熙帅看重庆楼市.docx

熙帅看重庆楼市.docx

《熙帅看重庆楼市.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《熙帅看重庆楼市.docx（10页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

熙帅看重庆楼市

熙帅看重庆楼市

—紧跟冰山指数指引、踏准魔幻节奏

谈重庆楼市，绕不开三个人，bu厚、黄市长和欧神。

谈重庆楼市，绕不开三个话题，重庆有多高、地票制度和蓉渝之争。

写这篇文章明显比成都压力要大的多，原因是上述三人威力太大，而我见识太浅。

所以严格来讲，这是一篇本人的重庆一日游的游记，大家随意看看就好。

为什么要跑去重庆看一眼呢，因为我要为自己解决如下问题：

一是，重庆楼市有没有真的像欧神说的那么高。

二是，地票制度及天量供应对重庆楼市的影响。

三是，以我为代表的外地人，到底要不要住重庆的问题。

四是，用冰山指数如何看重庆楼市的短期趋势问题。

五是，楼市板块分析及实操性的问题。

从战略角度来看重庆的地位

以往的城市分析，我一般会罗列下城市的各种宏观数据，以此证明这个城市的等级和前景。

但是重庆太特殊，从一句老话说起，“天下未乱蜀先乱、天下已定蜀后定”，这话说的就是川蜀的战略地位问题。

太多的历史典故不讲了，概括一句话，重庆自古以来就是很容易“自立旗帜、搞独立王国”的。

所以历史走到了今天，重庆必须直辖，而且必须把成都做大来制衡，这是顶级政治家的谋略，也是历史战略的必然选择。

所以历任的大BOSS，都极为看重重庆。

因为同样道理，重庆从B面上看还有一个战略优势，就是它是“备都”首选。

遥想当年，伟大的祖国就是因为拥有大纵深的战略优势，在二战用一个策略拖垮了闪电战的日本，那就是著名的“死活儿不投降”策略。

而重庆，就是这个打死不投降的后方堡垒。

所以结论很简单，重庆是亲儿子。

虽然这个亲儿子有点闹，但是家底儿得给它置办起来，“防老”！

于是，天量固定资产投资就是顺其自然的事情了，央妈每年上万亿的给钱花，从未间断！

因为重庆要干的活或者要建设的东西实在是太多。

重庆的人民是除了天子脚下最幸福的人民，因为“皇恩浩荡、雷霆雨露皆是赏赐”。

而显然，重庆人民现在享受的全是雨露，雷霆都劈坏人了。

你换位想想，每年你妈都和别的后娘养的傻小子搜刮钱，而倒手就给你万亿的零花钱儿随便耍，这是个啥体验？

亲儿子、直辖市、国家中心城市、一带一路重要节点、第四极成渝都市圈，它的未来有多高？

政治地位已经比天津高多了，房价呢？

重庆的地票制度及天量供应对楼市的影响

上段结论我很想吹，重庆的房价将来一定比天津高。

但是不好意思，房价不能这样吹。

一是，天津的房价取决于北京；

二是，重庆实在是魔幻，政府为了更加的爱护它的子民，亲儿子亲亲儿子，搞了一个实验田，它的名字叫做地票制度。

这个地票制度对房价压制的威力，怎么强调也不为过。

什么舶来的CDS、大空头啥的，在土枪土炮“地票制度”面前都被秒成渣。

我简单XX如下：

地票，是一个市场运作和法律认可的附有价值土地指标。

地票指包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地在内等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后产生的指标。

