小区物业管理方案范本资料.docx
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小区物业管理方案范本资料
江苏大丰市康宁小区物业管理方案
（范本）
江苏大丰瑞城物业管理有限公司
二○○七年一月十二日
前言,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
2-4
第一部分物业公司简介,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
5
第二部分管理服务理念、方针、内容、运作机制、管理措施,,,,,,
6－
10
一、服务理念
二、方针
三、内容
四、管理运作机制
五、管理措施
第三部分管理经营机构框架及管理目标,,,,,,,,,,,,,,11－
14
一、管理经营机构框架
二、人员编制计划
三、管理服务目标
第四部分
日常物业管理运作,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
15－
22
一、
前期介入阶段的管理
二、
入住装修阶段的管理
三、
常规管理运作阶段的管理
（一）管理处内部运作管理
（二）给排水设备及水景管理
（三）消防管理
（四）机电设施养护和修缮管理
（五）治安管理
（六）清洁管理
（七）园林绿化管理
（八）车辆管理
（九）房屋管理
（十）物业管理工作抽查与考核管理
第五部分
物业管理制度,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
23－
33
一、
公司办公室工作
二、
公司物业部管理工作
三、
物业管理财务、资金的管理
四、
机电设备管理
五、
房屋管理
六、
治安、保卫
七、
小区清洁
八、
园林绿化
九、
车辆管理
十、
维修、养护
十一、
消防、安全
十二、
社区文化
十三、
物业接管、入住
前言
大丰康宁小区坐落于江苏省大丰市，地理位置优越，路网发
达。
项目占地面积平方米，总建筑面积平方米，其中住宅总建筑
面积平方米，商业总建筑面积平方米，机动车停车位个。
绿化
率为%。
小区配套设施完善。
康宁小区项目由公司开发建设。
若我们有幸进驻大丰康宁小区，将在广大业主的全面监督、指导和支持下，
全心全意为业主提供优质服务，真正做到物业的保值、增值，使大丰康宁小区的知名度和美誉度得到提升，最大限度地满足业主对高品质生活的追求，为业主营造一个安心、舒心、放心的生活环境。
据此，我公司依据贵公司的要求制定出相应可行的管理方案，并通过我公司专业化的管理服务，将大丰康宁小区塑造成当地的品牌社区。
我公司具有：
雄厚的资金实力
本公司是专业物业管理公司，注册资金50万元。
强大的技术保障力量
我公司由资深物业管理公司香港港联物业管理有限公司作为我公司的常年物业管理顾
问。
一流的管理和合理的收费
现本公司具有国家3级物业管理资质，并培养出一批具有现场管理经验人
才。
同时公司结合日常管理工作制定了一套科学、完备的管理制度，形成了独有
的管理特色。
我公司的收费均依政府相关文件及开发定位为指导，合理定价、力争使业主
享受超值服务。
丰富的物业接管经验
对物业的接管，我公司有着丰富的接管经验和一套科学完善的接管程序。
公
司财政支持及时到位，人员配置科学合理，物资准备充足，设施设备检查交接细
致全面，使业主、开发商、物业管理公司责、权、利明晰，接管过程井然有序，
使物业管理工作在最短时间内步入正轨，确保业主生活正常无扰。
具有丰富的培训经验和人才优势
本公司已形成一整套完善的“培训——考核——淘汰”机制，使员工的
素质与市场同步发展，同时，公司注重社会效益，现管理的项目已成为福州
物业管理实习、培训基地。
另外，公司具有雄厚各类的人力资源，可以短时
间接管大型项目。
若我公司入驻大丰康宁小区，特别承诺：
＊公司提供24小时工程人员值班，让业主碰到困难能随时得到我们的援助
＊小区接管后两年内（在硬件配套达标的情况下）达到“大丰市物业管理示范小区”的标准，三年内达到“盐城市物业管理示范小区”的标准
第一部分物业管理有限公司简介
大丰市瑞城物业管理有限公司系江苏瑞城房地产开发公司投资组成，于
