅为31.73%，能承受单位房价在4000-6000元的家庭所占比例为53.03%。
4、总结：
该市场分析可用以下模型表述：
随着住房需求增加，住房租金提高导致住房价格上涨，开发商因此加大开发力度，市场存量增加，满足增长的住房需求，使市场达到新的平衡。
二、项目目标客户群分析
1、购房区域分布
从购房区域选择上来看，选择武昌区，江汉区和江岸区这些中心城区的人占绝大多数，分别占19.35%，18.43%和14.38%。
说明目前人们的住房消费理念仍然是把房屋与工作、生活等相关的实用职能摆在第一位，为了工作、生活而买房的被动性住房需求是现在的主旋律。
不过这些中心城区的房价普遍较高，较难承受。
2、购买主体
武汉市商品房的购买主体一直是30～50岁的中青年以上改善型客户，从2006年以来，购房客户的年龄结构正在发生巨大变化，30岁以下青年客户比重正在迅速上升。
通过对武汉人口结构的研究发现，武汉市25～49岁的人群占到武汉市人口总量的40.9%（2006年人口统计数据），这部分人群通常购买力强大，为社会的中坚力量。
15～24岁的人群也占到23.13％，意味着武汉婚房市场在未来数年内将成为重要的扩张性需求。
3、武汉市居民收入水平及消费情况
2007年，武汉市城市居民人均可支配收入为14357.64元，比上年同期增加1997.66元，增长16.2%，剔出物价指数实际增长11.6%；城市居民人均消费支出为10600.00元，比上年同期增加1417.91元，增长15.4%，剔出物价指数实际增长10.9。
对于房地产市场而言，居民收入的快速增加，一方面增强了消费者的购买力，另一方面提升了购买欲望和信心。
三、项目投资估算（见附表1）
四、项目开发建议
根据以上调查可得出以下几个结论。
1、小户型受欢迎
由于今年以来房价的不断上涨，导致好地段的小户型房源受到了广大购房者的热捧。
这种小户型用来投资，拥有极大的升值潜力;用来自住则交通便利。
加上人们思想观念的转变，使得许多人认为房子其实并不在乎大小，只要合适，小一点也没问题，因此当然选择实用的小户型了。
2、中等户型销售最畅
通过数据显示，2007年商品住房成交面积主要集中在90-120平方米，共成交29515套，占到全市总成交量的32.85%，同比增加2.06%；反映了中等适宜型的户型最为市场所接受。
受政策影响，大户型住房已然退出主流市场，供应正在逐步萎缩，部分想要改善居住环境的购房，在大户型选择未果的情形下，只能退而求其次选择中等户型。
另外，由于总价和首付适中，也使得中等户型的接受程度更高。
3、根据以上分析提出以下开发建议
房屋面积：
84~120㎡
户型：
两室一厅、三室一厅为主
价格：
5000~7000元
第五节开发方案二
方案二是开发基于高新科技、教育配套及物流的商业写字楼。
容积率为7.1，总建筑面积为96.23万㎡，绿化率为35%。
一、潜在市场分析
洪山区区长刘涛介绍，从全区的长远发展来看，从全区的长远发展来看，洪山区今后的城区布局的主体是向南发展，具体位置就是南湖地区和白沙洲地区。
按照《武汉市城市总体规划》和《洪山区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，白沙洲地区将形成以沿江景观居住区和黄家湖大学城居住区为中心的两大常住人口集聚地。
如今，白沙洲腾飞的时机已经到来。
翻开正在如火如荼建设的武汉地图，白沙洲区域布局了武汉未来最新的过江通道鹦鹉洲大桥和杨泗港过江通道；正在建设中的白沙洲大道，将白沙洲地区与武昌繁华城区垂直连接；地铁5号线和7号线将搭建未来最便捷的地铁路网。
