购买回迁房合同范本及注意事项.docx
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购买回迁房合同范本及注意事项
在城市建设中，回迁房很常见，其中回迁房中的一部分业主有可能把回迁房出售，而有些人可能会选择回迁房。
在选购回迁房时，双方要签订回迁房合同，目前尚未有比较细致规范的合同。
有人找我做合同，我就做了，现在拿出来给大家分享。
上一篇就是合同范本，本篇主要讲一下合同中的要点，一方面大家可以看到交易中的关键环节，另一面为大家自己拟定合同做一个参考。
要点一明确原地址和现地址
这两点在《回迁协议》上有，必须同时在转让协议上体现。
一般而言，回迁后的地址会非常明确，但原地址有可能模糊，比如《回迁协议》中的原地址与真实原地址表述不一致，那么两个地址都写在转让协议中。
要点二明确住宅面积
如果已经是现房，面积基本不会有什么问题；如果房子还没有盖好，开发商一般会给一个大约面积，这个面积不会有太大的浮动，可以合同上写71±1平米，基本上保可以免除以后面积上带来的麻烦。
要点三明确继承人
回迁房业主如果是中青年，这个就没有必要了。
现在回迁房的业主中大多数人都是老人，所以在最后房本办理过程中会存在两类问题：
一是老人期间逝世，那么明确继承人后房本办理过程就有卖方的着落；二是多子女有可能抢夺回迁房出卖后的钱，让众子女签字后，就表明买卖双方已经将此房出售的事通知了众子女，给与了他们知情权（众子女是没有对该房屋及出售后资金的支配权），这样即使以后出现问题，进入调节或司法程序后，众子女没有任何发言权。
要点四使用“定”还是“订”
“定金”和“订金”是不同的，法律上对“定金”有着严格而明确的定义，而对“订金”的规定非常模糊。
先说“定金”，签订合同后，卖方收了1万买方1万定金，余款没有支付完突然来情况了：
卖方不想卖了，择应该退还1万给买方，并且必须再支付买方1万元；如果买方不买了，在余款支付期到后，可以视为买方放弃交易，则1万元归卖方所有，且卖方就可以把房子卖给其他人了。
如果用“订金”的话，就没有什么约束力，更准确的说法就是现在开发商常用的“诚意金”的概念，双方有一人中断交易，则订金还要归还买方。
其实把订金看成预付款的一部分，同样条件下有优先购买权而已。
要点五明确第一次办房本的钱谁掏
回迁房办理房本后正式成为商品房了，第一次办房本到底是谁的名字呢？
有两种情况，第一种最简单，就是在开发商上报房主姓名的时候，直接更改为买主的姓名，那么买主就成了一手房房主；第二种就比较麻烦了，开发商不允许修改户主姓名，那么办第一个房本的户主就是卖方了，就要做二手房过户了。
办第一次房本的钱大头分两块：
一块是契税，另一块是公共维修基金（这个根据城市不同多少差异很大）。
需要提醒大家一点，按照规定，中间更改姓名的行为属于偷税行为。
要点六明确过户费用谁出
更改不了合同的话，只能办二手房过户了。
二手房过户的费用谁出，这个要明确下来。
其中注意两点：
一手房的原始价格，这个是政府收税的依据，这个价格在《回迁协议》涨出面积的补交房款中有规定；二是你购买该回迁房的总价，这与一手房的差价是收税的依据，所以如果你在做合同时想到这点，可以省不少过户费用。
除差价税外，还要交一回契税。
但不需要交公共维修基金了。
我列出的合同是卖方出过户费用，该房开发商多出面积购买价为2850元/平，卖出的均价是2854元，交营业税和个税大约45元，但契税还是不少，要总价的0.75%。
需要大家注意一点，这个转让协议很能是房产部门或税务部门审核的，所以拟写的时候要注意不要有违法、违规的条款，否则合同被否定，引起的麻烦不好处理，受益者肯定是卖方。
要点七明确违约金
现在中国房价总体是上涨的趋势，为了防止在办理房产证前卖方违约，要设立违约金条款。
要点八明确单证在谁手上
在没有办理房本前，《回迁协议》是一个开发商给住户的凭证，所以这个《回迁协议》的持有是个问题。
一般情况下，付过钱后买主希望自己拿着，这样是没有错误的，但卖主应该留一有复印件一份，同时买主拿到《回迁协议》后应给卖主打一张收据，以免因《回迁协议》丢失而产生的麻烦。
要点九相关费用及票据的转交和澄清
这个可以看合同范本。
要点十房产证办理保证金
这个事给买方准备的，如果已经完成各交易款项，不管事中间更改合同名字，还是办一手房本还是二手房本，都需要卖方的积极配合，为了保证卖方履行这个义务，需要保证金。
具体格式如下：
保证金协议书
甲方：
XXX
乙方：
XXX
证明人：
为了保证甲乙双方就XXXXXX回迁楼产权登记证明办理顺利进行，甲乙双方达成如下协议：
第一条甲乙双方在签订该回迁房《转让协议》的基础上签订本保证协议书。
第二条甲方同意乙方要求抵押人民币4000元保证金的要求，在本协议第三条、第四条中规定乙方向甲方返还4000元保证金的条件。
第三条第一种情况：
经过双方努力及与开发商协调，将《拆迁房屋补偿安置协议书》当中的户主姓名XXX直接修改为XXXX，既首次房屋产权登记证明以XXXX名字办理，在户主姓名修改完3日内，乙方须将4000元保证金无条件反还给甲方。
第四条第二种情况：
双方与开发商协调失败，该回迁房转让过程以二手房过户形式进行，甲乙双方须一同按照之前的回迁房《转让协议》约定办理首次房屋产权登记证明及二手房过户手续，当完成二手房过户手续后既乙方拿到房屋产权登记证明3日内须将4000元保证金无条件反还给甲方。
第五条本协议仅一页；本协议一式三份，甲乙双方各执行一份，证明人执一份。
甲方签字：
乙方签字：
时间：
时间：
甲方身份证号：
乙方身份证号：
甲方联系方法：
乙方联系方法：
甲方代理人签字：
证明人签字：
甲方代理人身份证号：
甲方代理人身份证号：
甲方代理人联系方法：
甲方代理人联系方法：
时间：
时间：
有些人会问，为什么这条不写在转让协议中，因为这个保证金是同时保证《回迁协议》更名和房本办理。
因为回迁合同更名是一种偷税的行为，所以最好另外协议标清。
当然不要忘了打收条。
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