2005年10月份组成，由香港港联物业（中国）有限公司长年提供物业顾问，公
司注册资金50万元，主营物业管理、园林绿化、市政工程施工、建材销售等业
务。
公司座落于大丰市规划新区金钻地段，南抵幸福大街，西临省重点大丰中学，
工程部由一批专业技术较强的水电工组成。
现管理面积20万平方米,员工40多
人，其中管理、技术人员60%以上具有大中专学历。
护卫部是以一批专业技术强的退伍军人为主体，采取全封闭式管理模式。
公司聘请高级园林技师为绿化部主管。
具有高、中级技术职称人员8人，初级技术职称人员4人，物业管理持证上岗人员8人。
本公司已具备物业管理企业三级资质的条件。
公司以“以人为本、服务业主”为方针，奉行“诚信、高效、求实、创新”的企业精神，树立“全心全意全为您”的服务理念。
本公司有丰富的人力资源，对物业管理服务有丰富的实务经验，有创建“省级”优秀物业管理项目的经验。
公司非常注重人力资源的培训工作，在企业内部形成“培训——考核——淘汰”体系，充分激励员工的主观能动性。
在管理服务上一贯施行“高起点、严要求、讲服务”，现已形成一整套规范、完整的管理运作体系，并有效地运行，。
除传统意义上楼宇维修养护、清洁绿化、护卫及消防外，还具有配合管理运作的工程咨询、物业咨询、物业功能布局和划分、分期投入使用之衔接，物业管理费行情调研和预测、在确定目标客户群后对管理收费之承受能力及法规之限制、物业租售之推广、智能化服务、保障服务等全面服务。
第二部分管理服务理念、方针、内容、运作机制及管理措施
一、服务理念
坚持“以人为本”“专业服务、用心管理”的理念，聆听客户的需求，提供
创新及符合用户需求的专业服务。
以“管理职能社会化，管理组织企业化，管理
形式专业化，管理过程商业化，管理关系契约化”为管理目标。
提供全方位综合
管理和全天候的优质服务，为小区业主提供一个“安全、整洁、和谐、文明、优
雅、舒适”的现代化居住条件和环境，使所管理的物业得到保值、增值。
二、方针
实现“有效经营、独立核算、自负盈亏”的方针，开展“服务为主，多种经营”，从管理服务转换经营管理机制，求得自身的生存与发展。
三、内容
从“全天候服务、全过程管理”的物业管理要求出发，服务的重点内容有：
第一类前期管理
（一）接管验收：
对主体建筑、附属设备、配套设施、道路、场地和环境绿化。
特别重视综合功能的验收。
第二类物业的基础管理
（一）房屋建筑管理：
此项是物业管理的基础工作，即对楼宇、附属建筑的保养、维修，使之保持良好的使用状态，并使物业整体保持完好、美观，延长其使用年限。
（二）房屋设备维修管理：
对供排水、供电、市政公用设施、安防、消防系统等设备的运行、保养、维修，使之保持良好的使用状态。
我们深信设备、设施的正常运行是小区业主生活的基本保障。
对此，我们组建一支专业化水平高的水电技术人才，制定一套完善、严谨、科学、合理的设备管理、操作流程的规章制度，运用电脑技术对设备进行包括设备档案、维修保养计划，日常保养安排及出勤事项进行管理，做到设备故障发生率控制在1%以下。
第三类物业的综合管理
（一）清洁管理：
包括对小区公共部位的清洁，垃圾、废物、排污管道等
的清除和污水、雨水的处理，以保持小区的干净整洁。
（二）绿化管理：
小区的绿化日常的养护，提供良好的生态环境，并创造
条件建立小型花圃，既美化小区环境，又可满足业主的需要。
（三）消防管理：
包括对业主物业使用人的消防宣传教育，消防器材、设
施的养护，消防力量的组织和管理。
（四）安全管理：
包括小区范围内的治安、保卫、巡逻、监控等，并包括排除各种干扰，处理小区内突发事件，保持小区良好的生活环境和秩序。
“创一方文明，保一方平安”是我们全体员工肩负的职责与义务，我们将24小时的严密护卫服务，实施人防、物防与技防的相结合。
人防由监控管理中心统一指挥调度，强调多重结合，白天宽松与夜晚严密相结合，实行多重巡查；物防上通过封闭式的围墙、围栏、内置式防盗窗花等手段提高防范能力，在充分强调人的因素的前提下，以技防为主，运用小区的智能化护卫设施，如闭路电视、红外探头、门禁、巡更点等，结合管理中心的统一管理，确保治安防范的快速反应。
（五）车辆管理：