更重要的是，武汉市规划的主城区12个市级商业副中心就有白沙洲地区，其在武汉商业版图中的地位与光谷的鲁巷相当。
白沙洲还位列武汉8个窗口地带之一。
从白沙洲地区的现实发展条件出发，洪山区把白沙洲地区定位于发展居住、商服和现代物流业。
具体为：
沿江景观居住区：
目前，洪山区中心城区可供开发的土地已经不多。
今后，白沙洲地区可供开发利用的土地资源将极为丰富，这为加快三环线内城市化进程和区域整体开发奠定了良好的基础。
当前，重点规划建设白沙洲沿江景观居住区和黄家湖大学城文化景观区两大宜居生态居住区。
产业聚集区：
在白沙洲三环线外重点发展高新技术产业、教育配套产业以及物流业。
白沙洲区域的“青菱—白沙洲”是武汉城市总体规划确定的15个工业小区之一，在充分发挥科技资源、土地资源和综合区位优势的基础上，将抢抓东湖高新区建设国家自主创新示范区的机遇，以产业错位明晰重点领域、以产业关联提升产业层次，以青菱工业园为载体，重点发展通信、计算机及其他电子设备制造业、交通运输设备制造业。
发展教育配套产业主要是服务于黄家湖大学城。
现代商贸物流区：
以白沙洲现有的几大市场为龙头，打造现代商贸物流区。
这个商贸物流区将定位于武汉市乃至中部地区重要的特色商贸服务中心和大武昌地区综合商贸服务中心。
将以建材、家具、装饰材料等为重点，逐步形成以区域综合物流为目标的综合物流配送体系。
在白沙洲大道以西，建成建材、家具、装饰产销一体化基地，形成江南区最大物流中心；东部靠近居住区发展服务地方需求的零售、餐饮及文化娱乐业；在青郑高速与107国道交会处，建设江南区中高档汽车4S服务中心。
通过政府的相关政策可知，白沙洲去将通过发展居住、商贸服务和现代物流业，变成一个名副其实的城市副中心。
商业区域的转移，必然带来巨大的办公楼需求，开发商业写字楼是符合该地区商业发展趋势的。
市场分析可用以下模型表述：
随着经济发展，商业写字楼的需求会增涨，而目前洪山区可供应土地越来越少，因此在写字楼供给上存在时滞，同时土地成本增加时开发成本增加，市场存量减少，导致写字楼租金上涨。
二、项目目标客户群分析
1、高新科技研究企业。
在白沙洲三环线外重点发展高新技术产业是白沙洲区经济规划的重要内容。
包括通信、计算机及电子设备制造业、交通运输设备制造业等。
这些产业的发展，将使白沙洲成为武汉又一重要的商业区。
2、货物仓储及物流企业。
白沙洲经济规划的另一重要内容就是打造现代商贸物流区，主要以建材、家具、装饰材料为重点。
物流的发展，将带来大量仓储用房的需求。
3、教育配套产业。
该规划主要是服务于黄家湖大学城。
武昌是武汉各高校的聚集地，发展相关的服务业务，有巨大的潜在市场。
如就业咨询，职业考试培训，心理服务等。
三、投资估算（见附表2）
四、项目建议
1、项目功能定位
商务环境的一次革命----可自由区隔的弹性空间办公单元、独享采光中庭的特色办公空间、智能化配备，以及拥有员工餐厅、商务中心、会议中心等设施在内的完善配套的商务空间。
2、项目功能分区
地下二层：
主要布置机动车库、设备用房、库房、内部餐厅、物业用房；
首层到二层：
在项目东南角设置写字楼主入口、西北角设置建筑次入口及展示空间，主要考虑精品专卖店、高档中西餐、休闲酒吧、格调咖啡、会员制健身中心；
三层至五层为大面积办公区：
地上3至5层层高3.6米，为大尺度特色办公空间，可灵活划分设特色阳光房；空间通透开敞，可自由分割与组合，全面支撑企业内环境的层次构成与需要。
如电信、电业、供水、银行、保险业的服务大厅等）的办公机构。
六层到十九层：
标准办公单元层，每户套内建筑面积在100-200平方米之间；
二十层至二十二层：
为整层或半层特色办公空间，配特色阳光房，全面支撑企业内环境的层次构成与需要。
