株洲房地产市场调研分析报告.docx
《株洲房地产市场调研分析报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《株洲房地产市场调研分析报告.docx（21页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
株洲房地产市场调研分析报告
2012年株洲市房地产市场环境调研报告
一、株洲宏观分析
（一）.株洲简介
株洲古称建宁，全国两型社会综合配套改革试验区之一，也是全国首批重点建设的工业城市之一。
株洲地处中国中部腹地湖南省东部、湘江下游，是湖南第二大城市；中部地区重要的区域中心城市；是中国华中南部、华东、华南、西南地区之间最大的铁路枢纽，与郑州并称为“南株北郑”；全国8个重点建设的工业城市之一。
经过半个多世纪的建设和发展，“被火车拖来的城市”株洲由一个昔日的边陲小镇发展成为在电力机车上具有一定国际影响力的新兴现代化工业城市。
古时株洲于地名一词最早见于南宋人文集。
“株”可能取自株田之“株”。
株洲、株田相距数里，五代时株田已较著名。
“洲”字取自古人以湘水两岸为洲之“洲”。
联缀而成地名。
一说因地多槠木，且“槠”、“株”同音，故又名“槠洲”。
自南宋绍熙元年（公元1190年）正式定名株洲后，株洲之名沿用至今。
现在的株洲由4个市辖城区、一个两型社会示范区、一个国家级高新区及醴陵市、株洲县、攸县、茶陵县、炎陵县组成，辖134个乡镇（街道）。
分芦淞区、荷塘区、石峰区、天元区四个行政区，及云龙示范区。
其中，天元区因在株洲湘江西侧，习惯性称之为河西，其余三区笼统地称之为河东。
株洲地处亚热带地区，全年气候分明，风景秀丽，环境整洁。
因而拥有“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“国家环保模范城市”“中国优秀旅游城市“等称号，因在电力机车上的强大优势，株洲同时享有”中国电力机车的摇篮，“中国电力机车之都”的美誉。
“火车头精神"是株洲无可争议的城市特色。
（二）．人口经济
按市区建成区面积市区户籍人口及市域综合实力（人均GDP、财政收入、综合竞争力等）来衡量城市大小，株洲是湖南省第二大城市。
2011年社科院发布的城市竞争力排名显示，株洲位列全国第64名。
为湖南省第二位，中部第六位，中部六省非省会城市第一位。
株洲市域的总面积为11262平方千米，常住总人口为385.56万人（2010年人口普查数据）；其中市区的总面积为853.4平方千米，常住总人口为105.54万（为2010年人口普查数据，因为2011年原市区周围株洲县的卫星城镇纳入城区，现人口应达到约120万）。
经济上，2011年全市GDP达到1563.9亿元，增长14.1%；财政收入达到175.4亿元，增长33.9%；实现全社会固定资产投资849亿元，增长35.6%；城镇居民人均可支配收入达到22633元，农民人均纯收入达到9237元，分别增长14.6%、21.8%；2011年各项数据增速较快，经济总量稳居全省第5位，而人均GDP达到约40562元，按平均汇率计算约合6280美元，各项人均数据继续保持全省第2位，高于全国平均水平。
下辖县市中，醴陵市经济增速创新高，跻身全国经济百强县，攸县稳居全省县域经济十强县。
二、房地产市场分析
（一）.2011年株洲市房地产行业总体状况
1、房地产业基本运行情况
（1）房地产开发企业不断发展，行业规模日益壮大。
2011年末，全市共有房地产开发企业349家，比上年增加25家。
房地产从业人员9988人，增长32.6%。
（2）城市建设不断扩容，投资规模日益扩大。
近几年来，株洲城市建设不断加快，随着云龙示范区的快速发展，株洲湘江风光带的建设，武广片区的开发，带动了株洲房地产业的发展。
2011年全市房地产业完成投资184.8亿元，增长26%。