对小区内机动车辆、非机动车辆实施安全管理，疏导与管理车辆进出和停放，维持小区良好的交通秩序。
（六）社区文化建设：
社区文化是中国物业管理行业的重要特征。
进入21世纪的人们对自身的居住环境已不满足于过去刚刚发展起来的单一
的物来管理服务，小区是人们工作八小时以外享受精神文明熏陶的重要场所，所以他们都希望生活在社区文化气息浓厚，富有现代生活品味的环境之中，从而得到高品味人生体验和精神上的满足。
因此，对于社区文化建设，凭借多年以来的管理经验，强调以社区成员为中心，尊重业主，相信业主，依靠业主，充分调动业主的积极性，通过富教于乐，循序渐进的社区文化建设，培育社区精神，提高居民的文化素质，整合共享价值观念，增强社区凝聚力和向心力，使物业管理收到事半功倍的功效。
我们的目标是使康宁小区的文化建设具有代表性、先进性和实用性，使之成为整个文化生活中的一个标志性典范。
四、管理运作机制
公司每年与管理处签订管理目标、经济指标责任书，管理处各级员工与管理
处签订服务质量保证书，实行计划目标责任制管理，同时，还贯以督导管理，全面质量管理，协调管理及实行值班经理日常管理责任制。
严密、科学、规范的管理运作机制是为广大业主提供优质、高效、便捷服务的保证，更使管理运作逐渐走向良性循环，实施物业管理服务运作机制如下：
（一）计划目标管理
根据《江苏省物业管理条例》的要求，按照全国优秀物业管理住宅小区的标准制定各项管理指标；制定三年内将康宁小区创建成盐城市物业管理示范住宅小区。
（二）督导管理
采取有效的督导管理方式，对各职能部门实施监督指导管理，保证工作正常运作，提高工作效率和工作质量，具体有以下四种作法：
⑴经济管理：
公司与各级员工签订劳动责任状，明确员工的权利与义务，并制定各员工所在岗位和工作绩效相挂钩的工资制度，以此来调动员工的工作积极性。
⑵法规管理：
遵循既订的规章制度和工作程序来规范员工的言
行，提高工作效率和工作质量。
⑶行政管理：
实行每月、每周部门详细的工作计划，物业经理每天上班前20分钟组织管理级召开“早会”布署当日工作，下达工作任务，总结前一天的工作情况，分析存在的问题，提出解决办法；并每周召集主管人员开一次办公会，讲评和布置工作，听取汇报，分析存在问题，提出解决办法。
⑷激励、培训管理：
物业管理是多工种的服务行业，平凡而朴实无华，为预防员工在一天天的重复工作当中滋生惰性，我们采取通过各种培训教育手段唤起、培养员工的敬业精神、职业道德、职业的荣誉感和责任意识，让广大员工都能在不断挑战平凡的过程中不断超越，并树立员工与管理中心利益一致性的认同感和“与小区荣辱与共”的使命感，不断提高员工自身素质和工作水平。
（三）全面质量管理。
根据国家质量评定质量标准，全面推行质量管理，成立全面质量管理小组，按照既定的质量管理操作规程标准，各级管理人员要认真检查质量情况，发现质量问题及时纠正，使工作质量不断提高。
（四）协调管理
运用协调的管理办法解决在管理服务过程中经常发生的各部门之间、部门与员工之间、员工与员工之间、员工与业主之间的矛盾和冲突。
一是鼓励员工、业主对管理服务工作提出合理化建议、批评意见或投诉，增强服务气氛和管理的凝聚力，把存在的问题暴露出来，从而尽早防止严重后果的发生；二是在解决因员工士气低落、服务质量低劣，造成业主有不满情绪的问题时，若说服或协商无效，可采取行政办法，运用行政纪律与指令加以解决。
（五）实行中央值班经理日常管理责任制
管理处设值班调度室，由各部门经理轮值行使管理日常工作的指挥权，及时处理日常事务和突发事件，协调各部门的工作，接受业主投诉，保证管理机制的高效运转。
这样不但有利于管理，方便业主，而且有利于主任集中精力做好各种工作，有时间深入到工作现场抓落实。
具体图示如下：
业主和上级业务机关
公司主管部门
指示
指示
计
查询、输入
中央值班调度室
算
指令
机
反馈
指示
辅
助
工作计划输出
工程技工、楼管员
投诉
业主
管
理
系
统
服务地点
反馈任务
A
执行
员工督导主管1命令
五、管理措施
在具体操作管理过程中，我们采取如下的十项措施：
1．实施高素质人才队伍，加强培训、动态管理；
2．全面贯彻“以人为本”服务理念，主动为业主提供动态的、主动的服
务；
3．实施制度化服务、人性化管理，执行激励机制和末尾淘汰机制；