在每层设置近100平米的共享商务活动空间；
3、项目规划设计要点
（1）商务楼宇风格
在项目规划时力求通过规划设计，在有限的基地范围内充分满足城市景观、道路交通、投资经营、商务办公等各功能使用要求，营造现代气息的独特风格。
（2）商务景观环境
充分考虑项目与周边环境的协调，除满足商务办公大厦环境所具有的基本共性之外，更突出项目的个性色彩。
4、环境设计概要：
（1）、主入口景观广场
将出入口合理规划出绿地、道路、小品等景观元素，并通过铺装材料与植物材料的变化，进行空间层次与质感的丰富化处理，使得整个环境整体统一又不失变化。
（2）、办公环境园林化
营造出整个项目的园林优势，与现在的写字楼相比具有明显的差异性。
（3）、办公环境艺术化
此种做法不会加大过多的成本投入，却能通过艺术的表现加大项目的艺术含量和附加值，大大提升项目的形象和品味；同时此举还能有效的提升开发企业的品牌知名度和美誉度。
5、共享空间
利用各楼层的公共部分设立室内园林，或者在其中的某三层或某两层做立体园林空间设计；设计一些小型的喷泉和流水，营造灵动空间，形成大厦内部的绿色生态环境，更加优化写字楼的办公环境，从本质上区别与开发区竞争的写字楼项目。
6、本项目在配套设置方面，除了注重内部平面空间关系的组合，硬件设施的改善，还要全面考虑物业的光环境、声环境、热环境和空气质量环境的综合条件及其设备的配置。
第六节两方案经济评价分析及结论
方案一，每平方米售价定位6700元，三年售完。
总销售金额为36.38亿元，营业税为1.82亿元，利润为4.3亿元，所得税为1.08亿元，净利润为3.23亿元，投资收益率为10.65%。
方案二中，出租价格为每平方米每天3元，8年租完。
可收出租资金为84.30亿元，营业税为4.22亿元，利润为11.66亿元，所得税为2.91亿元，净利润为9.64亿元，投资收益率为12.78%。
对比可得，方案一资金回收时间短，收益率高，因此选择方案一，即该片区开发商品住宅。
附表一
住房开发投资表
开发建设投资
30.262
亿元
1.1
土地费用
6.93
亿元
1.2
前期工程费用
0.251
亿元
1.3
基础设施建设费
0.496
亿元
1.4
建安费
19.45
亿元
基础工程费用
1.7505
亿元
土建工程费用
10.6975
亿元
水电安装工程费用
2.1395
亿元
电梯等设备购置安装费用
4.279
亿元
其他费
0.5835
亿元
1.5
公共配套设施费用
0.0
亿元
1.6
开发间接费用
0.0
亿元
1.7
管理费
0.3
亿元
1.8
财务费
0
亿元
1.9
销售费
0.215
亿元
1.10
开发期税费
1.817
亿元
1.11
其他费用
0.311
亿元
1.12
不可预见费
0.492
亿元
2
经营资金
0.0
亿元
附表二
写字楼开发投资表
开发建设投资
68.43
亿元
1.1
土地费用
24.39
亿元
1.2
前期工程费用
0.34
亿元
1.3
基础设施建设费
0.67
亿元
1.4
建安费
35.11
亿元
基础工程费用
3.16
亿元
土建工程费用
19.32
亿元
水电安装工程费用
3.86
亿元
设备购置安装费用
7.72
亿元
其他费
1.05
亿元
1.5
公共配套设施费用
0.0
亿元
1.6
开发间接费用
0.0
亿元
1.7
管理费
0.57
亿元
1.8
财务费
0.0
亿元
1.9
销售费
0.43
亿元
1.10
开发期税费
4.2
亿元
1.11
其他费用
0.63
亿元
1.12
不可预见费
0.89
亿元
2
经营资金
1.2
亿元
升级会员 