（3）施工面积不断增加，销售面积平稳增长。
2011年，在国家宏观调控趋严、货币政策从紧的背景下，全国楼市陷入前所未有的“寒冬”，而作为三线城市的株洲，也度过了充满变数的一年。
但旺盛的刚性需求、开发商多样的促销优惠等多重因素，让株洲楼市在2011年继续保持平稳发展。
2011年，全市商品房施工面积为2193.7万平方米，增长29%；商品房销售面积601.8万平方米，增长17.1%。
（4）楼盘品质不断提升，高档住宅倍受追捧。
株洲别墅开发已经十余年，但早期产品始终有‘形’无‘神’。
近年来，株洲的别墅产品渐显规模和品质。
佳兆业·金域天下、美的城、尚格·又见康桥等楼盘将低密度产品的稀缺性与优越的交通、生活、商业、娱乐配套设施等因素相关联，保值、升值潜力大，成为许多实力买家的置业选择。
别墅以大隐于市的魅力，在楼市寒冬中悄然发力。
全市别墅、高档公寓销售面积为24.2万平方米，增长4.6倍。
2、房地产业对全市经济社会发展的作用
（1）改善了居住环境。
近年来，株洲房地产开发更加注重环境建设，坚持以人为本的理念，无论从开发的规模、小区的规划设计，还是工程质量上，都有了很大的提高，改善了居住环境，提高了城市品位。
（2）带动了相关产业发展。
一个大的楼盘，或者一片楼盘的建设，往往会带动周边产业的快速发展。
特别现在很多楼盘本身就是一个“城”，如北欧小镇、荷塘星城等，其规划中不光有住宅，还有购物街，度假酒店等。
同时，房地产市场的旺盛，对建筑装饰、家电业以及城市基础设施建设都有一定的拉动作用。
2011年，全市限额以上商贸企业建筑及装潢材料类实现零售额3.69亿元，增长79.2%。
（3）增加了财政收入。
2011年，全市房地产业营业税为6.54亿元，增长29.5%，占全部营业税的比重由同期的26%上升至28%。
3、房地产业发展中存在的主要问题
（1）资质不高。
我市349家房地产企业中，一级资质企业仅有1家，二级资质企业8家，二级以上企业仅占全部房地产企业总数的2.6%。
大部分房地产企业规模小，实力不强，市场竞争能力较弱。
有些企业甚至在开发一、两个楼盘后就销声匿迹。
（2）供需矛盾。
住宅的特殊性决定了房地产业在营利的同时也带有一定的公需性。
从目前来看，大户型供应比例高，中小户型供应偏少，不能有效适应市场需求。
2011年，全市90㎡以下住宅施工面积193.6万平方米，增长18.2%，而140㎡以上住宅施工面积为443.3万平方米，增长51%。
（3）资金压力。
2011年，全市房地产开发企业到位资金260.7亿元，增长28.6%，比上年大幅下降51.9个百分点。
从资金渠道来看，以定金和预收款为主的其他资金仍是主要资金来源，达109.8亿元，占全部资金的比重高达42.1%。
4、2011年株洲房价地图
（二）.房地产投资
2000-2011年，株洲市房地产投资逐年稳步增加，12年间由2000年的6.01亿元增长到184.8亿元，翻了近5番，年均增长率达到270.44%。
2011年株洲市房地产总投资184.8亿元，同比增长26%。
其中，建筑工程投资1112080万元，同比增长68.96%。
商品住房投资1024762万元，同比增长43.01%，其中90㎡以下房屋和经济适用房分别投资106751万元、22762万元，同比增长73.2%、-29.5%。
商业营业用房投资212374万元，同比增长77.37%。
（三）.房地产开发
2000-2011年我市房地产开发稳步抬升。
新开工面积受政策影响比较明显，2005年、2008年、2010年新开工面积较同期有所下降，其余年份均呈现平稳增长的态势。
株洲市2011年各土地类型成交情况
成交宗数
成交面积（万方
成效金额（万元）
土地成效单价（元/平方）
住宅用地
41
214.69
372214
1733.73
商业用地
19
77.85
71856
923.01
工业用地
36
163.52
63661