媒体是这么欢呼和评价的：

从制度变迁的角度看，合法的市场能更好地稳定各方预期，减少交易行为的扭曲或歪曲。

（更多吹捧文章，请自行XX）

可能到去年底，重庆收储了大约20万亩（无法精确）的土地指标，折合约133平方公里。

什么概念？

约等于半个石家庄或者福州主城建成区那么大。

根据《国土资源报数字报—重庆地票七年》，截止2015年底，已累计交易地票17.29万亩、345.66亿元、约19.9万元每亩。

曾经，重庆地价普遍两三百万每亩，欧神把黄市长的这种低价卖地的行为，痛斥为贱卖，拿着国家的钱补贴买房人。

也就是说，过去重庆拿着国家和农民的钱，压低了地价和房价，供给当年的买房人了。

而现在，价格发生了翻天地覆的变化，请各位看官自行体会下，如下最新的地价数据：

2017.6.19，南坪组团，南坪地块D10-3-2/02，招商，16.98亩，成交价5.8亿，3420万/亩，吊打大坪。

2017.6.30，大杨石组团，大坪地块I-3-1-9，华宇，21.69亩，成交价4.84亿，2231万/亩，吊打冉家坝。

2017.6.30，大石坝组团，冉家坝地块B-27-1，绿城，45.54亩，成交价8.7亿，1914万/亩，吊打华新街。

当然，地票钱不等于地价哈，各位看官不要想成那样了哈。

黄市长在重庆低房价的问题上，显然是立了大功了，把我等小人物也吓的不敢去买房了。

媒体也把他捧上了天，黄市长如果不算网红人设，也妥妥的是大V风范，指点江山好不潇洒。

那么问题马上就来了。

黄市长这么厉害，地票制度这么超级棒。

为啥他离任前，重庆房价就压不住、开始上涨了呢？

为啥这么好的地票制度不推广到全国呢？

答案很简单：

重庆这个亲儿子的经验不可复制。

地票制度的核心是什么？

透过纷繁的表象，我一句话挑了它。

核心是，农地变为非农地的土地发展权问题，关键是谁受益。

这套办法，表面上是打着爱人民的旗号来的，实则不然。

现实的结果是，人民并没有被爱护的上，因为人民是分群体的，它并不是一帮人儿，它是个复杂的各个利益方。

表面上，这个制度是打着市场交易的旗号实施的，实则不是。

因为卖地票的时候，是用市场的办法卖高价；但是，买的时候可不是用市场的办法。

左手权力，右手市场，衙门在中间托着呢。

经儿是好经儿，但是执行的和尚念歪了。

一是农民没拿到多少钱；

二是拿到大头钱的不是农民；

三是农民到底是自愿还是不自愿。

用村里农民的地，去补贴城里市民的低房价，而且用的是国开行央妈的钱中间倒，政府在中间倒手赚差价，这个办法能推广到全国？

不是说好了，没有中间商赚差价的么，利益都给人民滴么，怎么能介样儿捏。

结果并不是像霉体鼓吹的那样，减少了市场交易的扭曲，反而是加大了。

所以，别的城市没有央妈投钱、没有特权、突破不了土地指标的框架、无法用捏个方式去退耕，也就无法实施这个“好办法”，眼巴巴的看着中间差价不能赚，“傻”宝宝们可能真的是后娘养的。