4．采取人防与技防相结合，建立健全各种值班制度，坚持定期检查楼宇
防盗与安全设施，加强各岗位的警卫及中央监控，坚持24小时值班巡逻，做到万无一失；
5.按“预防为主，宣传先行，防消结合”指导思想，做好消防设备、设施的日常维护保养与检测，并建立各项消防安全管理制度，组建一支义务消防队，实行军事化管理，提高员工突发事件的处理能力
6．清洁保洁是小区管理的一个重要环节，我们制定完善的保洁细则及部门岗位责任制，实行划分区域，定期清洗楼道及公共通道，保持小区整洁，垃圾日产日清，做到路无树叶影，过道无烟头杂物。
7．美化小区环境，维护小区的绿化地带，定期对小区内的花草树木洗淋、修剪、补种、培土、施肥、除杂草和防治病虫害，给业主创造一个人
与自然和谐的环保小区，做到绿树成一线，草地绿成片，黄叶看不见。
8．设备、设施的正常运行是小区业主生活的基本保障，我们在加强设备、
设施的日常维护、保养，对设备的故障及时维修与处理，定期检查等
日常工作外，做到因管理责任造成的责任事故率为0，正常供水、供电率为98%，设备、设施完好率达98%以上。
9．为方便小区业主，满足其要求，我们拟在小区内设置服务中心，配置相应的各种有偿服务和无偿服务，使小区内的业主在小区内就能解决生活中的各种需求。
第三部分管理经营机构框架及管理目标
一、管理经营机构框架
管理公司如受委托管理康宁小区，将以管理公司优秀的管理、专业物管、工程技术人才组成管理处管理架构，为小区提供优质的管理和良好的服务。
小区的管理实行物业经理负责制，并辅以直线—职能制管理方式。
管理处项目经理为小区管理的责任人和主要领导，各职能部门均在物业经理的领导下进行工作。
纵向之间，操作员工对助理负责，助理对部门经理负责，部门经理向物业经理负责；横向之间，各部门分工合作，实行科学的网络流程管理，做到既协调动作，又相互制约。
组织结构图如下：
董事长
总经理
行政人事部物业部保安部工程部财务部经营部
管理处1管理处2
康宁管理处
保洁部工程部保安部人事财务部
管理处职责范围：
1）负责对小区实施综合一体化管理在物业管理业务方面接受公司客户部、工程部、护卫部等部门的指导和监督；
2）贯彻执行公司制订的物业管理质量体系标准，按标准要求实施管理；
3）完成与公司签订的年度管理目标和经济指标；
4）管理调配人员，保持各岗位的分工与协作；
5）制定设施设备保养维修计划，定期对所有的公共设施和设备
如供水、供电、消防、环保、机电设备、通讯、路灯、园林绿化、排水、车辆等实施维修养护并配置相当的管理人员。
6）负责业主单元的装修审批，协调违章处理和落实；
7）负责开展丰富多彩的社区文化活动；
8）负责拟定小区月工作计划；
9）负责日检、周检工作，并做好记录，接受开发商和本公司、
业主、物业使用人和业主委员会的监督检查；
10）参加创建“大丰市物业管理示范小区”、“盐城市物业管理示范小区”、“全国物业管理示范小区”的考评工作，提高管理服务水平；
11）小区的安全防范、消防管理工作；配专职护卫人员，24小时值勤承担门卫盘查外来人员及通出车辆等任务,确保小区安全。
12）协调供水、供电、供气与物业管理有关部门的关系，有效开
展工作。
13）理顺关系、协调各方。
协助配合街道居委会，派出所、政府相关能部
门管理好小区的治安、流动人口、消防、车辆、通讯等工作。
14）维持业主的合法权益，并提供必要的有偿服务，努力为业主排忧解难。
工程部职责范围：
房屋、设备、设施的日常养护和定期维修，水、电气、设备、设施的运行、养护。
护卫部职责范围：
巡逻、门卫、消防、车辆管理
人事财务职责范围：
处理有关人事财务方面的工作。
客户部职责范围：
处理业主投诉，巡视、回访、跟踪监督作业人员业务。
清扫、保洁、绿化
管理。
二、人员编制计划
本着小区管理人员精干、高效、一专多能的原则，确定人员编制，详细之人员编制情况请参阅管理费成本测算。
管理处配置管理人员8名，具体见下表：
物业管理公司
财务部
管理处主管1名
门卫
2名
护卫部
巡逻岗1名
维修工1名
消防中控员1名
保洁
2名
三、管理服务目标
总体目标：