389.32
其他用地
2
2.07
3671
1773.43
汇总
98
458.13
511402
2011年，全市房屋施工面积、新开工面积、房屋竣工面积分别为2193.7万㎡、441.09万㎡、601.8万㎡，同比增长29%、-30.6%、17.1%。
（四）.房地产交易
1.房产一级市场（新建商品房）
1）、商品房供应量分析
2004-2011年，株洲市商品房批准预售面积持续增长，其中2006年增长迅速，其余年份增长较为平稳。
2011年全年商品房批准预售330.19万平米，同比增长17.2%。
表示：
2004-2011年株洲市本级商品房供应情况
批准预售
面积（万㎡）
同比增长
2004年
145.83
-
2005年
152.99
4.9%
2006年
204.71
33.8%
2007年
167.14
-18.4%
2008年
230.65
38.0%
2009年
240.01
4.1%
2010年
281.53
17.3%
2011年
330.19
17.2%
从商品房供应分区情况来看，2010年荷塘区商品房批准预售75.69万㎡，其中商品住房66.53万㎡；芦淞区69.88万㎡，商品住房56.20万㎡；石峰区28.66万㎡，商品住房26.70万㎡;天元区92.41万㎡，商品住房83.55万㎡；云龙示范区14.88万㎡，商品住房13.07万㎡。
2）、商品房销售量分析
2004-2010年，株洲市商品房销售稳步增长，特别是2008年后销售量占稳200万㎡大关并逐步接近300万㎡。
2010年株洲市累计销售商品房285.07万㎡、25970套，同比增长7.17%、12.04%。
其中，商品住房销售261.82万㎡、22947套，同比增长2.84%、4.72%，分别占销售总量的91.84%、88.36%。
表示：
2004-2011年株洲商品房销售情况
年份
销售套数
销售面积（万㎡）
销售金额（亿元）
均价（元）
2004年
12914
155
14.21
-
2005年
9069
277.78
15.18
-
2006年
13133
161.83
34.96
1988
2007年
20900
240.62
56.58
2346
2008年
15873
166.87
43.46
2604
2009年
23180
265.99
72.83
2738
2010年
25970
285.07
103.93
3647
2011年
-
601.8
225.6
3748
2011年，株洲市内四区新建商品房批准预售为330.19万方，而市场销售量为194.13万方，2011年新推未售面积达136.06万方。
从商品房销售分区情况来看，2010年荷塘区商品房销售72.35万㎡，其中商品住房68.83万㎡；芦淞区商品房73.79万㎡，商品住房61.69万㎡；石峰区29.80万㎡，商品住房28.66万㎡；天元区95.80万㎡，商品住房90.15万㎡，云龙示范区13.33万㎡，商品住房12.49万㎡。
3、商品房供销对比分析
2004-2011年8年里，2006年、2008、2011年供应量略大于本年的销售量，其余年份均为供应量略小于销售量。
2011年，株洲市商品房供销比为1.70，供大于求，严重失衡。
并且去化速度呈现负增长，按目前约16万方每月的销量，在不考虑新货上市的情况下，市场存货需8.5个月才能完全消化。
2.商品住房供求结构分析
1）、商品住房套型结构分析
2010年，我市商品住房供销主力户型均为120~144㎡的中等户型，该户型供应8167套、销售8729套，分别占供销总套数的37.5%、38.0%。
2）、商品住房价位结构分析
2010年，株洲市商品住房销售主力价位段为3000~4000元/㎡，占商品住房销售总套数的44%；2500-3000元/㎡价位段次之，占商品住房销售总套数的25%；5000元/㎡以上的商品住房销售了1706套，占商品住房销售总套数的7%,2009年的这两项数据分别为497套、2.27%。