关于地票和土地供应问题，我有很多那样的话不能说。

对此，观雨大神经有非常通俗易懂的版本：

《地产狂潮的尾声，这里，可能是最后的机会2》，敬请各位看官移步。

回到重庆房价的话题上来。

显然的事实是，重庆的低房价有地票制度的功劳。

既然能从农民手里拿地，我干嘛要去拆迁城中村呢？

既然能发展新区，我干嘛要费力去触动老城区那些旧土著呢？

扩张就是了，发展新区就是了。

有天量的需求，它就能有天量的土地供应，房价怎么能上的去？

所以，重庆是全国城市中，扩张愿望最强烈的城市，没有之一。

如果它能像成都一样平坦的摊大饼，估计它能以5000元每平的房价一直摊到成都去。

但是不能。

因为，两个决定性的制约因素存在。

、

一是，地形地貌和通勤时间。

三山夹两江的城市格局决定了，重庆主城区不能无限制的扩张下去。

而通勤时间也决定了城市的边际不可能无限扩张下去，两三个小时的车程到中心就是极限了。

二是，地票不是无限的。

为什么储备了20万亩，就不能再储备它100万亩呢？

因为，供应端不好买了，需求端也没开发商有积极性买了（这是另外一个制度和市场问题，另谈）。

我这次特意到重庆，就是为了解开自己对地票制度的心魔。

我看到了地票和重庆楼市的另一面，那就是重庆主城区的大规模扩张已经接近了时空物理的边缘，地票的压制作用已经不如当年那么明显了。

结论如下：

1、地票制度很好，曾是重庆市民的福气。

我深深的祝福你们，因为你们都是因它而低价买房建仓了。

但是硬币总有两面儿，你们也因为是温室里的花朵，错过了太多。

2、地票制度没有全国推广性。

因为农民能不能得到利益，农民能不能得到足以变身城镇居民的利益，才能地票制度全国推广的关键。

而显然，它实施起来是有问题的。

这个问题是生死存亡的大事，不可不慎重。

3、地票制度也压不住重庆的房价。

一个城市的房价该涨还是涨，再多的地票也没用，因为城市是有实际时空边际的，你总不能把从几百公里买的地票再用到扩张后的几百公里外去。

我有一个简陋的类比，一个城市房价该涨一倍，但它因为建成区面积也涨了一倍，或者因为楼市供应量也涨了一倍，导致实际没有涨，这是很有可能的。

这也曾是四线城市的现实，也曾是重庆的现实。

但是，重庆建成区面积的扩张速度已经放缓，两小时通勤圈的时空边际效应很明显的约束了地票的作用，扩张速度已经比不上房价上涨的内因了。

4、黄很优秀，优秀到以为能用计划包办一切。

他以为能用计划包办市场，而我觉得政府和政策也只是市场的一部分，这就是我和他的核心不同。

然后，就是到了看高重庆房价的时刻。

重庆的房价能看高到多高？

欧神对重庆另眼相看，指出重庆的独特性，是别的二线城市不可比拟的。

或者说，他的眼里根本就没有二线城市，重庆是唯一例外。

他在文章中，曾经指出，十年十倍。

我自己推断了一下，他以前说的时候，可能是六七千房价，那么十倍大约会看高到六七万。

甚至说，十万也不是不可能。

空头可能会说，他疯了，就重庆这么穷？

！

这么偏？

！

这么大？

！

总而言之，看空重庆的理由有很多，我就不一一列举了。

因为我也看多。

只不过没有欧神那么多。

此次重庆之行，除了解决了黄市长的地票心魔，我的主要目的也是解决南滨路问题对欧神的崇拜。

因为欧神，除了天量固投以外，看好重庆的核心理由是战争，以及相应的婆罗门阶层问题，并高度看好南滨路板块。

我没他的那种高度，也没有他的视野那么广阔和深邃。

我觉得一是热战争的几率比较低，虽然也不排除黑天鹅现象；

二是，现代战争和武器技术的发展，其实重庆也难以避免导弹攻击。

所以，未必十年内，全国官员阶层和富豪会大规模到重庆买楼建仓。

所以，没欧神看的那么高。

但是，我还是坚定的看多重庆楼市，其他核心理由和欧神大同小异。

一是，重庆的楼价太便宜了。

严重和城市地位不符，低价，就是最大的看多理由。

二是，重庆的楼市，健康到没有下跌空间。

过去八年，真的是有人在拿钱补贴重庆市民。

而显然，现在，今天，这种日子结束了。

三是，重庆的经济基本面真的是很健康。

经济框架已经拉开，基础打的也很扎实，除了国家投入，重庆自己也会越来越有钱。

四是，重庆的人口流出问题，得到了充分改善。

其实主城区的人口净流入，已经持续好几年了。

五是，低地价，天量供地已经结束了。

看到重庆的地价，飙起来了，我就知道新政府换玩法了。

最关键的是，主城区的土地供应阶段已经过去了，再供应就得拆迁了。

而拆迁，你们懂的，推高房价没商量。

最关键的是，房价上涨会带来新的上涨，原因就是本地居民投资意识的觉醒和崛起。

很简单，重庆人因为很多年的低价，造成了买房很容易、买房不涨的旧思维模式。

而这种旧思维模式，一旦被上涨的房价打破，让土著们突然明白原来买房能发大财，就会迅速促成新的上涨循环。

二线以下城市的土著们，都经历过这个阶段，概莫能外。

这也是我和欧神思路的不同，我认为重庆的基本面很好。

第一阶段仅凭着重庆人自身就能来一波上涨，并持续很久、很高。

第二阶段的战争问题导致房价上涨，有就有，没有也好。

归纳起来就是，即使没有战争，因为地价上涨、主城已无大规模供地条件、居民投资意识的崛起，需求旺盛、基本面健康等因素，重庆楼市也会走的很好。

结论就是，就涨幅而言，重庆会远超其他所有城市。

即使以2017.11.11为起点算涨幅，十五年内八到十倍涨幅也是大概率事件。

那么问题紧接着就又来了，该买哪儿呢？

重?

庆的城市板块分析?