在委托有效期内把康宁小区建设成“安全、文明、优美、舒适”的住宅区，在康宁小区达到硬件指标后，在开发商、业主委员会的协助下，第二年达到“大丰市物业管理示范小区”的目标，第三年达到“盐城市物业管理示范小区”的目标。
分项管理指标：
序号
指标名称
国家标准
达标标准
管理指标实施措施
1
房屋完好率
98%以上
100%
分区负责，责任制人，实行日巡视制度，建立完善档案、
资料，确保房屋完好率。
2
房屋零修、急修
100%
100%
接到维修信息，维修人员在
10分钟内赶到现场维修、
及时率
零修工程，及时完成，急修工程不过夜，并建立回访制
维修工程质量
3
合格率
4管理费收缴率
5绿化完好率
6清洁、保洁率
道路完好率
7
及使用率
化粪池、雨水井，
8
污水井完好率
排水管，明、暗
9
沟渠完好率
停车场、单车棚
10
完好率
11路灯完好率公共文体设施、
12休息设施以及小品雕塑完好率
小区治安案件
13
发生率
14火灾发生率
违章发生率
15
与处理率
业主有效投诉率
16
与处理率
管理人员
17
专业培训合格率
18维修服务回访率
100%100%
98%98%
95%98%以上
95%以上99%以上
95%以上100%
95%以上99%以上
95%以上99%以上
95%以上100%
95%以上98%以上
98%以上100%
1%以下1%以下
1%以下0
1%以下0
90%以上100%
2%以上1%以下
95%以上100%
100%100%
95%以上100%
度，做好回访记录。
分项监督，工程维修部严格把关，按照施工程序一步到位，杜绝返工，并及时回访。
超值服务，按规定收取管理服务费并定期公布收支情况，增大透明度，接受业主的监督。
建立专业绿化管理人员，进行对区内的绿化洗淋、施肥、除草等培育工作，使小区四季常青。
实行垃圾分流，垃圾日产日清，定期对区内的垃圾中转站及清洁器具进行消毒、杀菌，落实管理区域的责任制，保持路无树叶影，走道无烟头，公共场所扫干净。
实行个人工作责任制，监督考核机制，制定各项维护、保养、巡视的管理制度，对市政公用配套设施进行编号入档管理，做好检查，定期清疏，讯期做好排水工作，不因管理责任造成堵塞、溢漫。
实行24小时护卫巡查制度，三级巡逻，管理中心
24小
时值班，技防、物防、人防三重相结合。
组建护卫义务消防队，定期培训和演习，加强防火宣传，
对火灾隐患及时处理，确保火灾发生率为0。
建立三级交叉巡视制度，跟踪管理，加强装修户的监管，及时发现，及时处理，加强宣传工作，杜绝违章发生并
建立相应的回访记录。
以人性化管理，按照政策、法规规定，依法管理，建立业主/业主投诉及时跟踪解决，回访并记录入档。
实行入职培训、在岗培训、内部培训与外出学习。
对有偿服务进行回访制度，征询业主意见，对业主不满意的问题进行整改。
第四部分日常物业管理运作
日常物业管理阶段是物业公司实施公共设备设施管理与业主服务功能的重
要阶段，针对康宁小区的特点，我们的物业管理工作将由前期介入阶段、日常管理运作阶段二个部分组成。
前期介入阶段，我们深入了解规划设计思路和业主的层次需求，从物业管理的角度对设施设备日后维护保养及业主使用便利等方面提出一系列合理化建议，并依据市场调研的结果，提前准备物业管理方案，为接管打下坚实的基础。
一、前期介入阶段的管理
（一）介入、合理规划
1、针对小区实际情况，提前准备管理方案
在前期介入工作中，我们一方面参与小区规划建设，另一方面，紧密结合康宁小区的实际情况，提前准备管理方案，提交详实科学的物业管理可行性调研报告。
对康宁小区的物业管理进行准确定位，并将有针对性地拟订智能化管理方案、装修监管方案、治安管理方案、住宅停车管理方案、围合式环境方案等。
2、提前对业主进行物业管理宣传
为了更好地实施将来对康宁小区的管理，我们把对业主的宣传作为前期介入的一项重要工作。
通过宣传讲授有关知识，并组织部分康宁小区业主参观学习，以求取得良好的社会效果，为日后管理工作的开展打下基础。
（二）做好验收接管工作
在管理公司对康宁小区充分了解的基础上，通过接管验收这一工作程序，进一步熟悉物业整体的各项性能与特点，预测管理中可能出现的问题，准备相应紧急事件的处理方案，真正做到有备无患，防范于未然。
康宁小区的验收与接管程序如下：
成立验接小组
升级会员 