3.房产二级市场（二手房）
2004-2010年，株洲市二手房交易情况较商品房而言略有起伏。
二手房交易一方面对新建商品房的成交表现出一定的支撑，同时其交易量受政策影响容易出现较大波动。
2010年，我市二手房交易121.56万㎡、10872套，同比增长20.86%、11.81%；其中二手住房交易84.81万㎡、9672套，同比增长25.94%、21.51%，分别占二手房交易的比重为69.77%、88.96%。
分区来看，2010年荷塘区二手房交易29.41万㎡，其中住房22.88万㎡；芦淞区42.00万㎡，住房22.17万㎡；石峰区28.00万㎡，住房21.66万㎡；天元区22.14万㎡，住房18.10万㎡。
4.房产一、二级市场对比分析
以2008年为分水岭，2008年之前商品房、二手房成交面积之比均小于2，2008年后该比值均在2之上，即商品房每成交2平米甚至更多，对应二手房成交1平米。
2010年株洲市房产一、二级市场交易面积之比为2.35:
1，交易套数之比为2.39:
1。
统计数据显示，2010年除石峰区二手房交易套数超过了新建商品房交易套数外，其他各区新建商品房交易均占主导地位。
5.抵押情况统计分析
2010年株洲市共成交商品房25970套，285.07万㎡，成交金额103.93亿元，其中利用按揭贷款购房的14414套、163.94万㎡，贷款金额35.13亿元，分别占成交总量的55.50%、57.51%、33.80%。
2010年累计办理房屋抵押28230套、441.47万㎡，贷款金额192.45亿元。
其中，在建工程抵押6601套、94.17万㎡，贷款金额28.11亿元；一般抵押13622套、179.87万㎡，贷款金额46.06亿元；最高额抵押8002套、167.37万㎡，贷款金额118.26亿元。
2010年房屋他项比值为0.77，房屋抵押贷款日益成为各行业融资的重要手段。
四、2012年一季度房地产市场分析
2010年以来,国家加大对房地产的调控力度。
今年，温总理继续提出要坚持房地产调控政策不动摇，绝不让调控出现反复，进一步明确了调控的决心。
受大环境影响，一季度，株洲楼市初显退势。
1.房地产开发投资下降
一季度，全市房地产开发企业仅完成投资28.7亿元，下降18.5%。
这是近年来株洲房地产投资首次出现负增长。
（1）、政策影响。
在楼市调控政策的影响下，房地产开发企业对于项目开发更为谨慎。
特别是一些中小企业，购买了土地不急于开发，如九亿房地产、嘉泰房地产等。
一季度全市房地产新开工项目仅17个，完成投资3.3亿元，同比下降61.2%。
在新开工项目减少的同时，续建项目又临近收尾。
目前，全市5成的续建项目已完成80%的施工进度。
（2）、拆迁影响。
拆迁难导致土地不能如期交付，影响了房地产开发项目的启动。
如外海房地产购买了一块土地，但由于拆迁问题影响了开发计划。
一季度全市房地产待开发土地面积147.9万平方米，增长1倍。
（3）、气候影响。
今年一季度长达50多天的阴雨天气影响，普遍延缓了工程的进度。
房地产开发企业在3月份仅完成投资10.2亿元，为去年同期的一半。
2.商品房销售下降
一季度，全市商品房销售面积69.5万平方米，同比下降41.2%；商品房销售额26.1亿元，同比下降32.4%。
（1）、观望情绪浓重。
受调控政策的影响，株洲房价连续7个月出现回调，开发商纷纷采取各种促销手段来吸引客户，这在侧面给消费者传达了一个信息----房价出现松动。
在这种情况下，部分购房者采取观望的态度，以期房价进一步下调时再出手。
（2）、市场供应减少。
随着房地产开发投资力度的减弱，市场上新建商品房源随之减少。
一季度，全市商品房施工面积1557.3万平方米，下降2.6%。
（3）、投资行为减弱。