按照常规套路，我应该上规划图，上各个区的板块分析，上各板块楼价比较，点评优劣等等。

但重庆实在是有欧神、朱大和七爷晒盐等人的珠玉在前，我就去溜达了一天，实在是不好意思出来丢人现眼了。

再加上前几部分实在是太长了，所以，我就直接说我的看法好了。

那就是，随便买。

就这么简单，哈哈，既然上文吹了那么多那么高，可不就得随便买么。

但是，我知道，各位看官是有喜好的。

比如欧神看好的南滨路板块，是外地土豪的优选。

虽然由8千，已经涨到了现在，二手房一万三四，一首房甚至要到一万五到两万不等。

但是显然，还是有机会的，不用看盘二百套，看它一百套即可。

再比如，新区的新房癌爱好者，本地中产都喜欢的江北区和渝北区。

再比如，老重庆人都喜欢的，那些有情结和人文气息的老街区，二手房价普遍低于7000。

请看下图：

就板块而言，尽管江北和渝北涨势良好，本地人买新房的热情很高，又或者大学城板块据说未来很好，但我还是非常看好主城区的未来涨幅。

强烈不建议，在远郊板块买新房。

换句大白话话就是，远的不要，也就是空港、北碚、璧山、虎溪镇大学城、巴南区远端、南岸区偏僻处、复盛、龙兴等等，都不要。

那火热的网红板块比如茶园、中央公园和照母山、两江新区怎么办？

答，不怎么办。

不建议现在追高买火热的新房，先买别的，等两三年它们交付了、再买崭新的二手房就好。

如果非要不可，也是地铁线附近，离市中心不要超过12站地铁为宜。

也就是说，我的建议还是主城区，重庆的未来坚定的在渝中区及渝中区的外溢。

虽然重庆的格局和成都明显不同，属于多板块、组团式、多中心形态，但是重庆的中心不会偏移，无论哪任哪届怎么胡来，渝中朝天门和解放碑的核心地位是不可动摇的。

从土拍和新规划以及落地的大项目来看，渝中的这个版块野心很大、格局也很大，大到本地土著不可想象的地步。

现在的几个三万块的新盘，只是一个开端，以后的新盘只能越来越高。

所以，除了未来外地接盘客户的问题不同，导致“二头向外”、只买和卖给外来土豪的策略不同以外，我的推荐和欧神也没什么两样。

人家当年八千入手南滨路是对的，但是你今天去照猫画虎、一万五去入手，就不对了。

推荐主城区、外环线以内、地铁附近、板块干净清爽可升级、独立小区品质盘，二手房以品质次新为主，也可低价买品牌新房，但不要超过八九千。

而背后的逻辑一点不复杂，因为我到重庆后，深刻的感受到了山城的魔幻之处。

也就是，重庆“省”里有重庆“市”。

而这个重庆市还分好几个等级，一线、二线、三线、四线等级城市并存在重庆市这个“市”里头。

意思就是“渝中区”妥妥的是新一线，而巴南区等连三四线等级都够呛。

而渝中的核心地段会不断隆起，带动二三四线城市的楼价上升，正如上海对周边的外溢效应一样，渝中江北的次级圈一定会随着城市的愈加贯通，享受到高涨幅的福利。

从冰山指数看重庆的短期走势?

熟悉我的朋友都知道，我认为明年上半年，全国楼市就会迎来普遍回调的时期，也就是短周期趋势下行。

但重庆是例外，请看下面成都和重庆的对比图。

成都已经走出了主升浪，并面临着明年的短周期回调。

而，显然重庆还没有走出主升浪行情。

什么？

！

很多朋友会问，重庆楼市同比都涨了50%多了，还没走出主升浪？

！

是的，我非常肯定的回答。

看冰山指数图，这是个很明显的事实，主升浪确实还没有来。

细节我不想废话了，请各位参见朱红之泪公众号：

“城市发掘者”中的文章《处于大涨前夜的重庆》，里面有微观的分析和例证，其中朱大把一波完整的行情走势讲的很清楚，真心不错。

而欧神眼里的主升浪，显然比我和朱大还要高，他认为重庆的大行情在两三年后，要换个专业开发商的玩法大军团进军重庆。

不管怎么说，重庆去年到现在的上涨行情，性质属于补涨。

楼市一旦夯实了基础，就会爆发出惊人的能量。

爆发到什么程度呢？

我个人非常建议朋友们，密切关注冰山指数中成都楼市的走势。

很简单，从过往的经验来看，重庆和成都的楼市走势高度趋同，成都领涨、重庆跟随。

在未来的一两个大周期内，这个趋势不会改变，而且会一直持续到有重大因素改变为止。

所以就楼市而言，显然成都的网红效应更强，楼单价也更高，是成渝圈的领头羊。

但就涨幅而言，重庆显然后劲更足，我更看好重庆的升值空间。

而我此行最大的个人感受就是，重庆实在是不适合我这样的北方人安居和生活。

夏天太热，冬天没暖气，道路迷宫能玩死我，还有雾霾，买买楼还行，居住还是去成都好，哈哈。

最后总结性发言就是，无论是欧神的超宏观认知、还是我的地产中观分析、还是朱大的微观楼市考察，就是一句话，重庆要涨。

买吧，不管未来涨多高，至少你亏不了。

文章这么长，就不上彩蛋了，还是照例的地铁图，各位自行搜索吧。

感谢“戴较瘦”等重庆朋友，是你们让我感受到了重庆的热情似火，你们的专业认知对本文亦有贡献。

关于冰山指数

冰山指数是通过每天抓取百万真实二手房数据，参照标普500指数的规则，统计出来的。

冰山指数能够精准的反映二手房市场的真实走势和价格水平。

如需进一步了解冰山指数，可以申请加入冰山指数群。

目前冰山指数的群友已经超过1000人，群里汇集了各大城市爱看数据的理性房产投资者，很多大咖愿意分享自己的经验心得，被很多群友评价为：

这是我最好的一个群了，这是我见过的最有文化的一个群了……