在调控政策的影响下，随着房价的松动和成交量的减少，商品房投资行为也在逐渐减弱。
3.株洲楼盘均价3648元/㎡
分析一季度的房产销售情况，团购房显然是拉动今年一季度增长的主要动力。
据了解，1、2、3月，株洲城区分别批准预售商品房6.60、9.66、19.24万平米，分别销售商品房9.71 、11.96、34.496万平米。
这其中，团购房占供销的40%，其中，3月团购房约为60%。
团购房基本为2010年或者2011年意向购买，到目前已达到预售条件进行网签的项目。
这部分住房，因量大价格低于预订时的市场均价，拉低了目前的房价。
另外，大部分开发商为回笼资金，减少资金压力，在今年春节前后采取了一系列较大幅度的价格优惠政策，推动了楼市3月回暖，由此，全市的房产均价下降。
据中国指数研究院发布的2012年3月中国房地产指数系统百城房价指数，株洲以均价3648元/㎡，环比跌幅排第七位。
注：
由于缺乏较多房地产相关数据，尤其是2011年房产开发、交易等数据，故分析较多以2010年为分析年份。
且本报告图表较少，获取相关数据可以出差至株洲市房产局开发办。
附：
株洲市发展规划
1.十二五规划主要内容
（一）空间布局
根据大区域城镇空间布局影响、市域经济区划及现状本身的空间结构特点，确定市城镇体系空间布局结构。
以中心城市为主体，干道交通网络为依托，形成一个结构优化、等级分明、布局合理、和谐有序的现代城镇体系和“一主两次、两轴四带”的市域空间结构。
2015年之后，逐步转向网络状发展模式。
1、市域构筑“一主两次、两轴四带”的空间格局
以株洲市区为主中心，以醴陵市区、攸县县城为次中心；以106国道（岳汝高速）、S211沿线（长株攸快道）为纵向轴，以原320国道、S315省道、S320省道、S321省道及炎资公路为四个横向城镇发展带。
2、主城区打造“一体三极、三环七射”的空间结构
一体三极：
突出中心城市的整体性，加快城区的提质改造，完善配套城市功能。
同时形成三个方向的城市发展极：
北接长沙，依托云龙大道，建设云龙新城。
西连湘潭，延伸拓宽株洲大道，建设新马卫星城；南带“两江三镇”，规划建设王家坪至王十万道路、改造提升枫溪新城至渌口道路，建设枫溪新城和大渌口区；拓宽提升红旗广场至沪昆铁路客运专线株洲东站道路，建设白井卫星城。
三环七射：
“三环”为株洲城区内、中、外三环，即建设铁东路，形成城市内环；加快北环路及中环大道辅道与城市主次干道接口的建设，完善城市中环；以京珠高速、醴潭高速为基础，争取建设京珠高速东线（或星渌大道）、株潭南环线，形成城市外环。
“七射”是建设进出中心城区的七条通道，即时代大道、迎宾大道、荷塘大道、红旗广场至沪昆高铁株洲东站、枫溪大道延伸段、王家坪至王十万道路以及株洲大道延伸段。
（二）规模等级
按照近期与远期相结合、局部和整体相结合的原则，将市域城镇规模等级分为六级：
1、一级城市（城镇人口在100万人以上的特大城市）：
株洲市区，共1个；至2015年，城市规模达到150平方公里左右，城市人口150万人左右。
2、二级城市（城镇人口为20～50万人的中等城市）：
醴陵市区和攸县城区，共2个；至2015年，醴陵城区人口规模发展到33万人，建成区面积35平方公里；攸县城区人口规模发展到21万人，建成区面积22平方公里。
3、三级城镇（城镇人口为10～20万人的城镇）：
茶陵县城，株洲县渌口镇共2个；至2015年，茶陵县城区人口规模发展到16万人，建成区面积15平方公里；株洲县渌口镇城区人口规模发展到12万人，建成区面积15平方公里。
4、四级城镇（城镇人口为5～10万人的城镇）：
炎陵县城、网岭镇、白兔潭镇，共3个；至2015年，炎陵县城区人口规模发展到8万人，建成区面积8平方公里。
网岭镇、白兔潭镇分别达到5万人左右。
5、五级城镇（城镇人口为2～5万人的城镇）：
泗汾镇、船湾镇等10个；
6、六级城镇（城镇人口为1～2万人的城镇）：
雷打石镇、朱亭镇等20个。
城镇体系规模结构规划
等级
分类
城镇人口
规模（万人）
数量
（个）
城镇名称
I
>100
1
株洲市区
II
20～50
2
醴陵市区、攸县城区
III
10～20
1
茶陵县城、株洲县渌口镇
IV
5～10
3
炎陵县城、网岭镇、白兔潭镇
V
2～5
10
泗汾镇、船湾镇、均石镇、王仙镇、潼塘镇、
大障镇、酒埠江镇、皇图岭镇、腰陂镇、界首镇
VI
1～2万人
20
雷打石镇、朱亭镇、白关镇、古岳峰镇、淦田镇、
黄獭嘴镇、新霞镇、神福港镇、丫江桥镇、大同桥镇、
渌田镇、鸾山镇、黄丰桥镇、桃水镇、湖口镇、
高垅镇、严塘镇、水口镇、沔渡镇、龙渣镇
（三）职能结构
1、城镇职能等级规划
按照近期与远期相结合、局部和整体相结合的原则，将市域城镇职能等级划分为五级：
第一级：
市域中心城市——株洲市区，共1个；
第二级：
市域次中心城市——醴陵市区和攸县城区，共2个；
第三级：
县域中心城市——茶陵县城、炎陵县城和株洲县渌口镇，共3个；
第四级：
重点建制镇——朱亭镇、白关镇等10个；
第五级：
一般建制镇——古岳峰镇、淦田镇等22个。
城镇职能等级规划
规模等级
城镇名称
中心城市
株洲市区
次中心城市
醴陵市区、攸县城区
县域中心城市
茶陵县城、株洲县渌口镇、炎陵县城
重点建制镇
朱亭镇、白关镇、白兔潭镇、泗汾镇、网岭镇、
酒埠江镇、界首镇、腰陂镇、虎踞镇、鹿原镇
一般建制镇
古岳峰镇、淦田镇、王仙镇、黄獭嘴镇、均石镇、
潼塘镇、新霞镇、神福港镇、大障镇、皇图岭镇、
丫江桥镇、大同桥镇、渌田镇、鸾山镇、黄丰桥镇、桃水镇、
湖口镇、高垅镇、严塘镇、沔渡镇、水口镇、龙渣镇
2、城镇职能类型规划
综合型——工业和第三产业综合水平较高，为区域内政治、经济、文化中心，主要有株洲市区及五县（市）城区。
工矿型——矿产资源相对密集，采矿和矿产品加工基础较好的乡镇，如黄丰桥、火田等。
工贸型——工业基础好，具有一定商贸流通优势的城镇，如王仙、泗汾等。
商贸型——交通条件优越，商贸流通较为发达的城镇，如皇图岭、界首、白兔潭等。
旅游型——旅游资源丰富，旅游开发潜力较大的城镇，如鹿原、酒埠江等。
城镇体系职能结构规划
职能类型
城镇名称
综合型
株洲市区、醴陵市区、攸县城区、茶陵县城、株洲县渌口镇
炎陵县城、网岭镇、白兔潭镇
工矿型
黄丰桥镇、桃水镇、鸾山镇、渌田镇
工贸型
王仙镇、泗汾镇、大障镇、潼塘镇、仙霞镇、均楚镇、
腰陂镇、虎踞镇、严塘镇、沔渡镇、水口镇、淦田镇、
丫江桥镇、湖口镇、渌田镇、神福港镇、大同桥镇
商贸型
黄獭嘴镇、皇图岭镇、古岳峰镇、朱亭镇、界首镇、高垅镇、龙渣镇
旅游型
酒埠江镇、鹿原镇、沔渡镇、仙庾镇
五、重点城镇规划
（一）株洲市中心城区。
按照“内提外拓”发展思路，围绕“一体三极、三环七射”的城市发展格局，加快城市建设，强化城市管理，增强城市实力。
（“一体”主要指现状株洲市区建成区，“三极”指未来株洲市区城市空间拓展、与整个区域空间发展相衔接的西、北、南等三个主要方向；第一极为湘江以西的天元区在现状基础上向西发展，与湘潭市相衔接的方向；第二极为东北部云龙新城区域；第三极为株洲市城区向南的芦淞区至株洲县城及周边一带。
）继续加大基础设施建设力度，逐步建立系统化、网络化、现代化的基础设施主体框架。
在构建基础设施网络的同时，推进主城区的外沿扩展和内涵提升。
（二）醴陵市。
加快陶瓷产业的改造升级，建设陶瓷城。
巩固和提升在全省县域经济中的排名，建成区域次中心城市，形成全市的重要发展极。
按照综合配套改革试验区建设的要求，保护自然山水生态格局、强化自身产业地位、大力推进基础设施与公共服务设施建设，积极发挥醴陵市作为长株潭城乡统筹示范区、山水园林特色的生态宜居城市、世界釉下五彩陶瓷之都、湘东赣西现代物流中心的作用，扩大醴陵在长株潭外围东部地区的辐射与吸引能力，提升城市竞争力。
至2015年，将城区建成33万人口、35万
升级会员 